Решение от 5 апреля 2019 г. по делу № А21-15201/2018

Арбитражный суд Калининградской области Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А21-15201/2018 «05» апреля 2019г.

Резолютивная часть решения оглашена 03 апреля 2019г. Решение в полном объёме изготовлено 05 апреля 2019г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи МОЖЕГОВОЙ Н.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление заместителя прокурора Калининградской области

к администрации городского округа «Город Калининград», ООО «Лада-Сервис», ООО «Евротехника», ООО «Каскадпродукт»

о признании недействительными ничтожных сделок, о применении последствий их недействительности

при участии: от Прокуратуры: ФИО2 - по доверенности от 21.01.2019г. от ответчика (Администрации): ФИО3 - по доверенности от 20.04.2018г.

от ответчика (ООО «Лада-Сервис»): ФИО4 - по доверенности от 19.10.2018г.

установил:

Заместитель прокурора Калининградской области обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН: <***>, место нахождения: г.Калининград, площадь Победы, дом 1), обществу с ограниченной ответственностью «Лада-Сервис» (ОГРН: <***>, место нахождения: <...>), обществу с ограниченной ответственностью «Евротехника» (ОГРН: <***>, место нахождения: <...>), обществу с ограниченной ответственностью «Каскадпродукт» (ОГРН: <***>, место нахождения: <...>), в котором просит

признать недействительным с момента заключения договор от 08.12.2015г. № 001605 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером

39:15:133008:15 площадью 11 005 кв.м., заключенный между администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «Лада - Сервис»;

признать недействительным с момента заключения договор от 06.06.2016г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:133008:15 площадью 11 005 кв.м., заключенный между ООО «Лада-Сервис» и ООО «Евротехника».

признать недействительным с момента заключения договор от 04.07.2016г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:133008:15 площадью 11 005 кв.м., заключенный между ООО «Евротехника» и ООО «Каскадпродукт».

применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде возложения на ООО «Каскадпродукт» обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 39:15:133008:15 в распоряжение муниципального образования городской округ «Город Калининград».

В судебном заседании 23.01.2019г. представитель ответчика ООО «Лада- Сервис» заявил ходатайство о прекращении производства по делу в части требований, адресованных обществу с ограниченной ответственностью «Евротехника», в обоснование ходатайства представил выписку из ЕГРЮЛ, согласно которой указанное юридическое лицо прекратило деятельность 03.12.2018г. в связи с ликвидацией.

Данное обстоятельство послужило основанием для уточнения прокурором заявленных требований.

В уточненном иске от 04.03.2019г. Прокуратура просит признать недействительным с момента заключения договор от 08.12.2015г. № 001605 купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:133008:15 площадью 11 005 кв.м., заключенный между администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «Лада - Сервис», и применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество с ограниченной ответственностью «Лада - Сервис» обязанности возместить муниципальному образованию городской округ «Город Калининград» стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:133008:15 в размере 14 340 350руб.

В судебном заседании 03.04.2019г. представитель Прокуратуры заявил об отказе от иска о признании недействительными договоров купли-продажи от 06.06.2016г., от 04.07.2016г., о применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде возложения на ООО «Каскадпродукт» возвратить спорный земельный участок в распоряжение муниципального образования и поддержал уточненный иск от 04.03.2019г.

Администрация в уточненном отзыве от 03.04.2019г. заявила о согласии с заявленным иском (с учётом уточнения).

Ответчик (ООО «Лада-Сервис») в отзыве на иск заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, по существу заявленных требований считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании 03.04.2019г. представитель общества заявил о пропуске истцом срока исковой давности и по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки с учётом того, что требование о возложении на ООО «Лада-Сервис» обязанности по возмещению

муниципальному образованию стоимости земельного участка в размере 14 340 350руб. заявлено в уточненном иске от 04.03.2019г.

ООО «Каскадпродукт» своего представителя в суд не направило, представило отзыв с возражениями, в котором также содержится заявление о пропуске истцом срока исковой давности.

ООО «Евротехника» согласно выписке из ЕГРЮЛ прекратило деятельность в качестве юридического лица, о чем в реестр 03.12.2018г. внесена соответствующая запись.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил.

Как следует из материалов дела, 18 декабря 2000г. между мэрией г.Калининграда и МУП «Муниципальная собственность» был заключен договор аренды № 003651, по которому муниципальному предприятию был передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 39:15:13 30 08:0004 площадью 2 га. по Московскому проспекту - Окружная дорога в Ленинградском районе г.Калининграда.

Соглашением от 18.04.2002г. стороны внесли изменения в договор № 003651, в том числе, в части площади и кадастрового номера земельного участка, предоставленного в аренду.

Соглашением от 10.08.2005г. права и обязанности арендатора в рамках договора № 003651 переданы от Муниципального унитарного предприятия «Муниципальная собственность» закрытому акционерному обществу «БалтЭкспоЦентр».

Соглашением от 01.03.2012г. стороны внесли изменения в договор, в том числе, в пункты 1.1 и 1.2, в соответствии с которыми в аренду переданы сроком до 04.10.2020г. два земельных участка: с кадастровым номером 39:15:13 30 08:13 площадью 3,6505 га. и с кадастровым номером 39:15:13 30 08:15 площадью 1,1005 га. по Московскому проспекту - Окружной дороге в Ленинградском районе г.Калининграда.

По соглашению от 01.03.2012г. права и обязанности арендатора по договору от 18.12.2000г. № 003651 переданы обществу с ограниченной ответственностью «Лада-Сервис». Согласно пункту 1 указанного соглашения земельный участок с кадастровым номером 39:15:13 30 08:13 площадью 3,6505 га. имеет разрешенное использование «под проектирование и строительство Международного выставочного комплекса», а земельный участок с кадастровым номером 39:15:13 30 08:15 площадью 1,1005 га. имеет разрешенное использование «под проектирование и строительство автостоянки для Международного выставочного комплекса.

25.09.2014г. между администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «Лада-Сервис» заключено соглашение об изменении и дополнении договора от 18.12.2000г. № 003651, в соответствии с которым из договора исключены сведения о правах аренды ООО «Лада-Сервис» на земельный участок с кадастровым номером 39:15:13 30 08:13, предназначенный для проектирования и строительства Международного выставочного комплекса.

Как следует из материалов дела, 10 марта 2015г. Управлением Росреестра по Калининградской области зарегистрировано право собственности ООО «Лада- Сервис» на нежилое здание общей площадью 30 кв.м., этажность 1, расположенное по адресу: <...> – дор. Окружная (кадастровый номер объекта 39:15:133008:216).

В свидетельстве от 10.03.2015г. 39-АБ № 475990 о государственной регистрации права в качестве оснований для государственной регистрации указаны договор аренды от 18.12.2000г. № 003651 и соглашения к нему, а также декларация об объекте недвижимого имущества от 24.02.2015г.

11.11.2015г. ООО «Лада-Сервис» обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с КН 39:15:133008:15 площадью 11 005 кв.м. - со ссылкой на статью 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), как собственнику объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке.

По результатам рассмотрения заявления между администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «Лада-Сервис» был заключен договор от 08.12.2015г. № 001605 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:133008:15 площадью 11 005 кв.м.

Согласно пунктам 1.3 и 1.4 договора земельный участок имеет кадастровую стоимость 16 871 000руб. и вид разрешенного использования «под проектирование и строительство автостоянки для Международного выставочного комплекса; цель использования земельного участка: под существующее нежилое здание, используемое под автостоянку.

Государственная регистрация права собственности ООО «Лада-Сервис» на спорный земельный участок произведена Управлением Росреестра по Калининградской области 01.06.2016г.

По договору купли-продажи от 06.06.2016г. нежилое здание с кадастровым номером 39:15:133008:216 и земельный участок с кадастровым номером 39:15:133008:15 площадью 11 005 кв.м. проданы обществу с ограниченной ответственностью «Евротехника» (государственная регистрация права собственности покупателя на указанное имущество произведена 14.06.2016г.).

Впоследствии по договору от 04.07.2016г. общество с ограниченной ответственностью «Евротехника» продало здание и земельный участок обществу с ограниченной ответственностью «Каскадпродукт».

Полагая, что отчуждение земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Лада-Сервис» было произведено органом местного самоуправления с нарушением действующего законодательства по сделке, посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд признал иск (с учётом уточнения) подлежащим удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, и о применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органом местного самоуправления.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд соглашается с доводами Прокуратуры о том, что договор от 08.12.2015г. № 001605 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером

39:15:133008:15 площадью 11 005 кв.м., заключенный между администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «Лада - Сервис», является ничтожной сделкой.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

При этом, в силу положений статьи 39.3 ЗК РФ предоставление земельных участков в собственность возможно как на торгах, так и без проведения торгов.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015г. (пункт 2 статьи 7, пункт 1 статьи 28, пункт 3 статьи 33, пункт 1 статьи 36) было прямо предусмотрено, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Действующий ЗК РФ размеры земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не устанавливает.

Однако, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 29.05.2018г. № 1202-О, применительно к земельным участкам, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты (ими определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства), они определяются такими градостроительными регламентами.

Так, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающие в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного

участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка (часть 6 статьи 30 и статья 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла статьи 39.20 ЗК РФ с учётом приведенного толкования, данного КС РФ, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Иное означало бы, что в обход императивной нормы закона возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В данном случае земельный участок с кадастровым номером 39:15:133008:15 имеет площадь 11 005 кв.м., в то время как принадлежавший ООО «Лада-Сервис» объект недвижимости имеет площадь 30 кв.м., то есть площадь участка более чем в 366 раз превышает площадь объекта недвижимости.

Никакого обоснования необходимости предоставления в собственность в порядке статьи 39.20 ЗК РФ участка площадью 11 005 кв.м. для обслуживания объекта площадью 30 кв.м. ни при заключении договора, ни в ходе судебного разбирательства представлено не было.

При этом нежилое здание с кадастровым номером 39:15:133008:216 площадью 30 кв.м. носит вспомогательный характер, о чем свидетельствуют следующие обстоятельства:

разрешение на его строительство в порядке, установленном статьей 51 ГрК РФ, администрацией городского округа «Город Калининград» не выдавалось;

право собственности ООО «Лада-Сервис» на этот объект зарегистрировано на основании декларации об объекте недвижимого имущества и договора аренды земельного участка, то есть в упрощенном порядке.

Таким образом, действия администрации городского округа «Город Калининград» по предоставлению земельного участка № 39:15:133008:15 в собственность ООО «Лада-Сервис» в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ, как собственнику объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке, противоречат действующему законодательству.

В результате заключения незаконной сделки ООО «Лада-Сервис» приобрело в частную собственность земельный участок из состава земель населенного пункта площадью 11 005 кв.м. без проведения аукциона и по льготной цене (15% от кадастровой стоимости).

Данная сделка затрагивает права и законные интересы муниципального образования городской округ «Город Калининград», а также интересы неопределенного круга лиц, которые могли бы претендовать на приобретение земельного участка в случае проведения торгов в порядке, установленном законом.

Из изложенного следует, что договор купли-продажи от 08.12.2015г. № 001605 не только не соответствует закону, но и посягает на публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы неограниченного круга лиц, вследствие чего указанная сделка является ничтожной.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение

срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исполнение договора № 001605 началось 08.12.2015г., поскольку в силу пункта 10.2 договор имеет силу передаточного акта, что свидетельствует о том, что обязательства продавца по передаче покупателю земельного участка были исполнены в указанную дату.

Следовательно, трехлетний срок исковой давности по требованию о признании договора № 001605 ничтожной сделкой, истек 08.12.2018г.

Из материалов дела следует, что иск Прокуратуры поступил в суд 05.12.2018г., то есть в пределах срока исковой давности.

В первоначальном иске Прокуратура заявляла о применении последствий недействительности ничтожных сделок, поэтому срок исковой давности по данному требованию также не пропущен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку возврат земельного участка в муниципальную собственность в настоящее время невозможен (ввиду прекращения деятельности одной из сторон последующих сделок по отчуждению спорного земельного участка), суд признал обоснованным требование Прокуратуры о возложении на ответчика ООО «Лада- Сервис» обязанности возместить муниципальному образованию городской округ «Город Калининград» разницу между кадастровой стоимостью спорного земельного участка (пункт 1 статьи 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006г. № 105 в редакции, действовавшей по состоянию на декабрь 2015г.) и стоимостью участка, указанной в договоре № 001605.

Согласно пункту 1.3 договора № 001605 кадастровая стоимость участка составляет 16 871 000руб.

Согласно пункту 3.1 этого же договора выкупная цена участка составляет 2 530 650руб. (15% от кадастровой стоимости).

Факт перечисления в бюджет городского округа денежных средств в размере 2 530 650руб. подтверждается платежными поручениями от 30.12.2015г. № 9, от 20.05.2016г. № 1 и № 2.

Руководствуясь пунктами 4 и 5 части 1 статьи 150, статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Производство по делу в части требований о признании недействительными с момента заключения договора от 06.06.2016г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:133008:15, площадью 11 005 кв.м., заключенного между ООО «Лада-Сервис» и ООО «Евротехника» и договора от 04.07.2016г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:133008:15,

площадью 11 005 кв.м., заключенного между ООО «Евротехника» и ООО «Каскадпродукт», о применении последствий недействительности указанных сделок, а также в части требований, адресованных ООО «Евротехника», прекратить.

Признать недействительным с момента заключения договор от 08.12.2015г. № 001605 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:133008:15, площадью 11 005 кв.м., заключенный между администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «Лада - Сервис».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество с ограниченной ответственностью «Лада - Сервис» обязанности возместить муниципальному образованию городской округ «Город Калининград» стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:133008:15 в размере 14 340 350руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лада - Сервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья: Н.А. Можегова