Решение от 17 декабря 2017 г. по делу № А05-13824/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-13824/2017
г. Архангельск
18 декабря 2017 года



Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2017 года 

Решение в полном объёме изготовлено 18 декабря 2017 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шашкова А.Х.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" (ОГРН <***>; место нахождения: 163002, <...>)

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К.-Архангельск" (ОГРН <***>; место нахождения: 163060, <...>)

о взыскании 280 649 руб. 55 коп., о расторжении договора аренды,

при участии в предварительном судебном заседании представителей:

от  истца - ФИО2 (по доверенности от 20.04.2017), от ответчика - ФИО3 (по доверенности от 22.11.2017),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К.-Архангельск" (далее -  ответчик) о взыскании 280 649 руб. 55 коп., в том числе: 257 162 руб. задолженности по договору аренды №14 от 26.01.2016 земельного участка; 23 487 руб. 55 коп. пени, начисленных за период с 18.04.2017 по 17.10.2017, а также  о расторжении договора аренды №14 от 26.01.2016 земельного участка с кадастровым номером 29:16:203401:5.

Представитель истца в  судебном заседании предъявленные требования поддержал.

Представитель ответчика с требованиями истца не согласился, по основаниям изложенном в отзыве, заявил о снижении размера неустойки по ст. 333 ГК РФ.

 Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 26.01.2016 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 24 596 кв.м. с кадастровым номером 29:16:203401:5, для производственных нужд (эксплуатации торгово-оптового предприятия) из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения… и земли иного специального назначения, месторасположение участка: муниципальное образование «Лисестровское», в районе дер. Большая Корзиха.

Указанный земельный участок передан по акту от 26.01.2016.

Названный договор заключен сроком на 20 лет (пункт 2.1 договора).

Договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.

Пунктом 4.2.2 договора установлена обязанность ответчика вносить арендную плату в соответствии с условиями договора. Размер и порядок внесения арендной платы по указанному договору определены разделом 3 договора.

Согласно условиям договора размер арендной платы корректируется ежегодно исходя из базовых размеров арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости единицы площади земельного участка, индекса инфляции. Расчет арендной платы прилагается к договору. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за IV квартал - до 15 декабря текущего года (пункт 3.2 договора).

За просрочку уплаты арендных платежей пунктом 6.2. договора предусмотрено начисление пени в размере 0,1 % от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с условиями договора аренды, пунктов 4, 22 Постановления Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп, истец начислил ответчику к уплате арендные платежи  за 2017 год с 01.01.2017 по 31.12.2017 в сумме 343 824рублей 00 коп., а именно:

за 1 квартал с 01.01.2017 по 31.03.2017 (90 дней) -  84 779 рублей;

за 2 квартал с 01.04.2017 по 30.06.2017 (91 день) - 85 721 рублей;

за 3 квартал с 01.07.2017 по 30.09.2017 (92 дня) - 86 662 рублей;

за 4 квартал с 01.10.2017 по 31.12.2017 (92 дня) -  86 662 рублей.

Учитывая, что арендная плата ответчиком не была внесена, истец направил ответчику претензию от 21.07.2017 года с  требованием погасить задолженность в течение 10 дней с момента получения претензии и  расторгнуть договор,  путем подписания соглашения о его расторжении, направленного вместе с претензией.

Поскольку ответчик требования, изложенные в претензии, не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 статьи 65 ЗК РФ предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела видно, что между сторонами сложись правоотношения по аренде земельного участка, регулируемые договором.

Соответственно, обязательства сторон по предоставлению в аренду земельного участка и  внесению платежей за его пользование  возникают в силу закона и  заключенного между сторонами возмездного договора.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (статья 424 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В связи с принятием уполномоченным органом нормативно-правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в определенном таким актом размере.

В рассматриваемом случае при расчете арендной платы за 2017 год истец руководствовался Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп, Постановлением главы муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 12.02.2015 №107 «Об утверждении ставок арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «Приморский муниципальный район», государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Приморский муниципальный район».

Проверив произведенные истцом расчеты задолженности ответчика по арендной плате за пользование земельным участком за заявленный период, суд находит требование истца о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендной платы подлежащим удовлетворению в заявленной сумме.

Поскольку ответчиком допущено нарушение сроков внесения арендной платы за земельный участок по заключенному сторонами договору аренды, правомерными, в силу пункта 6.2. договора и статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации является требование истца о взыскании с ответчика пеней за указанный истцом период.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

Ответчик не представил документального опровержения доводов истца, доказательств уплаты пени за указанный истцом период.

Проверив правильность представленного истцом расчета пени, суд находит требование истца о взыскании с ответчика 23 487 руб. 55 коп. пени, начисленных за период с 18.04.2017 по 17.10.2017, обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме (в пределах заявленной суммы).

Ходатайство ответчика о снижении размера пени суд оставляет без удовлетворения.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России (абз. 2 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).

Взыскивая сумму договорной неустойки в размере 23 487  руб. 55 коп.,  суд  исходит из того, что надлежащих доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Контррасчет неустойки, ответчиком не выполнен, доказательства ее несоразмерности отсутствуют.

Применение истцом при расчете неустойки 0,1 % является правомерным исходя из наличия предусмотренного ст. 330 ГК РФ соглашения сторон о размере неустойки (ст. 421 ГК РФ).

Принимая во внимание изложенное, длительность просрочки исполнения обязательств, размер просроченного платежа, а также отсутствие надлежащих доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства, суд считает, что взысканная неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства, оснований для применения ст. 333 ГК РФ и уменьшения неустойки не имеется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29).

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В силу части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

 21.07.2017  года истец направил в адрес ответчика претензию   о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а именно оплатить задолженность по арендной плате  в 10-дневный срок  с предложениями расторгнуть договор аренды земельного участка.  Претензия получена ответчиком 26.07.2017. Таким образом, в этом документе истец  потребовал погасить образовавшуюся задолженность, сослался на свое право  расторгнуть договор, предусмотренное  пунктом  5.1.1. и 5.1.1.1. договора аренды и  ст. 619 ГК РФ.

Суд считает, что претензия является предложением о расторжении договоров в смысле положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ, т.е. доказательствами надлежащего соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Ответчик  доводы истца не опроверг, доказательства уплаты арендных платежей  не представил.

Факт невнесения со стороны ответчика арендных платежей    установлен судом.

В силу того, что просрочка внесения арендной платы подтверждается материалами дела, данное нарушение договоров со стороны ответчика является существенным, требование о расторжении договора заявлено арендодателем после предварительного предупреждения о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, то суд удовлетворяет исковые требования о расторжении договора аренды, заключенного между  сторонами.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет, поскольку истец освобожден от её уплаты и при подаче иска по данному требованию  госпошлину не уплачивал.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВО-ОПТОВОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ТАБАК И К.-АРХАНГЕЛЬСК" (ОГРН <***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" (ОГРН <***>) 280 649 руб. 55 коп., в том числе: 257 162 руб. задолженности  и 23 487 руб. 55 коп. пени за период с 18.04.2017 по 17.10.2017.

 Расторгнуть договор аренды от 26.01.2016  земельного участка с кадастровым номером 29:16:203401:5, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВО-ОПТОВОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ТАБАК И К.-АРХАНГЕЛЬСК".

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВО-ОПТОВОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ТАБАК И К.-АРХАНГЕЛЬСК" в доход федерального бюджета  14 613 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


А.Х. Шашков