Решение от 15 августа 2024 г. по делу № А41-11834/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-11834/24
15 августа 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2024 года.


Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Министерства имущественных отношений Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, <...>).

к обществу с ограниченной ответственностью "ПРАЙМ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.12.2003, юридический адрес: 129327, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Бабушкинский, ул. Енисейская, д. 19, кв. 75; доп. адрес: 123056, <...>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.06.2020 № 21172-Z за период с 3 кв. 2023 г., пени по состоянию на 30.09.2023 и по до момента фактического исполнения обязательства

при участии в заседании представителей сторон, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Министерства имущественных отношений Московской области (далее – Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ПРАЙМ" (далее – Общество, ответчик) о взыскании 1 649 909, 25 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 01.07.2023 г. по 30.09.2023 г., подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка № 21172-Z от 02.06.2020 г., а также 12 374, 32 рублей неустойки за период с 16.09.2023 г. по 30.09.2023 г., начисленной на основании п. 5.3. договора аренды по ставке 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки, начисление неустойки по дату погашения долга.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 02.06.2020 N 21172-Z (далее - Договор).

Согласно Договору, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 74070 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0041719:68, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Аксинский, <...>.

Срок аренды установлен сторонами в п. 2.1. договора на 30 лет. Размер арендной платы определяется в соответствии с Приложением N 1 к Договору.

Согласно п. 3.3. Договора аренды, арендная плата вносится ежеквартально в полном объеме в размере, установленном в Приложении N 1 к Договору, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала путем внесения денежных средств безналичным порядком, с обязательным указанием в платежном документе назначения платежа. За нарушение сроков внесения арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 6 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации земли, занятые объектами культурного наследия Российской Федерации, используются для соответствующих целей.

Использование этих земель для иных целей ограничивается и запрещается в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 33 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя согласование в случаях и порядке, установленных названным Законом, проектов зон охраны объектов культурного наследия, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов, а также решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления об отводе земель и изменении их правового режима.

Таким образом, статус земельного участка определен в силу закона и дополнительную фиксацию своего назначения не требует.

При этом в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582. В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип N 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Таким образом, правовым основанием применения принципа N 7 является наличие двух условий: 1) земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ); 2) на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание, сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

В соответствии с пп. 4 п. 5 ст. 27 ЗЕК РФ ограничиваются в обороте земельные участки занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями заповедниками.

В статье 5 Федерального закона от 25.06.2020 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон о памятниках истории) определено, что земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 48 Закона о памятниках истории объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом (пункт 1).

Собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия (пункт 3).

При государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия (пункт 4). Такой земельный участок, можно использовать только для выполнения обязательств по сохранению объекта культурного наследия.

Иное бы означало возможность использования земельного участка в иных целях, как административно-хозяйственной так и коммерческой деятельности, выпадающим из правового режима, регулируемого земельным законодательством Российской Федерации и Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Согласно положениям статей 3, 33, 34 Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, архитектуры, градостроительства, искусства, эстетики, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох, подлинными источниками информации о развитии культуры.

Согласно статье 5 названного Закона земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Из вышеуказанных норм права следует, что земельные участки, расположенные в пределах территории памятника культуры - объекта исторического и культурного наследия, используются только для проведения работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий.

Из материалов дела следует, что ответчик является собственником следующих объектов недвижимого имущества: - главный дом усадьбы "Иславское" (памятник истории и культуры), 1-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 658, 3 кв. м, адрес объекта: Московская область, Одинцовский район, с. Иславское, Усадебный комплекс Иславское, д. 117, свидетельство о государственной регистрации права от 23.05.2011; - хозяйственная постройка - оранжерея (памятник истории и культуры), 1 - этажный, общая площадь 282, 5 кв. м, адрес объекта: Московская область, Одинцовский район, с. Иславское, Усадебный комплекс Иславское, д. 117.

Указанные строения расположены на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041719:68, категории земель: "земли особо охраняемых территорий и объектов", вид разрешенного использования: "для обслуживания памятника истории и культуры усадьбы Иславское".

Территория объекта культурного наследия федерального значения "Церковь Спаса Нерукотворного образа" и объекта культурного наследия регионального значения "Усадьба 3 19_14952004 "Иславское", расположенных в с. Иславское, утверждена постановлением Главы администрации Московской области от 05.11.1991 г. N 2.

Руководствуясь положениями подпункта 4 пункта 2 статьи 94, подпункта 1 пункта 1 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок под объектом культурного наследия регионального значения относится к землям историко-культурного назначения, имеющим статус особо охраняемых территорий, что истцом не оспаривается

В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов.

Следовательно, арендная плата по данному договору аренды является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что земельный участок в силу закона ограничен в обороте.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041719:68 по Договору аренды от 02.06.2020 N 21172-Z относится к ограниченным в обороте, в связи с чем, арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленного в отношении земельных участков, предназначенных для использования в сходных целях.

Пункт 2 Решения Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области N 7/10 от 05.11.2019 "О земельном налоге на территории Одинцовского городского округа Московской области" устанавливает налоговую ставку по земельному налогу в отношении прочих земельных участков в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в 2023 году составляла 1 978 409,70 руб.

Соответственно размер арендной платы в 2022 году составлял в 2023 году составляет 29 676,14 руб. или 7 418, 53 рублей в квартал.

Согласно платежному поручению № 078240332050 от 05.02.2025 г. ответчик оплатил арендную плату за 2-4 кв. 2023 г. и 1 кв. 2024 г. в размере 29 676, 14 рублей.

За период с 16.07.2023 г. по 02.12.2023 г. размер неустойки составляет 524, 3 рублей.

Согласно чеку-ордеру Сбербанка от 16.01.2024 г. в счет оплаты неустойки ответчик перечислил 524, 3 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.



Судья А.О. Уваров