Решение от 15 января 2019 г. по делу № А70-15747/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-15747/2018
г. Тюмень
16 января 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 января 2019 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании, дело по иску

Фонда «Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области»

к закрытому акционерному обществу «Тюменский производственный научно-исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве»

о взыскании задолженности и неустойки

при участии в судебном заседании:

от Истца: ФИО1 – конкурсный управляющий

от Ответчика: ФИО2 – доверенность от 31.12.2018 года

установил:

Фонд «Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области» обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением (размер которого уточнен в порядке статьи 49 АПК РФ - т.2.л.д.21) к закрытому акционерному обществу «Тюменский производственный научно-исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве» о взыскании общей суммы задолженности по субарендной плате в размере 509 158 рублей 93 копейки за 4 квартал 2015 года, 1,2,3,4 кварталы 2016 года и за период с 01.01.2017 года по 14.02.2017 года по договорам субаренды земельных участков от 13.12.2012 №№ 66, 67, 68, 69, а так же 431 350 рублей 17 копеек – неустойки за период с  02.11.2015 года о 21.09.2018 года.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 329, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению субарендных платежей за пользование земельными участками по указанным договорам субаренды.

Ответчик в отзыве на исковое заявление (т.1.л.д.100-102) указывает, что с ноября 2015 года надобность в субаренде земельных участков отпала и он ими не пользовался, а в декабре 2016 году получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Представитель истца и ответчика в судебном заседании поддержали свои доводы.

Материалы дела указывают на следующие обстоятельства:

13 декабря 2012 года между Фондом «Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (Арендатор) и Закрытым акционерным обществом «Тюменский производственный научно – исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве» (Субарендатор)  заключен договор № 66 субаренды земельного участка площадью 381 кв.м., расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером : 72:23:0432002:16206. Участок предоставлен для строительства жилой секции с объектами соцкультбыта.

Участок принадлежал на праве аренды Истцу в соответствии с договором аренды № 23-20/2360 от 13.12.2012 года, заключенным с Департаментом имущественных отношений Тюменской области (т.2.л.д.14).

Пунктом 2.1. договора № 66 субаренды установлено, что размер субарендной платы за 2012 год и последующие годы указывается в Приложении № 2 к договору (т.1.л.д.22).

Как следует из расчета требований, изложенных в уточнении к иску (т.2.л.д.20), истец определяет квартальный размер субарендной платы по данному договору как 4 299 рублей 20 копеек. Как следствие, сумма задолженности по субарендной плате по договору № 66 за 4 квартал 2015 года, 1,2,3,4 кварталы 2016 года и за период с 01.01.2017 года по 14.02.2017 года исчисляется в сумме 23 645 рублей 60 копеек.

13 декабря 2012 года между Фондом «Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (Арендатор) и Закрытым акционерным обществом «Тюменский производственный научно – исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве» (Субарендатор)  заключен договор № 67 субаренды земельного участка площадью 39 кв.м., расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером: 72:23:0432002:16207. Участок предоставлен для строительства жилой секции с объектами соцкультбыта.

Участок принадлежал на праве аренды Истцу в соответствии с договором аренды № 23-20/2359 от 13.12.2012 года, заключенным с Департаментом имущественных отношений Тюменской области (т.2.л.д.10).

Пунктом 2.1. договора № 67 субаренды установлено, что размер субарендной платы за 2012 год и последующие годы указывается в Приложении № 2 к договору (т.1.л.д.30).

Как следует из расчета требований, изложенных в уточнении к иску (т.2.л.д.20), истец определяет квартальный размер субарендной платы по данному договору как 440 рублей 08 копеек. Как следствие, сумма задолженности по субарендной плате по договору № 67 за 4 квартал 2015 года, 1,2,3,4 кварталы 2016 года и за период с 01.01.2017 года по 14.02.2017 года исчисляется в сумме 2 420 рублей 44 копейки.

13 декабря 2012 года между Фондом «Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (Арендатор) и Закрытым акционерным обществом «Тюменский производственный научно – исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве» (Субарендатор)  заключен договор № 68 субаренды земельного участка площадью 1 737 кв.м., расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером: 72:23:0432002:16209. Участок предоставлен для обеспечения строительно – монтажных работ ( без права капитального строительства ).

Участок принадлежал на праве аренды Истцу в соответствии с договором аренды № 23-21/355 от 13.12.2012 года, заключенным с Департаментом имущественных отношений Тюменской области (т.2.л.д.2).

Пунктом 2.1. договора № 68 субаренды установлено, что размер субарендной платы за 2012 год и последующие годы указывается в Приложении № 2 к договору (т.1.л.д.38).

Как следует из расчета требований, изложенных в уточнении к иску (т.2.л.д.20), истец определяет квартальный размер субарендной платы по данному договору как 78 400 рублей 96 копеек. Как следствие, сумма задолженности по субарендной плате по договору № 68 за 4 квартал 2015 года, 1,2,3,4 кварталы 2016 года и за период с 01.01.2017 года по 14.02.2017 года исчисляется в сумме 431 205 рублей 28 копеек.

13 декабря 2012 года между Фондом «Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (Арендатор) и Закрытым акционерным обществом «Тюменский производственный научно – исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве» (Субарендатор)  заключен договор № 69 субаренды земельного участка площадью 207 кв.м., расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером: 72:23:0432002:16210. Участок предоставлен для обеспечения строительно – монтажных работ ( без права капитального строительства).

Участок принадлежал на праве аренды Истцу в соответствии с договором аренды № 23-21/356 от 13.12.2012 года, заключенным с Департаментом имущественных отношений Тюменской области (т.2.л.д.6).

Пунктом 2.1. договора № 69 субаренды установлено, что размер субарендной платы за 2012 год и последующие годы указывается в Приложении № 2 к договору (т.1.л.д.22).

Как следует из расчета требований, изложенных в уточнении к иску (т.2.л.д.20), истец определяет квартальный размер субарендной платы по данному договору как 9 434 рубля 11 копеек. Как следствие, сумма задолженности по субарендной плате по договору № 69 за 4 квартал 2015 года, 1,2,3,4 кварталы 2016 года и за период с 01.01.2017 года по 14.02.2017 года исчисляется в сумме 51 887 рублей 61 копейка.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона (в частности, ЗК РФ), предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, размер арендной платы за государственные либо муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно пункту 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку в настоящем случае условиями договоров субаренды предусмотрено право истца на изменение арендной платы в одностороннем порядке и в случае изменения действующего законодательства, изменение арендных платежей в связи со внесением изменений в постановление Правительства Тюменской области от 09.07.2007 № 148-п и постановление Правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п соглашениями от 24.11.2014 правомерно.

Поскольку объектом субаренды являются земли Тюменской области, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В деле А70-12180/2015, рассмотренном Арбитражным судом Тюменской области с участием тех же лиц (т.1.л.д.56) о взыскании задолженности по указанным договорам субаренды, № 66,67,68,69 за предыдущие периоды, суд при расчете субарендной платы, исходил из того, что после получения уведомлений об изменении размера арендных платежей каких либо возражений относительно размера арендной платы ответчик не заявлял. Соответственно с учетом того руководствовался размером квартальной арендной платы, изложенной в приложениях к соглашениям о продлении договоров субаренды № 66, 67, 68, 69) (т.1.л.д.26, 30, 34, 38).

Исходя из данных значений квартальной арендной платы по договорам субаренды № 66, 67, 68,69, Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23 ноября 2015 года в деле А70-12180/2015, оставленным без изменения в данной части Постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2016 года (т.1.л.д.59-65) и Постановлением Арбитражного суда Западно – Сибирского округа от 13 сентября 2016 года (т.1.л.д.66-72), определялась задолженность за предыдущие периоды пользования земельными участками.

Исходя из этого, истцом задолженности по субарендной плате по договорам № 66,67,68,69 исчисляется следующим образом:

- по договору № 66 за 4 квартал 2015 года, 1,2,3,4 кварталы 2016 года и за период с 01.01.2017 года по 14.02.2017 года составляет 23 645 рублей 60 копеек.

- по договору № 67 за 4 квартал 2015 года, 1,2,3,4 кварталы 2016 года и за период с 01.01.2017 года по 14.02.2017 года составляет 2 420 рублей 44 копейки.

- по договору № 68 за 4 квартал 2015 года, 1,2,3,4 кварталы 2016 года и за период с 01.01.2017 года по 14.02.2017 года составляет 431 205 рублей 28 копеек.

- по договору № 69 за 4 квартал 2015 года, 1,2,3,4 кварталы 2016 года и за период с 01.01.2017 года по 14.02.2017 года составляет 51 887 рублей 61 копейка.

Всего общая сумма задолженности ответчика по договорам субаренды № 66, 67, 68, 69 за 4 квартал 2015 года, 1,2,3,4 кварталы 2016 года и за период с 01.01.2017 года по 14.02.2017 года определена истцом в сумме 509 158 рублей 93 копейки.

Пунктом 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которого срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Оценив доводы Ответчика о том, что с ноября 2015 года его надобность в субаренде земельных участков отпала и он ими не пользовался, а в декабре 2016 году получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, суд руководствуется следующим:

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Ответчиком 30 ноября 2015 года направлено (т.1, л.д.118-119) в адрес истца заявление об одностороннем отказе с 30.11.2015 года от договоров субаренды земельных участков со всеми дополнительными соглашениями № 66 от 13.12.2012, № 67 от 13.12.2012 , № 68 от 13.12.2012, № 69 от 13.12.2012.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Указанные положения применимы и в отношениях арендатора и субарендатора в силу абзаца 3 части 2 статьи 615 ГК РФ.

Принимая во внимание то обстоятельство, что соглашения о продлении договоров субаренды № 66, 67, 68, 69 от 24 ноября 2014 года (т.1.л.д. 25,33, 41,49) о продлении договоров субаренды по 29.08.2015 года не были подписаны ответчиком, но он пользовался земельными участками, следует сделать вывод о том, что договоры субаренды № 66, 67, 68, 69 являлись продлившимися на неопределенный срок.

Соответственно, исходя из положений статьи 610 ГК РФ и принимая во внимание то, что Ответчиком 30 ноября 2015 года направлено (т.1, л.д.118-119) в адрес истца заявление об одностороннем отказе с 30.11.2015 года от договоров субаренды земельных участков со всеми дополнительными соглашениями № 66 от 13.12.2012, № 67 от 13.12.2012 , № 68 от 13.12.2012, № 69 от 13.12.2012 с приложением актов приема - передачи, следует сделать вывод том, что договоры субаренды № 66, 67, 68, 69 являются расторгнутыми с 1 марта 2016 года. При этом суд учитывает, что каких либо обоснований не подписания актов - приема передачи истцом не изложено.

В свою очередь, оценив представленное ответчиком более раннее письмо от 27 июля 2015 года № 9-1458 суд считает, что данное письмо не может быть расценено судом как однозначный отказ от договоров субаренды, поскольку в данном письме ответчик сообщал о намерении не использовать земельные участки начиная с 3 квартала 2015 года и расторгнуть указанные договоры, однако непосредственно о их расторжении не заявил, и актов приема передачи участков к письму не приложил. Соответственно суд, при определении даты прекращения договоров субаренды, исходит из того что о их расторжении ответчиком было заявлено в письме от 30 ноября 2015 года (т.1, л.д.118-119). 

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пунктом 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что арендодатель, уклонявшийся от приемки арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды, не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата этого имущества.

Как следствие, суд считает что требования истца о взыскании задолженности по договорам субаренды № 66, 67, 68, 69 за 4 квартал 2015 года, 1,2,3,4 кварталы 2016 года и за период с 01.01.2017 года по 14.02.2017 года в сумме 509 158 рублей 93 копейки, подлежат удовлетворению частично, а именно:

- по договору № 66 за 4 квартал 2015 года, 1 квартал 2016 года задолженность составляет 8 598 рублей 40 копеек.

- по договору № 67 за 4 квартал 2015 года, 1 квартал 2016 года задолженность составляет 880 рублей 16 копеек.

- по договору № 68 за 4 квартал 2015 года, 1 квартал 2016 года задолженность составляет 156 801 рубль 92 копейки.

- по договору № 69 за 4 квартал 2015 года, 1 квартал 2016 года задолженность составляет 18 868 рублей 22 копейки.

Всего: 185 148 рублей 70 копеек.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договоров субаренды от 13.12.2012 N 66-69 предусмотрено, что в случае невнесения субарендной платы в установленный срок субарендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,1% от не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки в соответствии с расчетом, предъявленным арендатором.

Размер неустойки:

1. по договору № 66:

- 4 299 рублей 20 копеек – размер задолженности за 4 квартал 2015 года х 0,1% х 92 дня ( с 2.11.2015 года по 01.02.2016 года)/100 = 395 рублей 53 копейки.

- 8 598 рублей 40 копеек (размер задолженности за 4 квартал 2015 года и 1 квартал 2016 года) х 0,1% х 962 дня (с 02.02.2016 года по 21.09.2018 года)/100 = 8 271 рубль 66 копеек.

Всего: 8 667 рублей 19 копеек.

2. По договору № 67:

- 440 рублей 08 копеек (задолженность за 4 квартал 2015 года) х 0,1% х 92 дня ( с 02.11.2015 года по 01.02.2016 года)/100 = 40 рублей 49 копеек.

- 880 рублей 16 копеек (размер задолженности за 4 квартал 2015 года и 1 квартал 2016 года) х 0,1% х 962 дня (с 02.02.2016 года по 21.09.2018 года)/100 = 846 рублей 71 копейка.

Всего: 887 рублей 20 копеек.

3. По договору № 68:

- 78 400 рублей 96 копеек (задолженность за 4 квартал 2015 года) х 0,1% х 92 дня (с 02.11.2015 года по 01.02.2016 года)/100 = 7 212 рублей 88 копеек.

- 156 801 рубль 92 копейки (размер задолженности за 4 квартал 2015 года и 1 квартал 2016 года) х 0,1% х 962 дня (с 02.02.2016 года по 21.09.2018 года)/100 = 150 843 рубля 44 копейки.

Всего: 158 056 рублей 32 копейки.

4. По договору № 69:

- 9 434 рубля 11 копеек (задолженность за 4 квартал 2015 года) х 0,1% х 92 дня (с 02.11.2015 года по 01.02.2016 года)/100 = 867 рублей 93 копейки

- 18 868 рублей 22 копейки (размер задолженности за 4 квартал 2015 года и 1 квартал 2016 года) х 0,1% х 962 дня (с 02.02.2016 года по 21.09.2018 года)/100 = 18 151 рубль 22 копейки.

Всего: 19 019 рублей 15 копеек.

Общая сумма неустойки по договорам субаренды № 66, 67, 68, 69 за просрочку оплаты субарендной платы за 4 квартал 2015 года, 1 квартал 2016 года составляет 186 629 рублей 86 копеек.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Тюменский производственный научно-исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве» в пользу Фонда «Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области» 185 148 рублей 70 копеек – долга, 186 629 рублей 86 копеек – неустойки, 8 621 рубль 38 копеек – расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

            Возвратить Фонду «Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области» из федерального бюджета 1 933 рубля – государственной пошлины.

            Исполнительный лист и справку на возврат государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 Судья


Макаров С.Л.