Решение от 29 октября 2018 г. по делу № А51-29228/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-29228/2017
г. Владивосток
29 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2018 года .

Полный текст решения изготовлен 29 октября 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Артрэйс» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета Администрации г. Владивостока о взыскании задолженности по договору аренды и пени

при участии

от истца: ФИО2, доверенность от 14.02.2018, паспорт;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 27.02.2017, паспорт; ФИО4, доверенность от 27.02.2017, удостоверение;

от третьего лица: ФИО5, доверенность от 03.07.2018, удостоверение;

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Артрэйс» о взыскании 5 516 450 рублей 64 копеек основного долга по договору от 21.02.1996 № 002120 аренды земельного участка за период с 17.05.2014 по 31.12.2016, 4 711 395 рублей 80 копеек пени за период с 16.02.2012 по 22.11.2016.

Истец требования поддержал, пояснил, что ответчиком не исполняются обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с договором.

Ответчик против требований возразил, в письменном отзыве ссылается на вступившее в законную силу решение арбитражного суда по делу № А51-5908/2011, которым установлено, что договор аренды возобновлен на тех же условиях и на тот же срок, то есть до 20.02.2026, при этом, договор заключен до вступления в законную силу федерального закона, предусматривающего государственное регулирование арендной платы, условия договора не предусматривают право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке, в том числе в зависимости от изменений кадастровой стоимости, пункт 2 договора в редакции соглашения от 01.02.2002 связывал изменение арендной платы лишь с изменением базовой ставки арендной платы. Заявил о пропуске срока исковой давности.

Третье лицо в требования поддержало, в письменном отзыве полагает обоснованными доводы истца об изменении размера арендной платы в связи с изменением характеристик объекта аренды, поскольку изменились вид разрешенного использования и кадастровая стоимостью

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлено, что на основании постановления Главы администрации г. Владивостока № 65 от 22.01.1996 администрацией г. Владивостока (арендодатель) и муниципальным «Дорожно-эксплуатационным предприятием» Фрунзенского района г. Владивостока (арендатор) заключен договор аренды земли № 002120 в отношении земельного участка с кадастровым номером ПК:28:2:241:0208:001 площадью 15826 кв.м, расположенного в районе ул. Западной, сроком на 15 лет для складирования стройматериалов, запаса пескосолевой смеси и организации снегоотвала (пункт 1)

В соответствии с пунктами 2, 3 договора величина арендной платы устанавливается с коэффициентом 1,5 по отношению к ставке арендной платы. Арендная плата вносится равными долями ежеквартально до 15 числа среднего месяца квартала.

Пункт 4 договора предусматривает, что в случае неуплаты в установленный срок арендной платы, начисляется пеня в размере 0,7 % от недоимки за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5 договора изменений условий договора допускается по соглашению сторон путем обмена письмами или подписания дополнительного соглашения.

В соответствии с пунктом 9 договора в случае фактического использования арендатором земельного участка после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца.

Договор зарегистрирован 21.02.1996 за номером 2128.

В последующем участком поставлен на государственный кадастровый учет за номером 25:28:02009:0013.

Постановлением администрации города Владивостока от 07.09.2001 № 1386 по договору № 2120 установлен коэффициент 0,75 единиц к базовой ставке арендной платы с 01.01.2001.

В соответствии с соглашением о внесении изменений в договор аренды от 03.01.2002 арендная плата устанавливается с коэффициентом 0,75 единиц к базовой ставке с 01.01.2001.

По соглашению от 27.03.2002 права и обязанности арендатора по договору от 22.01.1996 переданы обществу с ограниченной ответственностью «АРТРЭЙС».

Договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.

Оставленным без изменений апелляционной и кассационной инстанциями решением Арбитражного суда Приморского края от 02.08.2011 по делу № А51-3804/2011 в заключенный Администрацией г. Владивостока Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Артрэйс» договор аренды земли № 002120 от 21.02.1996 внесены изменения, в преамбуле договора слова «Администрация г. Владивостока Приморского края» заменены на слова «Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края»; в п. 1 договора слова «для складирования стройматериалов, запаса пескосолевой смеси и организации снегоотвала» заменены на слова «для размещения спортивного комплекса (стадионы, физкультурно–оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные залы, тренажерные залы, бассейны и другие спортивные объекты) и объектов административного назначения, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом. Объекты хозяйственного и вспомогательного назначения, необходимые для функционирования объектов основных видов использования, парковки»; из договора исключены п. 13 договора, приложение № 2 к договору.

В решении Арбитражного суда Приморского края от 15.12.2011 по делу № А51-5908/2011, оставленным без изменений постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2012, суд установил, что по окончании первоначального срока действия договора №002120 от 21.02.1996 при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу пункта 9 договора начал действовать новый договор аренды на тех же условиях, то есть со сроком аренды на15 лет.

На действие нового договора аренды на тех же условиях, то есть со сроком аренды на 15 лет, также указано в решении Арбитражного суда Приморского края от 17.10.2017 по делу № А51-17014/2017, оставленном без изменении постановлениями апелляционной и кассационной инстанций.

Оставляя без изменений решение первой инстанции, Арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении от 24.04.2018 указал, что спорный договор аренды был заключен в 1996 году и продлен на новый срок в 2011 году, в связи с чем к нему применяются нормы гражданского законодательства, действовавшие в указанный период. Таким образом, рассматривая спор, суды правильно руководствовались положения ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора аренды.

13.03.2017 ответчик направил в адрес истца предложении о внесении изменений в договор аренды, отразив изменения, внесенные в договор решением Арбитражного суда Приморского края от 02.08.2011 по делу № А51-3804/2011, указав срок окончания договора 20.02.2026 в соответствии с решением Арбитражного суда Приморского края от 15.12.2011 по делу № А51-5908/2011, установив размер арендной платы в соответствии с действующими нормативными актами.

Письмом от 07.05.2017 № 20/04/04-02/11520 истец сообщил ответчику, что в его адрес 17.01.2017 направлено уведомление об отказе от договора аренды в связи с истечение срока действия договора и нецелевым использованием земельного участка.

В соответствии с заключением кадастрового инженера № 2-з от 03.04.2017 участок с кадастровым номером 25:28:020009:13 полностью находится в водоохраной зоне моря. Минимальное расстояние от береговой линии моря до ограждения, местоположение которого было определено в ходе работ составило 5,9 м, максимальное – 7,9 м, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020009:13 забором огорожена территория площадью 6760,64±28,78 кв.м, в том числе, часть территории занята складом из металлических контейнеров хранения, часть занята автодромом, объекты капитального строительства на обследуемом территории в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020009:13 не обнаружены.

Из акта осмотра недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 25:28:020009:13, проведенного 06.06.2018, следует, что в границах участка на момент осмотра в границах участка расположены объекты (обозначены на схеме «Н», «МН», «МН», «Т»), навесы, ограждения, откосы, частично подпорная стена, эстакада, инженерные коммуникации, объекты электросетевого хозяйства низкого напряжения, асфальтированные, щебенчатые и цементные площадки, частично разрушенная асфальтированная дорога, грунтовая дорога, доступ к участку осуществляется с земель общего пользования.

Аналогичные сведения указаны в акте осмотра от 30.07.2018.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 17.08.2018 № 25/000/003/2018-90670 следует, что 13.03.2018 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Владивосток на земельный участок в кадастровым номером 25:28:020009:13.

21.12.2016 истец направил в адрес ответчика предупреждение № 20/04/07-12/43124 от 15.12.2016 о необходимости исполнения обязательств, указав, что за арендатором имеется задолженность по договору аренды по состоянию на 22.11.2016 по арендной плате – 12 959 950 рублей 55 копеек, по пени – 11 719 319 рублей 40 копеек.

19.01.2017 истец направил в адрес ответчика уведомление № 20/04/10-03/582 об отказе от договора, предложив погасить задолженность по арендной плате, уплатить неустойку и возвратить земельный участок.

Поскольку ответчик задолженность не погасил, истец обратился с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом статьи 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» с 01.03.2015 органы исполнительной власти Приморского края в области регулирования земельных отношений обладают полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территориях муниципальных образований Приморского края, полномочия которых по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перераспределены в соответствии с законом Приморского края между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края.

В соответствии с п. 2.1.1 Положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-па, департамент осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края.

Согласно п. 2.1.1.8 Положения департамент заключает договоры купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края, и контролирует исполнение их условий.

Ввиду изложенного, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края является надлежащим истцом по настоящему делу.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Как следует из расчета задолженности, истец произвел начисление арендной платы 1 371 516 рублей 93 копейки в год на основании постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» с учетом кадастровой стоимости земельного участка 228 586 154 рубля 46 копеек, ставки земельного налога 0,6, корректирующего коэффициента 1 на основании соответствующих решений Думы города Владивостока.

В силу пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, введенного в действие с 30 октября 2001 года, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

При этом, согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указанно в пункте 16 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не распространил действие статьи 65 ЗК РФ на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием (соблюдения) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления от 17.11.2011 № 73.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 21.02.1996 № 002120 заключен до даты вступления в силу Земельного кодекса (статья 1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Условия указанного договора аренды не предусматривает право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы. Пункт 5 договора предусматривает возможность изменения условий договора по соглашению сторон.

Таким образом, оснований для применения к отношениям сторон постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-ПА «О прядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», регулирующее порядок определения размера арендной платы, при конкретных обстоятельства дела не имеется, в связи с чем размер арендной платы подлежит исчислению в соответствии с условиями договора аренды и соглашением к нему из расчета 0,75 единиц.

На необходимость применения положений ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора аренды, также указал Арбитражный суд Дальневосточного округа от 22.04.2018 по делу № А51-17014/2017.

С учетом представленных истцом сведений о произведенных ответчиком платежах задолженность, сформированная в спорный период, по договору аренды с учетом применения ставок арендной платы, предусмотренной договором, у ответчика отсутствует, в связи с чем оснований для удовлетворения требований не имеется.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований не имеется.

Также истцом заявлено требований о взыскании 4 711 395 рублей 80 копеек неустойки за период с 16.02.2012 по 22.11.2016.

Пункт 4 договора предусматривает, что в случае неуплаты в установленный срок арендной платы, начисляется пеня в размере 0,7 % от недоимки за каждый день просрочки.

Как установлено судом, задолженность ответчика перед истцом отсутствует, то и оснований для взыскания неустойки не имеется.

В силу ст.110 АПК РФ, 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.