Решение от 20 декабря 2017 г. по делу № А65-25053/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г. Казань Дело № А65-25053/2017



Дата принятия решения – 20 декабря 2017 года.

Дата объявления резолютивной части – 13 декабря 2017 года.



Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ОЛИМП", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Отель", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) при участии третьего лица - ООО «Аи Менеджмент»

о расторжении договора аренды №143-ОК от 01.10.2015г., взыскании 6 111 108,54 руб. долга, 4 165 903,49 руб. пени, пени по день фактической оплаты долга, об обязании вернуть по акту приема-передачи и освободить занимаемое нежилое помещение,

с участием:

от истца – ФИО2 по доверенности от 01.02.2017г.,

от ответчика – не явился, извещен

от третьего лица – представитель по доверенности 12.12.2017 ФИО3



установил:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ОЛИМП", г.Казань, обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику, Обществу с ограниченной ответственностью "Отель", г.Казань - о расторжении договора аренды №143-ОК от 01.10.2015г., взыскании 6 111 108,54 руб. долга, 4 165 903,49 руб. пени, пени по день фактической оплаты долга, об обязании вернуть по акту приема-передачи и освободить занимаемое нежилое помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аи Менеджмент», г.Казань.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен в порядке ст.ст.121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствии представителя ответчика.

В судебном заседании общество с ограниченной ответственностью «Аи Менеджмент», г.Казань заявило о произведении замены стороны по делу – ООО "Торговый дом "ОЛИМП", г.Казань, на общество с ограниченной ответственностью «Аи Менеджмент», г.Казань. в части требований о расторжении договора аренды №143-ОК от 01.10.2015г., об обязании вернуть по акту приема-передачи и освободить занимаемое нежилое помещение.

Судом было произведено процессуальное правопреемство взыскателя, Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ОЛИМП", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) его правопреемником Обществом с ограниченной ответственностью «Аи Менеджмент», г.Казань в рамках дела №А65-25053/2017 в части требований о расторжении договора аренды №143-ОК от 01.10.2015г., об обязании вернуть по акту приема-передачи и освободить занимаемое нежилое помещение.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и третьего лица, суд приходит к следующим выводам.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.09.2016г. по делу №А65-28451/2015 Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "ОЛИМП", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.10.2015г. был заключен договор аренды нежилого помещения №143-ОК, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение на этажах с 5 по 12. Предварительная площадь помещения составляет 3 929,2 кв.м., расположенное по адресу <...>.

Истец передал ответчику помещения по акту от 01.10.2015г.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п.8.1 договора действие срока аренды начинается с 01.10.2015г. и продолжается в течение 3 лет до 30 сентября 2018 года включительно.

В силу п.3.1 договора арендная плата включает в себя базовую арендную плату и коммунальные расходы.

Стоимость базовой арендной платы помещения составляет 880 000 руб. в месяц.

Согласно п.3.1.2 договора коммунальные расходы представляют собой оплаты за оказываемые арендатору коммунальные услуги в помещении и коммунальные услуги в местах общего пользования (электроэнергию, воду, канализацию, отвод сточных вод) путем перечисления напрямую собственнику здания ООО «Торговый Комплекс «Олимп». Коммунальные расходы вносятся арендатором в течение 5 дней со дня выставления счета собственником здания.

Оплата по договору производится авансом не позднее 5 числа текущего месяца без выставления счета.

Дополнительным соглашением от 02.10.2015г. стороны исключили п.3.1 договора, установили стоимость арендной платы в размере 880 000 руб., включающую коммунальные услуги.

31.12.2015г. стороны заключили дополнительное соглашение, указав, что арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение на этажах с 1 по 3 и с 5 по 12 площадью 5 018,6 кв.м., расположенные по адресу <...>, установив размер арендной платы в сумме 1 180 000 руб.

01.02.2016г. стороны заключили дополнительное соглашение, установив, что арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение на этажах с 1 по 3 и с 5 по 14 (за исключением помещения №01 на 13 этаже, №№08, 10, 18, 19 на 14 этаже) площадью 5 647,1 кв.м., расположенные по адресу <...>.

Ответчик платежи, предусмотренные договором, своевременно и в полном объеме не производил. Долг ответчика за период с 01.10.2015г. по 31.07.2017г. согласно расчету истца составляет 6 111 108,54 руб.

Неоплата ответчиком задолженности послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик представил отзыв на иск, указал, что им были оказаны услуги, направленные на сохранение и поддержание здания ООО «ТК «Олимп» в целости на сумму 4 852 079,87 руб. за период с января 2017, пояснил, что услуги перестали приниматься.

По расчету ответчика, с учетом оказания им услуг истцу долг ответчика составил 1 241 528,67 руб.

Доводы ответчика документально не подтверждены, доказательств оказания услуг, а равно доказательств зачета встречных обязательств не представлено.

Ответчик указал, что не отказывается от оплаты задолженности.

На момент вынесения решения ответчик долг в указанном размере не оплатил, доказательств обратного суду не представил.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьями 307 - 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносит арендную плату.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

Расчет судом проверен, признан не превышающим рассчитанного в соответствии с условиями закона и договора.

Расчет ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В нарушении указанных выше процессуальных норм ответчиком не были представлены допустимые доказательства оплаты истцу задолженности по арендной плате в размере 6 111 108,54 руб. за период с 01.10.2015г. по 31.07.2017г.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что выполнение обязательств истцом подтверждается материалами дела и ответчиком доказательств оплаты задолженности либо обоснованных возражений на исковые требования не представлено, требование истца ООО "Торговый дом "ОЛИМП" о взыскании долга на сумму 6 111 108,54 руб. на основании статей 309, 310, 606, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно и подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом ООО "Торговый дом "ОЛИМП" заявлено требование о взыскании с ответчика пени в сумме 4 165 903,49 руб. за период с 01.10.2015г. по 21.07.2017г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), т.е. денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п.5.2 договора в случае несвоевременного перечисления арендной платы арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с представленным расчетом размер неустойки составляет 4 165 903,49 руб.

Судом проверен представленный истцом расчет неустойки. Размер неустойки признается судом не превышающим размера, рассчитанного в соответствии с положениями договора и закона.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу указанных выше норм гражданского законодательства и пунктов 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом в силу пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представлено. Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Кроме того судом принимается во внимание период существования неоплаченного ответчиком денежного обязательства, а также отсутствие со стороны ответчика до подачи искового заявления действий, направленных на погашение задолженности.

Учитывая изложенное, а также поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств подтверждается материалами дела, исковые требования ООО "Торговый дом "ОЛИМП" о взыскании с ответчика неустойки подлежат удовлетворению в сумме 4 165 903,49 руб.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Таким образом, требование о начислении неустойки по дату фактической уплаты на основании статей 330, 809 ГК РФ также является правомерным и подлежащим удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды №143-ОК от 01.10.2015г. в связи невнесением ответчиком арендной платы.

Судом установлено, что помещение, занимаемое ответчиком по договору №143-оК от 01.10.2015г., расположенное по адресу РТ, <...>, принадлежало ООО «ТК Олимп» на праве собственности.

26.09.2017г. протоколом №18770-ОТПП/2 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества победителем торгов по лоту №2, в который входила гостиница, кадастровый номер 16:50:160301:787, признается участник торгов ООО «АИ Менеджмент».

ООО «АИ Менеджмент» обязуется в течение 5 дней с даты получения предложения заключить договор купли-продажи имущества, составляющего лот №2.

Договор купли-продажи №09/17-2 недвижимого имущества по лоту №2 между ООО «АИ Менеджмент» и ООО «Торговый комплекс «Олимп» заключен 11.10.2017г., согласно которому собственником объектов недвижимости, включенных в состав лота №2, является ООО «АИ Менеджмент», о чем свидетельствует запись в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ: собственность, №16:50:160301:788-16/001/2017-10 от 13.10.2017г.

Таким образом, ООО «АИ Менеджмент» является собственником здания гостиницы, в которой находятся нежилые помещения общей площадью 5 647,1 кв.м., расположенные по адресу <...>, на этажах с 1 по 3 и с 5 по 14, переданные по договору аренды нежилого помещения №143-ОК от 01.10.2015.

Таким образом, ООО «ТК «Олимп» выбыло из спорных правоотношений с ответчиком в отношении требований о расторжении договора аренды №143-ОК от 01.10.2015г., об обязании вернуть по акту приема-передачи и освободить занимаемое нежилое помещение.

В судебном заседании общество с ограниченной ответственностью «Аи Менеджмент», г.Казань заявило о произведении замены стороны по делу – ООО "Торговый дом "ОЛИМП", г.Казань, на общество с ограниченной ответственностью «Аи Менеджмент», г.Казань. в части требований о расторжении договора аренды №143-ОК от 01.10.2015г., об обязании вернуть по акту приема-передачи и освободить занимаемое нежилое помещение.

Судом было произведено процессуальное правопреемство взыскателя, Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ОЛИМП", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) его правопреемником Обществом с ограниченной ответственностью «Аи Менеджмент», г.Казань в рамках дела №А65-25053/2017 в части требований о расторжении договора аренды №143-ОК от 01.10.2015г., об обязании вернуть по акту приема-передачи и освободить занимаемое нежилое помещение.

ООО «Аи Менеджмент» полагает договор аренды №143-ОК от 01.10.2015г. прекратившим свое действие с даты вступления в законную силу определения суда, с 19.02.2016г.

Истцом в залог ПАО «Сбербанк России» был предоставлен в залог объект недвижимости – гостиница, назначение: нежилое, 14 этажный, расположенный по адресу <...>.

Согласно п.2 ст.40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п.4 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.

В соответствии с п.20 Постановления Пленума ВАС РФ №58 от 23.07.2009г. "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", при введении процедуры наблюдения в отношении залогодателя применительно к абзацу второму пункта 1 статьи 63 Закона требования об обращении взыскания на заложенное имущество могут быть предъявлены только в деле о банкротстве путем подачи заявления о включении их в реестр требований кредиторов в качестве требований залогового кредитора.

При рассмотрении в рамках арбитражного дела №А65-28451/2015 заявления Публичного акционерного общества «Сбербанк России», г. Москва о вступлении в дело о признании Общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Олимп», г.Казань (ИНН <***>, ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом) в размере 505 900 792, 51 руб. как обеспеченного залогом недвижимого имущества должника, установлено, что в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по Кредитному договору банком заключен договор ипотеки № 51120146/21 от 30.05.2014г., в соответствии с п.1.1. которого ООО «Торговый комплекс «Олимп» передает ОАО «Сбербанк России» на праве собственности недвижимое имущество и права аренды земельного участка, указанного в п. 1.2. договора (п. 1.1. договора): в том числе, объект недвижимости - гостиница, назначение: нежилое 14-этажный, площадь 7 408,1 (Семь тысяч четыреста восемь целых одна десятая) кв.м., расположенная по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), <...>, кадастровый (условный) номер: 16:50:160301:787.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан о 19.02.2016г. по делу №А65-28451/2015, вступившим в законную силу, включено требование Публичного акционерного общества «Сбербанк России», г. Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>) в размере 474 206 024,78 руб. долга, 6 816 086,56 руб. процентов за пользование кредитом, 45 654 607,57 руб. неустойки в состав третьей очереди реестра требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Олимп», г.Казань (ИНН <***>, ОГРН <***>) как обеспеченного залогом недвижимого имущества должника, в том числе объект недвижимости - гостиница, назначение: нежилое 14-этажный, площадь 7 408,1 (Семь тысяч четыреста восемь целых одна десятая) кв.м., расположенная по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), <...>, кадастровый (условный) номер: 16:50:160301:787 (л.д. 92-99).

Согласно п.4.1.2 дополнительного соглашения №1 от 25.07.2014г. к договору ипотеки №51120146/21 от 30.05.2014г., залогодатель (ООО «Торговый комплекс «Олимп») не вправе в течения срока действия настоящего договора без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление. В случае передачи предмета залога в последующую ипотеку изменения и дополнения, вносимые в договор, влекущие обеспечение новых требований залогодержателя или увеличение объема требований залогодержателя, уже обеспеченных залогом по договору, не требуют согласия залогодержателя по последующему договору об ипотеке.

Согласие на заключение договора аренды нежилого помещения №138-ОК о 29.09.2015г. залогодержателем дано не было.

Таким образом, с момента, когда определение суда о включении ПАО «Сбербанк России» в реестр требований кредиторов как обеспеченного залогом недвижимого имущества должника вступило в силу, спорный договор аренды нежилого помещения №143-ОК от 01.10.2015г. прекратил свое действие в порядке пункта 2 статьи 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Истцом ООО АИ Менеджмент» также заявлено требование об освобождении и возврате по акту приема-передачи занимаемого ответчиком нежилого помещения.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ввиду прекращения действия договора аренды и перехода права собственности на объект к ООО АИ Менеджмент», требование истца ООО АИ Менеджмент» об обязании ответчика освободить и передать по акту приема-передачи Обществу с ограниченной ответственностью «Аи Менеджмент», г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) нежилые помещения общей площадью 5 647,1 кв.м., расположенные по адресу <...>, на этажах с 1 по 3 и с 5 по 14, переданные по договору аренды нежилого помещения №143-ОК от 01.10.2015., также заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, относятся на стороны согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан



Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО "Торговый дом "ОЛИМП" удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Отель", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ОЛИМП", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 111 108,54 руб. долга, 4 165 903,49 руб. пени.

Начислять неустойку по ставке 0,3% на сумму долга 6 111 108,54 руб., за каждый день просрочки, начиная с 01.08.2017г. до момента фактической оплаты суммы процентов.

Исковые требования ООО «Аи Менеджмент», удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Отель", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) освободить и передать по акту приема-передачи Обществу с ограниченной ответственностью «Аи Менеджмент», г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) нежилые помещения общей площадью 5 647,1 кв.м., расположенные по адресу <...>, на этажах с 1 по 3 и с 5 по 14, переданные по договору аренды нежилого помещения №143-ОК от 01.10.2015.

В оставшейся части в исковых требованиях ООО «Аи Менеджмент» отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Отель", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 80 385 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Аи Менеджмент», г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.


Судья К.П. Андреев