Решение от 14 декабря 2017 г. по делу № А46-8515/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-8515/2017
15 декабря 2017 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2017 года. Полный текст решения изготовлен 15 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Омской области в составе: судьи Воронова Т.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Усенко Е.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550323700546) к обществу с ограниченной ответственностью «Омская курочка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 2 589 952 рублей 17 копеек,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 лично (по паспорту); ФИО2 по доверенности от 09.01.2017;

от ответчика – директор ФИО3 (по паспорту, протоколу №3 от 21.02.2015 общего собрания учредителей)

У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Омская курочка» (далее – ООО «Омская курочка, ответчик) о взыскании (с учетом поданных 20.06.2017 уточнений) задолженности по арендной плате по договору от 10.01.2013 за период с 01.10.2015 по 31.05.2017 в размере 2 589 952 рубля 17 копеек.

Определением арбитражного суда от 21.06.2017 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, их представителей, суд установил следующие обстоятельства.

10.01.2013 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Омская курочка» (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение площадью 500 кв.м., расположенное по адресу: <...>, литера АА, АА 1, АБ (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 5.1 договора арендная плата за владение и пользование помещением устанавливается в размере 180 рублей за один квадратный метр (без НДС).

Арендная плата за арендуемое помещение в целом составляет 90 000 рублей без НДС, не считая компенсацию за коммунальные платежи (пункт 5.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.3 договора арендная плата уплачивается ежемесячно, не позднее 25 числа месяца, предшествующего отчетному периоду. Оплата производится в форме, не противоречащей законодательству РФ.

Стороны также договорились о том, что договор вступает в силу 10.01.2013 и действует до 30.11.2013 (пункт 3.1 договора).

По утверждению истца им надлежаще исполнены обязанности арендодателя по договору от 10.01.2013 в части передачи объекта аренды во владение и пользование ООО «Омская курочка». Данное утверждение истца ответчиком не оспорено, в связи с чем суд полагает указанное обстоятельство признанным ответчиком (пункт 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4.5 договора по окончании срока действия договора арендатор сдает арендодателю помещение не позднее даты окончания договора.

Между тем, после 30.11.2013 ответчик продолжил пользоваться объектом аренды, что ответчиком не отрицается. Поскольку возражения истца, как арендодателя, относительно продолжения пользования арендатором нежилым помещением после истечения срока договора отсутствовали, постольку договор аренды от 10.01.2013 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По мнению истца, договор аренды от 01.10.2013 продолжает действие до настоящего времени. При этом ООО «Омская курочка» нарушаются обязательства по договору в части внесения арендной платы, в результате чего по состоянию на 31.05.2017 возникла задолженность в размере 2 589 952 рубля 17 копеек.

В свою очередь, ответчик полагает договор прекращенным с августа 2015 года в результате действий истца, препятствовавшего доступу арендатора в нежилое помещение, являющееся объектом аренды. Наличие задолженности по арендной плате ответчик отрицает.

Несмотря на ненадлежащее осуществление истцом обязанности по досудебному урегулированию спора (вручение претензии, адресованной ответчику, работнику самого истца, назначенному истцом ответственным за получение корреспонденции для арендаторов; отсутствие доказательств последующей передачи этой претензии названным работником непосредственно ответчику), судом установлено отсутствие намерения сторон урегулировать спор во внесудебном порядке, в связи с чем суд, принимая во внимание продолжительность рассмотрения дела, оснований для оставления искового заявления без рассмотрения применительно к пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не усматривает.

Оценив представленные доказательства, доводы и возражения сторон, суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в части суммы 256 677 рублей 17 копеек. В удовлетворении исковых требований в остальной части, по мнению суда, следует отказать.

Данный свой вывод об обоснованности исковых требований в части суд основывает на следующем.

В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела следует, что после 30.11.2013 при отсутствии возражений со стороны истца (арендодателя) ответчик (арендатор) продолжил пользоваться объектом аренды, в связи с чем договор от 10.01.2013 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Также из материалов дела следует, что в августе-сентябре 2015 года между ИП ФИО1 и ООО «Омская курочка» возникла конфликтная ситуация относительно наличия и размера задолженности по арендной плате, которая привела к фактическому прекращению пользования ответчиком объектом аренды.

Разногласия сторон заключаются в различной оценке последствий прекращения пользования арендатором объектом аренды: по мнению ответчика, такое прекращение исключает возможность начисления арендной платы; по мнению истца, поскольку акт приема-передачи объекта аренды сторонами не подписан, нежилые помещения в установленном порядке арендодателю не возвращены, постольку начисление арендной платы за указанный в исковом заявлении период (до 31.05.2017) является правомерным.

Оценивая обоснованность доводов и возражений сторон суд принимает во внимание следующее.

Как следует из объяснений ФИО3 – директора ООО «Омская курочка», данных 19.09.2015, с 2015 года между сторонами имеет место конфликтная ситуация относительно наличия и размера задолженности по арендной плате. С августа 2015 года производство не функционирует, так как ФИО3 собирается переезжать в другое место и с этого времени в помещении никого не было.

Из объяснений ФИО3, написанных последней собственноручно 21.09.2015 (что исключает неверное цитирование, искажение смысла сказанного), также следует, что с 05.08.2015 предприятие приостановило деятельность в связи с переездом в другое помещение.

Из данных пояснений следует, что производственная деятельность ООО «Омская курочка» на объекте аренды прекращена с августа 2015 года в связи с намерением переезда в другое помещение.

В то же время, согласно показаниям допрошенных судом в качестве свидетелей ФИО4 и ФИО5, в августе 2015 года арендодателем ИП ФИО1 была осуществлена замена замков в арендованном нежилом помещении, что явилось препятствием для доступа сотрудников ООО «Омская курочка» в производственное помещение.

Ответчиком замена арендодателем замков в арендованном нежилом помещении расценивается как воспрепятствование в доступе на объект аренды.

В свою очередь, истец, не отрицая факта замены замков (пояснения, данные ФИО1 в ходе судебного заседания 23/30.11.2017) и даже «заваривания» дверей в нежилое помещение, являющееся объектом аренды по договору от 10.01.2013, объяснил свои действия тем, что помещение было оставлено ответчиком, в связи с чем предпринятые истцом действия были направлены на обеспечение сохранности помещения.

Также ФИО1 пояснил, что попыток передать ключи от новых замков арендатору с его стороны не было, как не было и обращений арендатора за получением ключей.

Утверждая, что договор аренды продолжал свое действие и в 2016 году, и в 2017 году, истец исходит из отсутствия акта приема-получения нежилого помещения от арендатора, из несовершения ответчиком действий по возврату объекта аренды.

Ответчик, возражая против иска, ссылается на ограничение доступа к объекту аренды со стороны истца.

Из материалов дела, в том числе из объяснений ФИО3 следует, что фактическое пользование нежилым помещением со стороны ответчика не осуществляется с августа 2015 года, однако действия по передаче (возврату) объекта аренды ИП ФИО1 (арендодателю, собственнику) обществом не предпринимались.

При этом с сентября 2015 года истец осуществляет фактический контроль над объектом аренды (замена замков, «заваривание» дверей, осуществление действий по перемещению оборудования истца).

Вместе с тем, соглашение о расторжении договора аренды сторонами не достигнуто, акт приема-передачи объекта аренды сторонами не подписан, то есть прекращение арендных правоотношений сторонами должным образом не оформлено, напротив между сторонами имеются разногласия относительно периода действия договора аренды и его прекращения.

Исходя из обстоятельств дела и для цели внесения правовой определенности в правоотношения сторон, каждая из которых не предприняла необходимых действий для разрешения спорной ситуации, суд считает возможным применить при рассмотрении настоящего спора положения абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом прекращение пользования объектом аренды в августе 2015 года расценивается судом в качестве предупреждения ответчиком истца о намерении отказаться от возобновленного на неопределенный срок договора аренды от 10.01.2013 (с учетом того, что пользование помещением со стороны ответчика не возобновлено и что владению истца нежилым помещением ничего не препятствует).

Поскольку никаких действий по возврату помещения арендодателю, по расторжению договора аренды по соглашению сторон либо в судебном порядке, по понуждению арендодателя к исполнению обязательств по договору аренды ответчиком предпринято не было, а доказательства, однозначно подтверждающие то, что неосуществление пользования объектом аренды со стороны ООО «Омская курочка» в течение последующих трех месяцев – сентября, октября и ноября 2015 года имело место только и исключительно по вине арендодателя, суд полагает, что применительно к положениям абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации последним месяцем аренды по договору от 10.01.2013 следует считать ноябрь 2015 года.

Соответственно, начисление арендной платы за период с декабря 2016 года по май 2017 года признается судом неправомерным.

Определяя наличие и размер задолженности ООО «Омская курочка» перед ИП ФИО1 по арендной плате за период с января 2013 года по ноябрь 2015 года суд исходит из отсутствия разногласий между сторонами относительно суммы произведенной ответчиком оплаты за 2014 и 2015 годы, в том числе путем взаимозачетов, что видно и из контррасчета, представленного ответчиком.

Вместе с тем, из представленной ответчиком банковской выписки по расчетному счету ООО «Омская курочка» за 2013 год видно, что за аренду в 2013 году ИП ФИО1 перечислено 1 703 275 рублей 00 копеек, притом что сумма арендной платы за тот же период составила 1 080 000 рублей 00 копеек.

Утверждение ответчика о том, что все платежи за аренду в 2013 году осуществлены именно по договору от 10.01.2013 истцом не опровергнуто, доказательств осуществления данных платежей полностью или в части в счет погашения задолженности по предшествующим договора аренды в дело не представлено.

С учетом имевшей место в 2013 году переплаты по арендной плате размер задолженности ответчика перед истцом по договору аренды от 10.01.2013, определяемой по состоянию на конец ноября 2015 года, составляет 256 677 рублей 17 копеек.

Требование о взыскании задолженности по арендной плате в указанном размере суд полагает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Задолженность по арендной плате за период с декабря 2015 года но май 2017 года суд полагает отсутствующий ввиду отсутствия оснований для начисления арендной платы в указанный период.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При этом излишне уплаченную истцом государственную пошлину в размере 5428 рублей 00 копеек следует возвратить истцу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Омская курочка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550323700546) 256 677 рублей 17 копеек основного долга, а также 3 559 рублей 05 копеек расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550323700546) из федерального бюджета 5 428 рублей 00 копеек государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №115 от 31.05.2017.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Т.А. Воронов