Решение от 26 июля 2018 г. по делу № А08-14324/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38 сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-14324/2017
г. Белгород
26 июля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2018 года Полный текст решения изготовлен 26 июля 2018 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Шульгиной А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видеозаписи секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя Исаевой Сахибы Таджир кзы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "Управляющая компания "ЛЮКС" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 22.01.2018, ФИО4, доверенность от 06.09.2017,

от ответчика: ФИО5, доверенность от 11.07.2018, ФИО6, доверенность от 26.03.2018 г.

УСТАНОВИЛ:

Истец ИП ФИО7 обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным иском к ООО "УК "ЛЮКС" о расторжении договора аренды № Л66- 0216 от 19 февраля 2016 года; обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Белгородская область, Краснояружский район, пгт. Красная Яруга, ул. Молодежная, д. 36; взыскании 24 720 руб. задолженности по арендной плате, 16 655 руб. неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Определением от 23.03.2018 о замене судьи дело № А08-14324/2017 передано для рассмотрения в установленном законом порядке судье А.Н. Шульгиной.

Определением суда от 18.06.2018 принят частичный отказ истца от иска о взыскании 24 720 руб. задолженности по арендной плате, 16 655 руб. неустойки за просрочку внесения арендных платежей, производство по делу в указанной части прекращено.

В настоящем судебном заседании истец поддержал заявление требования в полном объеме, просит расторгнуть договор аренды, поскольку ответчик отказывается уплачивать арендую плату в увеличенном размере, подписывать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы, несмотря на неоднократные направления со стороны истца уведомлений о ее увеличении.

Ответчик возражает по заявленным требованиям, указал, что истец не мотивировал увеличение арендной платы, из его обращений не усматривается в каком процентном соотношении просит увеличить арендную плату и с какого числа, согласен на увеличение арендной платы до 31 302 руб. в мес., о чем направил истцу дополнительное соглашение от 15.04.2018.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19.02.2016 между ИП ФИО7 (арендодатель) и ООО "УК "Люкс" (арендатор) был заключен договор аренды № Л66-0216 согласно условий которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 103 кв.м, кадастровый номер 31:12:0702007:955,

расположенное по адресу: Белгородская область, Краснояружский район, пгт. Красная Яруга, ул. Молодежная, д. 36.

Согласно п. 1.6 договора помещение предоставляется в аренду на срок с даты подписания настоящего договора по 18.02.2023 включительно.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что постоянная часть арендной платы составляет 30 900 руб.

Оплата постоянной части арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца следующего за оплачиваемым (п. 2.10.1 договора).

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке не чаще одного раза в двенадцать месяцев, увеличивать, не более чем на 10%, производить перерасчет и изменять постоянную часть арендной платы (с учетом инфляции на основании данных Росстата по Белгородской области), при этом, арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление о таком изменении за 30 календарных дней (п. 4.2.3 договора).

Пунктами 8.2 и 8.3 договора с учетом протокола разногласий предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора с его соответствующим расторжением в одностороннем и внесудебном порядке в случае нарушения арендатором два и более раз сроков оплаты, предусмотренных в п. 2.10.1, 2.10.2, а также в случае нарушения арендатором п. 5.1.2 договора. Односторонний отказ от исполнения договора с его соответствующим расторжением в одностороннем и внесудебном порядке со стороны арендодателя не допускается, кроме случаев, указанных в п. 8.2 договора.

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что последний может быть расторгнут по соглашению сторон.

По акту приема- передачи истец передал, а ответчик принял во ременное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 103 кв.м, без претензий и возражений (л.д. 18 том 1).

Договор аренды от № Л66-0216 от 19.02.2016 зарегистрирован в установленном порядке в УФРС 23.03.2016 (л.д. 10 том 2).

По электронной почте истец 16.04.2017 направил ответчику сообщение, согласно которому, просил с 14 мая произвести перерасчет и увеличить постоянную часть арендной платы (л.д. 20 том 1).

Ответчик 18.04.2017 сообщил истцу, что просит оставить размер арендной платы неизменным (л.д. 21 том 1).

01.06.2017 истец направил ответчику предложение о перезаключении договора аренды на новых условиях либо о его расторжении согласно п. 8.4 договора и ст. 450 ГК РФ (л.д. 50 том 1).

Ответчик 19.06.2017 сообщил истцу, что не намерен перезаключать договор, готов расторгнуть договор по соглашению сторон, при условии возмещения истцом ответчику финансовых потерь в сумме 460 000 руб. (л.д. 23, 51 том 1).

06.07.2017 истец направил ответчику претензию об уплате задолженности по арендной плате, пени, освобождении помещения (л.д. 22 том 1).

14.07.2017 ответчик на претензию истца от 06.07.2017 сообщил, что не получал уведомлений о повышении арендной платы на 10% (л.д. 23 том 1).

23.09.2017 истец направил ответчику повторную претензию об оплате задолженности (л.д. 24-27, 55 том 1).

Поскольку ответчик продолжил оплачивать арендную плату в прежнем размере 30 900 руб., соглашение о расторжении договора, либо об увеличении размера арендной платы на 10% подписать отказался, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По своей правовой природе спорный договор представляет собой договор аренды нежилого помещения, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса.

Согласно ст.ст. 606, 608 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить

последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу части 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (абзац 3 пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды").

В данном случае договор аренды № Л66-0216 от 19.02.2016 предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем (пункт 4.2.3), что не противоречит положениям части 4 статьи 421, части 1 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что все уведомления и требования, предусмотренные договором, в том числе об уплате пени, штрафов, о расторжении договора или о его заключении на новый срок оформляются в письменном виде и вручаются представителю контрагента под расписку в получении или направляются заказным письмом с уведомлением о вручении по адресам, указанным в разделе 10 договора.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Указывая на изменение (увеличение) размера арендной платы на 10% с 14.05.2017, истец ссылается на уведомление ответчика по электронной почте о таком увеличении.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Из системного толкования названных норм права следует, что воля арендодателя, направленная на изменение размера арендной платы должна быть выражена прямо и недвусмысленно.

Таким образом, истец увеличивая в одностороннем порядке предусмотренном п. 4.2.3 договора размер арендной платы на 10% с определенного периода времени, должен четко и однозначно выразить свою волю по данному вопросу.

Однако как следует из переписки сторон, истец направляя по электронной почте уведомление ответчику об увеличении арендной платы не указывает конкретно в каком процентом соотношении арендная плата подлежит увеличению (л.д. 20 том 1).

К тому же, истец за период с мая 2017 по июнь 2018 подписывает и согласовывает с ответчиком акты к договору аренды от 19.02.2016, в которых размер постоянной арендной платы указан в сумме 30 900 руб. (л.д. 101-114 том 1, 29- 36 том 2).

В процессе рассмотрения дела, истец 19.03.2018 направляет ответчику уведомление о повышении арендной платы с 01.04.2018 до размера 33 939 руб. (л.д. 179 том 1).

При этом продолжая подписывать акты на сумму ежемесячной арендной платы 30 900 руб.

Исходя из изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом не было реализовано право предоставленное п. 4.2.3 договора об увеличении арендной платы с 14.05.2017 на 10%, поскольку исходя из переписки сторон и подписанных Актов за период с мая 2017 по июнь 2018, невозможно установить действительную волю истца на увеличение арендной платы.

В связи с этим суд приходит к выводу, что истцом не доказаны обстоятельства при наличии которых можно установить обязанность ответчика оплачивать арендную плату в ином (увеличенном) размере с определенного срока, поскольку одностороннее волеизъявление арендодателя на увеличение размера арендной платы должно быть четко выражено и оформлено.

Учитывая условия п.4.2.3 договора об одностороннем увеличении арендной платы истец должен сообщить ответчику за 30 календарных дней.

Таким образом, одностороннее изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ и представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В связи с этим, доводы ответчика о необходимости заключения дополнительного соглашения отклоняются, однако, как указано выше, воля истца на одностороннее изменение в определенном размере и с определенного времени арендной платы должна быть четко выражена, понятна, его действия не должны допускать неоднозначных толкований со стороны контрагента.

Из представленных в материалы дела платежных поручений следует, что ответчик арендную плату за период срока действия договора в размере 30 900 руб. ежемесячно уплатил в оговоренные сроки и в полном объеме, в связи с этим у суда не имеется полагать, что у ответчика имеется задолженность по внесения арендных платежей (л.д. 117-124 том 1, 37-44 том 2).

Из положений пунктов 1, 2 статьи 450, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре

аренды" следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из условий пунктов 8.2, 8.3 договора, сторонами не согласована возможность безосновательного досрочного одностороннего расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, по инициативе арендатора.

Поскольку судом не установлено наличия задолженности на стороне ответчика по оплате арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, то и оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить помещение не имеется.

Арбитражный суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Дело возникло по вине истца, на которого суд относит расходы по уплате госпошлины.

Истец при обращении в арбитражный суд с настоящим иском просил зачесть ранее уплаченную госпошлину по другому делу, где исковое заявление было возвращено и истцу выдана справка на возврат госпошлины в размере 8 000 руб., в материалы настоящего дела истец не представил справку на возврат госпошлины по делу № А08-9066/2017, в связи с этим арбитражный суд не находит оснований для выдачи истцу повторной справки на возврат госпошлины в сумме 2 000 руб., в связи с принятым частичным отказом от иска в части взыскания задолженности и пени.

Сторонам в определениях суда разъяснены положения части 2 статьи 268 АПК РФ о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Истцу в иске отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья Шульгина А.Н.