Решение от 6 декабря 2018 г. по делу № А31-111/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-111/2018
г. Кострома
06 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 06 декабря 2018 года

Судья Арбитражного суда Костромской области Сергушова Татьяна Валерьевна, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1, Костромская область, г. Буй (ИНН <***>, ОГРНИП 304443216200013) к Администрации городского округа город Буй Костромской области, Костромская область, г. Буй (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности,

третье лицо: ФИО2, Костромская область, г. Буй,

лицо, ведущее протокол: секретарь судебного заседания Степанова К.А.

при участии: от истца: ФИО1 – на основании паспорта; от ответчика: не явились (уведомлены надлежаще); от третьего лица: не явились (уведомлены надлежаще),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, Костромская область, г. Буй (ИНН <***>, ОГРНИП 304443216200013) обратилась в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Буй Костромской области, Костромская область, г. Буй (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности на законченное строительством здание торгового назначения павильон «Елена» общей площадью 38,2 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Определением суда от 04.05.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительности предмета спора, привлечен ФИО2.

Истец заявила ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 04.07.2018 ходатайство Индивидуального предпринимателя ФИО1, Костромская область, г. Буй (ИНН <***>, ОГРНИП 304443216200013) о назначении судебной экспертизы по делу № А31-111/2018 удовлетворено. По делу назначена строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Инженер Строитель» (<...>, офис 23-в (6 этаж)). Эксперту ФИО3. Срок проведения экспертизы и предоставления заключения в Арбитражный суд Костромской области установлен – до 10.08.2018.

31.07.2018 в материалы дела от экспертной организации поступило заключение эксперта № 75 от 01.07.2018, счет на оплату № 75 от 31.07.2018.

Определением суда от 04.09.2018 производство по делу возобновлено.

Во исполнение определения суда от 09.10.2018 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области в дело представлена копия договора купли-продажи от 27.09.2001, от Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области в дело представлена выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Истец заявленные требования поддерживает, просит иск удовлетворить.

От ответчика в дело представлен отзыв на иск, а также копии документов: Постановление администрации города Буя Костромской области от 16.04.2000 № 422, договор аренды земли № 1641 от 03.05.2000, план земельного участка М 1:2000, договор аренды земли № 1843 от 17.08.2001, Постановление администрации города Буя Костромской области от 03.08.2001 № 827, Постановление администрации города Буя Костромской области от 11.09.2001 № 1079. Ранее в дело представлены копии документов: Постановление главы города Буя от 28.12.2001 № 1415, ситуационный план М 1:2000, проект границ земельного участка, договор купли-продажи от 13.03.2001 № 1.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, явку представителя не обеспечило, отзыв на иск не представило, ранее в дело представлено ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением Администрации города Буя от 18.04.2000 № 422 ГУД Вологодского ТПП ЦРС Северной ж.д. передан в аренду земельный участок под торговым павильоном «Дары лета» по ул. Октябрьской революции сроком на 2 года площадью 41,4 кв.м.

03.05.2000 между Администрацией города Буя и ГУД Вологодского ТПП Дорожного ЦРС Серверной железной дороги заключен договор аренды земельного участка площадью 41,4 кв.м. для размещения торгового павильона.

13 марта 2001 года Государственное унитарное дочернее Вологодское торгово-производственное предприятие Дорожного центра рабочего снабжения Северной железной дороги по договору № 1 продало павильон «Дары лета» ФИО2. Как видно их договора, право собственности на объект за продавцом зарегистрировано не было и переход права собственности также не зарегистрирован.

Постановлением главы администрации города Буя Костромской области № 827 от 03.08.2001 «О передаче земельного участка в аренду под торговым павильоном «Дары лета»» земельный участок площадью 41, 4 кв.м., под торговым павильоном «Дары лета» передан в аренду ФИО2 (том 2 л.д. 15).

17 августа 2001 года между администрацией городского округа город Буй и ФИО2 был заключен договор аренды земли № 1843, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 44.4 м2, расположенный по адресу: <...> у д. 45А, под размещение торгового павильона «Дары лета».

Постановлением главы администрации города Буй Костромской области от 18.09.2001 № 986 «О реконструкции торгового павильона «Дары лета», ФИО2 разрешено провести реконструкцию торгового павильона «Дары лета». По окончании проведения реконструкции предъявить павильон комиссии по приемке объектов в эксплуатацию (том 1 л.д. 40).

27 сентября 2001 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи.

Согласно пункта 1 договора, продавец продает, а покупатель покупает объект незавершенный строительством, по проекту - павильон «Елена», тесовый, обложенный кирпичом -, степень выполнения работ 96%, в том числе стены обложенные кирпичом, полы дощатые, окна и двери - степень выполнения работ 87%, электричество, отопление электро-плиты - степень выполнения работ 9%, с фундаментом бетонным, заливным - степень выполнения работ 100%; согласно справки БТИ на объект незавершенного строительства № 274 от 24.09.2001, расположенный на земельном участке площадью 44,1 кв.м., кадастровый номер земельного участка 44:25:030602:0004, целевое назначение земельного участка для размещения торгового павильона, находящийся по адресу: <...> у д. 45а (том 1 л.д. 11-12).

Постановлением главы администрации города Буй Костромской области от 11.10.2001 № 1079 «О продаже торгового павильона «Дары лета»» ФИО2 разрешено продать ФИО1 незавершенный реконструкцией торговый павильон «Дары лета», расположенный по ул. Октябрьской революции. Обязать ФИО1 завершить реконструкцию павильона в соответствии с ранее утвержденной проектной документацией (том 1 л.д. 38).

19 ноября 2001 года Костромским областным регистрационным центром Регистрационный округ № 44 Буйский межрайонный филиал зарегистрировано право собственности (номер регистрации 44-01.25-52.2001-358), о чем сделана отметка на договоре купли-продажи от 17.09.2001.

Судом запрашивались сведения о том, на основании каких документов и когда было зарегистрировано право собственности продавца ФИО2 на незавершенный строительством объект, по поступившим сведениям право собственности ФИО1 зарегистрировано впервые 19.11.2001.

Согласно свидетельству о государственной регистрации и права от 19.11.2001 серии 44-АА № 088937 объект незавершенный строительством, по проекту - павильон «Елена» торгового назначения, тесовый, обложенный кирпичом, площадь 38,2 кв.м., степень выполнения работ 96%. Характеристика смонтированных конструкций: фундамент бетонный, заливной, степень выполнения работ 100%; тесовые стены, обложенные кирпичом, дощатые полы, окна, двери, степень выполнения работ 87%; электричество, отопление, электронные плиты, степень выполнения работ 9%, по адресу: <...> павильон у дома 45а принадлежит на праве собственности ФИО1 (том 1 л.д. 42).

Постановлением главы администрации города Буя Костромской области № 1415 от 28.12.2001 договор аренды земли № 1843 от 17 августа 2001 года заключенный с ФИО2 расторгнут, земельный участок площадью 56,7 кв.м. под торговым павильоном «Елена» передан ФИО1 В преамбуле постановления указано, что павильон "Дары лета» переименован в павильон «Елена».

04 февраля 2002 года между администрацией городского округа город Буй и ФИО1 был заключен договор аренды земли № 1896 на земельный участок площадью 56,7 кв.м., расположенный по адресу: <...> у дома 45А, торговый павильон «Елена» для размещения торгового павильона (т. 1 л.д. 100-101).

22 мая 2007 года между администрацией городского округа город Буй и ФИО1 был заключен договор аренды земли № 389 на земельный участок площадью 56,7 кв.м., расположенный по адресу: <...> у дома 45А, торговый павильон «Елена». Целевое назначение участка : для эксплуатации торгового павильона.

Согласно кадастровому паспорту от 27.11.2009, нежилое здание торгового назначения расположено в <...>, литера А, имеет площадь 38,2 кв.м., количество этажей 1, введен в эксплуатацию в 2000 году, право на объект недвижимости зарегистрировано за ФИО1, на основании договора купли-продажи от 27.09.2001, свидетельства о государственной регистрации права от 19.11.2001, серия 44-АА № 088937 (том 1 л.д. 17-18).

Согласно техническому паспорту, изготовленному ГП «Костроматехинвентаризация» Буйский межрайонный филиал по состоянию на 27.11.2009, на земельном участке по адресу: <...> (лит. А), расположен объект: нежилое здание торгового назначения, фундамент – бетонный ленточный, стены – кирпичные, перекрытия – деревянные, кровля – рулонная (том 1 л.д. 24-30).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 20.07.2009 № 4425/201/09-1233, земельный участок с кадастровым номером 44:25:030601:50, площадью 86 кв.м., находится примерно в 4 м по направлению на северо-запад от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, разрешенное использование - размещение объекта, незавершенного строительством, фактическое использование - под торговый павильон (том 2 л.д. 3-5).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.06.2018 № КУВИ-001/2018-3166928 земельный участок с кадастровым номером 44:25:030601:50, площадью 86 кв.м., находится примерно в 4 м по направлению на северо-запад от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, разрешенное использование - размещение объекта, незавершенного строительством (том 2 л.д. 90-96).

Согласно Постановлению администрации городского округа город Буй № 1441 от 16.12.2009 объекту незавершенному строительством (торговый павильон «Елена», расположенному на земельном участке площадью 86 кв.м., в кадастровом квартале 44:25:030601 присвоен адрес: <...> строение 45-а (том 1 л.д. 137).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.04.2018 № КУВИ-001/2018-1949836 собственником спорного объекта незавершенного строительства является ФИО1 (том 1 л.д. 107-110).

Администрация городского округа город Буй Костромской области, рассмотрев заявление ФИО1 и приложенные документы, отказала в предоставлении муниципальной услуги по выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при осуществлении строительства и реконструкции объекта капитального строительства на основании пункта 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 24 Административного регламента предоставления муниципальной услуга «Выдача разрешения на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства и реконструкции объектов капитального строительства», утвержденного постановлением администрации городского округа город Буй Костромской области от 09 февраля 2016 года №91 (письмо администрации городского округа город Буй от 28.02.2011 № Ла-31) в связи с предоставлением неполного пакета документов (том 2 л.д. 34).

Истец свои требования мотивирует тем, что она в 2001 году купила объект незавершённого строительства павильон «Елена», расположенный по адресу: <...>. В 2001 году главой администрации г. Буя согласно постановлению № 1079 истицу после сделки купли-продажи обязали завершить реконструкцию купленного павильона. С 2001 по 2009 год истец проводила реконструкцию: заказала технические условия на подключения к сетям водопровода и канализации, заключила договор об осуществлении технологического присоединения и отчет о проведении электрических измерений, заказала межевание на земельный участок, который потом оформила в аренду и продлевает каждые 11 месяцев. В 2009 году реконструкция исцтом была завершена. После того, как было завершено незаконченное строительство, истец обратилась в архитектуру, чтобы истцу дали разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но в выдаче данного документа было отказано в связи со ст. 55 ч 3 Градостроительного кодекса РФ, так как у истца изначально не было выдано разрешения на строительство. В 2009 году истец обратилась в БТИ, где изготовили технический паспорт как на объект завершенный строительством с обшей площадью 38,2 кв.мПоскольку документы на павильон «Елена» оформлены не были, а реконструкция данного объекта была проведена истцом в соответствии с требованиями действующего законодательства истец обратилась о регистрации права собственности, но в регистрации права на законченное строительством павильон истцу отказали. На основании изложенного, руководствуясь статьей 218 Гражданского процессуального кодекса РФ, истец просит признать право собственности на законченный строительством торговый павильон.

Истец ходатайствовала о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Согласно заключению эксперта № 75 от 31.07.2017, выполненного экспертом ООО «Инженер Строитель»,

по первому вопросу: нежилое здание торгового назначения павильон «Елена», площадью 38,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, соответствует объекту капитального строительства.

по второму вопросу: нежилое здание торгового назначения павильон «Елена» площадью 38,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> д. ,45а:

- прочно связано с землёй в связи с тем, что фундаментные плиты закопаны на половину высоты, что свидетельствует о прочной связи объекта с землёй;

- взаимодействие объекта с землёй осуществляется через заглубленные в землю плиты фундамента;

- объект состоит из каркасных стен, обложенных кирпичом. Стены опираются на монолитный ленточный фундамент, выполненный по периметру здания и уложенный на закопанные в землю на половину высоты железобетонные плиты: Для перемещения объекта требуется произвести полную разборку на элементные составляющие несущие конструктивные элементы; монолитные фундаменты и кирпичные стены. Материалы при разборке фундаментов и стен подлежат утилизации.

- перемещение объекта связано с полной разборкой и заменой основных несущих конструктивных элементов: железобетонного фундамента и кирпичной кладки стен, что соизмеримо со строительством нового объекта,

Таким образом, перемещение объекта невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

по третьему вопросу: нежилое здание торгового назначения павильон «Елена», площадью 38,2 кв.м, расположенное по адресу: Костромская <...>, соответствует строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическом и противопожарным нормам.

по четвертому вопросу: нежилое здание торгового назначения павильон «Елена», площадью 38,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки согласно «Правилам землепользования и застройки городского округа город Буй» (Утверждены решением Думы городского округа город Буй Костромской области от 26.02,2010 №732), статья 46.3, основным видом разрешённого использования в котором являются магазины (код 4.4) торговой площадью не более 600 м2.

Объект не соответствует «градостроительному регламенту» по проценту застройки 30-40% при фактическом 58,8% и площади участка в пределах 400-20000 м2 при фактическом 36 м2. Согласно «градостроительного регламента»: в условиях сложившейся застройки размеры земельного участка принимаются существующие.

по пятому вопросу: нежилое здание торгового назначения павильон «Елена», площадью 38,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, соответствует нормам безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, эксплуатация нежилого здания соответствует требованиям безопасности, находятся в «работоспособном» техническом состоянии (том 2 л.д. 127-142).

Ответчик в отзыве на иск, указал, что ввести в эксплуатацию уже построенный объект в административном порядке невозможно, в связи с отсутствием разрешения на строительство, выданного в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Нестационарный торговый объект «Павильон» по ул. Октябрьской революции, у д. 45 (специализация - продовольственные товары) включен в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа город Буй Костромской области, утвержденную постановлением администрации городского округа город Буй от 30 декабря 2014 года № 1223 «О схеме размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа город Буй Костромской области» (в редакции постановлений от 25.07.2016 № 611, от 14.09.2016 № 753, от 24.01.2017 № 40, от 25.05.2017 № 473, от 15.06.2017 № 536, от 31.10.2017 № 857) в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности на объект капитального строительства.

Администрация городского округа город Буй не возражает против признания права собственности ФИО1 на здание торгового назначения павильон «Елена». Принятие решения оставляет на усмотрение суда.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Не подтверждение хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Право собственности на объекты недвижимого имущества возникает при создании данных объектов в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства на основании актов об отводе земельного участка под капитальную застройку, разрешения на строительство, акта приемки законченного строительством объекта.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Истец не представила в дело доказательств возведения спорного объекта в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, предъявляемыми к объектам капитального строительства; земельный участок под строительство капитального объекта ИП ФИО1 и лицу, кто продал ей объект незавершенного строительства, ФИО2 не предоставлялся.

Материалами дела подтверждено, что с 2000 года на земельном участке располагался торговый павильон, для эксплуатации которого Администрация городского округа город Буй предоставляла его собственникам по договорам аренды земельный участок.

Тот факт по заключению эксперта спорный объект отвечает признкам объекта капитального строительства не является основанием для признания его объектом недвижимого имущества, поскольку термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Материалами дела не подтверждено, что Администрация города Буя явно выразила свое согласие как арендодатель на использование земельного участка для возведения объекта недвижимости.

Договоры аренды земельного участка с 2000 года по настоящее время, являющиеся правовыми основаниями для занятия истцом земельного участка, заключались для эксплуатации торгового павильона.

Данные технического паспорта, заключение экспертного исследования, договоры с ресурсоснабжающими организациями, не могут быть приняты во внимание судом в подтверждение наличия у спорного сооружения признаков объекта недвижимости, поскольку физические характеристики и наличие отдельных элементов, обеспечивающих связь павильона с соответствующим земельным участком, не являются однозначным доказательством его принадлежности к объектам недвижимого имущества и возникновения у заинтересованного лица права претендовать на признание права собственности в отношении такого сооружения по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, с учетом представленных документов суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности за истцом на законченное строительством здание торгового назначения павильон «Елена» не имеется.

В связи с отказом в иске, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлине и расходы на проведение по делу строительно-технической экспертизы, относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167,170,171,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. В иске отказать.

2. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Т.В. Сергушова