Решение от 1 октября 2019 г. по делу № А81-5522/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-5522/2019
г. Салехард
01 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 сентября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 01 октября 2019 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Курековой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Компания «Альфа» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об установлении срока действия договора,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности № 89 АА 0872992 от 20.02.2019 (до перерыва),

от ответчика – не явились,



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Компания «Альфа» (далее – ООО Компания «Альфа») обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, расположенного по адресу Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> Ямала дом 9 А, кадастровый номер 89:05:020119:674, на срок 2 года в течение 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Ответчик в отзыве на иск требования истца оспорил.

От истца поступило письменное мнение на возражения ответчика.

Истец на основании статьи 49 АПК РФ заявлял об уточнении исковых требований. Первоначально просил признать факт длительного переноса сетей снабжения форс-мажорной ситуацией, продлить срок на возведение многоквартирного дома путем понуждения ответчика изменить условия договора аренды в части продления сроков действия договора аренды № 170-16 от 22.11.2016 земельного участка, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> Ямала, д. 9А, кадастровый номер 89:05:020119:674 – на два года, то есть, до 12.09.2021. Впоследствии истец просил признать факт длительного переноса сетей снабжения обстоятельством непреодолимой силы, повлекшим за собой задержку строительства, установить срок действия договора аренды земельного участка № 170-16 от 22.11.2016, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> Ямала, д. 9А, кадастровый номер 89:05:020119:674 – на два года с момента вступления решения суда в законную силу.

В порядке статьи 49 АПК РФ суд принял уточнение исковых требований.

Представитель истца в судебном заседании требования к ответчику поддержал.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.

Стороны в судебное заседание, продолженное после перерыва, не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии с правилами статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте суда в сети Интернет.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствии сторон.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил, что на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 18.11.2016 № 304 между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации Пуровский район и обществом с ограниченной ответственностью Компания «Альфа» был заключен договор аренды земельного участка № 170-16 от 22.11.2016.

В соответствии с условиями данного договора ответчик предоставил в аренду истцу земельный участок, площадью 1322 кв.м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> Ямала дом 9 А, кадастровый номер 89:05:020119:674, из земель населенных пунктов, разрешенное использование – малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Срок аренды земельного участка был установлен 2 года 8 месяцев с даты заключения договора аренды, то есть, по 25 августа 2019 года (п. 2.1).

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и распространяет свои отношения от даты подписания акта приема-передачи земельного участка (п. 2.2. договора аренды).

26.12.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЯНАО проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права аренды за № 89-89/004-89/005/201/2016-5613/2 на объект недвижимости: кадастровый номер 89:05:020119:674, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, общая площадь 1322 кв.м., адрес ЯНАО, <...> Ямала, участок № 9 а, на основании договора аренды земельного участка от 22.11.2016 № 170-16, что подтверждается уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения права) от 26.12.2016 № 005/201/2016-5613/2016/4532/ТО.

Письмом от 10.12.2018 ООО Компания «Альфа» обратилось в адрес ответчика с заявлением о продлении договора аренды земельного участка № 170-16 от 22.11.2016 для завершения строительства объекта «Многоквартирный жилой дом».

Рассмотрев заявление ООО Компания «Альфа», Департамент письмом от 09.01.2019 № 30/9 сообщил, что учитывая положения статей 39.6, 39.8 ЗК РФ, устанавливающих особенности заключения нового договора аренды без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды, продлить договор аренды земельного участка № 170-16 от 22.11.2016 не представляется возможным.

Отказ в продлении договорных отношений послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в период действия договора он своевременно приступил к освоению земельного участка, совершив действия по подготовке строительства объекта. Однако, как указывает истец, строительство не завершено по форс-мажорным обстоятельствам. В связи с чем истец полагает, что вправе требовать продления арендных правоотношений.

В качестве форс-мажорных обстоятельств истец ссылается на следующие обстоятельства.

14 декабря 2016 года получен акт выноса границ земельного участка с кадастровым номером 89:05:020119:674, изготовленный ООО «Геосффера».

03 марта 2017 года получены технические условия АО «ПУРСВЯЗЬ».

10 марта 2017 года получены технические условия АО «Распределительная сетевая компания Ямала».

24 марта 2017 года получены технические условия ООО «ПУРГАЗСЕРВИС», предусмотрен перенос газопровода.

24 марта 2017 года получены технические условия АО «Ямалкоммунэнерго» в Пуровском районе «ТЕПЛО» № 20/17 на проектирование и подключение к системе водоотведения.

07 марта 2017 года между ООО «БАСТИОН» и ООО Компания «Альфа» заключен договор подряда № 05В/17 ПР на выполнение проектных работ, предметом которого является комплекс работ по созданию проектно-сметной документации по объекту: Многоквартирный жилой дом по адресу ЯНАО, <...> Ямала, 9 А. Сроки исполнения работ с 01 марта 2017 года по 30 июня 2017 года. Результат работ принят по акту от 01.10.2018.

27 марта 2017 года ООО «СеверСтройПроект» изданы технические задания на производство инженерно-геологических изысканий и инженерно-геодезических изысканий.

20 июля 2017 года получены технические условия АО «Ямалкоммунэнерго» в Пуровском районе «ТЕПЛО» на проектирование и подключение к системе теплоснабжения № 62/17 и 63/17.

18 августа 2017 получено письмо ООО «ПУРГАЗСЕРВИС» о согласовании проектной документации по выносу газопровода за границы зоны застройки участка под строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ЯНАО, <...> Ямала 9А.

16 октября 2017 года АУ ЯНАО «Управление государственной экспертизы проектной документации» направлен договор от 13 октября 2017 года № 329Э/2052 на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по объекту: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу ЯНАО, <...> Ямала 9А. Срок исполнения договора 45 календарных дней.

08 ноября 2017 года АУ ЯНАО «Управление государственной экспертизы проектной документации» направлено письмо в адрес ООО Компания «Альфа» о необходимости устранить замечания по проектной документации и предоставить ответы и откорректированную проектную документацию в срок 14 дней.

30 января 2018 года АУ ЯНАО «Управление государственной экспертизы проектной документации» направлено письмо в адрес ООО Компания «Альфа» о необходимости устранить замечания по проектной документации и предоставить ответы и откорректированную проектную документацию в срок 14 дней.

15 марта 2018 года ООО Компания «Альфа» направило информационное письмо исполнителю о технико-экономических показателях объекта.

19 марта 2018 года АУ ЯНАО «Управление государственной экспертизы проектной документации» утверждено положительное заключение о соответствии проектной документации.

Согласно справке АО «Ямалкоммунэнерго» в Пуровском районе «ТЕПЛО», с 21 по 23 июня 2018 года происходило отключение холодного, горячего водоснабжения, перекрывался теплоноситель линии «Комсомольский».

После получения положительного заключения застройщик получил разрешение на строительство взамен ранее выданного от 26.12.2017. Новое разрешение на строительство издано 04.05.2018 на срок до 03.07.2019, продлено на срок до 02.09.2020.

Как указывает истец, исходно-исполнительная документация, необходимая для строительства многоквартирного дома, была оформлена в установленные сроки. С момента регистрации договора аренды истец незамедлительно начал оформление разрешительной документации на строительство дома. Однако, по завершении оформления документации застройщик столкнулся с рядом трудностей по переносу сетей снабжения.

Так, в договоре аренды земельного участка от 22.11.2016 имеется условие о том, что арендатор обязан произвести вынос ВЛ 10, кВ и ВЛ-0,4, кВ, попадающих в зону строительства, вынос сетей ТВС в зону застройки, вынос сети канализации за пределы застройки, перенос газопровода (п. 4.2; 4.3; 4.4).

По утверждению истца, стороны не могли знать, что перенос сетей снабжения займет более четырех месяцев ввиду следующего:

Перенос сетей канализации. Существующая система канализации пересекала зону застройки посередине участка по диагонали и была проложена на глубине 4,8 - 5,1 метров. В связи с чем, возникла необходимость вынести ее за границы зоны застройки. Трудность при переносе сетей канализации заключалась в том, что трубы проходили на глубине 5 метров. В связи с этим, для разработки траншеи пришлось применить большой карьерный экскаватор с большим вылетом стрелы. Так как основание участка было песчаным, то ширина траншеи, при такой большой глубине, должна достигать 8-10 метров. Так же дополнительную трудность представляло, то что на глубине 5 метров выходили грунтовые воды, которые омывали дно траншеи и приводили к обрушению откосов. Приходилось постоянно откачивать воду и ручным способом (лопатами) дорабатывать дно траншеи, с соблюдением уклона для прокладки канализационной трубы. Т.к. очень тяжело выставить пластиковую трубу диаметром 160 мм по уровню, которая постоянно всплывает, приходилось моментально засыпать трубу или вешать на нее грузы и в случае нарушения уклона, приходилось ее откапывать и повторять процесс с откачиванием воды и ручной доработкой основания - заново. Так же грунтовые воды доставляли неудобства при устройстве днищ диаметром полтора метра, канализационных колодцев, которые так же устанавливались на глубине 5 метров. В месте, куда постоянно прибывает грунтовая вода - очень тяжело установить железобетонную плиту (днище), весом около одной тонны по уровню. А установить ее нужно правильно, т.к. на это днище сверху монтируются 5 железобетонных колец, диаметром полтора метра и массой - одна тонна.

Перенос сетей газопровода низкого давления, диаметром 100 мм и 50 мм. Система газопровода, также пересекала зону застройки по диагонали. Глубина составляла 1,5 метра. Ввиду стесненных условий, а именно - близкое расположение жилого многоквартирного дома, возведенного на деревянных сваях, длиной около 3-х метров к проектируемому месту прокладки газопровода (около 4-х метров), а также для того, чтобы не повредить существующую трубу (100 мм.) газопровода низкого давления в местах врезки и ответвления от нее диаметром 50 мм. - половина траншеи (40 метров), глубиной 1,5 метра, разрабатывалась ручным способом, что и затянуло сроки выполнения работ по переносу газопровода.

Перенос сетей электроснабжения. Система электроснабжения ВЛ-10 кВ (воздушная линия, напряжением 10 000 Вольт), питающая трансформаторную подстанцию ТП-15, пересекала зону застройки также по диагонали и была проложена по опорам линий электропередач. Также, зону застройки вдоль пересекала ВЛ-0,4 кВ (воздушная линия, напряжением 400 Вольт), питающая гостиницу «Геопур». Проектным решением, которое было согласовано АО «РСК Ямала», принято, перенести сети путем прокладки кабельной линии подземным способом (в траншеи, глубиной 900 мм.). Также вдоль существующего жилого многоквартирного дома №9 с поворотом за домом в сторону существующей опоры ВЛ, что получалось вдоль существующей системы тепло-водоснабжения, проложенной наземным способом. Разрабатывать траншею механизированным способом не представлялось возможным из-за непосредственной близости жилого дома, трассы тепло-водоснабжения и также, чтобы не разрушить элементы благоустройства дома №9 (газон и хоз.постройки). Всю траншею, длиной 200 метров разрабатывали ручным способом. На пути к гостинице «Геопур» наткнулись на препятствие - проезд из дорожных плит, благоустроенный бортовыми камнями и газоном по краям. Ввиду невозможности подъезда автокрана работникам пришлось выкапывать туннель под проездом.

В подтверждение данных обстоятельств истец ссылается на выписки из Журнала производственных работ.

Длительное согласование и получение разрешительной документацией, которое привело к значительному сокращению срока для самого строительства жилого многоквартирного дома, невозможность начала строительства в срок, достаточный для его окончания, в качестве обстоятельства непреодолимой силы характеризуется истцом тем, что он знал о необходимости переноса сетей снабжения, однако не предполагал, что этот этап строительства займет такое длительное время и значительные денежные затраты.

В уточнениях к иску истец дополнительно ссылается на то, что договор аренды земельного участка был заключен на минимально возможный по закону срок, не учитывающий трудностей освоения земельного участка, переноса сетей снабжения.

Оценивая доводы истца с учетом возражений ответчика, суд принимает во внимание следующее.

Как следует из пунктов 2.1, 2.2. договора аренды, срок аренды земельного участка установлен с 26.12.2016 по 25.08.2019. Условия договора аренды, заключаемого по результатам торгов, в том числе касающиеся необходимости переноса сетей снабжения в течение срока действия договора, были известны истцу.

В настоящее время срок действия договора аренды истек.

Условиями п. 4.6. договора аренды стороны определили, что использование арендатором земельного участка после окончания срока аренды недопустимо, а равно и недопустимо применение норм п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Актом обследования земельного участка от 19.07.2019 установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> Ямала дом 9 А, кадастровый номер 89:05:020119:674, отсутствуют объекты капитального строительства, имеется грунтовая выемка, глубиной ориентировочно 1,5-2 м.

Таким образом, истцом не названо и материалами дела не подтверждено наличие каких-либо оснований, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, равно как и для продления срока действия договора аренды.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, при отсутствии условий, предусмотренных статьей 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора без проведения торгов.

Обстоятельства, на которые ссылается истец, не имеют правового значения для разрешения спора по заявленному предмету иска с учетом действующих норм земельного законодательства. Данные обстоятельства не являются достаточным основанием для продления отношений аренды в отношении спорного земельного участка в обход установленной законом процедуры.

Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012 правовая позиция, на которую ссылается истец, имела место до изменения законодательного регулирования отношений, связанных с заключением договоров аренды земельных участков. Соответственно, к спорным правоотношениям данные разъяснения не могут быть применены.

При изложенных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

В связи с отказом в иске расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

О.В. Курекова