Решение от 27 августа 2024 г. по делу № А52-3545/2024

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-3545/2024
город Псков
27 августа 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 21 августа 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 августа 2024 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Васильевой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матюхиной Л.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СапИнжиниринг» (адрес: 180020, Псковская область, г. Псков, ул. Алексея Алехина, д. 28, помещ. 1002, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора, прекращении права собственности на нежилое помещение, признании права собственности на нежилое помещение, об обязании возвратить денежные средства

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – представитель по доверенности от 02.05.2024;

от ответчика: не явились, извещены;



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СапИнжиниринг» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора купли-продажи от 20.04.2021 № 1 нежилого помещения с кадастровым номером 60:27:0110103:1455, находящегося по адресу: <...> площадью 130,8 кв.м., этаж цокольный, назначения «нежилое помещение»; признании прекращенным право собственности общества с ограниченной ответственностью «СапИнжиниринг» на нежилое помещение с кадастровым номером 60:27:0110103:1455; признании права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 60:27:0110103:1455; просит установить срок возврата индивидуальным предпринимателем ФИО1 обществу с ограниченной ответственностью «СапИнжиниринг» денежных средств в размере 1 029 173 руб., 00 коп. не позднее 100 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования

Ответчик в судебное заседание не явился, в отзыве на исковое заявление указал на отсутствие возможности исполнять обязательства по оплате помещения, не имеет оснований для возражения против заявленных требований как полностью так и частично. Оплачено за проданное имущество 1 029 173 руб.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 20 апреля 2021 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Продавец) и ООО «СапИнжиниринг» (Покупатель) заключен договор купли-продажи № 1 нежилого помещения с кадастровым номером 60:27:0110103:1455, находящегося по адресу: <...> площадью 130,8 кв.м., этаж цокольный, назначения «нежилое помещение».

В соответствии с пунктом 3 договора стоимость отчуждаемого помещения определена сторонами в размере 2 600 016 руб. 00 коп. Оплата производится Покупателем по банковским реквизитам Продавца безналичным расчетом равными частями по 54 167 руб. 00 коп. в течение 48 месяцев с даты заключения настоящего договора ежемесячно до 05 числа каждого месяца после заключения настоящего договора (абзац 2 пункта 3 договора).

Договор купли-продажи является одновременно и актом приема-передачи нежилого помещения (пункт 8 договора).

Право собственности на помещение зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке (запись о регистрации права собственности 60:27:01101103:1455-60/037/2021-5 от 28.04.2021).

В соответствии с пунктом 4 договора отчуждаемое помещение находится в залоге у Продавца до его полной оплаты Покупателем (запись о регистрации ипотеки в силу закона 60:27:0110103:1455-60/037/2021-6 от 28.04.2021), срок действия от 28.04.2021 г. до полного расчета между сторонами.

В соответствии с актом сверки взаимных расчетов за период с января 2021 по 31 декабря 2023 года в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 20.04.2021 г. ответчиком на расчетный счет истца в соответствии с предоставленной ему рассрочкой оплачено 1 029 173 руб. 00 коп.

С сентября 2023 года обязательства по договору ответчиком не исполняются, задолженность по оплате нежилого помещения с учетом соглашения о рассрочке составляет 487 503 руб. при общей сумме задолженности по оговору 1 570 843 руб.

Руководствуясь положениями пункта 12 договора, в связи с длительным неисполнением приятых на себя обязательств по оплате нежилого помещения, 10.01.2024 и 10.04.2024 ответчику нарочным под роспись переданы претензии с требованием о погашении задолженности по договору и своевременном исполнении впредь обязательств по внесению ежемесячных платежей с учетом предоставленной рассрочки оплаты переданного по договору спорного нежилого помещения.

Гарантийным письмом от 15.01.2024 ответчик гарантировал оплату задолженности в полном объеме в случае предоставления ему отсрочки в срок не позднее 31.03.2024 года включительно.

23.05.2024 истец уведомил ответчика, что, в случае непогашения задолженности обратится в суд за защитой своих прав и законных интересов с требованием о расторжении договора купли-продажи № 1 нежилого помещения, прекращении права собственности ООО «СапИнжиниринг» на нежилое помещение и признании права собственности на указанное нежилое помещение за ИП ФИО1, а так же с требованием о взыскании с ООО «СапИнжиниринг» штрафных санкций, госпошлины и иных судебных расходов, в том числе расходов на оплату услуг представителя.

В связи с отсутствием возможности урегулировать спор в досудебном порядке, истец обратился в Арбитражный суд Псковской области с настоящими требованиями.

По предложению суда ответчику было направлено соглашение о расторжении договора по соглашению сторон. Соглашение ответчиком не подписано.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд полает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). Стоимость отчуждаемого помещения определена сторонами в размере 2 600 016 руб. 00 коп.

Согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Сторонами предусмотрена рассрочка оплаты на 48 месяцев по 54167 руб. 00 коп. в месяц.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истцом полностью исполнены обязательства по договору. Нежилое помещение передано в собственность ответчика. Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за Обществом в установленном законом порядке (запись о регистрации права собственности 60:27:0110103:1455-60/037/2021-5 от 28.04.2021 г.).

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с января 2021 по 31 декабря 2023 года в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 20.04.2021 г. ответчиком на расчетный счет истца в соответствии с предоставленной ему рассрочкой внесена сумма в размере 1 029 173 руб. 00 коп. Общая сумма задолженности по договору - 1 570 843 руб. 00 коп., что не превышает половину цены товара.

Между тем, получение продавцом от покупателя оплаты за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Неисполнение ответчиком обязательств по оплате оплата нежилого помещения повлекло для истца существенное лишение того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 стать 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Соглашение о расторжении договора, подписанное сторонами, в суд не представлено, следовательно, требование истца о расторжении договора в судебном порядке подлежит рассмотрению по существу.

Заключая договор на условиях рассрочки платежа, стороны исходили из соблюдения баланса интересов обеих сторон договора. Устанавливая ежемесячный платеж в размере 54 167 руб., истец полагал, что получит своевременное исполнение обязательств по договору. Передав объект недвижимости ответчику, истец рассчитывал на встречное предоставление, которое в установленном договором размере получено истцом не было, в нарушение приятых на себя обязательств ответчик с 29.09.2023 и по настоящее время мер к погашению задолженности не принимает. Заверения, данные в гарантийном письме от 15.01.2024 года, не исполнены. Данное обстоятельство, исходя из существа договора купли-продажи, который предполагает своей целью для продавца получение денежных средств, является существенным нарушением условий договора.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ).

Таким образом, неисполнение обязательств по оплате стоимости переданного ему в собственность нежилого помещения является существенным нарушением условий договора со стороны ответчика и основанием для расторжения договора купли-продажи от 20.04.2021 года № 1 нежилого помещения с кадастровым номером 60:27:0110103:1455, находящегося по адресу: <...> площадью 130,8 м.кв.

Как следует из буквального толкования пункта 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае расторжения договора продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю недвижимого имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ; судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на этот объект недвижимости.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества и возврата произведенной оплаты.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании вышеизложенного и в связи с существенным нарушением интересов истца со стороны ответчика имеются основания для расторжения договора купли-продажи № 1 от 20.04.2021 года, прекращения права собственности ответчика на спорное нежилое помещение 60:27:0110103:1455, признании права собственности на спорное нежилое помещение 60:27:0110103:1455 за истцом.

Исходя из положений пункта 3 статьи 451, пункта 3 статьи 453 ГК РФ требование истца об установлении ему срока возврата исполненного ответчиком по договору - уплаченных в счет исполнения обязательств денежных средств в размере 1 029 173 руб., 00 коп., подлежит удовлетворению, денежные средства следует возвратить ответчику в срок не позднее 100 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по данному спору.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В данном конкретном случае требование истца о возвращении переданного в связи с неисполнением договора купли-продажи не является самостоятельным, а представляет собой правовые последствия требования о расторжении договора, то есть является дополнительным требованием к требованию о расторжении договора.

Таким образом, расходы по оплате госпошлины по настоящему делу составят 18000 руб. 00 коп. и подлежат отнесению на ответчика. Излишне уплаченную госпошлину в сумме 18000 руб. 00 коп. следует возвратить истцу из бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договор купли-продажи, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «СапИнжиниринг», от 20.04.2021 № 1 нежилого помещения с кадастровым номером 60:27:0110103:1455, находящегося по адресу: <...> площадью 130,8 кв.м., этаж цокольный, назначения «нежилое помещение».

Признать прекращенным право собственности общества с ограниченной ответственностью «СапИнжиниринг» на нежилое помещение с кадастровым номером 60:27:0110103:1455, находящееся по адресу: <...> площадью 130,8.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 60:27:0110103:1455, находящееся по адресу: <...> площадью 130,8.

Установить срок возврата индивидуальным предпринимателем ФИО1 обществу с ограниченной ответственностью «СапИнжиниринг» денежных средств в размере 1 029 173 руб., 00 коп. не позднее 100 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СапИнжиниринг» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 18000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 18000 руб. 00 коп. госпошлины.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.


Судья О.Г. Васильева