Решение от 19 февраля 2019 г. по делу № А51-16516/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-16516/2018
г. Владивосток
19 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.А. Киселевой,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Русь»

к Администрации Дальнегорского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 31.10.2002)

третье лицо - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>)

о признании права собственности на объект незавершенного строительства

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 01.08.2018, удостоверение адвоката;

от ответчика третьего лица: не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Русь» (далее – ООО «Русь», Общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Администрации Дальнегорского городского округа (далее – Администрация) о признании права собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 436.1 м², со степенью готовности 90%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 25:03:010305:4243, площадью, 2468,0 м², с разрешенным использование: магазины (в редакции дополнительного соглашения от 04.07.2016), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - дом, участок находится примерно в 47 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Дальнегорск, ул. 8 Марта, дом 2А.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, приступил к проведению судебного заседания в отсутствие стороны.

Истец на заявленных требованиях настаивает, представил в материалы дела письма Администрации от 08.02.2019 об отказе в продлении договора аренды, от 20.01.2019 об отказе в продлении срока разрешения на строительство.

В представленном в материалы дела письменном отзыве ответчик исковые требования оспорил, указав, что в соответствии с нормами земельного и гражданского законодательства договор аренды земельного участка № 15/16 от 25.02.2016 прекратил свое действие с 24.05.2017 и ООО «Русь» не имеет права на заключение нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:03:010305:4243 площадью 2468,0 м² без проведения торгов. Возведенный истцом объект является самовольной постройкой. Истец не принял надлежащих мер к легализации постройки, за продлением разрешения на строительство в установленный законом срок не обращался.

Из материалов дела, пояснений сторон суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Администрацией (Арендодатель) предоставлен ООО «Русь» (Арендатор) по договору аренды земельного участка № 15/16 от 25.02.2016 (с учетом дополнительного соглашения к договору от 04.07.2016) земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:03:010305:4243 площадью 2468,0 м², разрешенное использование - магазины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 47 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <...> для строительства магазина смешанных товаров.

Срок аренды установлен с 25.02.2016 по 23.05.2017 (пункт 1.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.04.2016.

По акту приема-передачи от 25.02.2016 земельный участок передан Арендатору.

Отделом архитектуры и строительства Администрации Обществу выдано разрешение на строительство магазина смешанных товаров № 25-305-178-16 от 31.08.2016. В соответствии с представленной проектной документацией срок действия разрешения на строительство установлен до 01.03.2017. За продлением срока разрешения на строительство в установленном порядке ООО «Русь» в Администрацию вплоть до 24.01.2019 не обращалось.

На сегодняшний день на земельном участке с кадастровым номером 25:03:010305:4243 возведено строение. Изготовлен технический план объекта, по состоянию на 08.04.2018 (дата изготовления технического плана) степень готовности составляла 70%. Площадь застройки - 436,1 кв.м.

Согласно отчету № 5190 от 23.07.2018, выполненного оценщиками ООО «Диамонд», степень готовности объекта незавершенного строительством площадью застройки 494,1 м² - 90%. Итоговая рыночная стоимость 6 700 000 рублей.

В соответствии с экспертным исследованием (строительно-техническое исследование) № 5189 от 23.07.2018 - капитальное строение (магазин смешанных товаров) по адресу: <...>, соответствует требованиям пожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных, технических и иных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Обращаясь с рассматриваемым иском, Общество указало, что в связи с тем, что по истечении установленного договором аренды земельного участка № 15/16 от 25.02.2016 срока аренды земельного участка ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) считается заключенным на неопределенный срок.

Ссылаясь на положения статей 218, 219 ГК РФ, пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», истец обратился с рассматриваемым требованием в арбитражный суд.

В силу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе «Вопросы применения материального права» Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен лицу по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В обоснование наличия права на земельный участок, в границах которого возведено спорное строение, истцом в материалы дела представлен договор аренды земельного участка № 15/16 от 25.02.2016.

Как указано выше, срок договора аренды земельного участка № 15/16 от 25.02.2016 установлен по 23.05.2017. Истец полагает, что, поскольку, ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, данный договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ заключен на неопределенный срок. Суд не может признать данное утверждение правомерным по следующим основаниям.

Особенности аренды земельных участков установлены в Земельном кодексе РФ (пункт 2 статьи 607 ГК РФ, пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

При этом, как следует из приведенных норм закона, правовой позиции, изложенной в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

При рассмотрении данного дела истцом не доказано и судом не установлено совокупности условий, при которых земельный участок может быть предоставлен по истечении срока действия договора аренды без проведения торгов. В нарушение подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка истцом не подавалось. Подача истцом заявления о продлении договора аренды земельного участка более чем через полтора года с момента истечения срока действия договора (входящий номер Администрации 88-кн от 24.01.2019), в период нахождения рассматриваемого иска в суде не может свидетельствовать о соблюдении установленного законом порядка обращения с подобным заявлением.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка № 15/16 от 25.02.2016 прекратил свое действие с 24.05.2017 и ООО «Русь» не имеет права на заключение нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:03:010305:4243 площадью 2468,0 м² без проведения торгов.

Таким образом, как на момент предъявления настоящих исковых требований, так и на дату разрешения спора по существу истец не обладал каким-либо вещным правом в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:03:010305:4243.

Кроме того, как следует из материалов дела, срок действия разрешения на строительство от 31.08.2016 № 25-305-178-16 истек 01.03.2017.

При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие получение либо принятие истцом мер к своевременному продлению действия разрешения на строительство, в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, тем самым, истец не подтвердил осуществления застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Представленное истцом экспертное исследование (строительно-техническое исследование, выполненное ООО «Диамонд» № 5189 от 23.07.2018, суд оценивает критически, поскольку оно изготовлено по заказу заинтересованного лица и не содержит мотивированного исследования на предмет отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, а также соответствия самовольной постройки строительным нормам и правилам.

В случае если истец не предпринимал никаких мер в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

Доказательств того, что в получении такого разрешения истцу было необоснованно отказано, а также сведений о том, что помешало истцу продлить действие разрешения на строительство своевременно в установленном законом порядке, суду не представлено.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что в данном случае действия истца свидетельствует о формальном подходе к соблюдению требований закона и о несоблюдении Обществом установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления строительства спорного объекта.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - информационное письмо № 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае истец, зная о спорном статусе объекта строительства и необходимости оформления (внесения изменения) соответствующего разрешения, действуя добросовестно и разумно, должен был предпринять необходимые и достаточные меры для устранения недостатков и получения необходимой документации на строительство. Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за продлением действия разрешения на строительство и оформления в установленном порядке прав на земельный участок, на котором возведен спорный объект.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), согласно которой признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание отсутствие у истца прав на земельный участок, допускающих строительство на нем данного объекта, то, что строительство спорного объекта осуществлялось не в установленном законом порядке, без необходимого разрешения, суд считает, что в данном случае удовлетворение иска о признании права собственности на спорное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что Обществом не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие совокупность правовых оснований для признания за ним права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества, а поэтому правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца. Излишне уплаченная государственная пошлина согласно статье 333.40 Налогового кодекса подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В иске – отказать.

Вернуть ФИО3 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 50 500 рублей излишне уплаченную по чеку № 15447766279 от 20.08.2018 за общество с ограниченной ответственностью «Русь».

Справку на возврат государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Р.С. Скрягин