Решение от 2 марта 2020 г. по делу № А51-22117/2019

17/2020-26508(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-22117/2019
г. Владивосток
02 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2020 года . Полный текст решения изготовлен 02 марта 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т., при ведении протокола/ аудиозаписи секретарем Белой Е.Н., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724) к обществу с ограниченной ответственностью «РЕЗИДЕНТ БИЛДИНГ» (ИНН 2537128538, ОГРН 1162536086261), третье лицо Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока» о взыскании задолженности в размере 248 783,89 руб., пени в размере 20 712,46 руб., расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель Фадеева Ю.А. по доверенности от 09.01.2020, диплом, служебное удостоверение;

от ответчика: представитель Елькин А.Ю. по доверенности от 19.11.2019, диплом, паспорт;

от третьего лица: не явились, извещены;

установил:

Истец – Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (с 01.01.2020 Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края) обратился с исковыми

требованиями о взыскании с ответчика – Общества с ограниченной ответственностью «Резидент Билдинг» 296 492 рублей 57 копеек, в том числе 286 228 рублей 89 копеек основного долга по внесению арендной платы согласно заключенному сторонами договору № 206-ПК аренды земельного участка (находящегося в собственности Приморского края) от 11.12.2018 (далее договор от 11.12.2018) за период с 11.12.2018 по 31.07.2019, 10 263 рублей 68 копеек начисленной на спорную сумму основного долга неустойки в соответствии с п. 4.2 договора от 11.12.2018 за период с 01.01.2019 по 12.08.2019, о расторжении договора от 11.12.2018 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы по указанному договору, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:050063:579, площадью 8516 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Находкинская, в районе д. 1, и возвратить его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования в части взыскания денежных средств, просит взыскать с ответчика 269 496 рублей 35 копеек, в том числе 248 783 рубля 89 копеек основного долга за период с 11.12.2018 по 30.11.2019, 20 712 рублей 46 копеек неустойки за период с 01.01.2019 по 12.12.2019.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока».

Ответчик иск в части исковых требований о взыскании денежных средств по существу не оспорил, пояснил, что истцом расчет основного долга осуществлен верно, однако, начисление основного долга необходимо производить с момента государственной регистрации договора от 11.12.2018. Также ответчик заявил ходатайство об оставлении иска в части исковых требований о расторжении договора от 11.12.2018 без рассмотрения в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Третье лицо иск не оспорило, в судебное заседание не явилось, о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим

образом в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание согласно ст. 156 АПК РФ было проведено в отсутствие третьего лица.

Из пояснений сторон, материалов дела следует, что 11.12.2018 истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, был заключен договор № 206-ПК аренды земельного участка (находящегося в собственности Приморского края) (договор от 11.12.2018), в соответствии с условиями которого арендодатель на основании подп. 33 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.05.2018 № СПВ-680/18 предоставил ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050063:579 площадью 8516 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> в районе д. 1, в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство нежилых зданий различного назначения, сооружений и жилых домов любого типа для сдачи в аренду или продажи».

В силу п. 1.3 договора от 11.12.2018 срок аренды установлен с момента подписания договора по 21.05.2055.

Как указано в п. 1.4 договора от 11.12.2018, договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

В п. 2.1 договора от 11.12.2018 определено, что арендная плата составляет 1 426 270 рублей 75 копеек в год.

Согласно п. 2.2 договора от 11.12.2018 арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

В силу п. 3.1 договора от 11.12.2018 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и условиями договора.

В соответствии с п. 3.4.4 договора от 11.12.2018 арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Как установлено в п. 3.4.5 договора от 11.12.2018, арендатор обязан осуществить государственную регистрацию договора и изменений к нему в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (п. 4.2 договора от 11.12.2018).

В п. 5.4 договора от 11.12.2018 определено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки, установленные названным договором, более двух раз подряд.

Арендуемый по договору от 11.12.2018 земельный участок передан истцом ответчику 11.12.2018 по акту приема-передачи земельного участка от 11.12.2018.

Договор от 11.12.2018 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.07.2019.

30.08.2019 истец направил ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств № 20/04/07-12/21855 от 16.08.2019 с требованием об оплате задолженности по внесению арендной платы по договору от 11.12.2018 в 7-дневный срок с момента получения, а также с уведомлением о расторжении этого договора в связи с неисполнением существенных условий договора в части внесения арендной платы. В этот же день истец направил ответчику уведомление об отказе от договора № 20/04/07-12/21854 от 16.08.2019 ввиду нарушения его существенных условий.

В материалы дела представлены платежные поручения № 8 от 06.09.2019, № 20 от 06.11.2019, № 15 от 13.10.2019, № 26 от 26.11.2019 об оплате арендной платы по договору от 11.12.2018 за период с августа 2019 года по ноябрь 2019 года.

Сторонами не оспаривается и подтверждается протоколом разногласий № 1 от 09.01.2019 то обстоятельство, что в период начисления спорной суммы основного долга между сторонами имелись разногласия в отношении размера арендной платы по договору от 11.12.2018. При этом договор от 11.12.2018 подписан сторонами, в том числе, ответчиком, без протокола разногласий, а представленный в материалы дела протокол разногласий № 1 от 09.01.2019 не подписан истцом.

Истец полагает, что ответчик, не оплатив спорные суммы основного долга и пени, не расторгнув договор от 11.12.2018 и не возвратив земельный участок, нарушил его права, в связи с чем истец обратился с иском по настоящему делу в арбитражный суд.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предъявленные по настоящему делу исковые требования о взыскании денежных средств подлежат удовлетворению в уточненном размере, а иск в части исковых требований о расторжении договора от 11.12.2018 удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Фактически по договору от 11.12.2018 между истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, сложились обязательственные отношения по договору аренды земельного участка согласно нормам Главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено в п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения

арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы произведен истцом в порядке, действующем в соответствующий период, с учетом размеров ставки земельного налога, коэффициента, установленного в соответствии с назначением земельного участка, целями использования и кадастровой стоимостью, действующих в соответствующие периоды.

В связи с этим, так как ответчик в нарушение ст. 309, п. 1 ст. 614 ГК РФ, п.п. 2.1, 2.2, 3.4.4 договора от 11.12.2018 на момент рассмотрения настоящего дела не внес истцу арендную плату по указанному договору в сумме 248 783 рубля 89 копеек за период с 1.12.2018 по 30.11.2019, то истец на основании ст. 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной спорной суммы основного долга в судебном порядке.

Кроме того, в связи с указанной, допущенной ответчиком просрочкой уплаты спорной суммы основного долга истец на основании ст. 330 ГК РФ, п. 4.2 договора от 11.12.2018 правомерно предъявил по настоящему делу исковые требования о взыскании начисленной на спорную сумму основного долга пени в сумме 20 712 рублей 46 копеек за период с 01.12.2018 по 12.12.2019.

Расчет суммы пени проверен арбитражным судом и признан обоснованным.

Арбитражный суд отклоняет довод ответчика о том, что арендная плата должна начисляться с момента государственной регистрации договора от 11.12.2019, поскольку отсутствие государственной регистрации договора от 11.12.2018 не освобождает стороны от исполнения обязательств по заключенному договору о предоставлении земельного участка в пользование и по оплате арендных платежей, в связи с чем обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование и отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает арендатора от оплаты арендной платы.

При данных условиях предъявленный по настоящему делу уточненный иск в части исковых требований о взыскании денежных средств расценивается арбитражным судом в качестве законного, обоснованного и подлежащего удовлетворению.

В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с подп. 3 абз. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как установлено в абз. 3 ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Арбитражный суд учитывает, что истец одновременно 16.08.2019 направил ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств, включающее требование об оплате суммы долга по договору от 11.12.2018 и предложение о расторжении договора аренды, но, принимая во внимание, что с момента направления указанного письма до момента рассмотрения иска прошел длительный период времени, у ответчика имелась возможность удовлетворить требования истца об оплате

спорной суммы долга, а также рассмотреть предложение о расторжении договора.

В связи с этим арбитражный суд приходит к выводу о том, что истцом в порядке п. 2 ст. 452, п. 3 ст. 619 ГК РФ выполнены действия по соблюдению требований о досудебном урегулировании спора о расторжении договора от 11.12.2018, цели данных норм закона фактически достигнуты.

При таких условиях арбитражный суд считает неподлежащим удовлетворению ходатайство ответчика об оставлении иска в части исковых требований о расторжении договора от 11.12.2018 без рассмотрения.

Однако, расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

В соответствии с п. 9 ст. 33 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как установлено арбитражным судом и подтверждается материалами дела, платежными поручениями № 20 от 06.11.2019, № 15 от 13.10.2019, № 8 от 06.09.2019, № 26 от 26.11.2019 об оплате арендной платы по договору от 11.12.2018 ответчик внес арендную плату по договору от 11.12.2019 за период с августа 2019 года по ноябрь 2019 года.

Как усматривается из материалов дела, истец производит расчет арендной платы в соответствии с протоколом разногласий к договору аренды земельного участка, полученному департаментом 09.01.2019 вх. 20- 23.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что на момент принятия судом данного решения между сторонами длительное время существовала несогласованность о размере арендной платы по договору от 11.12.2018, что подтверждается, в том числе, протоколом разногласий от 09.01.2019, предупреждением от 16.09.2019, содержащим иной расчет арендной платы, арбитражный суд считает преждевременными требования

истца о расторжении договора от 11.12.2018, в связи с недоказанностью истцом существенного нарушения договора ответчиком.

При данных обстоятельствах предъявленный по настоящему делу иск в части исковых требований о расторжении договора от 11.12.2018 расценивается арбитражным судом в качестве незаконного, необоснованного и не подлежащего удовлетворению.

Таким образом, поскольку договор от 11.12.2018 на момент рассмотрения настоящего дела не расторгнут, не прекратил свое действие, то оснований для удовлетворения иска в части исковых требований об обязании ответчика освободить арендуемый земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи истцу не имеется.

Арбитражный суд на основании ст. 124 АПК РФ изменил наименование истца на Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РЕЗИДЕНТ БИЛДИНГ» в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края задолженность в размере 248 783,89 руб., пени в размере 20 712,46 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РЕЗИДЕНТ БИЛДИНГ» в доход федерального бюджета 8 390 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения

в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции. Судья Шохирева С.Т.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 29.04.2019 4:54:41

Кому выдана Шохирева Светлана Томовна