Решение от 9 июля 2025 г. по делу № А75-16829/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, <...>, тел. <***>, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-16829/2024
10 июля 2025 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 10 июля 2025 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Истоминой Л.С., при ведении протокола судебного заседания            секретарем судебного заседания Гуляевой О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению обществас ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищные технологии» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 860101001, адрес: 628007, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре об обязании произвести государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости,

при участии представителей сторон:

от заявителя – ФИО1 по доверенности № 04 от 09.01.2025, ФИО2 по доверенности № 08 от 09.01.2025,

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности № 345 от 06.12.2023,

от Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры – ФИО4 по доверенности от 10.01.2025,

от третьих лиц – ФИО5 лично, ФИО6 лично,

от иных лиц – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищные технологии» (далее - заявитель, общество, ООО «УК «Жилищные технологии», управляющая организация) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) об обязании произвести государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска, Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице Регионального отделения по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре филиала по Уральскому Федеральному округу, Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, бюджетное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Дирекция по эксплуатации служебных зданий», акционерное общество «Югорский лесопромышленный холдинг», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО5, ФИО15, ФИО16, ФИО17.

          В судебном заседании представители ООО «УК «Жилищные технологии» поддержали заявленные требования.

          Представитель Управления Росреестра в судебном заседании полагал, что основания для удовлетворения требований отсутствуют.

          Представитель Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, ФИО5, ФИО6 просили удовлетворить заявленные требования.

Иные лица, привлеченные к участию в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не обеспечили явку в суд.

          Заслушав представителей сторон, третьих лиц и исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

ООО «УК «Жилищные технологии» на основании решения конкурсной комиссии в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», протоколом № 2 от 11.08.2023 является управляющей организацией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в отношении переданного в управление объекта имеются сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 86:12:0101001:1385, с адресом: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, с входящими в состав жилыми и нежилыми помещениями.

29.05.2024 общество, действуя в интересах собственников помещений многоквартирного дома и по поручению Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, обратилось в Управление Росреестра с просьбой внести изменения об объекте недвижимости, указав в строке назначение - «Многоквартирный дом», в строке наименование - «Многоквартирный дом по адресу: <...>».

Письмом от 28.06.2024 № исх-03990/24 Управление Росреестра в ответ на обращение указало, что сведения о выданном разрешении на ввод объекта в эксплуатацию в отношении указанного объекта отсутствуют. В сведениях ЕГРН об объекте с кадастровым номером 86:12:0101001:1385 техническая ошибка не выявлена, в связи с чем у органа регистрации отсутствуют основания для внесения указанных в обращении сведений.

Кроме того в ответе на обращение Управление Росреестра сообщило, что в целях государственного кадастрового учета здания уполномоченное лицо, указанное в статье 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вправе представить заявление и необходимые документы, в том числе технический план, подготовленный в связи с созданием здания из исходного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:12:0101001:1385, и необходимую разрешительную документацию, предусмотренную Градостроительным кодексом Российской Федерации. Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается государственным регистратором прав самостоятельно по результатам правовой экспертизы исходя из существа представленных документов.

Ссылаясь на то, что застройщик многоквартирного дома уклонился об обязательств по введению дома в эксплуатацию, свою деятельность прекратил 17.11.2016 и в настоящее время отсутствует возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, управляющая организация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с требованиями обязать Управление Росреестра произвести государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома, внести в ЕГРН сведения о государственном учете многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Оценив представленные в дело доказательства, арбитражный суд не усматривает противоправного поведения Управления Росреестра, в силу которого на регистрирующий орган должна быть возложена обязанность по совершению определенных действий.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (часть 7 статья 1 Закона о государственной регистрации).

Согласно статье 3 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами, к компетенции органа которого относятся:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

3) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

4) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав;

5) выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

6) ведение ЕГРН, если иное не установлено Федеральным законом;

7) принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей;

8) иные полномочия, установленные Федеральным законом.

В соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Форма заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, заявления о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости и требования к их заполнению, а также требования к форматам таких заявлений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования, о чем указано в части 11 статьи 18 Закона № 218-ФЗ.

Таким образом, по общему правилу государственный кадастровый учет носит заявительный порядок.

В судебном заседании установлено, что ООО «УК «Жилищные технологии» с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета по установленной форме и в порядке, предусмотренном положениями Закона о государственной регистрации, не обращалось. Обращение общества за исх. № 175 от 29.05.2024 таким заявлением не является, о чем Управление Росреестра обоснованно указало в ответе на обращение от 28.06.2024 № исх-03990/24.

Таким образом, суд отклоняет доводы заявителя о неправомерном отказе Управления Росреестра в осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома, поскольку обществом не было подано в регистрирующий орган соответствующее заявление и не были представлены необходимые документы.

Кроме того суд не усматривает оснований для возложения на орган государственного учета обязанности осуществить государственный кадастровый учет многоквартирного дома ввиду следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 40 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

Частью 10 статьи 40 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственный кадастровый учет на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Согласно части 16 статьи 70 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет расположенных в многоквартирном доме, указанном в части 15 настоящей статьи, помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого многоквартирного дома. Государственный кадастровый учет такого многоквартирного дома осуществляется на основании заявления и необходимых для осуществления государственного кадастрового учета документов (разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и соответствующего технического плана), представленных органом государственной власти или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на ввод такого многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщиком, собственником жилого помещения или машино-места либо представителем собственников, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, или участником долевого строительства. В случае, если застройщиком, собственником жилого помещения или машино-места либо представителем таких собственников, уполномоченным решением общего собрания указанных собственников, или участником долевого строительства в орган регистрации прав не представлено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, орган регистрации прав получает такое разрешение путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства.

Исходя из приведенных положений Закона следует, что государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства в виде здания невозможен без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении многоквартирного дома не выдавалось.

При этом заявителем не представлены документы, свидетельствующие о невозможности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в административном или судебном порядке.

Более того Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска в своем отзыве на заявление сообщил, что обращения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в его адрес не поступали. Проектная документация в распоряжении Департамента отсутствует.

Таким образом, в суд не представлены доказательства, подтверждающие, что объект незавершенного строительства построен (реконструирован) в соответствии с проектной документацией и соответствует установленным требованиям, обеспечивающим его безопасную эксплуатацию.

ООО «УК «Жилищные технологии» и Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ссылаются на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.09.2016 по делу № А75-15540/2015, в соответствии с которым признано право собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на квартиры, расположенные по адресу: <...>, судебной экспертизой, проведенной в рамках данного дела, подтверждается, что объект не создает угрозу жизни и здоровью.

Заявитель и третье лицо полагают, что вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации) и для осуществления государственного учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации), при этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, основывая свои доводы на пункте 45 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Между тем, указанные разъяснения касаются самовольной постройки, к которой спорный объект не относится, так как согласно сведениям ЕГРН поставлен на государственный кадастровый учет как объект незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.09.2016 по делу № А75-15540/2015 многоквартирный жилой дом самовольной постройкой не был признан, право собственности на здание в целом за каким-либо лицом не признавалось, в связи с чем указанный судебный акт не может являться основанием для введения спорного объекта в гражданский оборот без получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Из материалов дела № А75-15540/2015 следует, что в распоряжение эксперта, проводившего судебную строительно-техническую экспертизу, были представлены технические планы на части здания от 26.08.2015. Согласно заключению эксперта в ходе осмотра объекта 09.05.2016 установлено, что по адресу <...> находится многоквартирным жилой дом, который имеет 5 этажей, цокольный этаж и мансардную надстройку. Однако общая площадь здания не устанавливалась.

ООО «УК «Жилищные технологии» с заявлением в арбитражный суд представило технический план от 29.02.2024, согласно пункту 1 которого следует, что он изготовлен на основании кадастровых работ в связи с изменением сведений характеристик здания с кадастровым номером 86:12:0101001:1285, в результате реконструкции.

Исходя из выписки из ЕГРН спорный многоквартирный дом обладает следующими характеристиками: площадь 2 516,9 кв.м., количество этажей 5, из них 0 подземных.

В техническом плане от 29.02.2024 (далее - технический план 1) указано количество этажей 7, включая мансардный этаж, в том числе 1 подземный; общая площадь 3 047 кв.м.

В ходе судебного разбирательства заявителем был представлен еще один технический план от 29.02.2024 (далее - технический план 2), который имеет расхождения с техническим планом 1 в указании площади вновь возведенных квартир, расположенных на мансардном этаже № 29-34 (в техническом плане 1 - 425,4 кв.м., в техническом плане 2 - 497,1 кв.м.), в указании количества квартир (в техническом плане 1 - 34; в техническом плане 2 - 28); в общей площади помещения (в техническом плане 1 - 3 047 кв.м., в техническом плане 2 - 3 118 кв.м.).

Таким образом, представленные в дело документы свидетельствуют о реконструкции объекта незавершенного строительства и изменении его характеристик, изменении количества квартир, площади мансардного этажа; общей площади здания.

Следует также отметить, что судебная экспертиза в рамках дела № А75-15540/2015 устанавливала соответствие действующему законодательству отдельных помещений, а не здания целиком, и выводы эксперта могут быть актуальны только на период ее проведения, поскольку объект незавершенного строительства существенно изменил свои характеристики.

Вопреки доводам заявителя и третьего лица, в материалах дела отсутствуют доказательства, которые удостоверяют выполнение строительства и реконструкции спорного объекта в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на день рассмотрения дела в суде.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявления.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.


Судья                                                                                      Л.С. Истомина