Решение от 3 октября 2023 г. по делу № А41-44253/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-44253/23
03 октября 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 03 октября 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного общества Управляющая Компания "ЦЕНТР ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 07.12.2006, юридический адрес: 123001, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ, Пресненский, ул. Большая Садовая, д. 5, к. 1) действующего в качестве доверительного управляющего ЗПИФ комбинированный «Новые земельные инвестиции»

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 315502900003311, дата регистрации в качестве ИП: 24.03.2015, адрес: 141036, <...>)

о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2015 № 139-220/КП., о прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:12:0070219:220., о возвращении земельного участка в собственность истца.

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество Управляющая Компания "Центр Эссет Менеджмент" действующее в качестве доверительного управляющего ЗПИФ комбинированный «Новые земельные инвестиции» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) со следующими требованиями:

- расторгнуть Договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2015 №139-220/КП;

- прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 96132 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, восточнее д. Юдино, кадастровый номер 50:12:0070219:220;

- возвратить в собственность АО УК «Центр Эссет Менеджмент» земельный участок площадью 96132 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, восточнее д. Юдино, кадастровый номер 50:12:0070219:220.

- взыскать с ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. Ответчик возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела судом установлено, что 02.04.2015 года между обществом и предпринимателем был заключен договор № 139-220/КП купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070219:220.

Стоимость имущества составила 2 883 960 рублей (пункт 4.1 договора).

В пункте 4.2 договора стороны согласовали порядок выплаты стоимости приобретенного имущества:

- часть цены в размере 144 198 руб. покупатель оплачивает не позднее 3 дней с момента заключения договора;

- оставшуюся часть цены в размере 2 739 762 руб. покупатель оплачивает в течение 5 лет с момента заключения договора.

Оплата по договору в размере 144 198 руб. (первый этап) произведена своевременно.

Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи.

Регистрация права собственности предпринимателя осуществлена 20.05.2015.

Между тем, поскольку по состоянию на 19.01.2023 оплата оставшейся части цены в размере 2 739 762 руб. не осуществлена, истец направил ответчику требование от 20.12.2022 с уведомлением о расторжении договора.

Поскольку в досудебном порядке спор урегулирован не был, истец обратился в суд.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли - продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ (пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что предусмотренная пунктом 4.2.2 договора сумма в размере 2 739 762 руб. предпринимателем не была оплачена, что, в силу статьи 450 Гражданского кодекса является основанием для расторжения договора, а в силу статьи 488 Гражданского кодекса – основанием для возврата земельного участка продавцу.

Соответственно требования в части расторжения договора купли-продажи подлежат удовлетворению.

Также в рамках настоящего спора истцом заявлено требование о возврате недвижимого имущества в связи с расторжением договора купли-продажи.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку договор купли-продажи расторгнут по причине допущенных покупателем существенных нарушений его условий, правовые основания для удержания спорного имущества у ответчика отсутствуют.

Одновременно с этим суд отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0070219:220 на момент заключения спорного договора купли-продажи находился в долевой собственности пайщиков ЗПИФН «Новые земельные инвестиции».

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, обособляется от имущества управляющей компании этого фонда, имущества владельцев инвестиционных паев, имущества, составляющего иные паевые инвестиционные фонды, находящиеся в доверительном управлении этой управляющей компании, а также иного имущества, находящегося в доверительном управлении или по иным основаниям у указанной управляющей компании. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, учитывается управляющей компанией на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Соответственно, земельный участок площадью 96132 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, восточнее д. Юдино, кадастровый номер 50:12:0070219:220, подлежит возвращению в общедолевую собственность пайщиков паевого фонда, управление которым осуществляет истец.

В отзыве на исковое заявление предпринимателем указано, что Постановлением Басманного районного суда Москвы от 16.12.2015 и Пресненского районного суда от 12.12.2016 на земельный участок был наложен арест, что освобождает его от оплаты по договору.

Данный довод подлежит отклонению, поскольку в период заключения договора купли-продажи покупатель не совершил предусмотренных действующим законодательством действий при обнаружении (по его мнению) недостатков земельных участков, включая отказ от договорных отношений.

Арест на земельный участок был наложен после заключения договора купли-продажи и не препятствовал пользованию земельным участком и выполнению условий договора.

Также суд отклоняет довод о том, что арест препятствует возвращению земельного участка в собственность пайщиков, поскольку такое регистрационное действие с очевидностью не нарушит наложенный запрет, не повлечет отчуждение земельного участка, его обременение правами иных лиц, преобразование.

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 25.04.2022 N 305-ЭС22-5507.

Иные доводы предпринимателя отклоняются судом, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при не правильном и не верном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика, не исключают законности и обоснованности требований истца.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть Договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2015 № 139-220/КП, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070219:220.

Возвратить в общедолевую собственность пайщиков Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Новые земельные инвестиции» доверительное управление которым осуществляет Акционерное общество Управляющая Компания "ЦЕНТР ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" земельный участок с кадастровым номером 50:12:0070219:220 площадью 96 132 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, восточнее д. Юдино.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Акционерного общества Управляющая Компания "ЦЕНТР ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" действующего в качестве доверительного управляющего ЗПИФ комбинированный «Новые земельные инвестиции» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.



Судья Е.В. Самороковская