Решение от 4 мая 2018 г. по делу № А32-6061/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-6061/2017

04.05.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27.03.2018

Мотивированное решение изготовлено 04.05.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседание ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

ЗАО «Кубанькапстрой», г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

третьи лица: 1) ФИО2, 2) ФИО3, 3) ФИО4, 4) ФИО5, 5) ФИО6, 6) ФИО7, 7) ФИО8, 8) ООО «БК «Мацеста» (холдинг), 9) ПАО «Сбербанк России» в лице Юго-Западного банка, 10) ФИО9, 11) ФИО10, 12) ФИО11, 13) ФИО12, 14) ФИО13,

о признании незаконными действий регистрирующего органа,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО14 конкурсный управляющий,

от заинтересованного лица: ФИО15 по доверенности

от Сбербанка: ФИО16 по доверенности


ЗАО «Кубанькапстрой» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края и просило:

признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по регистрации в пользу ПАО «Сбербанк России»:

обременения (ипотеки) в отношении земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:75, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» (номер регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/1),

обязать регистрирующий орган внести изменения в ЕГРП запись о погашении обременения (ипотеки) в отношении земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:75, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» (номер регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/1).

Заявитель изменял предмет требований и в окончательном виде просит:

признать незаконными действия Управления государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю по регистрации в пользу ПАО «Сбербанк России» обременения (ипотеки) в отношении объекта незавершенного строительством 18-этажного монолитного жилого дома (кадастровый номер 23:49:0303008:1135), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, мкр. «Средняя Мацеста»;

обязать регистрирующий орган внести изменения в ЕГРП -запись о погашении обременения (ипотеки в отношении объекта незавершенного строительством 18-этажного монолитного жилого дома (кадастровый номер 23:49:0303008:1135) расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, мкр. «Средняя Мацеста» (номер регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/2);

признать незаконными действия Управлением государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю по регистрации в пользу ПАО «Сбербанк России» обременения (ипотеки) в отношении земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:75, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» (номер регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/1);

обязать регистрирующий орган внести изменения в ЕГРП - запись о погашении обременения (ипотеки) в отношении земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:75, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» (номер регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/1),

признать подлежащей погашению запись о регистрации договора аренды №4900004133 от 31.05.2007 земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:75, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» (номер регистрации 23-23-19/001/2008-285 от 22.02.2008).

Поскольку изменение предметом требований является правом истца, суд рассматривает их в окончательном виде.

Заявление мотивировано следующим. По договору в залог было предоставлено право аренды земельного участка, а не объект недвижимого имущества – земельный участок. Регистрация залога на участок не соответствует воле сторон сделки и противоречит закону. Также в отсутствие оснований Управление Росреестра обременило залогом весь строящийся дом, а не часть площади, согласованной сторонами в договоре залога, что также не соответствует закону и выходит за пределы договоренности сторон сделки.

Регистрирующий орган и залогодержатель – банк против удовлетворения требований возражают, указали суду на следующее. Участок и дом обременены залогом в силу закона, поскольку строительство осуществляется за счет кредитных средств. Основания для прекращения залога и, как следствие, для исключения записи об обременении из соответствующего реестра, не наступили. Заявителем пропущен срок на обращение в суд, установленный пунктом 4 статьи 198 АПК РФ.

В судебном заседании объявлен перерыв до 27.03.2018 до 12.00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время.

Судом установлено, что ЗАО «Кубанькапстрой» на праве собственности принадлежит незавершенный строительством 18-этажный 96- квартирный жилой дом степенью готовности 75%, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста», что подтверждается свидетельством 23-АК 180029 от 31.08.2013 (регистрационная запись 23:49:0303008:0:25).

17.06.2008 ЗАО «Кубанькапстрой» и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 10010.

В обеспечение исполнения обязательств по этому договору сторонами были заключены договоры ипотеки №10010-И-1 от 17.06.2008, №10010-И-2 от 31.07.2010, №100100-И-3 от 12.05.2010, №100100-И-4 от 12.05.2010 и договор залога имущественных прав № 10010-3-1 от 17.06.2008, которые впоследствии прошли регистрацию в установленном законом порядке.

Договором ипотеки № 10 010-И-1 от 17.06.2008 предусматривалась передача в залог права аренды земельного участка сроком площадью 7000 кв. м в соответствии с кадастровым планом и планом границ земельного участка.

Право аренды ЗАО «Кубанькапстрой» в отношении земельного участка возникло из договора № 4900004133 от 31.05.2007, заключенного с Администрацией г. Сочи сроком до 13.03.2010.

Согласно договора залога имущественных прав № 10010-3-1 от 17.06.2008 в залог переданы имущественные права на строящиеся площади в 18-этажном 96- квартирном жилом доме в размере не менее 5533,75 кв. м при общей площади дома - 6312,32 кв. м.

ЗАО «Кубанькапстрой» в декабре 2017 года стало известно о том, что 29.09.2016 Управлением Росреестра в отношении земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:75, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» зарегистрировано обременение в пользу ПАО «Сбербанк России» в виде ипотеки на основании договора № 10010-И-1 от 17.06.2008 (номер государственной регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/1).

29.09.2016 на основании этого же договора ипотеки был зарегистрирован залог в отношении всего объекта незавершенного строительством 18-этажного 96- квартирного жилого дома по адресу : Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» (номер государственной регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/2) в пользу ПАО «Сбербанк России».

Считая регистрацию незаконной, общество обратилось в суд с рассматриваемым в настоящем деле заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частями 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:

нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;

несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту.

При этом, отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 19 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

В силу пункта 1 и 2 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона о государственной регистрации прав N 122-ФЗ к компетенции федерального органа в области государственной регистрации относится, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2016 по делу №А32 - 22226/2016 договору аренды № 4900004133 31.05.2007 земельного участка дана оценка как недействительной (ничтожной) сделке.

Суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В связи с получением информации о государственной регистрации права собственности ЗАО «Кубанькапстрой» на объект, построенный за счет целевого кредита на возмещение затрат на строительство многоквартирного жилого дома, банк в сентябре 2016 года обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона на незавершенный строительством, принадлежащий на праве собственности ЗАО «Кубанькапстрой», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303008:75 жилой дом.

Пунктом 1 статьи 61.2 Закона об ипотеке установлено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно договору ипотеки, сторонами получено согласие собственника земельного участка на передачу права его аренды в залог кредитору (пункт 3.1.3 договора).

Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (пункт 3 статьи 334 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 16,07.1998 N 102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с пунктом 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, жилой дом, построенный на денежные средства, полученные на основании кредитного договора с банком, в силу закона должен быть обременен ипотекой в пользу банка.

Указанный подход отражен, в том числе в Определении Верховного Суда РФ от 13.12.2011 N 39-В11-7.

То есть с момента регистрации права собственности за заемщиком (застройщиком) на незавершенный строительством объект – жилой дом, он по заявлению кредитора – банка должен был быть обременен залогом в полном объеме, а не как указывает заявитель, в части площади, согласованной сторонами в договоре об ипотеке.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ),

Обременение земельного участка, на котором построен на кредитные средства жилой дом, также соответствует закону.

Не принимается во внимание довод заявителя о том, что договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, в силу следующего.

Получая кредитные средства, заемщик и кредитор исходили из его действительности.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», основанием для внесения записи в ЕГРП является судебный акт, в резолютивной части которого решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества.

В резолютивной части судебных актов по делу № A32-22226/2016 указанные вопросы не решены.

Кроме того, суд считает необходимым указать на следующее.

Право собственности на незавершенный строительством жилой дом зарегистрировано за заявителем 31.08.2011.

В дело представлен договор аренды спорного участка от 23.09.2013 и дополнительное соглашение к нему от 08.12.2014, то есть заключенные в период нахождения на участке легального, возведенного на основании разрешения на строительство объекта.

Этот договор был заключен сторонами в период, когда местное самоуправление имело полномочия на распоряжение земельными участками в городе Сочи, в том числе, как под объектом недвижимого имущества, так и для завершения строительства этого объекта.

Из указанного следует, что регистрация ипотеки здания и земельного участка осуществлены уполномоченным органом в соответствии с законом.

Требования о признании их противоречащими нормативному правовому акту следует оставить без удовлетворения.

Заявитель просит обязать Управление Росреестра погасить эти записи в порядке устранения допущенных, по его мнению, при регистрации нарушений.

По этому основанию заявление в соответствующей части удовлетворению не подлежит.

Истечение срока действия договора аренды не является основанием для удовлетворения требований истца о погашении записи об аренде в силу следующего.

В пункте 8.3 договора от 23.09.2013 указано, что он прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 настоящего договора.

Пунктом 2.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 08.12.2014 установлено, что договор действует до 24.11.2017.

Поскольку как до, так и после 24.11.2017, стороны сделки аренды не отказались от нее, земельный участок находится в фактическом владении арендатора, договор прекратился 25.11.2017 и возобновился на неопределенный срок этой же датой в силу положений пункта 1 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По основанию прекращения договора аренды записи об ипотеке участка и строения погашена быть не может.

В этой части заявление конкурсного управляющего также не подлежит удовлетворению.

Конкурсный управляющий просит признать подлежащей погашению запись о регистрации договора аренды №4900004133 от 31.05.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:75.

Судом установлено, что сторонами указанный договор расторгнут соглашением от 23.09.2013.

Доказательства обращения сторон сделки за погашением записи об аренде указанного договора в уполномоченный орган, истец суду не представил, не приложил к заявлению в суд отказ в регистрации этого соглашения.

Суд не является лицом, уполномоченным на совершение регистрационных действий.

Это требование также следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ

Заявленные требования следует оставить без удовлетворения.

Взыскать с ЗАО «Кубанькапстрой», г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья М. М. Данько