Решение от 4 мая 2021 г. по делу № А45-21237/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-21237/2020
г. Новосибирск
04 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2021 года.

Решение в полном объёме изготовлено 04 мая 2021 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Новосибирск (ИНН <***>)

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>),

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Новая Сибирь», г.Новосибирск

о признании права собственности,

при участии представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия) о признании права собственности на реконструированное нежилое здание, общей площадью 1119,0 кв.м., расположенное по адресу: <...> здание 17/2, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:111110:1314.

Истец в судебное заседание не явился, в представленном ходатайстве поддержал заявленные исковые требования, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, в представленном отзыве просил отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение истцом правил землепользования и застройки города Новосибирска. Подробнее позиция ответчика изложена в отзыве (т.2 л.д.2-3).

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве указал на отсутствие нарушений его прав и законных интересов реконструированным зданием.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец, ответчик и третье лицо считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

Истец является собственником земельного участка, площадью1298+/-12,61 кв.м., с кадастровым номером 54:35:111110:1314, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины (4.4)- объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м., расположенного по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, р-н Калининский, ул.Новоуральская, что подтверждается выпиской из Единого государственною реестра недвижимости от 06.08.2020.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание, площадью 709,3 кв.м., кадастровый номер 54:35:111110:1324 адрес: <...> здание 17/2, принадлежащее истцу на праве собственности, что утверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06.08.2020.

Указанное здание было приобретено физическими лицами – ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 у первоначального собственника - ООО «Солидарность» на основании договора купли – продажи от 20.03.2020, далее, указанные физические лица продали указанный объект индивидуальному предпринимателю ФИО7 на основании договора купли – продажи от 26.03.2020, который передал спорный объект истцу по договору дарения от 27.07.2020.

В 2020 году истцом было принято решение о реконструкции указанного здания. В результате проведенной реконструкции спорного здания, площадь объекта увеличилась и стала составлять 1119,0 кв.м.

При этом, за получением разрешения на строительство (реконструкцию) спорного нежилого здания истец не обращался.

Таким образом, реконструированное нежилое здание, общей площадью 1119,0 кв.м., расположенное по адресу: <...> здание 17/2, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:111110:1314, является самовольной постройкой.

11.08.2020 истец обратился в мэрию города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Однако, 14.08.2020 уведомлением №11/1/11.1-04-02585 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ввиду отсутствия необходимой разрешительной документации.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем, строительство (реконструкция) спорного объекта осуществлено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, с выполнением требований градостроительных и строительных норм и правил, но без получения разрешения на строительство (реконструкцию).

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, истцом в материалы дела представлено:

- техническое заключение №20-10/2020-ТЗ от 20.10.2020 по результатам обследования и оценки технического состояния здания, составленное ООО «Р-Проект», согласно которому объект находится в работоспособном состоянии, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (т.2 л.д.33-51);

- заключение по вопросу соответствия требованиям норм и правил пожарной безопасности №11/2020-ПБ от 28.10.2020, составленное ООО Центр предотвращения пожаров «Пожтехсервис», в соответствии с которым здание находится в удовлетворительном состоянии, пригодно для дальнейшей эксплуатации, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (т.3 л.д.1-73);

- экспертное заключение №8/674 от 03.11.2020, составленное ООО Аккредитованный центр «Санитарно – эпидемиологические экспертизы и лабораторные исследования», согласно которому здание магазина соответствует требованиям: СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий и сооружений и иных объектов». Новая редакция, СанПиН 42-128-4890-88 «Санитарные правила содержания территорий населённых мест» (т.2 л.д.124-129);

- заключение кадастрового инженера, составленное кадастровым инженером ООО Группа Компаний «ЗемГеоКад» ФИО8 от 09.10.2020 и дополнения к нему, согласно которому спорный объект расположен в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности; минимальный отступ от границ земельного участка до зданий должен быть не менее 3-х метров, минимальное расстояние от стены здания до границы участка составляет 0,15 метров, что соответствует нормам правил землепользования и застройки города Новосибирска №1288 от 24.06.2009 при условии установленным пунктом 2.13 административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 10.06.2013 N5459, на основании заключения по результатам публичных слушаний по вопросам предоставления разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства утверждено постановлением мэрии города Новосибирска №3427 от 20.09.2018; параметры объекта капитального строительства здания и земельного участка с кадастровым номером 54:35:111110:1314 соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установленными правилами землепользования и застройки города Новосибирска №1288 от 24.06.2009;

- постановление мэрии города Новосибирска №3427 от 20.09.2018 в п.1 которого указано: «Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Солидарность» разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства (на основании заявления в связи с тем, что наличие инженерных сетей является неблагоприятным для застройки) в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка, за пределами которого запрещено строительство зданий, строений, сооружений, с кадастровым номером 54:35:111110:1314 площадью 0,1298 га, расположенного по адресу: <...> (зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1), подзона делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки (ОД-1.1)), с 3 м до 0 м с юго-западной, юго-восточной, северо-западной сторон в габаритах объекта капитального строительства;

- план объекта до его реконструкции, из которого следует, что границы объекта с юго-западной, юго-восточной и северо-западной сторон после реконструкции не изменились.

Таким образом, при возведении (реконструкции) самовольной постройки не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, соблюдены требования пожарной безопасности и санитарно – эпидемиологического контроля, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными заключениями.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом не оспаривается, что спорное строение возведено (реконструировано) без получения необходимого разрешения на строительство (реконструкцию), получение которого предусмотрено Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Следовательно, спорный объект соответствует признакам самовольной постройки.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

Истец подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения документов, необходимых для оформления самовольной постройки; отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности её сохранения.

Таким образом, истец предпринял все зависящие от него меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке.

Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости.

Поскольку мэрия города Новосибирска, привлеченная к участию в деле в качестве ответчика, в материально-правовых отношениях с истцом не состояла, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершала, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Новосибирск (ИНН <***>) на реконструированное нежилое здание, общей площадью 1119,0 кв.м., расположенное по адресу: <...> здание 17/2, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:111110:1314.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Ю.Н.Голубева