Решение от 4 февраля 2018 г. по делу № А46-22281/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-22281/2017
05 февраля 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2018 года. Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Храмцова К.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению бюджетного профессионального  образовательного учреждения Омской области «Омский автотранспортный колледж» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644024, Омская область, ул. Гагарина, д. 10)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в деле третьего лица: Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Омской области,

о расторжении договора аренды

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО3 по доверенности от 05.02.2016,

от ответчика – ФИО2 лично,

от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 23.06.2017

УСТАНОВИЛ:

Бюджетное профессиональное образовательного учреждение Омской области «Омский автотранспортный колледж» (далее – БПОУ «Омский АТК», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2   (далее – ИП ФИО2, ответчик) о расторжении договора аренды № 1 от 01.09.2015, заключенного между истцом и ответчиком.

Протокольным определением от 18.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Омской области (далее – третье лицо).

В судебном заседании, открытом 22.01.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 29.01.2018. Информация о перерыве размещена на сайте Арбитражного суда Омской области.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик в судебном заседании, письменном отзыве и дополнении к нему исковые требования не признал, указав, что на момент обращения истца в суд с исковым заявлением о расторжении договора, задолженность по арендной плате отсутствовала. Несоблюдение условия, содержащегося в части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует квалифицировать как злоупотребление правом со стороны истца согласно положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица в судебном заседании и письменном отзыве на иск поддержал позицию ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Омской области от 25.08.2015 № 2261-р БПОУ «Омский АТК» в соответствии с пунктом 3 части 3, пунктом 2 части 3.2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», пунктом 3 статьи 44 Закона Омской области «Об управлении собственностью Омской области» дано согласие на сдачу в аренду сроком на пять лет ИП ФИО2 нежилых помещений № 42-53 на втором этаже, № 41-46, 48 на третьем этаже, общей площадью 503,3 кв.м, находящихся в шестиэтажном здании учебного корпуса, расположенном по адресу:       <...>, находящихся в собственности Омской области и закрепленных за учреждением на праве оперативного управления, рыночной стоимостью 14576000 рублей с учетом НДС.

01 сентября 2015 года между БПОУ «Омский АТК» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) № 1, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользованиенежилые помещения № 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 на втором этаже, № 41,42, 43, 44, 45, 46, 48 на третьем этаже, общей площадью 503,3 кв. м, находящиеся в зданииучебного корпуса литер А, А1, А2, расположенного по адресу: <...>,находящиеся в собственности Омской области, для использования для организацииобщественного питания, именуемые в дальнейшем «объект аренды». Срок действия настоящего договора: пять лет с даты фактической передачи объекта аренды, оформленной путем подписания сторонами акта приема-передачи. Арендатор обязуется: своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Арендная плата за указанный в пункте 1.1 настоящего договора объект аренды на момент заключения настоящего договора устанавливается в размере 51 180 руб. 58 коп. в месяц без учета НДС, 60 393 руб. 08 коп. в месяц с учетом НДС согласно отчету об оценке рыночной величины арендной платы               № 153/15 от 16.07.2015 г. Арендатор ежемесячно вносит арендную плату, указанную в пункте 3.1. настоящего договора, по реквизитам, указанным в разделе 8 настоящего договора, до 01 числа месяца, за который производится оплата. Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя с письменным уведомлением  арендатора  не  менее,  чем  за месяц до даты расторжения в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором условий настоящего договора (пункт 1.1, 1.2, 2.2.3, 3.1, 3.2, 5.3 договора).

Требование пункта 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» о предварительной оценке последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания при заключении вышеуказанного договора соблюдены.

Согласно заключению комиссии по оценке последствий принятия решения о реконструкции, модернизации, об изменении назначения или о ликвидации объекта социальной инфраструктуры для детей, являющегося собственностью Омской области, а также о реорганизации или ликвидации государственных организаций Омской области, образующих социальную инфраструктуру для детей, в сфере образования от 18.06.2015 принятие решения о предоставлении в аренду вышеуказанных объектов недвижимого имущества для ведения деятельности, в том числе по организации питания обучающихся и работников колледжа, производству кондитерских изделий, не приведет к ухудшению условий для обеспечения жизнедеятельности образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики   заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.09.2015 объект аренды передан арендатору.

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 01.07.2016 к вышеуказанному договору, арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения № 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 на втором этаже, № 41, 42 на третьем этаже, общей площадью 401,3 кв. м, находящиеся в здании учебного корпуса, назначение: нежилое. Площадь: общая 7284,1 кв. м. Этажность: 6. Подземная этажность: 1, расположенном по адресу: <...>, находящиеся в собственности Омской области, для использования для организации общественного питания, именуемые в дальнейшем «объект аренды». Арендная плата за указанный в пункте 1.1 настоящего договора объект аренды устанавливается в размере 40 808 руб. 20 коп. в месяц без учета НДС, 48 153 руб. 68 коп. в месяц с учетом НДС, согласно отчету ООО «А-КОНСАЛТ» об оценке рыночной величины арендной платы № 153/15 от 16.07.2015 г. Во всем остальном условия договора аренды нежилого помещения от 01.09.2015 г. № 1 остаются неизменными (пункты 1, 2, 4 дополнительного соглашения).

По акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 01.07.2016 арендатор возвратил, а арендодатель принял нежилые помещения № 43, 44, 45, 46, 48 общей площадью 102 кв. м, находящиеся на третьем этаже здания учебного корпуса литер А, А1, А2, расположенного по адресу: <...>.

12 сентября 2017 года ответчиком получена претензия истца № 01-22/688 от 12.09.2017 с требованием в срок до 30.09.2017 погасить задолженность по арендной плате в сумме 238 922 руб. 08 коп., по возмещению затрат по оплате коммунальных услуг и услуг телефонной связи  в сумме 56 511 руб. 94 коп., а также уплатить пени за просрочку арендных платежей в сумме 24 544 руб. 50 коп.

Уведомлением № 01-22/769 от 05.10.2017 о досрочном расторжении договора аренды истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 01.09.2015 № 1 досрочно, освободить арендуемые помещения, передать их арендодателю по акту приема-передачи и произвести полный расчет по платежам.

Указанное уведомление получено ИП ФИО2 09.10.2017 и оставлено без ответа.

Задолженность по арендной плате за период с апреля по август 2017 года была погашена ответчиком платежными поручениями № 26 от 09.10.2017 на сумму 155 000 руб., № 27 от 10.10.2017 на сумму 37 615 руб., № 1 от 08.11.2017 на сумму 48 153 руб. 68 коп.

Указывая, что систематическое нарушение ответчиком установленных договором сроков внесения арендной платы в значительной степени лишает истца того, на что он был прав рассчитывать при заключении договора, БПОУ «Омский АТК» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца в судебном заседании, требования о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) № 1 от 01.09.2015 мотивированы несвоевременной уплатой предусмотренных договором арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из содержания статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Из материалов дела усматривается, что указанные требования истцом соблюдены, претензия № 01-22/688 от 12.09.2017 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и уведомление № 01-22/769 от 05.10.2017 о досрочном расторжении договора аренды получены ответчиком соответственно 12.09.2017 и 09.10.2017.

Нарушение ответчиком установленного договором срока платежа более четырех раз подряд в период с апреля по август 2017 года подтверждается представленными в материалы дела документами и ответчиком не оспаривается.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как усматривается из материалов дела, в настоящее время задолженность по договору аренды нежилого помещения (здания) № 1 от 01.09.2015 ответчиком погашена в полном объеме.

Вместе с тем в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судом установлено, что истец обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении соответствующего договора аренды, ссылаясь на нарушение ответчиком сроков внесения предусмотренных договором платежей 20 ноября 2017 года, после уплаты долга ответчиком 08.11.2017.

Проанализировав совокупность обстоятельств дела и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что разумный срок для предъявления исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) № 1 от 01.09.2015 в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.3 договора БПОУ «Омский АТК» не пропущен.

Само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения ответчиком соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2016 г. по делу № А76-4474/2015.

В связи с вышеизложенным, оценивая обстоятельства рассматриваемого дела в их совокупности, суд полагает, что допущенные в период действия договора аренды нежилого помещения (здания) № 1 от 01.09.2015 нарушения действующего законодательства и условий договора, выразившиеся в несвоевременном внесении предусмотренных договором платежей, являются существенными, в связи с чем требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) № 1 от 01.09.2015 являются обоснованными.

Доводы ответчика и третьего лица о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклоняются.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд, арбитражный суд или третейский суд на основании пункта 2 вышеуказанной статьи с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, причиняющего вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

По смыслу вышеуказанных норм закона, лицом, ссылающимся на злоупотребление правом, должны быть представлены доказательства недобросовестного поведения лица (злоупотребления правом), чьи действия, формально опирающиеся на наличное право, нарушают права и охраняемые законом интересы другого лица.

Однако в рамках настоящего дела такие обстоятельства судом не установлены.

Таким образом, исковые требования БПОУ «Омский АТК» как законные, обоснованные и подтвержденные материалами дела подлежат удовлетворению.

По правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования бюджетного профессионального  образовательного учреждения Омской области «Омский автотранспортный колледж» удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения (здания) № 1 от 01.09.2015, заключенный между бюджетным профессиональным  образовательным учреждением Омской области «Омский автотранспортный колледж» и индивидуальным предпринимателем ФИО2. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу бюджетного профессионального  образовательного учреждения Омской области «Омский автотранспортный колледж» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644024, Омская область, ул. Гагарина, д. 10) 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.



Судья                                                                                                     К.В. Храмцов