Решение от 23 декабря 2025 г. АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-67150/2025
г. Краснодар
24 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 08.12.2025. Полный текст решения изготовлен 24.12.2025.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кваша В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каталуповым С.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к ООО «Агроторг» (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании прекратившимся договор аренды от 30.07.2025 № 31613,

третье лицо: ООО «Атлас-НТС» при участии в судебном заседании: от истца – ФИО2 по доверенности от ответчика – ФИО3 по доверенности от третьего лица – не явился

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Агроторг» (далее – ответчик) о признании прекратившимся договор аренды от 30.07.2025 № 31613.

Суд по правилам ст. 137 АПК РФ завершил подготовку дела в предварительном судебном заседании и открыл судебное разбирательство суда первой инстанции.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 26.11.2025 до 11.12.2025, публичное извещение о котором было опубликовано в сети интернет http://krasnodar.arbitr.ru/ согласно требованиям пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках».

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал по заявленным требованиям по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды от 30.07.2025 № 31613 нежилого помещения площадью 643,6 кв.м.,

расположенного по адресу: <...>, сроком на десять лет.

Акт приема-передачи к договору аренды от 30.07.2025 не подписывался, помещение в фактическое владение и пользование не передавалось.

По условиям договора аренды от 30.07.2025 арендодатель обязуется, в числе прочего, обеспечить:

- размещение зоны разгрузки (включая дебаркадер);

- охладителей (компенсаторов) и дополнительного выхода в левом тыльном углу здания;

- площадки для размещения мусорных контейнеров;

- использование подъездных путей к зоне разгрузки шириной не менее 5 метров, а также обеспечить передаваемое в аренду помещение парковочными местами.

За неисполнение данных условий договора на арендодателя возложена ответственность.

Как указывает истец, исполнить данные условия договора арендодатель не имеет возможности по причине технических характеристик земельного участка (площадь и конфигурация), на котором располагается арендуемое помещение, что подтверждается заключением специалиста ФИО4 № 009/2025 от 24.08.2025.

В связи с чем, 26.08.2025 арендодателем в адрес ООО «Агроторг» было направлено письмо с предложением расторгнуть договор аренды от 30.07.2025 с приложением проекта соглашения о его расторжении. В качестве причин прекращения договора аренды от 30.07.2025 арендодатель указал на отсутствие у него возможности исполнить договор в части обеспечения размещения обустроенной зоны разгрузки.

В обоснование исковых требований истец указывает, что арендатор, узнав о наличии препятствий в исполнении арендодателем обязательств по договору, в одностороннем порядке зарегистрировал его в ЕГРН 15.09.2025.

Вместе с тем, 28.08.2025 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО «Атлас-НТС» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества в отношении того же помещения площадью 643,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком на пять лет.

По акту приема-передачи от 28.08.2025 помещение передано в аренду ООО «Атлас-НТС», которое вступило во владение и пользование им. Договор сторонами зарегистрирован в ЕГРН 04.09.2025.

В связи с чем, в ЕГРН оказались зарегистрированы два разных договора аренды в отношении одного и того же помещения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Согласно ст. 606, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в

договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

По правилам ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73) разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты прав арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

Учитывая вышеуказанное, принимая во внимание, что спорный объект передан по акту приема-передачи третьему лицу, учитывая, что договор между истцом и ООО «Атлас-НТС» зарегистрирован в ЕГРН ранее, суд приходит к выводу, что договор аренды от 30.07.2025 № 31613 не может быть исполним.

В тоже время суд отмечает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

В связи с чем, в рамках настоящих взаимоотношений у ответчика имеется иной способ защиты прав арендатора, лишенного возможности использовать вещь, исключающий возможность требования исполнения договора аренды от 30.07.2025 № 31613.

Однако, с целью исключения противоречивой записи в ЕГРН о наличии двух записей об обременении одного и того же объекта недвижимости арендой по двум различным договорам, суд полагает возможным удовлетворить настоящие исковые требования.

В соответствии с п. 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать прекратившимся договор аренды недвижимости от 30.07.2025 № 31613, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и ООО «Агроторг» (ИНН <***>, ОГРНИП <***>).

Взыскать с ООО «Агроторг» (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Кваша