Решение от 19 октября 2022 г. по делу № А56-7069/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-7069/2022
19 октября 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 19 октября 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: индивидуальный предприниматель ФИО2 (644070, <...>, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>);

заинтересованное лицо: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

третьи лица:

1. общество с ограниченной ответственностью «Президент-Нева» (194156, <...>, литер «А», ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

2. Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (191014, г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Литейный округ, Маяковского ул., д. 19/15, литера А, помещ. 4-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

3. потребительский гаражный кооператива «Зеленогорский» (194156, <...>, литер А, помещение 46Н, 105Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

о признании приостановления государственной регистрации прав недействительным

при участии

- от заявителя: не явился, извещен;

- от заинтересованного лица: представитель ФИО3 по доверенности от 27.12.2021;

- от третьего лица-1: ФИО4 (вэб-конференция);

- от третьего лица-2: не явился, извещен;

- от третьего лица-3: представитель ФИО5 по доверенности от 20.07.2022;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – заинтересованное лицо, управление) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о: 1) признанием незаконным отказа Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, изложенного в уведомлении от 21.02.2022 № КУВД-001/2021-46541326/2, в государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимости: нежилое помещение общей площадью 137,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, лит.А, пом.134Н, этаж расположения: 3, кадастровый номер 78:00:000000:12799; 2) обязании Управления Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на объект недвижимости: нежилое помещение общей площадью 137,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, лит.А, пом.134Н, этаж расположения: 3, кадастровый номер 78:00:000000:12799.

Определением суда от 01.02.2022 заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено общество с ограниченной ответственностью «Президент-Нева».

Определением от 13.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».

Определением от 10.08.2022 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен потребительский гаражный кооператива «Зеленогорский».

В настоящее судебное заседание заинтересованное и третье лицо-1 и трете лицо-3 явились. Третье лицо-1 принимает участие в настоящем судебном заседании посредством использования системы вэб-конференции.

Извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства заявитель и третье лицо-2 в настоящее судебное заседание не явились, что, само по себе, в силу положений части 3 и части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению.

Третьим лицом-1 заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по обособленному спору, рассматриваемому в деле №А56-103702/2018 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Президент-Нева», в рамках которого оспариваются торги №18338-ОТПП лот №1 и заключенный по их результатам договор от 15.09.2022 №18338-ОТПП/1 между обществом с ограниченной ответственностью «Президент-Нева» и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Рассмотрев заявленное ходатайство, заслушав представителей явившихся участников процесса, суд, с учетом предмета и оснований рассматриваемых в рамках настоящего дела требований, не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей явившихся участников процесса, суд установил следующее.

Предприниматель по договору купли-продажи № 18338-ОТПП/1 от 15.09.2021 приобрел на торгах в рамках проводимой в отношении общества с ограниченной ответственность «Президент-Нева» (далее – общество) процедуры банкротства объект недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 137,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, лит.А, пом.134Н, этаж расположения: 3, кадастровый номер 78:00:000000:12799, зарегистрировано в ЕГРН за номером 78-78-39/076/2013-10 от 10.10.2013г.

На основании акта приема-передачи от 21.10.2021 к договору купли-продажи № 18338-ОТПП/1 от 15.09.2021 продавец передал, а покупатель принял помещение и документы.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 10.09.2021 нежилое помещение, кадастровый номер 78:00:000000:12799, площадью 137,6 кв.м. состоит на кадастровом учете с 31.12.2004, собственником данного помещения с 10.10.2013 является общество.

В отношении объекта в реестре содержатся сведения об ограничении прав: запрещение регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя Выборгского РОСП от 16.11.2020 № 609599206/7802. Государственная регистрация запрета произведена 23.11.2020.

Продавцом и покупателем были представлены документы на государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение от общества к предпринимателю и государственную регистрацию права собственности предпринимателя на нежилое помещение общей площадью 137,6 кв.м., кадастровый номер 78:00:000000:12799, адрес (местонахождение) объекта: <...>, лит.А, пом.134Н.

Государственная регистрация прав была приостановлена в связи с тем, что имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о таком объекте недвижимости (ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»); конкурсным управляющим не представлены документы, связанные с проведением торгов по продаже имущества должника: протокол собрания кредиторов об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, протокол об определении участников торгов, протокол о результатах проведения торгов, заявитель обратился за регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества, в отношении которого в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о государственном кадастровом учете.

В дальнейшем, в совершении регистрационных действий было отказано (уведомление от 21.02.2022 № КУВД-001/2021-46541326/2), поскольку не были представлены правоустанавливающие документы на объект недвижимости с кадастровым номером 78:36:0005308:1111, по адресу: <...>, литера А, пом.164Н. Сведения в ЕГРН о правообладателе данного объекта и, соответственно, правоустанавливающие документы на него, отсутствуют до настоящего времени.

Кроме того, отказано в регистрации права собственности на помещение 164Н в связи с тем, что по сведениям ЕГРН было зарегистрировано право собственности общества на помещение 134Н. Все остальные помещения принадлежат иным лицам и не принадлежат ни кооперативу, ни обществу.

Полагая отказ в государственной регистрации незаконным, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

Помещение 134-Н в доме 4 по улице Зеленогорской, Санкт-Петербург, поставлено на кадастровый учет 31.12.2004, тогда же осуществлена первая регистрация права на него.

В результате ряда сделок права на помещение 134-Н приобрело общество, peг. № 78-78-39/076/2013-100 от 10.10.2013. На момент приобретения прав указанным обществом помещение имело площадь 137,6 кв.м., кадастровый номер помещения 78:5308:0:15:35.

Согласно пункту 6 статьи 12 ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подразделе I содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав. При этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I Единого государственного реестра прав.

На момент обращения общества с заявлением в 2013 году в Закон № 122-ФЗ еще не были внесены изменения о том, что сведения ГКН считаются сведениями I подраздела ЕГРП (норма вступила в силу с 01.10.2013 года).

Регистрирующий орган не осуществлял проверку в соответствии с Законом № 122-ФЗ характеристик объекта недвижимости. Управление руководствовалось информацией переданной органом учета в отношении объекта недвижимости и имеющейся в распоряжении регистрирующего органа.

26.12.2019 общество и потребительский гаражный кооператив «Зеленогорский» (далее – кооператив) обратились в Управление с целью государственной регистрации права на помещение 164-Н площадью 210 кв.м. При проведении правовой экспертизы было установлено, что в результате перепланировки помещение 134-Н переформировано в части помещений 1,4,5 помещения 164-Н, т.е. помещение 134-Н прекратило свое существование.

После приостановления регистрационных действий в регистрации прав на помещение 164-Н площадью 210 кв.м. было отказано 05.08.2020.

Решение об отказе в регистрационных действиях от 05.08.2020 сторонами в судебном порядке не обжаловалось.

Как следует из материалов дела, по состоянию на 2004 год учтено помещение 134-Н общей площадью 137,6 кв.м, этаж расположения - 3. Помещение прошло кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:5308:0:15:35.

В 2008 году по заявлению ПГК «Зеленогорский» от 22.03.2008 на проведение инвентаризации после реконструкции здания по адресу: Санкт-Петербург, Зеленогорская улица, дом 4, литера А ПИБ была проведена инвентаризация заявленного объекта.

В результате реконструкции по рабочему проекту «Реконструкции гаража - стоянки по адресу: СПб, Выборгский район, ул. Зеленогорская, дом 4», разработанному ЗАО «Простор-Л» от 2007 года произошло переформирование ранее учтенных в данном здании помещений. Помещение 134-Н вошло в состав вновь образованного помещения 164-Н общей площадью 210,7 кв.м, этаж расположения - 3.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-3103в-2008 от 06.08.2008 здание гаража - стоянки принято в эксплуатацию.

В 2009 году помещение 164-Н общей площадью 210,7 кв.м. прошло кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:36:5308:15:20:141.

В 2012 году в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу для включения в Государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)) сведения о помещении 164-Н общей площадью 210,7 кв.м, актуальные по состоянию на 29.12.2012, были переданы верно.

Технический учет помещения 164Н был произведен ПИБ в связи с произведенными перепланировками помещений на 3-м этаже здания по адресу: <...>, литера А.

По смыслу имеющегося договора № 54/Р от 28.06.2007 о паевом участии общества в качестве пайщика в реконструкции потребительским гаражным кооперативом «Зеленогорский» многоэтажного гаража-стоянки, общество планировало по окончании реконструкции объекта приобрести право собственности на офисные помещения обшей площадью 210,0 кв.м. на 3-м этаже здания по адресу: <...>, литера А.

К договору имеется акт приема-передачи от 21.08.2008, из которого следует, что кооператив передал, а пайщик принял в частную собственность вторичный объект недвижимости с кадастровым номером 78:36:5308:15:20:141, помещение 164-Н, площадью 210,7 кв.м., расположенное на 3 этаже нежилого здания по адресу: <...>, литера А.

Однако, какие-либо сведения о регистрации за обществом после 21.08.2008 права собственности на указанный объект - помещение 164-Н площадью 210,7 кв.м., отсутствуют. Соответственно, такой объект как объект недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРН, не существовал и не существует.

Отражение в техническом учете органом, к полномочиям которого относится учет и инвентаризация объектов недвижимости, неоднократных перепланировок нежилых помещений в 2008 и 2009 годах, не имеет правового значения для того, чтобы рассматривать нежилое помещение 164Н в качестве объекта недвижимого имущества, поскольку право собственности на него никогда и ни за кем не регистрировалось.

Как уже указывалось выше 08.11.2021 с целью государственной регистрации права на помещение 134-Н в Управление обратился заявитель.

В качестве правоустанавливающего документа заявителем представлен договор купли-продажи № 18338-ОТПП/1 от 15.09.2021, согласно которому: на момент заключения договора сведения о помещение, являющимся предметом сделки, в ЕГРН отсутствуют; помещение 134-Н вошло в состав помещения 164-Н, доля продавца в котором не определена, не зарегистрирована, выдел в натуре не производился.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права в едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку помещение 134-Н площадью прекратило свое существование, что было известно заявителю (покупателю) на момент подписания им договора, как самостоятельный объект недвижимости не было выделено из помещения 164-Н, это помещение в силу статьи 129 Гражданского кодекса РФ не могло являться предметом гражданско-правовой сделки, и, следовательно, государственная регистрация перехода права собственности на данное помещение не основано на нормах права.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В соответствии с частью 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Разъясняя данные положения закона, Верховный и Высший Арбитражный суды РФ указал, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя (п. 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, отсутствие хотя бы одного из указанных выше критериев, влечет отказ в признании ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными.

Оценив представленные в материалы дела документы и доводы сторон, суд полагает обоснованным и соответствующим закону отказ в государственной регистрации прав, выраженный в уведомлении от 21.02.2022 № КУВД-001/2021-46541326/2.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, оснований для признания оспариваемого уведомления об отказе в государственной регистрации прав не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Балакир М.В.