Решение от 6 декабря 2022 г. по делу № А46-14495/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-14495/2022
06 декабря 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения оглашена 29.11.2022

Полный текст решения изготовлен 06.12.2022


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 317554300056469)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об оспаривании решения,

в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО3 по доверенности от 14.10.2022 (сроком до 31.03.2023), личность удостоверена паспортом,

от заинтересованного лица – ФИО4 по доверенности от 08.08.2022 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Омской области поступили материалы дела № 2-2949/2022, переданные Центральным районным судом города Омска для рассмотрения по подсудности (вх. от 18.08.2022 № 191757).

Судом установлено, что индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, Предприниматель) обратился в суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – заинтересованное лицо, Департамент) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 01:24, государственная собственность на который не разграничена, в течение 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда.

В Арбитражном суде Омской области делу присвоен номер № А46-14495/2022.

В ходе рассмотрения спора, Предприниматель, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), уточнил заявленные исковые требования и просил:

- признать незаконным и отменить распоряжение Департамента от 14.02.2022 № 411 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 01:24 в Советском административном округе города Омска» (далее – Распоряжение № 411);

- устранить созданные указанным распоряжением препятствия реализации заявителем исключительного права на приобретение земельного участка в собственность путём обязания Департамента заключить с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 01:24.

Как следует из содержания искового заявления, ФИО2 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 55:36:07 01 01:3243, расположенного по адресу: <...>. Право собственности на указанное здание перешло к нему на основании договора купли-продажи имущества от 27.09.2021, дополнительного соглашения от 12.10.2021 к договору купли-продажи имущества от 27.09.2021.

Указанное здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 01:24, государственная собственность на который не разграничена.

С момента перехода права собственности на здание, к ФИО2 перешло право аренды вышеуказанного земельного участка, возникшее у предыдущего собственника здания на основании договора аренды земельного участка от 26.12.2005 № Д-С-145913.

Намереваясь приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу, и в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ФИО2 обратился в Департамент с соответствующим заявлением.

Распоряжением № 411 ФИО2 было отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 01:24. В качестве оснований для отказа было указано следующее:

- на земельном участке частично расположен объект капитального строительства, право собственности на который у заявителя отсутствует;

- на земельном участке расположен объект недвижимости, право собственности на который у заявителя отсутствует;

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка.

В свою очередь, заявитель полагает, что оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность у Департамента не имелось.

Так, объект капитального строительства представляет собой часть бокса № 50 и часть линейки боксов №№ 182-209 гаражного кооператива «Север-54». Линейка боксов 15-50, 182-209 была учтена в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) как одноэтажное нежилое здание гараж с кадастровым номером 55:36:07 01 01:15008, 1970 года постройки. Указанный объект был снят с кадастрового учёта 16.11.2021. При этом следует отметить, что на момент заключения договора аренды (2005 год), указанные гаражные боксы уже находились в границах спорного земельного участка, а следовательно, речь идёт именно о кадастровой ошибке, допущенной при межевании со стороны ответчика при заключении договора аренды.

Несмотря на то, что на протяжении почти 17 лет это обстоятельство не было препятствием для взимания арендной платы за всю площадь земельного участка, указанную в договоре аренды, когда был поставлен вопрос о предоставлении земельного участка в собственность, ответчик указывает на это как на неразрешимое препятствие, вместо того чтобы самостоятельно исправить допущенную много лет назад ошибку.

В настоящее время истец самостоятельно и за свой счёт провел работы по уточнению границ земельного участка без учёта площади, занимаемой данными гаражными боксами, несмотря на то, что данные работы должны быть проведены ответчиком. Соответственно, вышеуказанное обстоятельство может быть устранено путём согласования новой схемы земельного участка и заключения договора купли-продажи по границам фактического пользования с учётом ориентиров на местности (забора).

Что касается объекта недвижимости, право собственности на который у заявителя отсутствует, то указанный объект был построен ориентировочно в 2006-2007 годах предыдущем собственником здания.

С учётом того, что границы земельного участка имеют чёткое обозначение и обнесены забором, Предприниматель приобрёл здание и право аренды на земельный участок со всеми строениями и имуществом, расположенными в границах спорного земельного участка. Т.к. спора о праве в отношении данной постройки нет, в случае оформления права собственности на земельный участок, в дальнейшем, Предприниматель может в порядке, предусмотренном статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), признать право собственности на данную постройку.

Вывод о нарушении целей использования земельного участка также является не соответствующим действительности.

ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Основным видом деятельности является деятельность по сдаче в аренду собственного имущества. Оказание медицинских услуг в перечень видов деятельности истца не входит. Согласно пункту 1.1 договора аренды от 26.12.2005 № Д-С-145913, спорный участок предоставлялся для общественно-деловых целей под административное здание. В настоящее время нежилое здание с кадастровым номером 55:36:07 01 01:3243 используется в качестве офисного и складского арендатором. Нарушений условий договора аренды земельного участка не усматривается.

Заявитель полагает, что отказ в реализации права на выкуп земельного участка, в границах которого расположен объект недвижимого имущества, находящегося в собственности, нарушает его законные интересы.

В силу статьи 1 ЗК РФ правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В соответствии со статьёй 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2).

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, Департамент отказал Предпринимателю на основании подпунктов 4, 14 статьи 39.16, статей 39.17, 39.20 ЗК РФ. В основу отказа положены три обстоятельства:

- на земельном участке частично расположен объект капитального строительства, право собственности на который у заявителя отсутствует;

- на земельном участке расположен объект недвижимости, право собственности на который у заявителя отсутствует;

- разрешённое использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка.

Суд находит доводы заявителя обоснованными в части соответствия цели использования участка.

Так, на запрос Центрального районного суда города Омска был получен ответ Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска № 06/1733 от 06.07.2022, поясняющий определение целевого использования земельного участка 55:36:07 01 01:24 с указанием на зону П-1, определённую в статье 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждённых Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 (далее - ПЗЗ).

В ходе проведённого обследования Департаментом установлено, что в здании по адресу <...> расположена медицинская лаборатория общества с ограниченной ответственностью «МедЛаб».

В статье 52 ПЗЗ содержится перечень основных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны П-1 и подзон П-1.1 и П-1.2, а в пункте 2 статьи 52 ПЗЗ одним из разрешённых видов зоны П-1 является амбулаторно-поликлиническое обслуживание (код 3.4.1).

В акте осмотра Департамент также указал да данное обстоятельство.

Также, в материалах дела имеется копия выписки из реестра лицензий (лицензия № ЛО-55-01-002818), которой подтверждается факт выдачи государственным органом лицензии на осуществление медицинской деятельности по адресу: <...>.

В данной части доводов суд поддерживает заявителя.

Однако последним не учтено следующее.

В ходе проверки целевого использования испрашиваемого земельного участка (акт от 24.03.2022 № 47-ц), Департаментом установлено, что в границах участка расположена, в частности часть бокса № 50 и часть линейки боксов №№ 182-209 гаражного кооператива «Север-54». Линейка боксов 15-50, 182-209 была учтена в ЕГРН как одноэтажное нежилое здание гараж с кадастровым номером 55:36:07 01 01:15008, 1970 года постройки.

Действительно, материалами дела подтверждается, что указанный объект был снят с кадастрового учёта 16.11.2021.

Вместе с тем, согласно данным публичной кадастровой карты, снятие с кадастрового учёта объекта с кадастровым номером 55:36:07 01 01:15008, обусловлено дроблением на несколько объектов (гаражных боксов), ни один из которых ФИО2 не принадлежит (аудиопротокол от 29.11.2022).

По сведениям публичной кадастровой карты под отдельными гаражными боксами, ранее включёнными в объект с кадастровым номером 55:36:07 01 01:15008, формируются самостоятельные земельные участки.

Т.е., не испрашиваемом земельном участке, действительно, частично расположены объекты, не принадлежащие заявителю.

Безусловно, Предпринимателю, как собственнику объекта недвижимости, принадлежит исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен этот объект.

Однако, в рассматриваемом случае, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:07 01 01:24 расположен не только объект заявителя, но также и частично гаражный бокс, собственник которого также имеет исключительное право на приобретение земельного участка под принадлежащим ему объектом.

При изложенных обстоятельствах, суд разъясняет заявителю, что данное ограничение не препятствует получению в собственность земельного участка, но в иных границах, нежели существуют в настоящее время, с учётом схемы расположения земельного участка и проектом межевания территории.

На данном же этапе, предоставление заявителю испрашиваемого земельного участка невозможно (даже в случае того, что площадь заступа не является значительной), поскольку действующее законодательство Российской Федерации обеспечивает интерес собственника объекта недвижимости в приобретении права на земельный участок, на котором данная недвижимость находится, общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплён в статье 1 ЗК РФ.

Т.е., любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка. Таким образом, для реализации права на приобретение в собственность спорного земельного участка заявителю необходимо подтвердить право собственности на все объекты (части объектов), расположенные на таком земельном участке.

От проведения судебной экспертизы стороны отказались, в связи с чем суд руководствуется актом проверки целевого использования земельного участка от 24.03.2022 № 47-ц, который является надлежащим, не опровергнутым доказательством, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 72 ЗК РФ под муниципальным земельным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность.

Органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений (пункт 3 статьи 72 ГК РФ).

Согласно пункту 21 решения Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452 «О Департаменте» истец является специально уполномоченным структурным подразделением Администрации города Омска, осуществляющим муниципальный земельный контроль за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными гражданами в отношении объектов земельных отношений.

В соответствии с пунктом 5 статьи 72 ЗК РФ в случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация о наличии признаков выявленного нарушения. Должностные лица органов местного самоуправления направляют копию указанного акта в орган государственного земельного надзора.

Указанные положения направлены на пресечение неправомерного использования земельных участков муниципальной и неразграниченной собственности, в том числе в принудительном порядке.

Порядок осуществления контрольных мероприятий по соблюдению земельного законодательства на территории города Омска установлен постановлением Администрации города Омска от 28.12.2017 № 1402-п «О муниципальном земельном контроле на территории города Омска».

Указанный порядок не содержит требований к извещению о проведении осмотра земельного участка юридического лица, в отношении которого выявлены нарушения земельного законодательства.

Не установлена обязательность извещения организации и статьёй 12 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Информирование должностными лицами, осуществляющими муниципальный земельный контроль, организации, в отношении которой проводятся мероприятия по фиксации фактов нарушения земельного законодательства, обязательно при непосредственном взаимодействии, когда проверка осуществляется на принадлежащей юридическому лицу территории либо в отношении принадлежащего ему имущества.

Таким образом, односторонний акт обследования Департаментом земельного участка является надлежащим доказательством по смыслу статей 64, 67, 68 АПК РФ.

Следовательно, при наличии перечисленных обстоятельствах оспариваемый отказ Департамента представляется соответствующим закону. Оснований для удовлетворения требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья И.Ю. Ширяй