Решение от 21 декабря 2020 г. по делу № А32-2168/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

Дело № А32-2168/2018
г. Краснодар
21 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.12.2020г.

Полный текст решения изготовлен 21.12.2020г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН <***>, ИНН: <***>), 350063, Краснодарский край, г. Краснодар


к обществу с ограниченной ответственностью «Пикет» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354000, Краснодарский край, г. Сочи

третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) администрация города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН <***>), 354000, Краснодарский край, г. Сочи

2) Федеральное государственное бюджетное научное учреждение «Всероссийский научно-исследовательский институт цветоводства и субтропических культур» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354002, <...> (далее – учреждение);

3) общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль–2004» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354000, <...> (далее – ООО «Вертикаль-2004»)


о расторжении договора аренды, сносе объектов и возврате участка


при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от третьих лиц: не явился, извещен.



УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – Управление Росимущества) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Пикет» (далее – общество), согласно которого просит:

расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:1799, площадью 3000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, на пересечении ул. Земляничная и автодороги «Обход

Сочи»), находящегося в федеральной собственности № 04-24/248С от 04.10.2006, заключенного между Управлением Росимущества и обществом;

обязать общество в месячный срок после вступления решения суда в законную силу возвратить Управлению Росимущества земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308002:1799, площадью 3000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, на пересечении ул. Земляничная и автодороги «Обход Сочи»;

указать в резолютивной части решения суда, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи № 23-23-19/028/2007-324 от 27.07.2007.

Требования мотивированы существенным нарушением обществом условий спорного договора аренды (в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения изменен вид разрешенного использования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Сочи (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2018 в удовлетворении иска отказано в связи пропуском срока исковой давности, о применении которой заявило общество. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2018 отменено и по делу принят новый судебный акт. Договор аренды земельного участка расторгнут. В Едином государственном реестре недвижимости погашена запись о договоре аренды как обременении земельного участка в пользу общества. Общество присуждено к возврату земельного участка Управлению Росимущества, свободного от самовольных построек, путем сноса подпорной стены (инвентарный номер 03:426:002:000059050, условный номер 23-23-19/021/2008-302) и объекта незавершенного строительства – торгового центра с автостоянкой общей площадью застройки 1211 кв. м (условный номер 23-23-19/091/2009-251), расположенных по адресу: г. <...> (далее –сооружение, подпорная стена, объект незавершенного строительства, торговый центр).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.07.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 по делу № А32-2168/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением суда от 30.10.2019 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которого истец просил:

расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 04-24/248С от 04.10.2006, заключенный между Управлением Росимущества и учреждением (в настоящее время арендатором является ООО «Пикет» на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.09.2008);

погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации аренды как обременения в пользу ООО «Пикет» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:1779;

обязать общество возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308002:1779 Управлению Росимущества, освободив земельный участок от самовольных построек путем их сноса – подпорной стены (инвентарный номер 03:426:002:000059050), условный номер 23-2319/021/2008-302 и незавершенного строительством объекта «торговый центр с автостоянкой» общей площадью застройки 1211 кв. м, условный номер 23-23-19/091/2009-251 по адресу: г. Сочи, Краснодарский край, г. Сочи, <...>.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены учреждение и ООО «Вертикаль-2004».

Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, в том числе по требованиям о сносе самовольных построек и возврате земельного участка.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд установил, что Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0307000:0064, площадью 3000 кв. м, расположенный на пересечении ул. Земляничная и автодороги «Обход Сочи» Хостинского района г. Сочи.

04.10.2006 Управление Росимущества (арендодатель) и ГНУ ВНИИ цветоводства и субтропических культур Российской академии сельскохозяйственных наук (арендатор) заключили договор аренды № 04-24/248С земельного участка с кадастровым номером 23:49:0307000:0064, площадью 3000 кв. м, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в зоне по генплану города Сочи – территория сельскохозяйственного назначения, магистраль общегородского значения, на землях поселений, для сельскохозяйственного использования, расположенного на пересечении ул. Земляничная и автодороги «Обход Сочи» Хостинского района г. Сочи на срок до 04.10.2055.

В соответствии с пунктом 5.1.5 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе, в случае использования участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора.

Пунктом 6.2.7 договора установлена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пункту 6.2.13 договора арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, согласований, проведения экспертиз и утверждения, а также до получения разрешения на строительство в установленном порядке.

На основании приказа Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю от 13.08.2007 № 475-П «Об утверждении материалов по описанию прохождения границ кадастровых кварталов кадастрового района города Сочи № 23:49» и верификации базы данных Единого государственного реестра земель Сочинского кадастрового района, сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0307000:0064 перенесены в актуальный квартал 23:49:0308002 с присвоением кадастрового номера 23:49:0308002:1799.

По договору от 26.12.2007 права и обязанности арендатора земельного участка переданы ООО «Вертикаль-2004», которое возвело подпорную стену как сооружение вспомогательного назначения, необходимое для устойчивости подрезаемых при строительстве торгового центра склонов. Управление архитектуры и градостроительства администрации в письме от 04.08.2008 № 21-11/20003 указало, что разрешение на ввод такого объекта в эксплуатацию не требуется.

По договору от 16.09.2008 № П-18/0908 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО «Пикет». По договору купли-продажи от 16.09.2008 к обществу перешло право собственности на подпорную стену. Обществу выдано разрешение от 26.05.2009 № RU 23309-697 на строительство торгового центра на земельном участке.

На основании заявления ООО «Пикет» администрацией издано постановление от 22.01.2010 № 33 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:1799 с «для сельскохозяйственного использования» на «для строительства торгового центра с открытой автостоянкой». В акте осмотра земельного участка от 26.03.2015 отражено возведение фундамента торгового центра.

9 апреля 2015 года Управление Росимущества направило обществу предупреждение об устранении в 30-дневный срок нарушений условий договора аренды от 04.10.2006 № 04-24/248С (о приведении вида использования переданного в аренду земельного участка в соответствии с ранее установленным в договоре). Неустранение нарушений будет являться основанием для досрочного расторжения договора аренды.

В связи с неустранением нарушений целевого использования земельного участка истец направил ответчику для подписания соглашение о расторжении договора аренды от 04.10.2006 № 04-24/248С.

Ответчик соглашение о расторжении договора аренды в досудебном порядке не подписал, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения спорного договора аренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) к рассматриваемым отношениям неприменима.

Учреждение как одна из форм некоммерческой организации – это организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками (пункты 1 и 3 статьи 2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»). Учреждением признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично. Права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 120 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), государственным и муниципальным учреждениям земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование.

Законодательством, действовавшим в период заключения договора аренды, не была предусмотрена возможность предоставления государственным учреждениям земельных участков на ином праве, нежели предусмотренном статьей 20 Земельного кодекса.

Действовавшим до 01.03.2015 пунктом 2.4 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ; далее – Закон № 137-ФЗ) не допускалось предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, государственным или муниципальным учреждениям, учреждениям, созданным государственными академиями наук, на иных правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования.

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды вменялась юридическим лицам, не указанным в статье 20 Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования некоммерческих организаций, которые созданы в форме государственных или муниципальных учреждений, переоформлению в порядке названной нормы не подлежало.

В материалы дела представлено распоряжение Управления Росимущества от 20.02.2006 № 04-04/566С, на основании которого заключен договор аренды от 04.10.2006 № 04-21/248С, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0307000:0064 (актуальный кадастровый номер 23:49:0308002:1799) предоставлен учреждению в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с целью вовлечения его в хозяйственный оборот.

Учитывая положения пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, договор аренды земельного участка от 04.10.2006 № 04-24/248С, заключенный между Управлением Росимущества и учреждением в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участком, является недействительным (ничтожным), в связи с чем не может быть расторгнут в судебном порядке. Права и обязанности арендатора по недействительному договору также не могут быть переданы, в связи с чем являются недействительными договоры от 26.12.2007, от 16.09.2008 № П-18/0908 по передаче прав и обязанностей ООО «Вертикаль-2004» и ООО «Пикет» соответственно.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды от 04.10.2006 № 04-24/248С удовлетворению не подлежит.

В статье 222 Гражданского кодекса самовольная постройка определена как здание, сооружение, возведенное на не предоставленном в установленном порядке земельном участке, без получения на это необходимых разрешений (пункт 1).

В силу статьи 222 Гражданского кодекса с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2). Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.

В пунктах 22 – 27 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, чему не препятствует государственная регистрация права на такую постройку. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой, а само решение служит основанием для внесения в реестр записи о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда. Положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В обоснование самовольного характера имеющихся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308002:1799 построек (подпорная стена и объект незавершенного строительства – торговый центр с автостоянкой) Управление Росимущества ссылается на отсутствие согласия собственника земельного участка на возведение спорных объектов и возведение объектов в нарушение целевого назначения земельного участка, определенного условиями договора аренды.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Гражданского кодекса).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления № 10/22), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса»).

Вопрос о сроке исковой давности применительно к искам лиц, полагающих, что их право на земельный участок нарушено возведением постройки, был разрешен в пункте 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 (далее – Обзор).

По смыслу статей 208 и 304 Гражданского кодекса исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком. Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса и исковая давность на такие требования не распространяется.

Таким образом, исходя из толкования указанных норм права, исковая давность не применяется к искам о сносе самовольно постройки при наличии совокупности следующих фактов: постройка возведена без согласия истца и истец является фактическим владельцем земельного участка, на котором возведена такая постройка.

Из материалов дела следует, что пункты 6.2.13, 6.2.17 договора аренды не предусматривают получение отдельного согласия собственника земельного участка на возведение в границах участка объектов, а предполагают исключительно получение всех необходимых разрешений у уполномоченных органов, в том числе разрешений на строительство в установленном порядке.

Такое разрешение ООО «Пикет» получено (от 26.05.2009 № RU23309-697) и в установленном порядке недействительным не признано, то есть возведение торгового центра осуществлялось в соответствии с разрешительной документацией.

На возведение подпорной стены разрешительная документация не требовалась, что подтверждается письмом управления архитектуры и градостроительства администрации от 04.08.2008 № 21-11/20003.

Поскольку на спорном земельном участке, возведен незавершенный строительством объект – торговый центр с автостоянкой, нельзя считать, что собственник земли владеет этим участком.

Предъявляя уточненные исковые требования о сносе самовольных построек, истец доводов о существующей угрозе жизни и здоровью граждан не приводил.

В случаях, когда истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Применительно к статьям 301, 302 Гражданского кодекса срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и находится в чужом незаконном владении.

Из правового подхода Верховного Суда Российской Федерации, изложенного в определении от 25.12.2019 № 305-ЭС19-18665, следует, что течение срока исковой давности по данной категории исков начинается с момента осуществления технического учета объекта и государственной регистрации права собственности.

Составление технического (кадастрового) паспорта на объект недвижимости, а также государственная регистрация права собственности на него является фиксацией факта создания объекта недвижимого имущества в соответствующих параметрах.

Как следует из материалов дела, право собственности ООО «Пикет» на объекты недвижимости – подпорную стену и незавершенный строительством объект – торговый центр с автостоянкой зарегистрированы в установленном порядке 24.11.2008 и 20.11.2009 соответственно, то есть с указанного времени сведения о создании объектов недвижимости на спорном земельном участке являлись общедоступными.

Применительно к фактическим обстоятельствам, указанным в исковом заявлении, учитывая, что Управление Росимущества, осуществляя полномочия собственника и арендодателя в отношении спорного земельного участка должно действовать разумно и осмотрительно, о возведении спорных объектов истец имел возможность и должен был узнать в пределах срока исковой давности (не позднее 2012 года), в то время как с иском в суд Управление Росимущества обратилось 22.01.2018, т.е. за пределами срока исковой давности, об истечении которого заявлено стороной в споре.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Учитывая установленный судом обстоятельства, исковые требования Управления Росимущества удовлетворению не подлежат.

Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко