Решение от 22 марта 2026 г. АС Курганской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Климова, 62, Курган, 640021, https://kurgan.arbitr.ru,

тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-11196/2025
г. Курган
23 марта 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 23 марта 2026 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Тюриной И.Г., при ведении протокола аудио и видеозаписи судебного заседания помощником судьи Горлиной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 1. индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>),

2. индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 55» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора, об обязании освободить нежилое помещение

при участии в судебном заседании:

от истцов: 1. до и после перерывов в режиме онлайн веб-конференции ФИО3, доверенность № 2 от 05.11.2025, паспорт, диплом, 2. в режиме онлайн веб-конференции ФИО3, доверенность № 2 от 05.11.2025, паспорт, диплом,

от ответчика: до перерывов явки нет, извещен, после перерывов ФИО4 – представитель по доверенности от 09.01.2025, паспорт, документ об образовании

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - первый истец, ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - второй истец, ИП ФИО2) обратились к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 55» (далее - ответчик, Общество) с требованиями:

- о расторжении договора аренды № 3006/21 недвижимого имущества от 30.06.2021, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1, индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 55»;

- об обязании ООО «Торгсервис 55» освободить нежилое помещение общей площадью 1100 к.м., находящееся на первом этаже нежилого здания: помещения под №№ 1, 12, 13, 32 и часть помещения под № 2 и № 14, расположенное по адресу: <...>, в части здания с кадастровым номером 55:36:000000:11256, общей площадью 5827,6 кв.м.

Определением 04.12.2025 исковое заявление принято к рассмотрению.

Представитель истцов в судебном заседании настаивал на расторжении спорного договора со ссылкой на пункт 4.4.2 договора, указывая на пользование ответчиком имуществом с неоднократными нарушениями. Дополнительные доводы привел в письменных пояснениях.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, в связи с чем, с учетом дополнительных пояснений, представленных истцом, судом, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11.03.2026 до 10 час.00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжилось в назначенное время с участием представителя истца.

В рамках перерыва ответчиком направлены дополнения к отзыву на иск, в которых ответчик ссылается на отсутствие доказательств причинения вреда имуществу именно ответчиком.

В судебном заседании в связи с не подключением по техническим причинам ответчика к онлайн-заседанию объявлен перерыв до 12.03.2026 до 15 часов 00 минут.

В судебном заседании 12.03.2026 явка представителя ответчика обеспечена, по иску возражал по доводам отзыва и представленных к нему дополнений.

Представитель истцов заявленные требования поддержал.

В обоснование заявленных доводов истцы указывают на то, что поскольку в период аренды ООО "Торгсервис55" было ухудшено состояние переданных в аренду нежилых помещений и ответчик в согласованные сроки не произвел ремонт за свой счет, то они в силу пункта 4.4.2 договора от 30.06.2021 вправе требовать расторжения договора.

Как следует из материалов дела, 30.06.2021 между ИП ФИО2, ФИО1 (далее - истцы, арендодатели) и ООО "Торгсервис 55" (далее - ответчик, арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 30.06.2021 (далее - договор), с учетом дополнительного соглашения от 01.03.2023 в связи со сменой собственников помещений, по условиям которого (пункт 1.1. договора) арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 1100 кв.м, находящееся на первом этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с номерами помещений на плане первого этажа нежилого здания N 1, 12, 13, 32 и часть помещения под № 2 и № 14, расположенное по адресу: <...> части здания с кадастровым номером 55:36:000000:11256, общей площадью 5827 кв.м. (далее по тексту - нежилое помещение), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли Арендатором.

Срок аренды устанавливается в 15 лет с момента государственной регистрации договора (п. 5.1).

В обоснование исковых требований, истцы указывают на то, что в конце 2024 года в ходе обследования состоянии нежилого здания по адресу: <...> было обнаружено наличие механических и эксплуатационных повреждений части фасада здания, эксплуатируемого арендатором, а также поврежденной части конструктивных элементов внутри здания.

Тем самым, арендодателями выявлено существенное ухудшение имущества со стороны арендатора и факт пользования имуществом с существенным нарушением условий договора.

Собственники здания обратились к арендатору с письмом от 26.02.2026, в котором просили произвести за свой счет текущий ремонт и восстановить объект аренды до 01.04.2025 (в материалах дела в электронном виде).

Указанное письмо было вручено арендатору 10.03.2025, устранение дефектов не произведено.

Арендодатели повторно обратились к арендатору с письмом от 03.07.2025, предложив срок для проведения ремонта и восстановления объекта аренды до 25.07.2025, однако устранение дефектов на дату обращения с иском не произведено.

В указанных письмах собственники ссылались на наличие эксплуатационных дефектов, вызванных действиями арендатора, которые требовали проведения ремонтных работ по замене профлиста, деформированных элементов металлоконструкций, восстановление поврежденных стен после механического воздействия, шпаклевка, покраска, восстановление поврежденных элементов фасада.

Между тем, требования об устранении недостатков и повреждений арендованного имущества в установленный срок ответчиком не выполнены.

Кроме того, в адрес арендодателей от собственников иных помещений в нежилом здании поступали обращения, в которых указывалось на нарушение со стороны ООО «Торгсервис 55» условий эксплуатации помещения торгового центра, что нарушает условия нахождения остальных арендаторов здания, а также их посетителей.

Ухудшение арендатором состояния арендуемого помещения послужило истцам основанием для обращения в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.

Истцы указывают, что нарушение ответчиком условий договора аренды в значительной степени лишает истцов того, на что они вправе были рассчитывать при заключении договора аренды.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, проверив доводы искового заявления и возражений на исковое заявление, суд считает возможным заявленные исковые требования удовлетворить, при этом суд руководствуется следующим.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При квалификации спорных отношений суд пришел к выводу, что между сторонами возникли обязательственные отношения, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (часть 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 4.4. договора договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в том числе в случае, если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки (пункт 4.4.2. договора).

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 вышеуказанного информационного письма следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из материалов дела, истцами в адрес ответчика направлялись неоднократные предупреждения о необходимости исполнения обязательства по договору (письма от 26.02.2026 и 03.07.2025)

Как установлено судом, получив претензионные письма от арендодателей дважды, с большим временным промежутком, арендатор никаким образом на них не отреагировал и только в ходе судебного разбирательства сторонами 26.01.2026 был составлен акт осмотра помещения, в котором отражено только устранение повреждений внутреннего проема. Повреждения козырька и фасада не устранены.

При этом, арендатором проставлена отметка в акте осмотра о причинении внешних повреждений неустановленным лицом.

Учитывая изложенное, ответчик не проявил той меры заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства.

Поскольку из отзыва на исковое заявление, дополнительных письменных пояснений к отзыву, следует, что ответчик факт повреждения арендованного имущества не оспаривает, как не оспаривает и те обстоятельства, что ремонт арендованного имущества на момент разрешения спора не произведен, то суд считает указанные обстоятельства установленными. Ответчиком, представленные истцом доказательства, иными относимыми и допустимыми доказательствами не опровергнуты.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора аренды от 30.06.2021 в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 и пунктами 1, 2 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы о наличии сомнений в наличии недостатков и проведение осмотра без участия ответчика судом отклоняются.

В направленных письмах (требованиях) в адрес арендатора имеются фотоматериалы, которые соотносятся с объектом, переданным ответчику в аренду. Наличие перечисленных арендодателями повреждений не опровергнуто арендатором в ходе судебного разбирательства.

Возражения ответчика о том, что ООО "Торгсервис55" не участвовало в проведении осмотра помещений на наличие повреждений, совместный осмотр истцы провести не предлагали, не могут быть приняты во внимание, поскольку пунктом 4.4.2 договора истцам в целом предоставлено право на расторжение договора при наличии повреждения имущества.

При этом, из материалов дела следует, что даже в неоспариваемой части повреждений нежилого помещения ответчиком ремонт не произведен. Обратного из материалов дела не следует.

Суд отмечает, что доказательств того, что выявленные истцами недостатки в спорных помещениях находятся в рамках нормального износа арендованного имущества, ответчиком в материалы настоящего дела не представлено.

Нормальный износ представляет собой естественные изменение свойств имущества, влекущее снижение его стоимости. Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его правильной эксплуатацией.

Противоположностью нормальному (естественному) износу является ухудшение имущества в результате воздействия человека - в результате механических воздействий и неправильной эксплуатации, непроведения в срок текущего ремонта.

Деформация элементов металлоконструкций, повреждение стен, элементов фасада в результате механического воздействия не являются следствием нормального износа помещения.

Таким образом, исходя из характера имеющихся повреждений (недостатков) имущества, суд приходит к выводу, что повреждения (недостатки) не являются следствием обычного хозяйственного использования помещений и их невозможно квалифицировать в качестве нормального износа.

Ходатайства о проведении судебной экспертизы ответчиком не заявлено.

Заключив договор аренды недвижимого имущества от 30.06.2021 ООО "Торгсервис55" приняло на себя соответствующие обязательства, а соответственно несет риск последствий их не исполнения.

При этом, суд принимает во внимание тот факт, что порча арендуемого помещения происходит систематически и за период более чем года ответчик не устранил указанные истцом повреждения.

Доказательств получения спорных помещений в аренду в том состоянии, в котором они находятся на настоящий момент, арендатором также не приведено. Суд обращает внимание, что при передаче в аренду помещений ответчиком каких-либо претензий, указаний на состояние имущества не высказывалось, как и на протяжении периода аренды.

Довод об отсутствии вины в данных недостатках ответчика судом также отклоняется, как документально не подтвержденный.

Помещения находятся в пользовании у ответчика, а потому на нем лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии. В материалы дела не представлено доказательств, что имеющиеся повреждения причинены не ответчиком или по причинам, от него не зависящим, как и не представлено доказательств, что данные повреждения являются следствием передачи ему помещений в ненадлежащем состоянии.

Относительно довода ответчика, что акт приема-передачи носил формальный характер судом не принимается в силу того, что в п. 1.1 договора указано, что Приложение N 1 – план нежилого помещения, передаваемого в аренду, является неотъемлемой частью договора.

Кроме того, договором аренды не предусмотрено составление акта приема-передачи помещений.

В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 8) называет сделки, предусмотренные законом, а также сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как видно из представленных в материалы дела доказательств, заключенный договор аренды сторонами исполнялся, имущество было передано арендатору. В связи с чем, доводы о том, что помещения переданы ответчику формально, являются безосновательными и опровергаются представленными в дело доказательствами.

Ссылка ответчика, касающаяся передачи ему в аренду помещений в здании и отсутствии у него обязанности по содержанию внешних конструкций здания, не принимается во внимание.

По договору аренды ответчик принял в пользование нежилые помещения. Козырек над нежилым помещением и его фасад являлись его составной частью.

Согласно плана нежилого здания, являющееся неотъемлемой частью договора аренды от 30.06.2021, выход к месту разгрузки имеется только у ООО «Торгсервис 55».

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача имущества в аренду не освобождает собственника от обязанности нести расходы по содержанию этого имущества, однако законом или договором бремя содержания может быть возложено на иное лицо, в том числе на арендатора в отношении переданного ему имущества.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При таких обстоятельствах довод ответчика о том, что ответственность за содержание фасада здания и козырька лежит исключительно на собственнике, является несостоятельным.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

В основе требований истцов лежит их утверждение о том, что возникший ущерб является следствием ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей по содержанию используемого им имущества.

Отклоняются судом и остальные доводы ответчика как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, противоречащие материалам дела.

В соответствии со статьей 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Как следует из пункта 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Спорное имущество до настоящего времени не возвращено арендодателю, тогда как в силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды ответчик обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что договор аренды расторгнут, требование истца об обязании ответчика возвратить имущество подлежит удовлетворению.

В силу части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд, в числе прочего распределяет судебные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принципы исчисления и размер государственной пошлины, уплачиваемой при подаче искового заявления в арбитражные суды, установлены статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Как следует из подп. 4 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, по делам, рассматриваемым арбитражными судами, размер государственной пошлины при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера для физических лиц составляет 15 000 рублей.

Истцами оплачена государственная пошлина в установленном размере по 7500 руб. каждым (платежные поручения № 128 от 09.04.2025, № 118 от 16.04.2025).

Поскольку требования истцов удовлетворены судом в полном объеме, это является основанием для взыскания с ответчика в пользу истцов расходов по оплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 3006/21 недвижимого имущества от 30.06.2021г.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 55» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) освободить нежилое помещение общей площадью 1100 к.м., находящееся на первом этаже нежилого здания: помещения под №№ 1, 12, 13, 32 и часть помещения под № 2 и № 14, расположенное по адресу: <...>, в части здания с кадастровым номером 55:36:000000:11256, общей площадью 5827,6 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 55» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 500 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 55» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 500 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объёме) через Арбитражный суд Курганской области.


Судья

И.Г. Тюрина