Решение от 10 июля 2020 г. по делу № А48-1801/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А48-1801/2019
10 июля 2020 года
г. Орел


Резолютивная часть решения объявлена 06.07.2020.

Полный текст решения изготовлен 10.07.2020.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Карасева В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314574906500076, ИНН <***>) к Публичному акционерному обществу «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра» (127018, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице филиала ПАО «МРСК Центра» - «Орелэнерго» (302030, <...>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН: <***>, адрес: 302043, <...>)

о взыскании убытков в размере 24 212 551,90 руб. (с учетом уточнения заявленных требований).

при участии:

от истца – представитель ФИО4 (паспорт, нотариальная доверенность от 30.08.2015 № 57 АА 0577424),

от ответчика - представители ФИО5.(паспорт, доверенность от 02.07.2019 №Д-ОР/89) и ФИО6 (паспорт, постоянная доверенность от 02.07.2019 №Д-ОР/90),.

от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 первоначально обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к ПАО «МРСК Центра» о взыскании убытков в размере 28 020 800 руб., что составляет убытки в сумме недополученной арендной платы за период с 06.04.2017 по 16.10.2018 за пользование частью нежилого здания, состоящего из помещений: на 1 этаже – 463,8 кв.м., на 2-ом этаже – 463,8 кв.м., на 3-ем этаже – 1118,4 кв.м., на 4-ом этаже – 465,2 кв.м., общей площадью 2516 кв.м., расположенных на 1-4 этажах здания, находящегося по адресу: <...>.

Дело было возбуждено и принято к производству судьей Коротковой Л.В.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Орловской области от 01.11.2019 в порядке статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Коротковой Л.В. на судью Карасева В.В.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – третье лицо).

Истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), неоднократно уточнял размер заявленных требований. Окончательно в заявлении от 25.06.2020 (т. 7, л.д. 97-99) просил взыскать убытки в виде упущенной выгоды в заявленный в иске период времени в размере 24 21 551,90 руб.

Арбитражным судом уточнение предмета спора принято к производству в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца в полном объеме поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, уточнении и дополнительных пояснениях к нему.

В судебном заседании представители ответчика иск не признали. В письменном отзыве и дополнениях к нему указали, что истец, обращаясь с настоящим иском, злоупотребляет правами (ст. 10 ГК РФ). Кроме того, им не доказан как факт причинения со стороны ответчика убытков.

Третье лицо в судебное заседание не явилось. Причины неявки суду не известны. Направило письменный отзыв, где полагало, что требования истца являются обоснованными, а также просило рассмотреть дело в его отсутствие.

Арбитражный суд, руководствуясь требованиями статей 121-123 АПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица по имеющимся в деле материалам.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы настоящего дела, а также материалы дела № А48-2609/201, допросив экспертов и специалиста, арбитражный суд установил следующие обстоятельства по делу.

Истцу - ФИО2 на праве собственности принадлежит здание, кадастровый номер 57:25:040403:81, назначение: нежилое: площадь 3 202,3 кв.м., количество этажей: 4, расположенное по адресу: <...> а, что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.06.2017.

18.11.2015 между ПАО «МРСК Центра» и ИП ФИО2 заключен договор аренды нежилых помещений № 5700/07606/15, по условиям которого ПАО «МРСК Центра» (арендатор) приняло во временное возмездное пользование сроком на 4 (четыре) года часть вышеуказанного здания площадью 2 516 кв.м., состоящую из помещений, расположенных на 1-4 этажах, в том числе: на 1-этаже - 463,8 кв.м., на 2-ом этаже: 463, 8 кв.м., на 3-ем этаже - 1118, 4 кв.м, на 4-ом этаже- 465, 2 кв.м., для использования под офисные помещения.

Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 22.12.2015 года за номером 57-57/014-57/014/021/2015-530/1, в связи с чем считается заключенным.

Помещения были получены арендатором без замечаний по Акту сдачи приемки нежилых помещений в аренду от 01.12.2015, являющемуся приложением к договору аренды.

С 01.12.2016 года вышеуказанный договор аренды был досрочно расторгнут на основании письма от 29.08.2016 N МР1-ОР/12/3931, которым ПАО «МРСК Центра» уведомило ИП ФИО2 о расторжении договора нежилых помещений № 5700/07606/15 от 18.11.2015 в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.1.11 договора с 01.12.2016 и одновременно направило акт возврата. Регистрационная запись о снятии обременения аренды в отношении спорного помещения произведена 20.12.2016.

12.01.2017 года арендуемые помещения были фактически возвращены истцу по Акту возврата арендуемого имущества от 30.11.2016 года.

Между тем, при осмотре арендованного помещения в целях составления и подписания акта возврата арендуемого имущества из аренды, было установлено, что в период аренды арендатором произведены ремонтно-строительные работы, в результате которых изменилась общая площадь, планировка и общее архитектурно-планировочное решение помещений, изменена система инженерного обеспечения, нарушены системы приточно-вытяжной вентиляции и пожарной защиты.

В связи с тем, что ответчик в добровольном порядке отказался привести помещения в первоначальное состояние, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд Орловской области с исковым требованием, а также требованием о взыскании упущенной выгоды в связи с невозможностью использовать помещения за период с 12 января 2017 года 05 апреля 2017 года).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 06.07.2018 по делу № А48-2609/2017 исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены: на ПАО «МРСК Центра» возложена обязанность по приведению части здания назначение: нежилое: площадь 3 202,3 кв.м., количество этажей: 4, расположенного по адресу: <...> а, площадью 2 516 кв.м., состоящую из помещений, расположенных на 1-4 этажах, в том числе: на 1-этаже - 463,8 кв.м., на 2-ом этаже: 463, 8 кв.м., на 3-ем этаже - 1118, 4 кв.м, на 4-ом этаже- 465, 2 кв.м., в состояние, соответствующее акту сдачи - приемки нежилых помещений в аренду от 01.12.2015 и договору аренды нежилых помещений № 5700/07606/15 от 18.11.2015, заключенному между ПАО «МРСК «Центра» и ИП ФИО2, выполнив работы согласно дополнительному экспертному заключению ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС»» от 11.04.2018, а также постановлено о взыскании убытков (упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы) в сумме 3 644 900,00 рублей за период с 13.01.2017 по 05.04.2017, а также судебных расходов (т. 1, л.д. 58-89).

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 и Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 07.02.2019 решение суда от 06.07.2018 оставлено без изменения, а жалобы ПАО «МРСК Центра» без удовлетворения (т. 1, л.д. 90-117).

Следовательно, решение Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-2906/2017 вступило в законную силу.

Обращаясь с настоящим иском, истец утверждает, что вышеуказанное решение суда ответчиком не исполнено.

Данное обстоятельство подтверждается Актом осмотра помещения по адресу: <...> от 28.11.2018 года (т.1, л.д. 118), из которого следует, что в указанную дату сотрудники ответчика осмотрели помещение в целях составления сметы для исполнения решения суда.

В связи с этим, истец не имеет возможности использовать вышеуказанные помещения в период с 06.04.2017 по 16.10.2018, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно статье 15 ГК РФ и в соответствии с действующей судебной практикой по ее истолкованию возмещение убытков является мерой ответственности компенсационного характера, которая направлена на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица, и отказом в правомерном возмещении убытков потерпевшего (кредитора) поддерживается (стимулируется) правонарушающее поведение должника (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

В силу указанных положений закона возмещение убытков, в том числе в виде упущенной выгоды, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при доказанности правового состава, то есть наличия таких условий как: совершение противоправных действий или бездействия; возникновение убытков; причинно-следственная связь между противоправным поведением и возникшими убытками; подтверждение размера убытков.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 06.07.2018 года по делу № А48-2609/2017, спорные помещения арендатором возвращены истцу в состоянии, не соответствующем требованиям противопожарной безопасности (ст. ст. 80, 85 Закона № 123-ФЗ), что препятствует эксплуатации объекта без проведения работ по приведению спорных помещений в состояние на дату их передачи в аренду (абзац четвёртый лист 34 решения).

Как следует из постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 по делу № А48-2906/2017 истцом (ИП ФИО2) доказаны как неправомерность действий арендатора (ПАР «МРСК-Центра») по перепланировке и изменению коммуникаций, нарушении работы системы пожарной безопасности, неисполнение обязательств по возврату помещений из аренды в надлежащем состоянии, так и наличие убытков, их размер и причинно-следственная связь между противоправными действиями ответчика и возникшими убытками (абзац второй лист 19 постановления).

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, доводы ответчика о том, что система противопожарной защиты была неисправна только на 3-ем этаже спорного здания и устранение данной неисправности не повлекло бы существенных затрат для истца, противоречат фактически ранее установленным судом обстоятельствам и опровергаются выводами суда по делу № А48-2609/2017.

При таких обстоятельствах система противопожарной защиты в спорных помещениях на момент рассмотрения дела судом не обеспечивала выполнение требований подп. 1, 2, 4 ч.1 ст. 80 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Эксплуатация спорных помещений с таким нарушениями бесспорно невозможна по причине угрозы жизни, здоровью и безопасности людей.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции при рассмотрении дела № А48-2906/2017 сделал вывод о возвращении ответчиком 12.01.2017 помещений в состоянии, не только не соответствующем акту сдачи - приемки нежилых помещений в аренду от 01.12.2015 и договору аренды нежилых помещений № 5700/07606/15 от 18.11.2015, а также техническому плану здания, а также в состоянии не пригодном к его эксплуатации (абзац второй лист 37 решения).

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что ссылки ответчика на отсутствие в материалах дела доказательств о том, что истцом в спорный период предпринимались попытки заключить договор аренды в отношении указанных помещений являются несостоятельным, поскольку состояние спорных помещений на момент их возврата из аренды исключало саму возможность их использования по назначению.

При этом, как было установлено в ходе судебного разбирательства, истцом еще до момента начала судебных процессов с ответчиком были сделаны необходимые приготовления и имелась реальная возможность сдачи в спорный период вышеуказанных помещений в аренду, которая не была реализована лишь по причине ненадлежащего исполнения своих обязательств ответчиком - передачи помещений в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды.

Указанный вывод арбитражного суда подтверждается письменными доказательствами, представленными в материалы дела, а именно: предварительным договором аренды от 01.11.2016, заключённым между ИП ТФИО2 и ИП ФИО7, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор аренды спорных помещений сроком на 5 лет с суммой арендной платы 1 509 600 рублей в месяц; договором аренды от 01.12.2016, заключённым между ИП ФИО2 и ИП ФИО7 в отношении спорных помещений сроком на 5 лет, с суммой арендной платы 1 509 600 руб. в месяц; Актом сдачи приемки нежилых помещений в аренду от 13.01.2017, в котором ИП ФИО3 отказался от приемки помещений по причине, что площадь и перепланировка передаваемых помещений не совпадают с планом и перечнем помещений по договору, отсутствует вентиляция, а система противопожарной защиты находится в нерабочем состоянии; письмом исх. № 2 от 13.01.2017 ИП ФИО3 в адрес истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды по причине, что площадь и перепланировка передаваемых помещений не совпадают с планом и перечнем помещений по договору отсутствует вентиляция, а система противопожарной защиты находится в нерабочем состоянии.

В этой связи, доводы ответчика о том, что момент подписания договора аренды с ИП ФИО3 не относится к периоду, за который начисляется упущенная выгода по настоящему делу, не соответствуют действительности, поскольку в силу п. 9.1 срок действия договора аренды с ИП ФИО3 составлял 5 лет с момента передачи объекта арендатору по акту приема-передачи, и соответственно, охватывал спорный период. Кроме того, доводы ответчика о мнимости предварительного договора и договора аренды с ИП ФИО7 заявлялись ответчиком и при рассмотрении дела № А48-2609/2017.

При этом при наличии таких доводов вступившими в законную силу судебными актами по делу № А48-2609/2017 вышеуказанный договор с ИП ФИО7 был исследован и признан надлежащим доказательством обстоятельству несения истцом убытков и их реальности (абзац третий лист 37 решения).

В материалы настоящего дела каких-либо доказательств недействительности (ничтожности) спорною договора, кроме голословных предположений ответчика, не было представлено.

В обоснование своих возражений ответчик также ссылается на то, что причиной неисполнения решения суда по делу № А48-2906/2017 является уклонение истца от его исполнения, что свидетельствует о злоупотреблении своим правом (ст. 10 ГК РФ), что является самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении настоящего иска.

Арбитражный суд не может согласится таким доводом, поскольку вплоть до вступления решения суда от 06.07.2018 в законную силу (03.10.2018) ответчиком каких-либо попыток урегулировать спор с истцом и устранить допущенные нарушения не предпринималось.

Уведомлений от ответчика об обеспечении доступа в здание от 03.10.2018 года и 11.10.2018 года истец не получал, что следует из отчета об отслеживании отправления Почты России с почтовым идентификатором 30203028031594 и отчета об отслеживании отправления Почты России с почтовым идентификатором 30203028038593 указанный выше уведомления истец не получал и не мог получить, поскольку получателем данных писем был указан не ИП ФИО2, а «Орелэнерго». Остальная переписка, па которую ссылается ответчик в отзыве на исковое заявление датирована датами, выходящими за спорный период (с 06.04.17 по 16.10.2018 г.), в связи с чем никакого отношения к настоящему делу не имеет.

С учетом изложенного, учитывая, что истец не получал уведомлений от ответчика об обеспечении доступа в спорное здание до 16.10.2018 года по объективным причинам, то доводы ответчика об уклонении истца от исполнения судебного решения, а соответственно о злоупотреблении правом, ничем не подтверждаются.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу, что факты неправомерности действий ответчика являются установленными и не подлежат доказыванию, наличие у истца убытков, причинно-следственная связь между противоправными действиями ответчика и возникшими убытками.

В связи с изложенным, арбитражный суд считает, что истец вправе требовать взыскания с ответчика упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы за период с 06.04.2017 года по 16.10.2018 года, поскольку в таком случае нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав как арендодателя, так и арендатора.

Таким образом, необходимые условия применения деликтной ответственности в форме возмещения убытков (упущенной выгоды) в настоящем деле подтверждаются в виде 1) факта совершения противоправных действий ответчиком; 2) причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика и возможными убытками истца.

Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16674/12).

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен понести, если бы обязательство было исполнено.

Согласно абзацам 1, 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Разрешая вопрос о размере упущенной выгоды, установлены следующие обстоятельства:

- истцом при подаче настоящего иска в материалы дела представлен Отчет № 399 от 23.11.2019, выполненный ООО Премиум-оценка», оценщиком ФИО8, согласно которому итоговая рыночная стоимость арендой платы за период с 06.04.2017 по 16.10.2018 составила 28 020 800,00 руб. (т.1, л.д. 149-200);

- ответчиком представлен Отчет об оценке, выполненный ИП ФИО9, согласно которому итоговая рыночная стоимость арендой платы за период с 06.04.2017 по 16.10.2018 составила 5 393 919,00 руб. (т.3, л.д. 41-113);

- судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза в ООО «Эксо-Орел», эксперту ФИО10 Из Экспертного заключения от 18.09.2019 № 859.1-19/э следует, что рыночная стоимость арендой платы за период с 06.04.2017 по 16.10.2018 составляет 22 815 000,00 руб. (т.4, л.д. 90-154);

- также судом по ходатайству ответчика была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ИП ФИО11 Согласно экспертному заключению от 18.05.2020 № 18/05/20-Э установлено, что стоимость арендой платы за период с 06.04.2017 по 16.10.2018 составляет 11 187 547,05 руб. (т. 7, л.д. 3-59).

В судебном заседании были допрошены в качестве экспертов ФИО10 и ФИО11, а также в качестве специалистов ФИО8 и ФИО9 каждый из них поддержали свои заключения, дали пояснения о методах, используемых при производстве экспертиз, подобранных аналогах, о рынке недвижимости в заявленный период.

Арбитражный суд, оценивая представленные в материалы дела отчеты об оценке и судебные экспертизы считает их относимыми доказательствами по настоящему делу, однако, полагает, что они являются не достоверными доказательствами, в связи с тем, что при их производстве оценщиками и экспертами не учитывались Федеральные стандарты оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно заключениям экспертов ФИО10 и ИП ФИО11, оценщиков ФИО9 и ФИО8 их выводы основаны на использовании сравнительного подхода. При этом, экспертами были использованы объекты - аналоги, по мнению арбитражного суда, несходные по основным экономическими, материальными, техническими и другим характеристикам с объектом недвижимости, принадлежащем истцу, что повлекло разброс рыночной стоимости арендной платы от 5 млн. руб. до 28 млн. руб.

Эксперт ИП ФИО11 в ходе проведения повторной судебной экспертизы принимал за внимание объекты – аналоги хотя и находящиеся в одном районе, но не имеющие внутренней отделки, существенно отличающиеся по транспортной доступности, наличии парковочных мест от объекта, принадлежащего истцу. Кроме того, данный эксперт не произвел визуального обследования объекта оценки, несмотря на то, что суд в определении обязывал эксперта произвести выход на место, уведомив об этом лиц, участвующих по делу.

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения об аренде которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки и место расположение которых наиболее приближено к месту нахождения переданного в аренду недвижимого имущества.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что представленные сторонами в материалы дела заключения оценщиков ФИО8 и ФИО9, а также проведенные экспертные исследования ФИО10 и ИП ФИО11 не могут отвечать признакам достоверности, поскольку в результате их проверки и исследования выяснилось, что содержащиеся в них сведения не соответствуют действительности.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд находит верным подход истца к определению размера упущенной выгоды исходя из Экспертного заключения, выполненного ООО «Премиум-оценка» по делу № А48-2609/2017 по спору между теми же сторонами, а, следовательно, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, в соответствии с которым с ответчика были взысканы убытки (упущенная выгода в виде недополученной арендной платы за пользование тем же зданием) за период предшествующий заявленному в настоящем иске, а именно с 13.01.2017 по 05.04.2017, в сумме 3 644 900 рублей (за 89 дней).

Таким образом, по состоянию на 05.04.2017 арендная плата составляет 40 953,93 руб. в день (3 644 900 руб./89 дней), тогда как по подсчетам эксперта ИП ФИО11, стоимость арендной платы уже на следующий день – 06.04.2017 составила бы 19 008, 89 рублей (т.7, л.д. 48), то есть уменьшилась более чем в два раза.

При этом, в заключении эксперта при анализе рынка, к которому относится объект оценки, не указаны какие-либо факторы, способствующие такому резкому снижению доходности объекта от сдачи его в аренду

Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО10, ФИО11, а также специалисты оценщики ФИО8 и ФИО9 также не ссылались на какие -либо изменения на рынке недвижимости в спорный период, которые повлияли или могли повлиять на уменьшение арендной платы за пользование коммерческой недвижимости.

Данное обстоятельство вызывает у суда сомнения в правильности произведенных экспертом ФИО11 расчетов, и как следствие, в обоснованности заключения эксперта в целом.

По аналогичным обстоятельствам является ненадлежащим доказательством и Отчет об оценке № 06/19-8 от 06.06.2019, выполненный ИП ФИО9 (т.3, л.д. 41-113) согласно которому убытки истца в виде недополученной арендной платы за спорный период составляют сумму 10 35 843, 78 руб., поскольку при определении средней рыночной стоимости арендной платы ИП ФИО9 также как и ИП ФИО11 руководствовался формулой, не предусмотренной какой-либо методологией, не учитывал такие важные пенообразующие факторы, как улучшенное состояние внутренней отделки объекта исследования, наличие индивидуальной парковки на 200 мест, наличие системы противопожарной защиты, наличие лифта, расположение объекта оценки на первой линии по отношению к крупнейшей автомагистрали города.

С учетом изложенного, Отчет об оценке « № 06/19-8 от 06.06.2019 г., выполненный ИП ФИО9, согласно котором убытки истца в виде недополученной арендной платы за спорный период составляют сумму 10 35 843,78 руб., не отвечает требованиям относимости допустимости доказательств и не может быть положен в основу судебного решения по настоящему делу.

В соответствии с ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. В этой связи экспертные заключения по вопросу рыночной стоимости арендной платы за пользование спорным помещением не имеют преимущественного значения перед отчетом об оценке.

Более того указанные заключения противоречат друг другу, а определенная ими рыночная стоимость арендной платы существенно различается.

Имеющийся в материалах дела Отчет ООО «Премиум-оценка» № 399 от 23.11.2018 об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование спорными помещениями выполненный специалистом-оценщиком ФИО8, отражает наиболее реальную картину размера среднерыночной стоимости арендной платы за спорный период, поскольку оценщиком применялись одновременно два подхода к ее определению (сравнительный и затратный), а также учитывались все указанные выше пенообразующие факторы.

В то же время, в ходе допроса ФИО8 было установлено, что им не принималось во внимание ранее произведенное им же заключение судебной экспертизы № 19 от 22.06.2018 года, которое было положено в основу определения упущенной выгоды по делу № А48-2609/2017.

Доводы ответчика о том, что указанное заключение не может являться надлежащим доказательством размера убытков истца по настоящем делу в связи с тем, что относится к другом периоду, в данном случае никакого правового значения не имеют, поскольку никаких предпосылок к снижению арендных ставок в период с апреля 2017 года по октябрь 2018 года в ходе рассмотрения дела не было установлено.

При этом, допрошенный в качестве специалиста ФИО8 суду пояснил, указанная ставка могла быть только выше из-за уровня инфляции, но никак не ниже.

В связи с изложенным, удовлетворение арбитражным суд исковых требований по ставке ниже, чем мог бы получить истец при обычных условиях гражданского оборота, права и интересы ответчика не нарушает.

С учетом изложенного, учитывая, что истцом доказаны как неправомерность действий арендатора по перепланировке и изменению коммуникаций, нарушении работы системы пожарной безопасности, неисполнение обязательств по возврату помещений из аренды в надлежащем состоянии, так и наличие убытков, размер и причинно-следственная связь между противоправными действиями ответчика и возникшими убытками, а также из размер, арбитражный суд приходит к выводу, что требования истца (с учетом уточнения от 25.06.2020 (т.7, л.д. 97-99) подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика. При подаче искового заявления в суд истец оплатил 161 6324 541,00 руб. государственной пошлины. В связи с уменьшением размера цены иска государственная пошлина в размере 17 569,00 руб. подлежит возврату истцу из средств федерального бюджета РФ на основании п. 1 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ (как излишне уплаченная).

Расходы, понесенные сторонами на оплату судебных экспертиз, проведенных по делу, арбитражный суд считает целесообразным рассмотреть в отдельном судебном акте по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Публичного акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра» (127018, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице филиала ПАО «МРСК Центра» - «Орелэнерго» (302030, <...>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314574906500076, ИНН <***>) убытки в сумме недополученной арендной платы за период с 06.04.2017 по 16.10.2018 в размере 24 212 551,90 руб., а также расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в размере 144 063,00 руб.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 314574906500076, ИНН <***>) из средств федерального бюджета Российской Федерации излишне уплаченную на основании платежного поручения от 29.01.2019 № 21 государственную пошлину в размере 17 569,00 руб.

Выдать справку на возврат государственной пошлины после вступления настоящего решения в законную силу.

В части заявленных ИП ФИО2 требований о возмещении судебных издержек, понесенных за составление Отчета ООО «Премиум-Оценка»№ от 23.11.2018 № 399 в размере 60 000,00 руб. – отказать

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Карасев В.В.