Решение от 7 февраля 2020 г. по делу № А82-22333/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-22333/2019
г. Ярославль
07 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена «28» января 2020 года

Полный текст решения изготовлен «07» февраля 2020 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Экон Плюс" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды № 1а/2016 от 03.02.2016 земельного участка с кадастровым номером 76:23:041101:768, расположенного по адресу: ул. Гагарина (за № 73);

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2020 (после перерыва),

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 13.01.2020,

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Экон Плюс" о расторжении договора аренды № 1а/2016 от 03.02.2016 земельного участка с кадастровым номером 76:23:041101:768, расположенного по адресу: ул. Гагарина (за № 73).

Присутствующий в судебном заседании после перерыва представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика требования не признал, представил письменный отзыв и документы в обоснование своей правовой позиции.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 03.02.2016 заключен договор № 1а/2016 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок площадью 3099 кв.м., с кадастровым номером 76:23:041101:768, расположенный по адресу: <...> за № 73, для строительства.

Разрешенное использование земельного участка, согласно пункту 1.1. договора, – железнодорожный транспорт (для строительства объекта инфраструктуры железнодорожного транспорта).

Договор заключен на срок с 20.01.2016 по 19.01.2026.

Согласно пункту 2.4.1. договора арендатор обязан принять и использовать участок исключительно в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1. договора и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде и непосредственно земле.

Согласно подпункту 4.3.1. договора он подлежит досрочному расторжению в случае использования арендатором земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1. договора.

Согласно подпункту 4.3.3. договора он подлежит досрочному расторжению в случае невнесения или неполного внесения арендной платы по истечении установленного договором срока платежа.

16 июля 2019 года истцом составлен акт № 760 осмотра земельного участка, которым зафиксировано, что земельный участок не огорожен, является пустым. К ауту прилагались фотографии земельного участка.

25 сентября 2019 года истец направил в адрес ответчика предписание № 9146, в котором указал, что при проверке выполнения условий договора установил нарушение арендатором взятых на себя обязательств, а именно: земельный участок не используется и не осваивается в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, что является нарушением подпункта 2.4.1. договора. Со ссылкой на подпункты 4.3.1, 4.3.3. договора арендодатель потребовал устранить выявленные нарушения в срок до 25.10.2019, либо подписать соглашение о расторжении договора.

Предписание получено ответчиком 01.10.2019.

Указывая на неисполнение арендатором условий договора и отсутствие ответа на предписание, Агентство обратилось в суд с рассматриваемым иском.

В судебном заседании, поддерживая доводы, изложенные в предписании от 25.09.2019, представитель истца сослался также на норму пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ. Нарушение условий договора, по мнению истца, заключается в том, что ответчик не приступил к освоению земельного участка, в том числе к строительству в течение 3-х лет с момента заключения договора.

Ответчик, возражая против иска, полагает, что истцом не соблюдено требование статьи 619 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения. По мнению ответчика, неосвоение земельного участка не является нарушением условий подпункта 2.4.1. договора аренды. Кроме того, ответчик полагает, что в понятие освоения земельного участка включаются также работы по оформлению разрешительной документации. На момент рассмотрения спора судом ответчиком разработан проект строительства, получены технические условия подключения объекта к инженерным сетям, разработан проект обоснования санитарно-защитной зоны и получено санитарно-эпидемиологическое заключение на данный проект.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, и при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ предусмотрено такое основание прекращение права на земельный участок, как неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен ответчику для строительства в феврале 2016 года, сроком на 10 лет.

При этом какие-либо сроки освоения земельного участка, выполнения отдельных этапов работ договор не устанавливает.

Конституционный суд РФ в своем определении от 30.09.2019 N 2485-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гаражно-строительного кооператива "Глория" на нарушение конституционных прав и свобод подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 и пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации" указал, что федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков. В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Действующее законодательство не раскрывает понятие «освоение земельного участка».

При этом в части 1 статьи 261 Налогового кодекса РФ под расходами на освоение природных ресурсов признаются расходы налогоплательщика на геологическое изучение недр, разведку полезных ископаемых, проведение работ подготовительного характера, проведение работ по зарезке боковых стволов эксплуатационных скважин.

Таким образом, освоение земельного участка включает в себя этап подготовительных работ, в частности, разработку проектной документации, и согласования, получения разрешительной документации.

Из представленных ответчиком документов следует, что, заключив договор аренды, ответчик приступил к освоению земельного участка, а именно: разработал проектную документацию, получил часть необходимых согласований и разрешений, обращался в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство, однако получил отказ и в настоящее время устраняет замечания, послужившие основанием такого отказа.

Такое поведение ответчика, по мнению суда, нельзя признать недобросовестным, направленным на уклонение от освоения и надлежащего использования земельного участка.

Кроме того, суд отмечает, что представленный истцом акт осмотра земельного участка от 16.07.2019 и фотографии земельного участка не соответствуют реальному состоянию земельного участка с кадастровым номером 76:23:041101:768. На фотографиях земельного участка из Публичной кадастровой карты видно, что земельный участок огорожен забором, фактически является частью производственной базы ответчика, расположенной на смежном земельном участке.

В связи с этим суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска.

В то же время, учитывая, что предписание истца от 25.09.2019 основывалось, среди прочего, на факте установления неиспользования земельного участка, суд не видит оснований и для оставления искового заявления без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.