Решение от 26 апреля 2017 г. по делу № А41-2762/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-2762/17
26 апреля 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ж.П.Борсовой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рзянкиной М.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "ЕВРОЛЮКС"

к Администрации городского поселения Калининец Наро-Фоминского района Московской области,

о признании незаконным отказа, обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 24.04.2017 года,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Евролюкс" (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ООО «Евролюкс», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации городского поселения Калининец Наро-Фоминского района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, Администрация г/п Калининец, ответчик) о признании отказа от 29.09.2016г. недействительным; об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого здания по адресу Московская область, Наро-Фоминский район, г.п. Калининец, пос. Калининец, ж/г № 4, инв. № 46:238:004:00088130:0001, Лит. А, общей площадью 34 кв.м. на условиях прилагаемого проекта договора.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика по иску возражал.

Заслушав представителей сторон спора, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

ООО “ЕвроЛюкс” является арендатором нежилого здания по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г.п. Калининец, пос. Калининец, ж/г № 4, инв. № 46:238:004:00088130:0001, Лит. А, общей площадью 34 кв.м. на основании Договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления от 12.03.2012 года № 141/3/АИ-224 с ФГУ “ЦЕНТРАЛЬНОЕ территориальное управление имущественных отношений” Министерства обороны РФ, Дополнительного соглашения о смене собственника объекта недвижимого имущества от 15.11.2013 года № 1 с Администрацией городского поселения Калининец Наро-Фоминского муниципального района Московской области, Истец является субъектом малого предпринимательства.

ООО “ЕвроЛюкс” 28.08.2015 года в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ” обратилось к Ответчику с Заявлением о намерении реализовать преимущественное право покупки в отношении указанного выше арендуемого объекта недвижимого имущества.

Как на момент обращения, так и на момент принятия решения Администрацией городского поселения Калининец Наро-Фоминского муниципального района Московской области на основании Заявления ООО “ЕвроЛюкс” недвижимое имущество находилось во временном владении на правах аренды у Заявителя, задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам отсутствовала, все условия, предусмотренные подпунктами 1)-4) статей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ” соблюдены.

Однако, Ответчик Письмом от 23.09.2015 года № 1233/01-05 отказал в реализации права по причине отсутствия утвержденного Ответчиком прогнозного плана приватизации муниципального имущества.

ООО “ЕвроЛюкс” 31.08.2016 года в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ” повторно обратилось к Ответчику с Заявлением о намерении реализовать преимущественное право покупки в отношении указанного выше арендуемого объекта недвижимого имущества.

Как на момент обращения, так и на момент принятия решения Администрацией городского поселения Калининец Наро-Фоминского муниципального района Московской области на основании Заявления ООО “ЕвроЛюкс” недвижимое имущество находилось во временном владении на правах аренды у Заявителя, задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам отсутствовала, все условия, предусмотренные подпунктами 1)-4) статей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ” соблюдены.

Однако, Ответчик Письмом от 29.09.2016 года № 308/01-05 отказал в реализации права по причине отсутствия согласования работ по реконструкции с собственником объекта недвижимости, в результате которой произошло изменение площади объекта, и как следствие отсутствие, по мнению Ответчика, факта владения Истцом объектом полностью на договорной основе. Указанное, по мнению Ответчика, свидетельствует об отсутствии преимущественного права у Истца по причине того, что объект недвижимости после реконструкции не был принят в муниципальную собственность.

По мнению ООО “ЕвроЛюкс”, отказ Администрации городского поселения Калининец Наро-Фоминского муниципального района Московской области является не соответствующим Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ” по следующим основаниям.

Указанный объект недвижимости поступил во владение Истца 24.06.2012 года, что подтверждается Атом приема-передачи нежилого имущества от 24.06.2012 год к Договору аренды от 12.03.2012 года № 141/3/АИ-224. Согласно положениям Протокола № 2 от 21.02.2012 года Комиссии по проведению аукциона, Ведомости, являющейся Приложением к Договору аренды и Акта приема-передачи нежилого имущества объект аренды представляет собой нежилое здание “Контрольно-пропускной пункт”, введен в эксплуатацию в 1983 году, требующим проведения ремонта.

Однако, фактически, переданный во владение Истца объект недвижимости, требовал капитального ремонта, о чем незамедлительно было сообщено представителю собственнику имущества ФГКУ “Центральное ТУИО” Минобороны России, в том числе Письмом от 27.11.2012 года № 26.

Также в адрес ФГКУ “Центральное ТУИО” Минобороны России Арендатором своевременно была представлена вся техническая документация в отношении производимых ремонтных работ, что подтверждается Письмом от 02.04.2013 года № 7; Письмом от 09.09.2013 года № 11; Письмом от 19.09.2013 года № 13, а также ответом собственника помещения на дату проведения работ от 25.09.2013 года № 141/1/5/25140.

Таким образом, все ремонтные работы были проведены и завершены до сентября 2012 года.

В тоже время, недвижимое имущество, являющееся предметом аренды поступило в собственность Ответчика лишь 15.11.2013 года, что подтверждается Дополнительным соглашением № 1 от 15.11.2013 года к Договору Аренды.

Указанное свидетельствует о том, что недвижимое имущество поступило в собственность Ответчика в том виде и в том техническом состоянии, в котором оно существует в настоящий момент, ввиду чего, никаких согласований с Ответчиком произведенных работ не требуется, так как они были произведены до его вступления в права собственности.

Более того, факт того, что соответствующий Акт приема-передачи недвижимого имущества на основании которого произошел переход права собственности подписан как прежним собственником имущества, так и новым собственником имущества без каких-либо оговорок, свидетельствует о согласовании всех произведенных ремонтных работ Арендатором как Ответчиком, так и прежним собственником.

Как указывает истец, Ответчик, отказывая в реализации преимущественного права покупки Письмом от 23.09.2015 года № 1233/01-05 никаких замечаний к техническому состоянию объекта не указал, а, следовательно, признавал отсутствие каких-либо нарушений со стороны Арендатора.

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при соблюдении в совокупности четырех условий, перечисленных в этой статье.

В пункте 8 Информационного письма N 134 разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как установлено судом, ООО “ЕвроЛюкс” являлось арендатором нежилого здания по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г.п. Калининец, пос. Калининец, ж/г № 4, инв. № 46:238:004:00088130:0001, Лит. А, общей площадью 34 кв.м. на основании Договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления от 12.03.2012 года № 141/3/АИ-224 с ФГУ “ЦЕНТРАЛЬНОЕ территориальное управление имущественных отношений” Министерства обороны РФ, Дополнительного соглашения о смене собственника объекта недвижимого имущества от 15.11.2013 года № 1 с Администрацией городского поселения Калининец Наро-Фоминского муниципального района Московской области.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В силу части 2 статьи 55 ГрК РФ, в целях ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно части 3 статьи 55 ГрК РФ, к числу документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, относится разрешение на строительство.

Как следует из материалов дела, Ответчик Письмом от 29.09.2016 года № 308/01-05 отказал в реализации права по причине отсутствия согласования работ по реконструкции с собственником объекта недвижимости, в результате которой произошло изменение площади объекта, и как следствие отсутствие, по мнению Ответчика, факта владения Истцом объектом полностью на договорной основе.

Указанное, по мнению Ответчика, свидетельствует об отсутствии преимущественного права у Истца по причине того, что объект недвижимости после реконструкции не был принят в муниципальную собственность.

Согласно части 17 статьи 51 ГрК РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

- капитального ремонта объектов капитального строительства;

- иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В силу статьи 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14); капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (пункт 14.2).

Согласно представленному в материалы дела ответчиком техническому паспорту от 28.12.2016 года, составленному Наро-Фоминским филиалом ФГУП «МОБТИ» по состоянию на 28 декабря 2013 года, спорный объект - здание - контрольно-пропускной пункт имеет следующие характеристики: площадь здания по внутреннему обмеру – 179,6 кв.м., площадь застройки – 114,6 кв.м., количество надземных этажей – 2, подземных этажей – 1.

Также в данном техническом паспорте имеется примечание (3.4), что расхождение в площадях с выпиской из реестра муниципальной собственности произошло за счет реконструкции, разрешение на реконструкцию не представлено.

Требования предпринимателем заявлены в отношении нежилого помещения площадью 34 кв.м., которое реконструировано.

Доказательства того, что реконструкция произведена с получением соответствующих разрешений и реконструированный объект введен в эксплуатацию, суду не представлены.

Также доказательства того, что арендуемое предпринимателем помещение реконструировано в помещение площадью 179,6 кв.м. (из помещения площадью 34 кв.м.) и что в отношении него в соответствии с требованиями действующего законодательства осуществлен государственный кадастровый учет, в материалах дела отсутствуют.

Договор аренды заключен в отношении помещения площадью 34 кв.м., соответственно, арендатором платежи осуществлялись, исходя из указанной площади.

Таким образом, в таком состоянии спорное помещение не может быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании статей 3, 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Доводы истца о том, что помещение реконструировано с согласия как предыдущего собственника, так и нынешнего, судом отклоняются, так как при реконструкции необходимо не только согласие собственника, но и соблюдение норм и правил, обязанность соблюдения которых установлена действующим законодательством.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения через Арбитражный суд Московской области.

Судья Ж.П.Борсова