Решение от 20 марта 2023 г. по делу № А03-18576/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-18576/2021
г. Барнаул
20 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2023 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 20 марта 2023 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма ПЖЭТ-2», г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Киприда», г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656043, <...>) и АО «Барнаульская генерация» (ИНН <***>, ОГРН <***>), о взыскании 82 785 руб. 37 коп. задолженности,

с участием представителей сторон:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность от 01.03.2021, диплом, регистрационный номер 95 от 12.01.2007 года выдан ГОУВПО «Барнаульский юридический институт Министерства внутренних дел РФ»,

от ответчика – ФИО3, приказ №5 от 14.12.2021 года; ФИО4, паспорт, доверенность от 20.01.2023 года,

от третьих лиц – не явились, извещены.



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма ПЖЭТ-2», г. Барнаул Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Киприда», г. Барнаул Алтайского края, о взыскании 82 785 руб. 37 коп. неосновательного обогащения.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ответчика 82 785 руб. 37 коп. задолженности.

Определением суда от 28.12.2021 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

22.12.2021 года от ответчика поступил отзыв на исковое заявление с возражениями относительно заявленных требований. Рассмотрев материалы дела и отзыв ответчика, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 06.09.2022 года производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением по делу судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Современный Центр Негосударственной Экспертизы» (656015, <...>, офис А1-203), эксперту ФИО5.

Определением суда от 02.11.2022 года, в связи с поступлением в материалы дела экспертного заключения, производство по делу было возобновлено.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд перешел к рассмотрению дела по существу в отсутствие представителей третьих лиц.

Представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Истец по ходатайству представителя ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных документов возражал.

Суд приобщил к материалам дела дополнительные документы, представленные представителем ответчика.

Истец на удовлетворении заявленных требований настаивал в полном объеме, ранее заявленное ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы просил не рассматривать.

Представители ответчика по заявленным требованиям возражали.

Ответчик в ранее представленном отзыве на исковое заявление и дополнении к нему указал, что позиция истца является безосновательной, а исковые требования неподлежащими удовлетворению. На момент заключения договоров от 01.07.2019 года ООО «Фирма ПЖЭТ-2» являлась управляющей организацией в отношении многоквартирного дома по адресу: <...>. Данная организация сама обратилась к ответчику с предложением о заключении договоров, подготовила их проекты, в которых определила перечень работ (услуг) и размер платы за эти работы (услуги). ООО «Киприда», в свою очередь, приняла предложение управляющей компании, и заключила с ней договоры на соответствующих согласованных условиях, в том числе в части, касающейся размера платы за оказываемые услуги (работы). На иных условиях ООО «Киприда» не стала бы заключать вышеназванные договоры. Если истец заключил с ответчиком договоры на оказание услуг на согласованных сторонами условиях, то в последующем он не вправе ссылаться на некие «ошибки», допущенные им самим при определении размера стоимости предоставляемых услуг. В данном случае коммерческие риски относятся на исполнителя услуг (истца), как сторону договора, предложившую соответствующую цену за свои услуги. Если же ООО «Фирма ПЖЭТ-2» изначально знало, что заключает договоры с ООО «Киприда» с нарушением требований закона, и рассчитывало при этом изменить их условия в свою более выгодную пользу (путем доначислений), то в данном случае следует признать, что истец действовал недобросовестно, злоупотреблял своими правами, а, следовательно, в силу ст. 10 ГК РФ не вправе требовать судебной защиты. Из представленных в материалы дела документов следует, что в период действия договоров от 01.07.2019 года ООО «Киприда» надлежащим образом исполняла свои обязательства, оказанные услуги были оплачены управляющей организации в полном объеме в соответствии с условиями заключенных между сторонами договоров.20 ноября 2020 года между ООО «Киприда» и ООО «Фирма ПЖЭТ-2» подписаны соглашения о расторжении вышеуказанных договоров с 31.12.2020 года. Какой-либо задолженности у ООО «Киприда» перед ООО «Фирма ПЖЭТ-2» не имелось, что подтверждается выпиской из финансового лицевого счета от 25.03.2021 года, выданной истцом, а также актом сверки расчетов. Таким образом, ООО «Киприда» не имеет задолженности перед ООО «Фирма ПЖЭТ-2» в связи с исполнением договоров от 01.07.2019 года, все оказанные услуги были оплачены исполнителю в соответствии с их условиями. Требования истца фактически основываются на том, что при заключении договоров от 01.07.2019 года с ООО «Киприда» плату за услуги следовало определить в размере, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле - 9,48 руб. в месяц за кв. м., но истец «ошибочно» установил стоимость в размере 5,42 руб.Истец, игнорируя условия договоров, произвел перерасчет стоимости услуг (сделал доначисление), то есть в одностороннем порядке изменил условия договоров, несмотря на то, что сами договоры к этому времени уже прекратили свое действие. Основания и порядок изменения условий договора установлен главой 29 ГК РФ. Ответчик считал, что истец не имел законных оснований изменять условия договоров от 01.07.2019 без соблюдения требований гражданского законодательства. По мнению истца, условия заключенных им с ООО «Киприда» договоров о цене за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества не соответствуют требованиям гражданского и жилищного законодательства. При этом истец данного несоответствия не раскрывает, приводя лишь какие-то общие фразы и тезисы. Довод истца о том, что принадлежащие ответчику объекты недвижимости являются частью многоквартирного жилого дома № 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле (встроено-пристроенное помещение), и поэтому ООО «Киприда» обязано вносить плату за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества, исходя из размера установленного решением общего собрания собственников помещений в этом доме, является ошибочным. Согласно сведениям из ЕГРН ООО «Киприда» на праве собственности принадлежат два нежилых помещения:- помещение Н1, площадью 286,6 кв. м, с кадастровым номером 22:63:030317:4426, расположенное по адресу: <...> ЗБ; помещение Н2, площадью 310,3 кв. м., с кадастровым номером 22:63:030317:4425, расположенное по адресу: <...> З Б. Оба нежилых помещения находятся в нежилом здании, площадью 635,6 кв. м., с кадастровым номером 22:63:030317:109, по адресу: <...> ЗБ. При этом само здание расположено на отдельном земельном участке, площадью 875 кв. м., с кадастровым номером 22:63:030311:50, вид разрешенного использования - для объектов общественно-делового назначения, адрес участка: <...> ЗБ. Участок предоставлен в аренду ООО «Киприда» сроком на 49 лет. Вместе с тем, согласно сведениям ЕГРН многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:63:030311:74, общей площадью 9670,2 кв. м, расположен на земельном участке, площадью 7940 кв. м, с кадастровым номером 22:63:030311:8, вид разрешенного использования - для многоэтажной застройки. Вышеуказанные нежилые помещения, как и само нежилое здание, принадлежащие ООО «Киприда» в состав многоквартирного жилого дома № 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле не входят, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН на многоквартирный жилой дом. Таким образом, документально подтверждено, что объекты недвижимости по адресу: <...> ЗБ, принадлежащие ответчику, не входят в состав многоквартирного жилого дома № 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле, и не являются его частью. Здание магазина по адресу: <...> ЗБ, и здание многоквартирного жилого дома № 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле являются самостоятельными объектами капитального строительства, не связанными между собой конструктивно или функционально, и расположены на разных земельных участках. Доказательств иного истцом не предоставлено.Поскольку принадлежащее ООО «Киприда» помещения Н1 и Н2, расположенные в нежилом здании магазина по ул. Сиреневая, ЗБ, не относятся к помещениям многоквартирного жилого дома № 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле, то ответчик не имеет в данном многоквартирном доме какого-либо общего имущества, а, следовательно, не обязан нести расходы по его содержанию и ремонту, т.к. только собственники помещений, расположенных в многоквартирном доме несут такую обязанность. При указанных обстоятельствах, решение общего собрания собственников помещений в соседнем многоквартирном жилом доме, которым определена стоимость услуг, предоставляемых управляющей компанией для собственников помещений, находящихся в этом доме, на ООО «Киприда» не распространяется, и применению к правоотношениям, ранее возникшим с ООО «Фирма ПЖЭТ-2», не подлежит. Из протокола общего собрания собственников от 27.05.2013 года усматривается, что в нем принимали участие только собственники помещений, которые находятся в самом многоквартирном доме. Собственник нежилого здания, расположенного по адресу: <...> ЗБ, для участия в данном собрании не приглашался, в качестве собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, не участвовал, т.к. организаторы собрания не считали его причастным к их многоквартирному жилому дому. Следует отметить, что исходя из кворума данного собрания, а также общей площади жилого дома, определившей состав участников общего собрания, принятые решения касались только квартир и нежилых помещений, расположенных в самом многоквартирном жилом доме. Собственники названных помещений не принимали решения, которые могли бы касаться нежилого здания по адресу: <...> ЗБ, и не уполномочивали истца предоставлять услуги ООО «Киприда» по утвержденным ими тарифам. Таким образом, следует признать несостоятельной ссылку истца на решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 3 по ул. Сиреневая, 3, как основание для взыскания с ответчика платы за услуги, предоставленные по договорам от 01.07.2019 года.

Третье лицо (Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула) в отзыве на исковое заявление указал, что нежилое помещение муниципальной собственности площадью 286,6 кв. метров по ул.Сиреневая,3 б в г.Барнауле по договорам аренды №26 от 03.04.2017 года, №26 от 01.07.2020 было передано ООО «Киприда» (с 03.04.2017 года по 30.06.2023 года).В последующем между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее –Комитет) и ООО «Киприда» заключен договор купли - продажи №62 от 10.11.2021 года спорного объекта (переход права собственности зарегистрирован 16.11.2021).Таким образом, бремя содержания спорного объекта на протяжении всего периода возложено на ООО «Киприда».Между ООО «Фирма ПЖЭТ-2» г.Барнаула и ООО «Киприда» заключен договор участия в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества от 01.07.2019, по условиям которого на ООО «Киприда» возложена обязанность по оплате расходов на содержание и текущий ремонт имущества за нежилое помещение по ул.Сиреневая,3 б в г.Барнауле по утвержденному тарифу в размере 5,42 руб. с 1 кв. метра, договор подписан сторонами, ни кем не оспорен. Увеличение тарифа в одностороннем порядке недопустимо, в случае принятия судом в качестве доказательства протокола общего собрания от 15.12.2017, необходимо отметить, что тариф в размере 5,42 руб. (определен договором на участие в расходах от 01.07.2019) установлен позднее тарифа в размере 9,48 руб. (определен протоколом от 15.12.2017), соответственно тариф в размере 5,42 руб. согласован между сторонами при ранее уже имевшемся тарифе в размере 9,48 руб., в связи с чем, оснований для изменения тарифа не имеется. Таким образом, бремя содержания спорного объекта на протяжении всего периода возложено на ООО «Киприда» по цене, установленной в размере 5,42 руб. Истцом не представлено доказательств того, что спорное нежилое помещение (пристрой) является единым строением с многоквартирным домом и того, что оно имеет общие коммуникации и места общего пользования с ним. Согласно решению Арбитражного суда Алтайского края от 01.02.2022 по делу №А03-13774/2021 ООО «Киприда» на основании заключенного между ним и Управлением имущественных отношений Алтайского края договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 5761-3 от 13.08.2020 является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, имеющим кадастровый номер 22:63:030311:50, местоположение: <...>, площадью 875 кв. метров, предоставленного для эксплуатации здания магазина. Договор аренды заключен на 49 лет. Ранее ООО «Киприда» пользовалось данным земельным участком на основании договора аренды №2369-з от 24.08.2010.Указанный земельный участок с кадастровым номером 22:63:030311:50, предоставленный ответчику на праве аренды, граничит с земельным участок с кадастровым номером 22:63:030311:8 на котором размещен многоквартирный жилой дом № 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле. Вышеуказанным судебным актом также установлено, что в 1990 году МКД введен в эксплуатацию, с нежилым встроенно-пристроенным помещением магазина. В дальнейшем указанное нежилое помещение магазина выделено в отдельный имущественный комплекс и на основании п. 4.4 Временных правил застройки г. Барнаула, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 27.10.2006 № 440, помещению присвоен отдельный от МКД новый адрес: дом №36 по ул. Сиреневая в г. Барнауле. Согласно письму комитета по архитектуре и развитию города Барнаула № 897з/08-л от 15.12.2009 выделение здания магазина в отдельный имущественный комплекс, а также присвоение адресного номера, произведено в соответствии с п. 4.4. Временных правил застройки г.Барнаула, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 27.10.2006 №440. Установка ограждения земельного участка магазина соответствует проекту микрорайона, выполненному проектным институтом «Алтайгражданпроект» в 1987 году. Земельный участок предусмотрен для загрузки товаров, тары и других хозяйственных нужд. Комитет по архитектуре и развитию города Барнаула письмом №3066/6 от 18.08.2006 информировал ООО «Киприда», что ограждение площадки для обслуживания магазина, расположенного по адресу: <...>, предусмотрено генеральным планом застройки микрорайона 2007. В соответствии с постановлением администрации города Барнаула № 4621 от 08.10.2009 утверждена схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 22:63:030311 ориентировочной площадью 0.0875 га для эксплуатации здания магазина по адресу: улица Сиреневая, 36. Для целей установления платы за землю отнести земельный участок к группе разрешенного использования земельных участков «Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса». Согласно вышеуказанному решению по делу № A03-13774/2021 бетонное ограждение не выходит за границы земельного участка, представленного ответчику в аренду. Указанная схема составлена в 2005 году и согласована председателем Комитата по архитектуре и развитию города Барнаула. Также Комитет указал, что ответчиком заключены самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку тепловой энергии и горячей воды (от 01.11.2019), на отпуск питьевой энергии и прием сточных вод (01.10.2005). Ремонт помещения производится за счет средств ООО «Киприда».Таким образом, данное помещение по ул.Сиреневая, 36 в г.Барнауле стоит на отдельном земельном участке, имеет отдельных вход (выход), соответственно не является частью МКД по ул. Сиреневая,3 в г.Барнауле, имеет с ним лишь одну общую стену, в связи с чем, оснований для возложения на ООО «Киприда» обязательств по несению расходов на содержание общего имущества МКД не имеется. Указанное также подтверждается выпиской из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности на нежилое помещение по ул.Сиреневая,36 в г.Барнауле, согласно которой здание магазина (торговое, складское) является самостоятельным объектом. Доказательств того, что истец на протяжении всего спорного периода управлял МКД не представлено. Истцом также не доказан размер заявленных требований, поскольку не обоснована принятая к расчету площадь нежилого помещения, не подтвержден факт изменения тарифа в сторону увеличения. Необходимо отметить, что согласно представленному финансовому лицевому счету по ул.Сиренева,3 б в г.Барнауле по состоянию на 14.12.2021, подписанному бухгалтером истца, имеется печать истца, задолженность у ООО «Киприда» отсутствует. На основании вышеизложенного третье лицо просило в удовлетворении заявленных требований ООО «ПЖЭТ-2» г.Барнаула отказать в полном объеме (л.д. 112-113, т.д. 1).

Кроме того, третье лицо заявило о пропуске срока исковой давности.

Третье лицо (АО «Барнаульская генерация») в письменных пояснениях указало, что между АО «Барнаульская генерация» и ООО «Киприда» заключен самостоятельный договор № 2746 от 01.11.2019. ООО «Киприда» подключено в подвале жилого дома по ул. Сиреневая, 3 до элеваторного узла указанного жилого дома и имеет свой отдельный элеваторный узел, находящийся в здании ООО «Киприда» по адресу ул. Сиреневая, 3Б пом.2. На врезке тепловой сети на объект ООО «Киприда» установлена запорная арматура. Таким образом, по мнению АО Барнаульская генерация», ООО «Киприда» для целей теплоснабжения объекта по адресу ул. Сиреневая, 3Б пом.2 не использует оборудование внутренней системы теплоснабжения жилого дома по ул. Сиреневая, 3. При этом в соответствии с положениями п. 8 статьи 23.8. Федерального закона № 190- ФЗ «О теплоснабжении», в ценовых зонах теплоснабжения собственники или иные законные владельцы тепловых сетей и в ЦЗТ не вправе препятствовать передаче по их тепловым сетям тепловой энергии, теплоносителя потребителям, теплопотребляющие установки которых присоединены к таким тепловым сетям. Также не предусмотрена и плата за такое перетекание тепловой энергии.

Выслушав пояснения истца и возражения ответчика, исследовав письменные материалы по делу и отзывы на исковое заявление, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела:


Как следует из материалов дела, на основании протокола внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома № 3 по адресу: ул. Сиреневая в городе Барнауле, проведенного в форме заочного голосования от 27.09.2011 года, собственниками МКД была выбрана управляющей организацией ООО «Фирма ПЖЭТ-2».

Протоколом от 15.12.20217 года внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> в заочной форме было принято решение утвердить на 2018 год перечень услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле соразмерной плате за содержание общего имущества в размере 9,48 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения.

01.07.2019 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фирма ПЖЭТ-2» (управляющая организация) и обществом с ограниченной ответственностью «Киприда» (собственник) заключен договор долевого участия собственника нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее – договор от 01.07.2019 года), по условиям которого управляющая организация обязуется обеспечить предоставление работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: <...>, нежилому помещению по адресу: Сиреневая, 3Б: кадастровый номер 22:63:030317:4425, пристроенное к многоквартирному дому общей площадью 310,3 м2, а собственник обязуется использовать места общего пользования многоквартирного дома в строгом соответствии с их назначением и участвовать в их содержании и ремонте (пункт 1.1 договора от 01.07.2019 года).

Пунктом 3.2 договора от 01.07.2019 года, установлено, что размер платы (размер долевого участия) по настоящему договору составляет 5,42 руб. в месяц с 1 кв.м. в соответствии с расчетом размера платежа, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Размер платы может быть изменен в соответствии с результатами голосования собственников помещений многоквартирного дома на основании решения совета многоквартирного жилого дома.

Кроме того, 01.07.2019 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фирма ПЖЭТ-2» (управляющая организация) и обществом с ограниченной ответственностью «Киприда» (арендатор) заключен договор долевого участия собственника нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее – договор от 01.07.2019 года), по условиям которого управляющая организация обязуется обеспечить предоставление работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: <...>, нежилому помещению по адресу: Сиреневая, 3Б: кадастровый номер 22:63:030317:109, пристроенное к многоквартирному дому общей площадью 286,6 м2, а арендатор обязуется использовать места общего пользования многоквартирного дома в строгом соответствии с их назначением и участвовать в их содержании и ремонте (пункт 1.1 договора от 01.07.2019 года).

Пунктом 3.2 договора от 01.07.2019 года, установлено, что размер платы (размер долевого участия) по настоящему договору составляет 5,42 руб. в месяц с 1 кв.м. в соответствии с расчетом размера платежа, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Размер платы может быть изменен в соответствии с результатами голосования собственников помещений многоквартирного дома на основании решения совета многоквартирного жилого дома.

20.11.2020 года между ООО «Киприда и ООО «Фирма ПЖЭТ-2» заключено соглашение о расторжении договора, по условиям которого в силу пункта 6.2 договора от 01.07.2019 года долевого участия собственника нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <...>, нежилого помещения по адресу: <...> б, пом. Н2, кадастровый номер 22:63:030317:4425, общей площадью 310,3 кв.м., считать расторгнутым 31 декабря 2020 года.

Истец ссылается на то обстоятельство, что поскольку он являлся управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по ул. Сиреневая, 3 в период с сентября 2011 года по февраль 2021 года на основании протокола общего собрания собственников от 27.09.2011 года, следовательно, ответчик как собственник нежилого помещения обязан нести расходы по содержанию общего имущества и прилегающего участка в размере, установленном для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме – 9,48 руб. в месяц за 1 кв.м.

Размер платы за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества был ранее установлен на общем собрании, оформленным Протоколом внеочередного общего собрания собственников многоквартирного жилого дома № 3 по ул. Сиреневая в городе Барнауле от 27.05.2013 года в размере 9,48 руб. в месяц с кв.м. (9-й пункт решения).

22.10.2021 года истец направил в адрес ответчика претензию с расчетом по доначислению платы исходя из установленного тарифа одинакового для всех собственников за период с октября 2018 года по февраль 2021 года в размере 82 785,37 руб. с требованием погасить задолженность в течении 3-х дней (л.д. 13, т.д. 1).

Поскольку ответчик вышеуказанную задолженность не оплатил, то общество с ограниченной ответственностью «Фирма ПЖЭТ-2» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления МКД: непосредственное управление собственниками помещений в МКД; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В части 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД. В силу статьи 426 ГК РФ договор на управление МКД носит характер публичного, поэтому за управляющей организацией сохраняется обязанность по его заключению.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

На основании части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу положений статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 названного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путемвнесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П, несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме является не просто неотъемлемой частью бремени содержания принадлежащего ему имущества, но и обязанностью, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

На основании части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД; плату за коммунальные услуги.

В силу пункта 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Несмотря на наличие в названии обязательного платежа слова «жилое», речь в законе идет об оплате расходов на содержание общего имущества жилого дома, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений. В этом смысле следует считать, что плата за содержание и ремонт жилого помещения является лишь обозначением платежа, подлежащего оплате собственниками любых помещений в жилом доме.

Пунктом 2 Правил № 491 определен состав общего имущества, в который включаются, в том числе: помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен МКД.

МКД – это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом, объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав МКД входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок) (пункт 3.21 ГОСТа Р 51929-2014).

Признаки единства объектов, МКД и нежилых встроенно-пристроенных помещений определяются Инструкцией № 37.

Согласно Приложению № 1 к Инструкции № 37 признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ), утвержденным постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.12.1994 № 359, к отдельным самостоятельным объектам относятся, в том числе здания, которые примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, являются самостоятельными объектами.

Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.

В силу пункта 3 Правил № 491 при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (пункт 4 Правил № 491).

Определением суда от 06.09.2022 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено – обществу с ограниченной ответственностью «Современный Центр Негосударственной Экспертизы» (656015, <...>, офис А1-203), эксперту ФИО5.

Согласно представленного в материалы дела заключения эксперта № 1214/14092022/А03-18576/2021 от 31.10.2022 года, нежилое здание с кадастровым номером 22:63:030317:109, расположенное по адресу: <...>, площадью 635,6 кв.м., не является самостоятельным объектом капитального строительства, оно фактически является пристроенной частью многоквартирного жилого дома по адресу: <...>. Наружная несущая стена жилого дома по ул. Сиреневая, 3, опирающаяся на фундамент жилого дома, в месте расположения смежных помещений нежилого здания и жилого дома п.п. 3-23,5-12 и т.д., является также стеной нежилого здания по ул. Сиреневая, 36 (стены нежилого здания установлены в стык к стене жилого дома). Система теплоснабжения (отопления) нежилого здания по адресу: <...>: имеет подключение от внутренних сетей МКД по ул. Сиреневой, 3, трубопроводы проходят из подвала жилого дома в подвал нежилого здания по адресу: <...> в помещение подвала поз. 10 (S=15.1 кв.м). Полностью автономное (отдельно от многоквартирного жилого дома по ул. Сиреневая, 3) функционирование нежилого здания с кадастровым номером 22:63:030317:109, расположенного по адресу: <...> возможно путем устройства автономной системы отопления, не проходящей от сетей отопления многоквартирного дома и возведения стены на собственном фундаменте в месте примыкания стен нежилого здания к существующей стене жилого дома (параллельно стене дома).

В ходе рассмотрения спора, в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО5, который пояснил что имеет высшее строительно-техническое образование. У МКД и здания магазина имеется общее имущество – общая наружная стена дома. У магазина нет отдельной от МКД наружной стены. Здание магазина является пристроем, так как если его демонтировать, то здание МКД не пострадает. В то время как если снести дом, то в здании магазина будет дыра во всю стену. Эксперт пояснил, что объект исследовал визуально и экспертное заключение составлял на основании представленных документов. Схему брал наиболее качественно отсканированную. Фундаменты у магазина и у МКД разные. Тепловые трубы, которые заходят в магазин, выходят из МКД. Если отопление МКД демонтировать, то здание магазина не сможет функционировать. В части земельного участка вопрос не исследовал, правовые вопросы по общему имуществу не изучал.

Вместе с тем, согласно рецензии на экспертное заключение №1214/140922022/А03-18576/2021 от 31.10.2022 составленное ООО «Современный центр негосударственной экспертизы» экспертом ФИО5 по арбитражному делу № А03-18576/2021, следует, что на основании проведенного анализа заключения эксперта №1214/140922022/А03-18576/2021 от 31.10.2022, составленного ООО «Современный центр негосударственной экспертизы» экспертом ФИО5 по арбитражному делу № А03-18576/2021, представленных документов и действующего законодательства установлено, что выполнено исследование несуществующего объекта капитального строительства, который был реконструирован более 15 лет назад; не проведено исследование: конструктивных элементов блокировки, территории арендуемого земельного участка, функционального назначения объектов; сделанный вывод по системам теплоснабжения противоречит порядку подключения (присоединения) согласно договора № 2446Т от 01.11.2019, ст. 14 ФЗ от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении», Постановления Правительства РФ от 30.10.2021 №2115. Данные несоответствия являются следствием отсутствия высшего строительного образования и, как следствие, некомпетентность эксперта ФИО5 Исходя из вышеизложенного, заключение эксперта №1214/140922022/А03-18576/2021 от 31.10.2022, составленное ООО «Современный центр негосударственной экспертизы» экспертом ФИО5 по арбитражному делу № А03-18576/2021, является неполным, противоречивым, недостоверным, необъективным, научно необоснованным, проведено с нарушением действующего законодательства: ст. 85, 86 ГПК РФ, ст. 13, 16, 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ, и не может быть использовано в качестве доказательства для принятия объективного решения по рассматриваемому арбитражному делу.

Приложением № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (утверждена Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37), установлено, что признаками единства здания с многоквартирным домом служат:

- фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Из вышеуказанного заключения эксперта, а также пояснений эксперта ФИО5 следует, что исследование о наличии (отсутствии) признаков единства нежилого здания по адресу: <...>. 36, и многоквартирного жилого дома по адресу: <...>. 3, определяемых в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ в рамках судебной экспертизы не проводилось.

Более того, эксперт ФИО5 в судебном заседании заявил, что о признаках единства объектов капитального строительства ему ничего не известно.

Согласно п. 4.1.5 ГОСТ Р 58033-2017, Национальный стандарт РФ «Здания и сооружения», пристройка - это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену.

Определяя нежилое здание по адресу: <...>, (здание магазина) как пристроенную часть МКД эксперт не указал, какую вспомогательную функцию выполняет нежилое здание магазина по отношению к МКД.

Также в заключении эксперта № 1214/140922022/А03-18576/2022 указано, что система теплоснабжения (отопления) нежилого здания по адресу: <...>. имеет подключение от внутренних сетей МКД по адресу: <...>, трубопроводы проходят из подвала жилого дома в подвал нежилого здания по адресу: <...>.

В указанной части исследования эксперт ФИО5 не обосновал свое утверждение о том, что система отопления нежилого здания по адресу: <...> б. подключена именно к внутренним сетям МКД.

Согласно п. 5,6 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему, но и систему за ее пределами, не включаются в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Указанного эксперт также не учел.

Кроме того, эксперт ФИО5 в данной части исследования не установил, имеют ли нежилое здание по адресу: <...>, и многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, общую систему теплоснабжения (отопления) или их системы отопления являются самостоятельными (автономными).

Учитывая вышеизложенное, суд критически относится к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Современный Центр Негосударственной Экспертизы» ФИО5.

Суд учитывает, что согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17.01.2022 года № 99/2022/443789671, в пределах объекта – жилого дома площадью 9670,2 кв.м., <...>, с кадастровым номером 22:63:030311 (год строительства 1990), расположены помещения, машино-места в здании или сооружении, следующие: 22:63:030311:2450, 22:63:030311:2458, 22:63:030311:2333, 22:63:030311:2318, 22:63:030311:2420, 22:63:030311:2369, 22:63:030311:2436, 22:63:030311:2321, 22:63:030311:2409, 22:63:030311:2465, 22:63:030311:2338, 22:63:030311:2424, 22:63:030311:2421, 22:63:030311:2399, 22:63:030311:2469, 22:63:030311:2375, 22:63:030311:2429, 22:63:030311:2347, 22:63:030311:2390, 22:63:030311:2446, 22:63:030311:2312, 22:63:030311:2454, 22:63:030311:2304, 22:63:030311:2316, 22:63:030311:2365, 22:63:030311:2366, 22:63:030311:2305, 22:63:030311:2371, 22:63:030311:2462, 22:63:030311:2337, 22:63:030311:2410, 22:63:030311:2464, 22:63:030311:2373, 22:63:030311:2440, 22:63:030311:2307, 22:63:030311:2426, 22:63:030311:2342, 22:63:030311:2376, 22:63:030311:2443, 22:63:030311:2428, 22:63:030311:2401, 22:63:030311:2452, 22:63:030311:2344, 22:63:030311:2360, 22:63:030311:149, 22:63:030311:2300, 22:63:030311:2382, 22:63:030311:2367, 22:63:030311:2404, 22:63:030311:2396, 22:63:030311:2319, 22:63:030311:2353, 22:63:030311:2423, 22:63:030311:2330, 22:63:030311:2386, 22:63:030311:2472, 22:63:030311:2323, 22:63:030311:2441, 22:63:030311:2308, 22:63:030311:2388, 22:63:030311:2445, 22:63:030311:2310, 22:63:030311:2402, 22:63:030311:2476, 22:63:030311:2378, 22:63:030311:2361, 22:63:030311:189, 22:63:030311:2459, 22:63:030311:2302, 22:63:030311:2395, 22:63:030311:2320, 22:63:030311:2422, 22:63:030311:2325, 22:63:030311:2372, 22:63:030311:2437, 22:63:030311:2418, 22:63:030311:2398, 22:63:030311:2474, 22:63:030311:2339, 22:63:030311:2475, 22:63:030311:2309, 22:63:030311:2400, 22:63:030311:2470, 22:63:030311:2311, 22:63:030311:2415, 22:63:030311:2352, 22:63:030311:2416, 22:63:030311:2444, 22:63:030311:2451, 22:63:030311:2317, 22:63:030311:2389, 22:63:030311:2407, 22:63:030311:2335, 22:63:030311:2435, 22:63:030311:2414, 22:63:030311:2385, 22:63:030311:2438, 22:63:030311:2322, 22:63:030311:2411, 22:63:030311:2341, 22:63:030311:2355, 22:63:030311:2468, 22:63:030311:2356, 22:63:030311:2413, 22:63:030311:2471, 22:63:030311:2357, 22:63:030311:2431, 22:63:030311:2430, 22:63:030311:2453, 22:63:030311:2447, 22:63:030311:2345, 22:63:030311:2379, 22:63:030311:2393, 22:63:030311:2417, 22:63:030311:2433, 22:63:030311:2455, 22:63:030311:2456, 22:63:030311:2363, 22:63:030311:2448, 22:63:030311:2315, 22:63:030311:2329, 22:63:030311:2346, 22:63:030311:2362, 22:63:030311:2381, 22:63:030311:2394, 22:63:030311:2406, 22:63:030311:2457, 22:63:030311:2461, 22:63:030311:4266, 22:63:030311:4172, 22:63:030311:2425, 22:63:030311:4372, 22:63:030311:4373, 22:63:030311:4370, 22:63:030311:2397, 22:63:030311:2334, 22:63:030311:2449, 22:63:030311:4483, 22:63:030311:2343, 22:63:030311:2349, 22:63:030311:2350, 22:63:030311:4207, 22:63:030311:2403, 22:63:030311:2434, 22:63:030311:2466, 22:63:030311:2336, 22:63:030311:2364, 22:63:030311:2340, 22:63:030311:2332, 22:63:030311:2326, 22:63:030311:2328, 22:63:030311:2392, 22:63:030311:2370, 22:63:030311:2301, 22:63:030311:2368, 22:63:030311:2439, 22:63:030311:2432, 22:63:030311:2419, 22:63:030311:2387, 22:63:030311:2412, 22:63:030311:2383, 22:63:030311:2377, 22:63:030311:2358, 22:63:030311:2427, 22:63:030311:2306, 22:63:030311:2314, 22:63:030311:2359, 22:63:030311:2460, 22:63:030311:2313, 22:63:030311:2324, 22:63:030311:2348, 22:63:030311:2408, 22:63:030311:2380, 22:63:030311:2327, 22:63:030311:4371, 22:63:030311:2351, 22:63:030311:2354 ,22:63:030311:2384, 22:63:030311:2374, 22:63:030311:2463, 22:63:030311:2467, 22:63:030311:2391, 22:63:030311:4769, 22:63:030311:2405, 22:63:030311:2473, 22:63:030311:2303, 22:63:030311:2442, 22:63:030311:2477.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 16.12.2021 года № 99/2021/438592643, нежилое помещение с кадастровым номером 22:63:030317:4425, расположенное по адресу: <...> б, помещение Н 2, площадью 310,3 кв.м. принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Киприда» (19.03.2018 года № 22:63:030317:4425-22/001/2018-1) (л.д. 34-38, т.д. 1).

Кадастровый номер 22:63:030317:4425 помещения ответчика не поименован в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17.01.2022 года № 99/2022/443789671.

На основании выписки из технического паспорта на нежилое здание (строение) Лит А А1 по ул. Сиреневой № 3 по состоянию на 25.06.2002 года застроенная часть составляет 2 010,2 кв.м.

Согласно выписки из технического паспорта на нежилое здание (строение) по ул. Сиреневой № 3 Б, по состоянию на 30.10.2006 года по фактическому пользованию площадь составляет 667,1 кв.м.

Согласно имеющейся в материалах дела выписки из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выполненной ФГУП «Российский государственный Центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» Филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по Алтайскому краю для Главного управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, в отношении здания магазина лит А., общей площадью 635,6 кв.м., расположенной по адресу: г. Барнаул, Индустриальный район, ул. Сиреневая, 3 б, паспорт объекта составлен по состоянию на 22.09.2006 года.

В примечании к характеристикам объекта указано, что в связи с выделением в самостоятельный объект, бывший лит. А1 по адресу: ул. Сиреневая № 3 заменен на новый лит. А по адресу: ул. Сиреневая, 3 б. Предыдущий кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:398/076/А+:1001/А+ аннулирован. Общая площадь изменилась за счет внутренней отделки.

Также из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17.01.2022 года № 99/2022/443791959 следует, что площадь помещения с кадастровым номером 22:63:030317:4425 (Н2) составляет 310,3 кв.м., площадь помещения с кадастровым номером 22:63:030317:4426 (Н1) составляет 286,6 кв.м.

Более того, суд учитывает, что 24.08.2010 года между Управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Киприда» был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 2369-з, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030311:50, местоположение: <...> б (далее – участок).

Площадь участка составляет 875 кв.м. (пункт 1.2 договора аренды земельного участка).

Согласно пункту 1.3 договора, цель предоставление земельного участка является эксплуатация здания магазина.

Срок аренды по настоящему договору устанавливается на 10 лет с 24.08.2010 года (пункт 2.1 договора).

13.08.2020 года между Управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Киприда» заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 5761-з, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030311:50, местоположение: <...> б (далее – участок).

Площадь участка составляет 875 кв.м. (пункт 1.2 договора аренды земельного участка).

Согласно пункту 1.3 договора, цель предоставление земельного участка является эксплуатация здания магазина.

Срок аренды по настоящему договору устанавливается 49 лет с момента вступления договора в силу (пункт 2.1 договора).

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке – 24.08.2020 года, о чем имеется соответствующая отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Согласно решению Арбитражного суда Алтайского края от 01.02.2022 по делу №А03-13774/2021 ООО «Киприда» на основании заключенного между ним и Управлением имущественных отношений Алтайского края договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 5761-3 от 13.08.2020 является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, имеющим кадастровый номер 22:63:030311:50, местоположение: <...>, площадью 875 кв. метров, предоставленного для эксплуатации здания магазина. Договор аренды заключен на 49 лет.

Ранее ООО «Киприда» пользовалось данным земельным участком на основании договора аренды №2369-з от 24.08.2010.Указанный земельный участок с кадастровым номером 22:63:030311:50, предоставленный ответчику на праве аренды, граничит с земельным участок с кадастровым номером 22:63:030311:8 на котором размещен многоквартирный жилой дом № 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле.

Вышеуказанным судебным актом также установлено, что в 1990 году МКД введен в эксплуатацию, с нежилым встроенно-пристроенным помещением магазина.В дальнейшем указанное нежилое помещение магазина выделено в отдельный имущественный комплекс и на основании п. 4.4 Временных правил застройки г. Барнаула, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 27.10.2006 № 440, помещению присвоен отдельный от МКД новый адрес: дом №36 по ул. Сиреневая в г. Барнауле.

Согласно письму Комитета по архитектуре и развитию города Барнаула № 897з/08-л от 15.12.2009 года выделение здания магазина в отдельный имущественный комплекс, а также присвоение адресного номера, произведено в соответствии с п. 4.4. Временных правил застройки г.Барнаула, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 27.10.2006 №440.

Установка ограждения земельного участка магазина соответствует проекту микрорайона, выполненному проектным институтом «Алтайгражданпроект» в 1987 году.

Земельный участок предусмотрен для загрузки товаров, тары и других хозяйственных нужд.

Комитет по архитектуре и развитию города Барнаула письмом №3066/6 от 18.08.2006 информировал ООО «Киприда», что ограждение площадки для обслуживания магазина, расположенного по адресу: <...>, предусмотрено генеральным планом застройки микрорайона 2007.

В соответствии с постановлением администрации города Барнаула №4621 от 08.10.2009 утверждена схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 22:63:030311 ориентировочной площадью 0.0875 га для эксплуатации здания магазина по адресу: улица Сиреневая, 36.

Для целей установления платы за землю отнести земельный участок к группе разрешенного использования земельных участков «Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса».

Согласно вышеуказанному решению по делу №A03-13774/2021 бетонное ограждение не выходит за границы земельного участка, представленного ответчику в аренду. Указанная схема составлена в 2005 году и согласована председателем комитата по архитектуре и развитию города Барнаула.

Указанное также подтверждается выпиской из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности на нежилое помещение по ул. Сиреневая,3 Б в г.Барнауле, согласно которой здание магазина (торговое, складское) является самостоятельным объектом.

Встроенная часть магазина была переоборудована в жилое помещение, что подтверждается актом о приеме в эксплуатацию от 24.11.2004 года, выданным на основании выписки из технического паспорта ФГУП «Российский государственный Центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» Филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по Алтайскому краю для Главного управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, от 27.09.2004 года, Постановлением Администрации Индустриального района города Барнаул от 14.12.2004 года № 5694 «О переоборудовании нежилого помещения в жилое по улице Сиреневая 3».

В результате такого переоборудования первоначальный объект недвижимости, принадлежащий ООО «Киприда», прекратил свое существование, в связи с чем ссылка истца на встроено-пристроенное помещение является безосновательной и подлежит отклонению судом.

Таким образом, данное помещение по ул. Сиреневая, 3 Б в г.Барнауле стоит на отдельном земельном участке, имеет отдельных вход (выход), соответственно не является частью МКД по ул. Сиреневая,3 в г.Барнауле, имеет с ним лишь одну общую стену, в связи с чем, оснований для возложения на ООО «Киприда» обязательств по несению расходов на содержание общего имущества МКД у суда не имеется.

Кроме того, ООО «Киприда» имеет прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по обеспечению нежилого здания № ЗБ по ул. Сиреневая коммунальными ресурсами, а именно: договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод № 5269 от 01.10.2005, доп.соглашение от 06.09.2021 года, договор № 02 от 01.01.2020 на оказание услуг пожарной сигнализации, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами № 02и/09/003-483 от 19.10.2021, договор теплоснабжения и поставки горячей воды № 2746т от 01.11.2019.

Таким образом, нежилое помещение в здании № ЗБ по ул. Сиреневая в г. Барнауле, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Киприда», не является частью жилого дома № 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле, а, следовательно, ответчик не является собственником общего имущества указанного жилого дома.

Как следует из материалов дела, между ООО «Фирма ПЖЭТ-2» г.Барнаула и ООО «Киприда» заключен договор участия в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества от 01.07.2019, по условиям которого на ООО «Киприда» возложена обязанность по оплате расходов на содержание и текущий ремонт имущества за нежилое помещение по ул.Сиреневая,3 б в г.Барнауле по утвержденному тарифу в размере 5,42 руб. с 1 кв. метра, договор подписан сторонами, ни кем не оспорен.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Следует отметить, что истец, как организация, оказывающая на протяжении многих лет услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными жилыми домами, является профессиональным участником данных правоотношений, и, как следствие, сильной стороной в договоре. При заключении договоров от 01.07.2019 года истец владел полной информацией об особенностях оказания данного вида услуг, а также нормах и правилах, установленных и действующих в этой сфере экономической деятельности.

Поскольку ООО «Фирма ПЖЭТ-2» является коммерческой организацией, предоставляющей услуги на возмездной основе, постольку она несет все риски своей предпринимательской деятельности, в том числе связанные с заключением и исполнением соответствующих договоров.

В рамках настоящего спора, истец заключил с ответчиком договоры на оказание услуг на согласованных сторонами условиях, в связи с чем, в последующем он не вправе ссылаться на некие «ошибки», допущенные им самим при определении размера стоимости предоставляемых услуг. В данном случае коммерческие риски относятся на исполнителя услуг (истца), как сторону договора, предложившую соответствующую цену за свои услуги.

Кроме того, суд учитывает, что тариф в размере 5,42 руб. (определен договором на участие в расходах от 01.07.2019) установлен позднее тарифа в размере 9,48 руб. (определен протоколом от 15.12.2017), соответственно тариф в размере 5,42 руб. согласован между сторонами при ранее уже имевшемся тарифе в размере 9,48 руб., о чем однозначно было известно истцу.

Если же ООО «Фирма ПЖЭТ-2» изначально знало, что заключает договоры с ООО «Киприда» с нарушением требований закона, и рассчитывало при этом изменить их условия в свою более выгодную пользу (путем доначислений), то в данном случае суд приходит к выводу о том, что истец действовал недобросовестно, злоупотреблял своими правами.

Из представленных в материалы дела документов следует, что в период действия договоров от 01.07.2019 года ООО «Киприда» надлежащим образом исполняла свои обязательства, оказанные услуги были оплачены управляющей организации в полном объеме в соответствии с условиями заключенных между сторонами договоров.

20 ноября 2020 года между ООО «Киприда» и ООО «Фирма ПЖЭТ-2» подписаны соглашения о расторжении вышеуказанных договоров с 31.12.2020 года. Какой-либо задолженности у ООО «Киприда» перед ООО «Фирма ПЖЭТ-2» не имелось, что также подтверждается выпиской из финансового лицевого счета от 25.03.2021 года, выданной истцом, а также актом сверки расчетов.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ООО «Киприда» не имеет задолженности перед ООО «Фирма ПЖЭТ-2» в связи с исполнением договоров от 01.07.2019 г., все оказанные услуги были оплачены исполнителю в соответствии с их условиями.


Суд также отмечает, что при принятии решения на общем собрании собственников МКД о размере платы за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в размере 9,48 руб. в месяц с кв.м. (9-й пункт решения), ООО «Киприда» не извещалось, площадь помещения с кадастровым номером 22:63:030317:4425, расположенное по адресу: <...> б, помещение Н 2, площадью 310,3 кв.м. также не была учтена при принятии указанного решения.

Принятое решение собственников МКД принималось только в имущества собственников МКД, а не здания ООО «Киприда».

Размер площади жилого дома указан в платежных документах - 9666,2 кв. м, т.е. без здания ООО «Киприда». В реестре собственников жилого дома, представленном в суд истцом, спорное нежилое помещение также отсутствует.

Кроме того, суд учитывает пояснения АО «Барнаульская генерация», в опровержение доводов истца о том, что многоквартирный дом и помещение ответчика имеет общую систему теплоснабжения (отопления), согласно котором следует, что между АО «Барнаульская генерация» и ООО «Киприда» заключен самостоятельный договор № 2746 от 01.11.2019. ООО «Киприда» подключено в подвале жилого дома по ул. Сиреневая, 3 до элеваторного узла указанного жилого дома и имеет свой отдельный элеваторный узел, находящийся в здании ООО «Киприда» по адресу ул. Сиреневая, 3Б пом.2. На врезке тепловой сети на объект ООО «Киприда» установлена запорная арматура.

Таким образом, ООО «Киприда» для целей теплоснабжения объекта по адресу ул. Сиреневая, 3Б пом.2 не использует оборудование внутренней системы теплоснабжения жилого дома по ул. Сиреневая, 3. Также не предусмотрена и плата за такое перетекание тепловой энергии.

Таким образом, исходя их совокупности представленных в материалы дела документов, суд пришел к выводу о том, что объекты недвижимости по адресу: <...> ЗБ, принадлежащие ответчику, не входят в состав многоквартирного жилого дома № 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле, и не являются его частью. Здание магазина по адресу: <...> ЗБ, и здание многоквартирного жилого дома № 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле являются самостоятельными объектами капитального строительства, не связанными между собой конструктивно или функционально, и расположены на разных земельных участках. Доказательств иного истцом не предоставлено.

Поскольку принадлежащее ООО «Киприда» помещения Н1 и Н2, расположенные в нежилом здании магазина по ул. Сиреневая, ЗБ, не относятся к помещениям многоквартирного жилого дома № 3 по ул. Сиреневая в г. Барнауле, то ответчик не имеет в данном многоквартирном доме какого-либо общего имущества, а, следовательно, не обязан нести расходы по его содержанию и ремонту, т.к. только собственники помещений, расположенных в многоквартирном доме несут такую обязанность.

При указанных обстоятельствах, решение общего собрания собственников помещений в соседнем многоквартирном жилом доме, которым определена стоимость услуг, предоставляемых управляющей компанией для собственников помещений, находящихся в этом доме, на ООО «Киприда» не распространяется, и применению к правоотношениям, ранее возникшим с ООО «Фирма ПЖЭТ-2», не подлежит.

Из протокола общего собрания собственников от 27.05.2013 г. усматривается, что в нем принимали участие только собственники помещений, которые находятся в самом многоквартирном доме. Собственник нежилого здания, расположенного по адресу: <...>. ЗБ, для участия в данном собрании не извещался, в качестве собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, не участвовал, т.к. организаторы собрания не считали его причастным к их многоквартирному жилому дому. Кроме того, исходя из кворума данного собрания, а также общей площади жилого дома, определившей состав участников общего собрания, принятые решения касались только квартир и нежилых помещений, расположенных в самом многоквартирном жилом доме. Собственники названных помещений не принимали решения, которые могли бы касаться нежилого здания по адресу: <...> ЗБ, и не уполномочивали истца предоставлять услуги ООО «Киприда» по утвержденным ими тарифам.

Таким образом, суд считает несостоятельной ссылку истца на решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 3 по ул. Сиреневая, 3, как основание для взыскания с ответчика платы за услуги, предоставленные по договорам от 01.07.2019 года, в виде перерасчета стоимости услуг (доначисления).

Кроме того, ответчиком также заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока исковой давности в данном деле началось с момента, когда истец узнал или должен был узнать об указанной задолженности, определение иного момента начала течения срока исковой давности будет противоречить нормам права.

Судом установлено, что настоящее исковое заявление направлено в арбитражный суд посредством почтовой связи 17.12.2021 года, о чем свидетельствует отметка канцелярии суда. на конверте (л.д.39 т.д. 1).

Истец просил о взыскании долга за период с октября 2018 года по февраль 2021 года.

Вместе с тем представленный в обоснование расчет исчисляется с октября 2018 года, а значит за пределами срока исковой давности - период октябрь и ноябрь 2018 года.

Следовательно, суд также приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности за период с октября по ноябрь 2018 года поданы за пределами трехлетнего срока исковой давности, в указанной части суд также принимает доводы ответчика о пропуске исковой давности.

В силу пункта 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (пункт 5 статьи 71 АПК РФ).

Исследовав и оценив по правилам статей 71 и 162 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи представленные в дело доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что нежилое помещение ответчика не обладает признаками единства с многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, в связи с чем, у ответчика отсутствует обязанность вносить управляющей компании плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, документами, имеющимися в материалах дела, подтверждается факт оплаты по спорным договорам в размере, определенном в договоре.

При указанных обстоятельствах заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на истца, поскольку в удовлетворении требований ему отказано в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Я.В. Захарова