Решение от 28 октября 2025 г. по делу № А53-27789/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-27789/24
29 октября 2025 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2025 г. Полный текст решения изготовлен 29 октября 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Абдулиной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Годованец А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Портгрейн» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании, внесении изменения в договор

при участии: от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 11.12.2024 (онлайн) от ответчика: не явился, извещен

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Портгрейн» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области о признании недействительными п. 3.1, абз. 3 п. 3.2 договора аренды от 14.04.2024 № 5/24, внесении изменения в договор в части арендной платы.

Решением суда от 11.02.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.04.2025, исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2025 решение по настоящему делу отменено в части, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил внести изменения в пункт 3.1 Договора аренды № 5/24 от 14.04.2024 с даты начала срока действия договора (17.04.2024), изложив его в следующей редакции: «3.1 Установленная цена за аренду Имущества, указанного в п. 1.1. Договора, годовая арендная плата (без учета НДС) составляет 9 031 000 руб. Сумма ежемесячной арендной платы (без учета НДС) составляет 752 583,34 руб.»

Уточнения приняты судом к рассмотрению.

Суд в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил в судебном заседании 07.10.2025 перерыв до 16.10.2025 года до 10 часов 15 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием истца, который поддержал исковые требования в уточненной редакции.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв не представил, извещен надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем размещения судебных актов на официальном сайте в сети Интернет.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковое заявление рассмотрено судом в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца, установил следующие фактические обстоятельства.

17.04.2024 между ООО «Портгрейн» (арендатор) и ТУ Росимущества в Ростовской области (арендодатель) заключен договор № 5/24 от 14.04.2024 аренды имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, расположенного по адресу: <...>.

Предметом договора аренды является имущество (п. 1.1 договора):

- Нежилое здание (бетонные покрытия территории порта, литер 20), площадью 2770, кв.м, кадастровый номер 61:48:0030190:2307,

- Сооружение (гидротехническое сооружение, прилегающее к причальной набережной № 1, литер 4), площадью 572,0 кв.м., кадастровый номер 61:48:0030190:2306,

- Сооружение (гидротехническое сооружение, прилегающее к причальной набережной № 1, литер 5), площадью 17600,0 кв.м., кадастровый номер 61:48:0030190:2301,

- Сооружение (гидротехническое сооружение, прилегающее к причальной набережной № 2, литер 21), площадью 16000,0 кв.м., кадастровый номер 61:48:0030190:2302,

- Нежилое здание (причальная набережная № 1, литер 22), протяженностью 214 м., кадастровый номер 61:48:0030190:2305,

- Нежилое здание (причальная набережная № 2, литер 23), протяженностью 114 м, кадастровый номер 61:48:0030190:2303,

- Сооружение (причальная набережная 2-я очередь), протяженностью 187,0 кв.м., кадастровый номер 61:48:0110116:1188,

- Сооружение (опора наружного освещения), протяженностью 10.2 м., кадастровый номер 61:48:0030190:2713.

Срок действия договора 20 лет с 17.04.2024 по 17.04.2044 (п. 1.3. договора).

Установленная договором цена за аренду имущества, годовая арендная плата (без учета НДС) составляет 29 256 400 руб. Сумма ежемесячной арендной платы (без учета НДС) составляет 2 438 033,33 руб. (п. 3.1 договора).

Как указывает истец, указанное в спорном договоре аренды имущество ранее принадлежало истцу в соответствии с договором аренды N 946/09 от 30.03.2009.

Годовая арендная плата по договору № 946/09 от 30.03.2009 составляла 766 000 рублей в год, сумма ежемесячной арендной платы 63 833,33 руб.

В последствии 01.04.2019 ТУ Росимущества в Ростовской области уведомило ООО «Портгрейн» об одностороннем отказе с 01.07.2019 от договора аренды № 946/09.

08.07.2020 года в Росреестре погашена запись об аренде ООО «Портгрейн».

26.05.2021 по результатам проведенного аукциона зарегистрировано право аренды в пользу ООО «Лидер» (договор аренды от 25.02.2021 N 16/21) сроком на 20 лет с условием оплаты - 3 457 200 рублей в год, 288 100 рублей в месяц.

Как следует из иска, помимо объектов федеральной собственности, на этом же земельном участке (<...> КН 61:48:0030190:129) также располагаются и 32 объекта, принадлежащих на праве собственности ООО «Портгрейн».

Между объектами федеральной собственности и объектами собственности истца, имеется неразрывная связь по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению, что подтверждается заключениями Росморречфлота от 16.08.2023.

В связи с чем, решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.05.2023 по делу А53-23321/2022, оставленным без изменений Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 № 15АП-9374/2023, Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2023 № Ф08-11469/2023, Определением ВС РФ от 15.04.2024 № 308-ЭС24-3916, договор аренды от 25.02.2021 № 16/21, заключенный между ООО «Лидер» и ТУ Росимущества в Ростовской области, признан недействительным (ничтожным), за ООО «Портгрейн» установлено преимущественное право заключения договора аренды на указанное имущество без проведения торгов в силу ст. 53 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ в связи с установленной неразрывной связью объектов аренды и объектов ООО «Портгрейн».

11.04.2024 от Управления в адрес ООО «Портгрейн» для подписания поступил договор № 5/24 аренды имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, расположенного по адресу: <...>.

В ответ на полученный договор ООО «Портгрейн» направило в адрес ТУ Росимущества в Ростовской области письмо (исх. № 47 от 12.04.2024), в котором указало на очевидно завышенный размер арендной платы, незаконное включение пункта о невозможности снижения арендной ставки, что является ущемляющими условиями для общества. Указанным письмом общество просило предоставить обоснование определенного договором размера арендной платы, а также просило рассмотреть вопрос о ее соразмерном снижении и исключении из договора положения о запрете снижения арендной ставки.

Письмом от 16.04.2024 исх. № 61-НЗ-10/5355 ТУ Росимущества в Ростовской области уведомило ООО «Портгрейн» о возможности заключения договора только на представленных Управлением условиях с разъяснением права общества в соответствии с условиями договора на разрешение спорных ситуаций в судебном порядке.

Из пояснений истца следует, что, находясь в безвыходной ситуации, с учетом того, что навигационный период уже был открыт с 01.04.2024, а ООО «Портгрейн» с октября 2023г. не мог заключить договор аренды с ответчиком, из-за чего не осуществлял основную деятельность, связанную с перевалкой грузов, истец подписал договор на указанных Управлением условиях с разъяснением ответным письмом от 17.04.2024 исх. № 49 в адрес Управления о крайне невыгодных условиях для общества в части установленной цены аренды и не возможности снижения арендной ставки по договору.

С 17.04.2024 объекты федерального имущества принадлежат ООО «Портгрейн» на праве аренды в соответствии с договором № 5/24 от 14.04.2024 аренды имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, расположенного по адресу: <...>. Годовая арендная плата (без учета НДС) составляет 29 256 400 руб., ежемесячно 2 438 033,33 руб. (п. 3.1 договора).

Имущество 17.07.2024 передано по акту приема-передачи от 14.04.2024. Договор зарегистрирован в ЕГРН 18.04.2024

С учетом изложенного, договор аренды имущества между ООО «Портгрейн» и ТУ Росимущества в Ростовской области заключен на кабальных для общества условиях в части установленного размера арендной платы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что суду необходимо исходить из того, что наличие разных отчетов об оценке рыночной стоимости имущества, само по себе не означает недостоверность использованной арендодателем методики определения арендной платы в отношении такого имущества. Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки. Если отчет об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены для целей совершения сделки отсутствуют. Отчет об оценке № 384/2024/1, положенный в основу определения территориальным управлением размера арендной платы за имущество по договору от 14.04.2024 № 5/24, не признан в установленном порядке недостоверным (не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности). Иной отчет (иное заключение) об оценке, определяющее другую рыночную стоимость арендуемого обществом имущества, само по себе не может опровергать достоверность отчета № 384/2024/1. При этом заключение судебного эксперта от 06.12.2024 № 086-24-А также не содержит выводов о недостоверности рыночной стоимости арендной платы за имущество, установленной ранее арендодателем на основании отчета об оценке от 10.04.2024 № 384/2024/1. Спор следует разрешить исходя из подлежащих применению норм материального и процессуального права, обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для правильного рассмотрения дела

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, суд повторно изучив отчет об оценке от 10.04.2024 № 384/2024/1, признает его не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности по следующим основаниям.

Как следует из отчета, в стоимость арендных платежей за пользование имуществом включена арендная плата за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 61:48:0030190:129, 61:48:0030190:2501 (площадь земельных участков не указана) на сумму 4 681 000 рублей.

При этом 20.07.2023 между ООО «Портгрейн» и ТУ Росимущества в Ростовской области заключен договор аренды № А2338/61-12(35) находящегося в федеральной собственности земельного участка КН 61:48:0030190:129, площадью 56 304 кв.м. с множественностью лиц на стороне арендатора. Срок аренды до 20.02.2072. Согласно п. 3.1 договора годовой размер платы за пользование земельным участком составляет 200 547,24 рублей.

Таким образом, между обществом и Управлением имеются договорные обязательства по оплате за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:48:0030190:129 по иному договору.

Также судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030190:2501 снят с регистрационного учета 03.10.2018. Арендуемое имущество по договору № 5/24 от 14.04.2024 на указанном земельном участке не располагается, что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной в материалы дела.

Соответственно включение оценщиком в размер арендных платежей стоимости пользования указанными земельными участками незаконно и влечет для Управления неосновательное обогащение.

При этом размер арендной платы за пользование земельными участками экспертом произведен математическим методом (стр. 66 Отчета № 384/2024/1 от 10.04.2024), что является нарушением положений п. 2 ч. 3 ст. 39.1 ЗК РФ, Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, Приказа Минэкономразвития РФ от 29.12.2017 № 710, согласно которым установлен порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов.

При этом результаты оценки не соответствуют заданию на оценку, что подтверждается Заключением эксперта № 0303/P от 30.07.2025, выполненным СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз», представленным истцом в материалы дела.

Согласно Заданию на оценку объектами оценки являются бетонные покрытия, причальные набережные, ГТС, опоры наружного освещения. А, эксперт помимо объектов, указанных в задании, оценил право пользования земельными участками.

Согласно ФСО IV: «...1. Оценка объекта оценки выполняется оценщиком на основе задания на оценку, которое является неотъемлемой частью договора на оценку объекта оценки или представлено в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Задание на оценку согласовывается заказчиком оценки и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, путем подписания в составе договора на оценку или в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку...».

Таким образом, оценка объектов должна проводиться на основе задания на оценку путем подписания в составе договора или в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку.

При составлении отчета оценщик ФИО2 вышла за рамки задания на оценку, что привело к искажению и завышению итогового результата определения рыночной стоимости права пользования и владения имущественным комплексом на условиях аренды.

Оценщик при составлении отчета использовал недействующие нормативно правовые акты, данный факт подтверждается, в том числе стр. 34 Заключения эксперта № 0303/P от 30.07.2025, выполненного СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз».

Согласно стр. 10 для расчета стоимости арендной платы оценщик ФИО2 использовал Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".

Указанный документ официально опубликован не был и был возвращен без регистрации Минюстом РФ (Письмо Минюста РФ от 06.05.2003 N 07/4533-ЮД). 7

Официально не опубликованные и не утвержденные документы не могут быть использованы в работе оценщика.

Согласно ст. 11 ФЗ РФ № 135 в отчете об оценке должны быть указаны перечень использованных при проведении оценки документов с указанием источника их получения.

Согласно ФСО VI «Отчет об оценке»: «...9) указание на стандарты оценки, методические рекомендации, утвержденные и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвитии России, или обоснование неиспользования указанных рекомендаций...».

При составлении отчета оценщик ФИО2 использовала не опубликованные и не утвержденные документы, что не дает возможность удостовериться в правовой обоснованности отчета и является нарушением ст. 11 ФЗ-135 и п. 2.7.9. ФСО VI. Г).

Также неверно применены показатели физического износа объектов имущества и поправочные коэффициенты, что отражено на стр. 35-36 заключения эксперта № 0303/P от 30.07.2025.

При определении физического износа в Отчете № 384/2024/1 оценщик указывает следующее:

1) В таблице 6.10 отсутствует один из указанных источников, но основе которых была установлена физическая жизнь здания (нормативный срок службы) — «Средние

нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете» (утв. ЦСУ СССР, Минфином СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28.02.1972 N 9.17. ИВ);

2) Оценщик использует справочник Marshall&Swift; (США), для расчета нормативного срока службы. Основными факторами, приводящими к физическому износу зданий и сооружений, являются внешние воздействия (климатические условия, природные катаклизмы) и внутренние технологические процессы (естественное старение материалов, характер эксплуатации, технологии строительства и т.д.). Таким образом, нормативный срок службы зданий и сооружений в США и в Российской Федерации отличается, следовательно, использовать данный справочник для расчета нормативного срока службы исследуемых гидротехнических сооружений не корректно.

Далее на стр. 61 Отчета указано: Таким образом, учитывая удовлетворительное техническое состояние объектов недвижимости и превышение возраста сооружений над сроками службы, в рамках данного Отчета применялся максимальный показатель физического износа для объекта недвижимого имущества в удовлетворительном состоянии - 60%. Данная величина износа применялась ко всем сооружениям.

Указанные данные носят противоречивый характер. Во-первых, здания и сооружения имеют различный год постройки (например, Бетонные покрытия территории порта – 1953, а Гидротехническое сооружение, прилегающее к причальной набережной № 1 - 1981), т.е. 8 временная разница между двумя объектами составляет 28 лет, и их физический износ не может быть одинаковым.

Во-вторых, физический износ на сооружения, бетонное покрытие и опоры освещения накапливается под влиянием различных факторов, которые проявляются в виде трещин, сколов, коррозии и других дефектов. На скорость износа влияют интенсивность эксплуатации объекта, длительность периодов простоя, качество ремонтных и профилактических работ и другие факторы, которые в Отчете не учитываются.

Таким образом, оценщик принял не верный коэффициент физического состояния объектов оценки, что повлекло за собой искажение итогового результата рыночной стоимости объектов оценки. Данный факт является нарушением ст. 11 ФЗ-135 и п.24 ФСО № 7.

Недопустимость и недостоверность отчета № 384/2024/1 от 10.04.2024 как доказательства, неверные расчеты и сомнительные выводы подтверждаются имеющимися материалах дела:

- Заключением эксперта № 24-05/2024/СЭЦ от 03.06.2024 по оценочному исследованию, выполненным ООО «Ставропольский Экспертный Центр», согласно которого годовая рыночная стоимость по состоянию на дату оценки (апрель 2024 года) права пользования и владения объектом недвижимости на условиях аренды (без учета НДС), расположенных по адресу <...> составляет 7 170 200 рублей (представлено истцом с первоначальным исковым заявлением).

- Заключением судебного эксперта № 086-24-A от 06.12.2024, выполненным ООО «Аманейдж», согласно которого рыночная стоимость по состоянию на 17.04.2024 оценки права пользования и владения на условиях долгосрочной аренды (без учета НДС, коммунальных услуг, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов) объектами недвижимости, расположенными по адресу: <...>, составляет 9 031 000 рублей в год.

Заключением эксперта № 0303/P от 30.07.2025, выполненным СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз», согласно которому отчет № 384/2024/1 от 10.04.2024 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том, числе, оценщиком допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых

к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, отбору аналогов, применению физического износа.

С учетом изложенного, указание в договоре аренды размера арендных платежей, который полностью соответствует размеру, установленному отчетом № 384/2024/1, является нарушением норм законов (ч. 1 ст. 422, п. 3 ст. 614 ГК РФ, ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "O рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"), согласно требований которых при передаче имущества в аренду без проведения торгов установление цены аренды на основании отчета не является обязательным, стороны договора самостоятельно определяют размер арендных платежей.

Судом установлено, что оценщик ФИО2 вышла за рамки задания на оценку, что привело к искажению и завышению итогового результата определения рыночной стоимости права пользования и владения имущественным комплексом на условиях аренды.

Исходя из вышеизложенного, требования истца подлежат удовлетворению в уточненной редакции.

При этом суд признал обоснованным требование о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды от 14.04.2024 № 5/24 с даты начала срока действия договора, поскольку цена аренды была определена, исходя из признанного судом недостоверным отчета № 384/2024/1 от 10.04.2024, таким образом, с учетом заключения судебного эксперта годовая арендная плата (без учета НДС) составляет 9031000 руб., сумма ежемесячной арендной платы (без учета НДС) составляет 752583,34 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения арбитражный суд, в том числе, распределяет судебные расходы.

Истцом на депозитный счет суда платежному поручению № 997 от 04.10.2024 внесены денежные средства в размере 230 000 руб. для проведения экспертизы.

Согласно письму экспертной организации ООО «Аманейдж» стоимость экспертизы составила 200 000 руб.

Согласно статьями 101, 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, в том числе, подлежащие выплате экспертам.

В рассматриваемом случае, судебные издержки подлежат возмещению истцу ответчиком с учётом пропорциональности удовлетворенных требований, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит к взысканию 200 000 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Истцом уплачена государственная пошлина платежным поручением № 756 от 23.07.2024 на сумму 18 000 руб.

Ввиду частичного удовлетворения исковых требований с учетом постановления суда кассационной инстанции, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 6 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Внести изменения в пункт 3.1 договора аренды от 14.04.2024 № 5/24 с даты начала срока действия договора, изложив его в следующей редакции: «Установленная цена за аренду имущества, указанного в п. 1.1 договора, годовая арендная плата (без учета НДС) составляет 9031000 руб. Сумма ежемесячной арендной платы (без учета НДС) составляет 752583,34 руб.)

Взыскать с территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Портгрейн» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 200000 руб. расходов на проведение экспертизы, 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Абдулина С. В.