Решение от 20 октября 2023 г. по делу № А41-45469/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-45469/23
20 октября 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 4 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 15.03.2003, юридический адрес: 141506, <...>) к Обществу с ограниченной ответственностью «КРОКУС-ГРУПП» (141508, Московская область, Солнечногорск город, Рекинцо-2 улица, юности ул 2, 518/519, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2004, ИНН: <***>);

третье лицо: Прокуратура Московской области (107031, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.12.2002, ИНН: <***>) в лице Солнечногорской городской прокуратуры (141503, <...>),

о расторжении договора аренды земельного участка № 97-АП/13 от 30.04.2013 года, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020217:74 путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «КРОКУС-ГРУПП» (далее – ответчик, ООО «КРОКУС-ГРУПП») о расторжении договора аренды земельного участка № 97-АП/13 от 30.04.2013 года, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020217:74 путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на их необоснованность, а также на отсутствие правовых оснований для расторжения договора аренды.

Третье лицо в судебном заседании полагало, что исковые требования подлежат удовлетворению, представлен письменный отзыв на исковое заявление.

Исследовав материалы по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (в настоящее время Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области) и ООО «Элинс-С» был заключен договор аренды земельного участка № 97-АП/13 от 30.04.2013 года, по условиям которого арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0020217:74, с местоположением: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Солнечногорск, Тимоновское шоссе, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «под общественно-деловое и гражданское строительство (под размещение кафе и зоны отдыха»).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.05.2023 все права и обязанности по договору аренды № 97-АП/13 от 30.04.2013 перешли к ООО «КРОКУС-ГРУПП» с 31.10.2018 г. на основании договора передачи прав и обязательств по договору аренды земельного участка № 97-АП/13 от 30.04.2013 № б/н от 09.10.2018. Экземпляр договора передачи прав и обязательств по договору аренды земельного участка № 97-АП/13 от 30.04.2013 № б/н от 09.10.2018 от ответчика в Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области не поступал.

Согласно п. 2.1. Договора участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет с 30.04.2013 года по 29.04.2062 года.

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли. Пунктом 4.3.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора производить освоение земельного участка производить в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами.

Разделом 6 договора аренды определены основания и порядок расторжения договора аренды от 30.04.2013. Пункты 6.1, 6.2 данного договора предусматривают, что договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон с подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора арендодателем и арендатором. При намерении расторгнуть договор сторона уведомляет об этом письменно за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора. Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Положениями пункта 6.3 договора аренды предусмотрено, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут в установленном законом порядке, в том числе в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого, земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 6.3.4). В этом случае расторжение договора осуществляет по требованию арендодателя, о чем он письменно за 30 дней до даты расторжения извещает арендатора (пункт 6.4 договора аренды).

Как указывает истец, в рамках муниципального земельного контроля сотрудниками отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области 15.02.2023 был осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020217:74, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Солнечногорск, Тимоновское шоссе.

В ходе обследования установлено, что земельный не огорожен, на территории участка отсутствуют здания или строения, произрастают деревья и кустарники. Участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

В целях досудебного урегулирования разногласий 15.02.2023 истцом в адрес ответчика была направлена претензия №15Исхкуи-1584/2023, содержащая в себе предложение расторгнуть договор аренды в досудебном порядке, предлагалось в 30-дневный срок устранить выявленные нарушения и документально подтвердить планы по освоению участка. Однако в ответ на данную претензию ответчиком каких-либо действий предпринято не было.

Обращаясь в суд с названным выше иском, истец полагает, что в период действия договора аренды ответчик в течение длительного периода времени не использует земельный участок в соответствии с целями, для которых он был предоставлен, чем существенно нарушает условия договора аренды, что является достаточным основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Исходя из положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Определенная положениями ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации свобода договора предполагает не только свободное усмотрение сторон на вступление в договорные правоотношения и выбор договорной формы, но и связывает такие стороны обязанностями исполнения договора в соответствии с его условиями. Указанное отражает, что диспозитивность правового регулирования обязывает стороны договорных отношений к надлежащему исполнению договора, т.е. в соответствии с его условиями, которые согласованы сторонами.

В силу требований ч.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;


4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В обоснование своих требований истец указывает на то обстоятельство, что истцом земельный участок не используется по назначению и в соответствии с видом разрешенного использования для целей аренды.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с положениями гражданского законодательства досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Исковые требования обоснованы истцом ссылкой на пункт 6.3.4 договора аренды, который предусматривает, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут в установленном законом порядке, в том числе в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого, земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.



Из содержания договора аренды № 97-АП/13 от 30.04.2013 следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020217:74 предоставлен во временное владение и пользование с категорией земель – «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования – «под общественно-деловое и гражданское строительство (под размещение кафе и зоны отдыха»).

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020217:74 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 названного Кодекса), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Соответственно, юридическое значение для разрешения настоящего спора имеют действия арендатора, предпринятые для использования указанного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.


В соответствии со статьями 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В обоснование своей правовой позиции о необоснованности иска, ответчиком представлены сведения о возможности подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения (технические условия для присоединения к электрическим сетям, подключения газоиспользующего оборудования, на присоединение к очистным сооружениям), акты об осуществлении технологического присоединения № 1/С8-21-302-53651(626185) 11.08.2023 и о выполнении технических условий от 11.08.2023, из содержания которых следует, что Публичным акционерным обществом «Россети Московский регион» ООО «КРОКУС-ГРУПП» оказана услуга по технологическому присоединению объектов электроэнергетики (энергопринимающих устройств) заявителя в соответствии с мероприятиями по договору об осуществлении технологического присоединения от № С8-21-302-53651(626185) от 10.12.2021.

Указанным действиям предшествовало согласование сетевой организацией и выдача ответчику 08.12.2021 технических условий для такого присоединения. Объекты электроэнергетики (энергопринимающие устройства) находятся по адресу: 141500, Московская обл., Солнечногорский p-он, <...> кадастровый номер 50:09:0020217:74. Актом от 11.08.2023 оформлен допуск сетевой организацией в эксплуатацию прибора учета электрической энергии на указанном земельном участке.

17.05.2021 по заявлению ООО "КРОКУС-ГРУПП" от Федерального агентства лесного хозяйства получено письмо №ВС-02-47/9863 согласно которому границы земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020217:74 не пересекаются с землями лесного фонда.

29.11.2021 на основании заявления ООО "КРОКУС-ГРУПП" Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области подготовлен градостроительный план земельного участка №РФ-50-3-67-0-00-2022-15163.

15.06.2022 на основании заявления ООО "КРОКУС-ГРУПП" Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области подготовлен градостроительный план земельного участка №РФ-50-3-67-0-00-2022-15163.

Из представленных ответчиком документов также следует, что с целью оформления разрешения на строительство ООО «КРОКУС-ГРУПП» в 2022 году произведено согласование полноты и правильности нанесения подземных коммуникаций на инженерно-топографических планах с ПАО «Ростелеком», АО «Воентелеком», АО «Мособлгаз» «Северо-Запад» Солнечногорская РЭС, МКП «ИКЖКХ», ПАО «Россети МР».

17.01.2023 ответчиком для подготовки земельного участка для строительства получен порубочный билет № 67695066.

18.07.2023 специалистом Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области был осуществлен повторный выезд на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020217:74, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Солнечногорск, Тимоновское шоссе.

В ходе обследования установлено, что земельный не огорожен, на территории участка произрастают деревья и кустарники. Одновременно, указано на нахождение на земельном участке бетонных опор ЛЭП и трансформаторной подстанции, отмечено наличие подъезда к земельному участку.

Указанные доказательств в достаточной степени свидетельствуют об отсутствии пассивного поведения ответчика в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:09:0020217:74.


Оценив собранные по делу доказательства в их взаимосвязи, суд приходит к убеждению о том, что ООО «КРОКУС-ГРУПП» предприняты необходимые и достаточные юридические и фактические действия, которые в своей совокупности свидетельствуют о наличии у ответчика правового интереса в использовании земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020217:74 на условиях аренды и его фактическом использовании в соответствии с видом разрешенного использования, определенном в договоре аренды № 97-АП/13 от 30.04.2013.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, материалами дела подтвержается, что ООО «Кропус-Групп» не допущено существенных нарушений условий договора аренды № 97-АП/13 от 30.04.2013 по заявленным истцом мотивам. Ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка, и, следовательно, ответчик заинтересован в сохранении арендных правоотношений.

При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования по иску, производное требование о возложении обязанности по возвращению земельного участка также удовлетворению не подлежит.

С учетом освобождения истца от уплаты государственной пошлины судебные расходы распределению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья В.С. Желонкин