Решение от 13 февраля 2019 г. по делу № А42-6882/2018

Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Мурманск Дело № А42-6882/2018

«13» февраля 2019 года

Резолютивная часть решения вынесена 07 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Мурманской области в составе: судьи Ярец Н.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ефремовой О.А. (31.01.2019, 01.02.2019), помощником судьи Бобковым Б.Ф. (07.02.2019), рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кристи» (пр.Кольский, д.134, г.Мурманск; ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «Связной Логистика» (ул.Ленинская слобода, д.26, пом.XII, ком.23, г.Москва; ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 2 492 701 руб. 86 коп., при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО1 В.Ю, доверенность от 02.07.2018;

ответчика – ФИО2, доверенность от 23.01.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кристи» (далее - истец, ООО «Кристи») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области к акционерному обществу «Связной Логистика» (далее-ответчик, АО «Связной Логистика») с исковым заявлением о взыскании, с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) 2 492 701 руб. 86 коп., в том числе:

- 334 178 руб. 83 коп.- задолженность по постоянной части арендной платы за июнь 2018 года по договору аренды нежилого помещения № 27-ОД/2006 от 24.08.2006;

- 8 472 руб. 41 коп. - задолженность по переменной части арендной платы за декабрь 2017 года по договору аренды нежилого помещения № 27-ОД/2006 от 24.08.2006;

- 2 150 050 руб. 62 коп. – доначисления арендной платы в связи с досрочным отказом АО «Связной Логистика» от исполнения договора аренды нежилого помещения № 27-ОД/2006 от 24.08.2006 за период с 01.03.2017 по 30.09.2017.

В возражениях на исковое заявление ответчик с требованиями не согласился. Указал на частичную оплату арендной платы за июнь 2018 года платежными поручениями от 19.06.2018 № 142927 в сумме 37 368 руб. 24 коп. и от 17.09.2018 № 218720 в сумме 9 817 руб. 97 коп. Оставшаяся часть арендной платы в сумме 286 992 руб. 62 коп. должна быть погашена из суммы уплаченного ответчиком обеспечительного взноса в размере 742 213 руб. 61 коп.

Уведомлением от 19.06.2018 АО «Связной –Логистика» прекратило пользование помещением и актом приема-передачи помещения от 30.06.2018 вернуло его вместе с ключами ООО «Кристи». Таким образом, на основании пункта 1.5 Договора и пункта 3 дополнительного соглашения к договору № 6 оставшаяся часть обеспечительного взноса должна быть зачтена в счет последнего месяца срока аренды.

Ответчик, отказался от Договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 10.3 Договора.

Из системного анализа текста Дополнительных соглашений № 14 от 01.03.2017 и № 15 от 09.04.2017, а также содержания и практики исполнения сторонами ранее заключенных аналогичных дополнительных соглашений № 12 от 31.05.2016 и № 13 от 01.10.2016 следует вывод, что условие об одностороннем изменении размера арендной платы может быть реализовано арендодателем только в случае досрочного отказа со стороны арендатора от исполнения договора в период действия такого дополнительного соглашения.

Ответчик готов исполнить требование об оплате переменной части арендной платы в случае предоставления истцом подтверждающих документов. До предоставления подтверждающих документов и обоснованного расчета в соответствии с пунктом 3.7 Договора, у ответчика отсутствуют правовые основания для удовлетворения данного требования (т.3, л.д.66-73).

В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении и уменьшении исковых требований в части постоянной арендной платы за июнь 2018 года. Просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за июнь 2018 года в размере 286 992 руб. 62 коп. В остальной части исковых требований на удовлетворении настаивал в полном объеме.

На основании статьи 49 АПК РФ уточнение размера исковых требований принято судом.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении уточненных требований настаивал, поддержал доводы иска и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал, поддержал доводы возражений на уточнение исковых требований.

В судебном заседании 31.01.2019 на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 01.02.2019, в судебном заседании 01.02.2019 объявлялся перерыв до 07.02.2019.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

с 15.08.2006 в собственности ООО «Кристи» находится объект недвижимого имущества: здание торгово-развлекательного центра с пристройкой, назначение: нежилое строение. Этажность: 3. Подземная этажность: подвал, общей площадью 22064,2 кв.м, площадь пристройки 83,6 кв.м, инв. № 11458, лит. Б,Б1, расположенный по адресу: <...> (свидетельством о государственной регистрации права 51-АВ № 239039 от 10.05.2011) (т. 1, л.д. 83).

24.08.2006 между ООО «Кристи» (Арендодатель) и ОАО «Связной СПб» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 27-ОД/2006 (далее – Договор), по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование помещение общей площадью 62,6 кв.м на 1 этаже указанного здания для организации салона сотовой связи «Связной» (пункт 2.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения № от 16.10.2006 ) (т. 1, л.д. 84-94, 105).

Акту приемки-передачи помещения от 24.08.2006 (т.1, л.д. 96).

Согласно п. 3.1 договора ежемесячная арендная плата за временное пользование помещением состоит из двух частей – постоянной и переменной и подлежит начислению с даты подписания сторонами акта приемки-передачи помещения.

Переменная арендная плата состоит из потребленных Арендатором коммунальных услуг в помещении и возмещается Арендатором за прошлый месяц в размере фактического потребления на основании показания счетчиков, установленных в помещениях Арендатора и действующих тарифов (пункт 3.6 Договора).

Окончательный размер ежемесячной арендной платы определяется путем сложения постоянной части арендной платы за пользование помещением авансом за текущий месяц и переменной части арендной платы в размере стоимости фактически потребленных коммунальных услуг за прошедший месяц, и указывается Арендодателем в счете и в счете-фактуре (пункт 3.8. Договора).

Согласно пунктам 3.9., 3.10 Договора арендная плата должна была оплачиваться ежемесячно Арендатором путем безналичного денежного перевода в срок до 15 числа текущего месяца, на основании выставляемого Арендодателем до 10 числа месяца счета.

Договор заключался сроком на 5 лет с даты подписания сторонами акта прием-передачи помещения (пункт 8.1 Договора).

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей от 01.04.2011, права и обязанности Арендатора по Договору с 01.04.2011 перешли к ЗАО «Связной Логистика» (т.1, л.д. 138-140).

Пунктом 9 Соглашения об уступке прав и обязанностей срок действия Договора продлен по 31.08.2017.

Дополнительным соглашением № 6 от 29.08.2014 к Договору стороны решили заключить Договор на новый срок с 01.09.2014 по 31.08.2017 (т.1, л.д. 116-117).

Дополнительным соглашением № 10 от 28.10.2015 к Договору стороны решили продлить действие Договор на срок по 31.08.2019 (т.1, л.д. 126).

Пунктом 3.2 Договора в редакции Дополнительного соглашения № 8 от 16.03.2015 стороны установили с 01.01.2015 размер постоянной части арендной платы в сумме 4 069 руб. 00 коп. за один кв.м в месяц (т. 1, л.д. 121).

Дополнительным соглашением № 14 от 01.03.2017 к Договору стороны согласовали, что на период с 01.03.2017 по 30.04.2017 постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 1 000 руб. за все помещение в месяц. В случае досрочного отказа Арендатора от исполнения Договора (прекращения Договора) Арендодатель вправе начислить , а Арендатор обязан оплатить Арендодателю постоянную часть арендной платы в размере 4 069 руб. за один кв.м в месяц за период с 01.03.2017 по 30.04.2017 (пункты 1, 2 Дополнительного соглашения № 14 от 01.03.2017) (т. 1, л.д. 134).

Дополнительным соглашением № 15 от 09.04.2017 к Договору на период с 01.05.2017 по 30.09.2017 стороны установили постоянную часть арендной платы в размере 455 руб. за один кв.м в месяц. В случае досрочного отказа Арендатора от исполнения Договора (прекращения Договора) Арендодатель вправе начислить , а Арендатор обязан оплатить Арендодателю постоянную часть арендной платы в размере 4 069 руб. за один кв.м в месяц за период с 01.05.2017 по 30.09.2017 (пункты 1, 2 Дополнительного соглашения № 15 от 01.03.2017) (т. 1, л.д. 136).

Договор и Дополнительные оглашения к Договору зарегистрированы в установленном порядке.

Пунктом 10.1. Договора стороны согласовали, что если Арендатор желает расторгнуть Договор досрочно, то он обязан не менее чем за 90 календарных дней до даты планируемого расторжения Договора выступить инициатором проведения между Сторонами переговоров, которые должны урегулировать все взаимоотношения Сторон, в том числе финансовые вопросы, после чего Стороны подписывают соглашение о досрочном расторжении Договора. Данное соглашение составляется в письменной форме, с указанием порядка и даты досрочного окончания срока аренды, подписывается уполномоченными на то представителями Сторон и предоставляется в соответствующий регистрирующий орган.

Согласно пункту 10.2 Договора условия и порядок досрочного расторжения договора аренды регулируются положениями статей 619 и 620 ГК РФ. Каждая из сторон в данном случае, вправе требовать досрочного расторжения Договора в судебном порядке, только после направления другой стороне письменное предупреждение (претензии) не менее чем за 30 календарных дней до обращения в суд с заявлением о расторжении Договора.

Согласно пункту 10.3. Договора стороны, в случаях прямо предусмотренных настоящим Договором, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора (расторгнуть Договор). В этом случае заинтересованная сторона направляет другой Стороне письменное уведомление об отказе от исполнения Договора с указанием даты досрочного окончания срока аренды, не менее чем за 10 календарных дней до вышеуказанной даты. В этом случае Арендатор возвращает Арендодателю помещение в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.

Уведомлением от 21.12.2017 (Исх. № 21/12) ответчик, ссылаясь на пункт 10.3 Договора, сообщил истцу о досрочном расторжении Договора 31.01.2018 (т.2, л.д. 92).

В ответе от 10.01.2018 (Исх. № 4) истец сообщил ответчику, что Договором не предусмотрено право Арендатора на расторжение Договора в одностороннем порядке (т.2, л.д. 101).

20.03.2018 ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора, которым приглашал истца 31.05.2018 принять помещение и подписать Акт приема-передачи (т.2, л.д. 103).

В связи неявкой 31.05.2018 представителей Арендодателя для приема из аренды помещения, ООО «Связной Логистика» уведомлением от 19.06.2018 (исх. №3) просил истца повторно явиться 30.06.2018 для принятия помещения и подписания Акта приема-передачи. Также ответчик просил не препятствовать закрытию и съезду магазина «Связной» (т. 2, л.д. 108).

21.06.2018 ООО «Кристи» сообщил ответчику, что Договором не предусмотрено право Арендатора на расторжение Договора в одностороннем порядке (т.2, л.д. 109).

31.07.2018 ответчик с сопроводительным письмом (Исх. № 01/29/06) направил истцу Дополнительное соглашение № 16 от 30.06.2018 о расторжении Договора с 30.06.2018, Акт возврата помещения из аренды, комплект ключей на помещение в количестве 2 штук (т.2, л.д. 110-112).

В связи с наличием задолженности по постоянной и переменной арендной плате с декабря 2017 по июнь 2018 года истец направил ответчику претензию от 18.07.2018 с предложением погасить имеющуюся задолженность до 10.08.2018. Истец также указал о необходимости оплаты доначисленной арендной платы за период с 01.03.2017 по 30.09.2017 в сумме 2 150 050 руб. 65 коп. на основании дополнительных соглашений к Договору № 14 от 01.03.2017 и № 15 от 09.04.2017 (т.2 , л.д. 50-57).

Претензия ответчиком была удовлетворена частично, что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что на оплату постоянной арендной платы за июнь 2018 года истец выставил ответчику счет № 1004 от 01.06.2018 в сумме 334 178 руб. 83 коп. (т. 2, л.д. 4). Данный счет ответчик оплатил частично платежными поручениями № 14927 от 19.06.2018 в сумме 37 368 руб. 24 коп. и № 218720 от 17.09.2018 в сумме 9 817 руб. 97 коп., в общей сумме 47 186 руб. 21 коп. (т.2, л.д. 22, 78). Таким образом задолженность ответчика перед истцом по постоянной арендной плате за июнь 2018 года составила 286 992 руб. 62 коп.

Для оплаты переменой части за декабрь 2017 года истец выставил ответчику на счет № 157 от 05.01.2018 в сумме 8 471 руб. 41 коп. (т. 2, л.д. 11).

Ответчик не представил доказательства оплаты данного счета.

Довод ответчика о непредставлении истцом счета на оплату переменой арендной платы за декабрь 2017 года опровергается материалами дела.

Согласно представленному истцом реестра передачи документов за декабрь 2017 года счет № 157 от 05.01.2018 был передан 10.01.2018 уполномоченному представителю АО «Связной Логистика» ФИО3 (т.3, л.д.99-105).

Наличие задолженности в общей сумме 295 464 руб. 03 коп., в том числе 286 992 руб. 62 коп. – задолженность по постоянной арендной плате за июнь 2018 года, 8 471 руб. 41 коп. – задолженность по переменной арендной плате подтверждается материалами дела.

Требование истца в указанной части является правомерным.

Между сторонами возникли разногласия относительно требования доначисления постоянной арендной платы за период с 01.03.2017 по 30.09.2017 в размере 2 150 050 руб. 62 коп. на основании Дополнительных соглашений к Договору № 14 от 01.03.2017 и № 15 от 09.04.2017.

В обоснование данного требования истец указывает, что доначисление арендной платы не ограничено сроком действия Дополнительных соглашений № 14 и № 15 к Договору. Основным условием доначисления арендной платы является неправомерное поведение ответчика и его отказ от исполнения Договора в одностороннем порядке.

Возражая, против данного требования, ответчик указал, что условие об одностороннем изменении размера арендной платы может быть реализовано арендодателем только в случае досрочного отказа со стороны арендатора от исполнения договора в период действия дополнительных соглашений, с 01.03.2017 по 30.04.2017 и с 01.05.2017 по 30.09.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Исходя из буквального толкования пунктов 10.1., 10.2. и 10.3. Договора суд приходит к выводу, что по желанию Арендатора Договор может быть расторгнут с согласия Арендодателя, оформленного сторонами письменным соглашением о досрочном расторжении договора (пункт 10.1 Договора). По требованию Арендатора Договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным статьей 620 ГК РФ (пункт 10.2 Договора). При этом Договором не предусмотрены случаи, при которых Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора (расторгнуть Договор), в соответствии с пунктом 10.3 Договора.

Таким образом, из Договора следует, что Арендатор может отказаться от исполнения договора только с согласия Арендодателя, оформленного письменным соглашением сторон.

Сопоставив условия о расторжении Договора с пунктами 1, 2 Дополнительных соглашений № 14 от 01.03.2017 и № 15 от 01.05.2017, суд приходит к выводу, что Арендодатель вправе доначислить арендную плату до установленного сторонами размера 4 069 руб. за 1 кв.м, за период с 01.03.2017 по 30.09.2017 только в случае досрочного отказа Арендатора от исполнения Договора (прекращения Договора), согласованного с Арендодателем. Срок действия дополнительных соглашений № 14 и № 15 сторонами не установлен. В этой связи Арендодатель имеет право по доначислению постоянной арендной платы за период с 01.03.2017 по 30.09.2017 в случае досрочного расторжения договора, оформленного соглашением сторон по инициативе Арендатора, до установленного дополнительным соглашением № № 10 от 28.10.2015 к Договору срока окончания Договора 31.08.2019.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что на дату рассмотрения настоящего спора Договор является действующим, поскольку Арендодатель не согласен с односторонним отказом Арендатора от Договора.

При указанных обстоятельствах является неправомерным требование истца о взыскании с ответчика доначисленной постоянной арендной платы за период с 01.03.2017 по 30.09.2017 в размере 2 150 050 руб. 62 коп. на основании Дополнительных соглашений к Договору № 14 от 01.03.2017 и № 15 от 09.04.2017.

Факт временного занятия в декабре 2018 года спорного помещения под магазин «Ёлочка51» Арендодателем не отрицается. В ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, что в спорном помещении ООО «Кристи» разместило временную новогоднюю ярмарку в целях сохранения функционального назначения помещения.

Указанные обстоятельства должны учитываться сторонами при расчетах по арендной плате за декабрь 2018 года. Между тем, указанный период не относится к настоящему спору.

Кроме того, к судебному заседанию истец представил оформленный нотариусом протокол осмотра вещественных доказательств от 29.01.2019, из которого следует, что спорное помещение ООО «Кристи» освобождено.

Таким образом подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика 295 464 руб. 03 коп., в том числе 286 992 руб. 62 коп. – задолженность по постоянной арендной плате за июнь 2018 года, 8 471 руб. 41 коп. – задолженность по переменной арендной плате.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Довод ответчика об уплате Арендатором обеспечительного вноса в сумме 742 213 руб. 61 коп. и необходимости зачета обеспечительного взноса при разрешении спора, является ошибочным.

В пункте 6 Соглашения об уступке прав и обязанностей по Договору от 01.04.2011 Арендодатель подтвердил, что на дату подписания соглашения ОАО «Связной СПб» исполнил возложенные на него обязанности по уплате Арендодателю обеспечительного взноса в соответствии с пунктом 3.18 Договора в сумме 448 675 руб. 20 коп.

Также ответчик в возражениях на уточнение и уменьшении исковых требований указал, что платежным поручением № 62258 от 22.03.2012 ответчиком дополнительно уплачены 293 538 руб. 41 коп. обеспечительного взноса.

Вместе с тем, из указанного платежного поручения не следует, что денежные средства были перечислены в счет обеспечительного взноса (т.2, л.д. 77).

В ходе судебного разбирательства истец представил письменные пояснения, в которых указал, что денежные средства в размере 293 538 руб. 40 коп., перечисленные ответчиком платежным поручением № 62258 от 22.03.2012 были учтены в счет оплаты арендной платы по Договору в полном размере.

В подтверждение истец представил оборотно-сальдовую ведомость по счету: 62, за 22.03.2012 и акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2012.

На основании пункта 3 Дополнительного соглашения № 6 от 29.08.2014 к Договору (т. 1, л.д. 116) истец зачел 161 682 руб. 58 коп. в счет оплаты текущей задолженности. После указанного зачета остаток обеспечительного взноса составил 286 992 руб. 62 коп. (448 675 руб. 20 коп. - 161 682 руб. 58 коп.)

Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуто.

Вместе с тем, поскольку Договор является действующим, остаток обеспечительного взноса в размере 286 992 руб. 62 коп. при определении суммы задолженности зачету не подлежит.

При решении вопроса о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины суд учитывает, что в соответствии с пунктом 3 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации не подлежит возврату уплаченная государственная пошлина при добровольном удовлетворении ответчиком требований истца после обращения последнего в арбитражный суд и вынесения определения о принятии искового заявления к производству.

В порядке статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 14 345 руб. 86 коп.

На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации истцу подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в размере 187 руб.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Связной Логистика» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кристи» долг в размере 295 464 руб. 03 коп., а также судебные расходы по уплате государственную пошлины в размере 14 345 руб. 86 коп.

В остальной части исковых требований в удовлетворении отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Кристи» уплаченную по платежному поручению от 19.07.2018 № 445 государственную пошлину в размере 187 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения.

Судья Н.Н. Ярец