Решение от 9 октября 2017 г. по делу № А05-10475/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10475/2017
г. Архангельск
10 октября 2017 года



Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2017 года 

Решение в полном объёме изготовлено 10 октября 2017 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Медиком» (ОГРН <***>; место нахождения:  163060, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Проф-Оценка» (ОГРН <***>; место нахождения: 163001, <...>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального образования «Город Архангельск» в лице администрации муниципального образования «Город Архангельск» (163000, <...>)

о признании недействительным отчета оценки,

при участии в открытом судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 (доверенность от 05.04.2017),

от третьего лица – ФИО2 (доверенность от 20.12.2016 №002-33/1365),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Медиком» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Проф-Оценка» (далее – ответчик) с требованием о признании недействительным отчет от 22.07.2017 №780/5-16с об определении рыночной стоимости арендной платы за пользованием зданием бани общей площадью 1313,1 кв.м и земельным участком общей площадью 1101 кв.м, принадлежащим муниципальному образованию «Город Архангельск» по адресу: Архангельск, ул. Шабалина, д. 4.

Представитель истца в открытом судебном заседании предъявленные требования поддержал.

Представитель третьего лица с требованиями истца не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Ответчик, извещенный по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нём не направил.

05.09.2017 в арбитражный суд от ответчика поступил отзыв на иск, в котором ответчик с требованиями истца не согласился, по доводам, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав представителей истца и третьего лица, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 23 октября 2015 года между муниципальным образованием «Город Архангельск» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Медиком» (Арендатор) заключен договор аренды №160/15Л, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату здание общей площадью 1313,1 кв.м (кадастровый номер объекта 29:22:050109:295) с земельным участком площадью 1101 кв.м (кадастровый номер 29:22:050109:36), расположенные по адресу: <...>, для использования под баню, торговлю, сопутствующие услуги.

Срок настоящего договора устанавливается 20 лет с момента его государственной регистрации (пункт 1.3. договора).

Пунктами 3.1. и 3.2. договора установлены размер арендной платы и порядок ее внесения.

Согласно пункта 3.4. договора, размер платы за здание может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Об изменении размера платы за здание по настоящему договору Арендодатель предупреждает Арендатора письменно не позднее, чем за один месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписание дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

По заданию третьего лица ответчик произвел оценку месячной рыночной стоимости арендной платы за пользование зданием бани общей площадью 1313,1 кв.м и земельным участком общей площадью 1101 кв.м, принадлежащим муниципальному образованию «Город Архангельск» по адресу: <...>.

По результатам выполненной оценки ответчиком изготовлен отчет от 22.07.2016 №780/5-16рс об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование зданием бани общей площадью 1313,1 кв.м и земельным участком общей площадью 1101 кв.м, принадлежащим муниципальному образовании. «Город Архангельск» по адресу: <...>, в котором оценщик установил стоимость месячной арендной платы за пользование зданием бани и земельным участком в размере 444 300 руб., с учетом НДС, из них 432 100 руб. аренда здания бани и 12 200 руб. аренда земельного участка.

На основании указанного отчета третье лицо произвело увеличение размера арендной платы по договору аренды №160/15Л от 23.10.2015.

Истец, полагая, что отчет об определении рыночной стоимости месячной арендной платы за пользование зданием бани и земельным участком №780/5-16рс от 22.07.2016, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ОЦЕНКА» ФИО3, является недействительным ввиду необоснованного завышения месячной арендной платы, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма №92 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92).

Судом установлено, что в рассматриваемом споре стороны заключили договор аренды и определили размер арендных платежей. Дальнейшее изменение размера арендной платы Арендодатель осуществил, реализовав право, предусмотренное пунктом 3.4. договора.

Арендодатель письмом от 20.09.2016 №003-07/1096 уведомил ООО «Медиком» о повышении размера ежемесячной арендной платы с 06.11.2016 до 366 186 руб. 44 коп. за здание (с учетом льготы 10% составляет 329 567 руб. 80 коп.) и 12 000 руб. за земельный участок (10 800 руб. с учетом льготы). Из пояснений представителя третьего лица следует, что указанное изменение арендной платы было связано с волеизъявлением арендодателя на изменение ее размера. Для определения размера месячной арендной платы третье лицо заказало проведение рыночной стоимости арендной платы. Обязательность же величины стоимости арендной платы в соответствии с оспариваемым отчетом, определенной независимым оценщиком, договором аренды не предусмотрена, а изменение размера арендной платы явилось правом арендодателя установленным договором, по истечению годичного срока его действия.

При таких обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость месячной арендной платы, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер, не является обязательной для сторон и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств.

Таким образом, учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


А.Н. Тюпин