Решение от 25 июля 2018 г. по делу № А45-21984/2017

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-21984/2017
г. Новосибирск
26 июля 2018 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ДИСКУС плюс", г. Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 797 246,70 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.10.2011 № 108837 за период с июля 2015 года по май 2017 года, 133 930,46 руб. неустойки,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Достойный сервис», г. Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с участием представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 28.12.2017, удостоверение,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 10.07.2017, удостоверение,

от третьего лица: ФИО4, по доверенности от 15.10.2017, паспорт, 



установил:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ДИСКУС плюс" (далее – ответчик) с требованиями о взыскании 797 246,70 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.10.2011 № 108837 за период с июля 2015 года по май 2017 года, 133 930,46 руб. неустойки за период с 03.12.2014 по 05.07.2017.

Определением суда от 10.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Достойный сервис» (далее – третье лицо).

Ответчик в отзыве на исковое заявление предъявленные к нему требования не признал по основаниям, указанным в отзыве. Третье лицо также полагало исковые требования не подлежащими удовлетворению, указав, что спорный земельный участок находится в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, расположенного на участке, соответственно мэрия не вправе распоряжаться данным участком.

 Явившиеся в судебное заседание представители сторон, третьего лица поддержали изложенные процессуальные позиции по делу.

Согласно доводам истца, между сторонами заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 27.10.2011 № 108837 (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду часть земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071585:71 площадью 1338 кв.м. из общей площади земельного участка 6603 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Татьяны Снежиной. Неисполнение ответчиком обязательств в части оплаты арендных платежей послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 29, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 27.10.2011 между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ДИСКУС плюс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 108837 (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 24.10.2014, № 2 от 05.12.2014), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование часть земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:071585:71, расположенного в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 1338 кв.м. из общей площади земельного участка 6603 кв.м. для строительства многоквартирных средне- и многоэтажных домов, в том числе со встроенными или встроено-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками.

Порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с действующим законодательством (п. 2.1 договора аренды).

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор (п. 2.2 договора).

Согласно пункту 2.4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 05.12.2014) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Уведомлением от 25.04.2017 № 20-4679 ответчик уведомлен об изменении расчета арендной платы по договору аренды, которая составила с 21.06.2016 426 664 рубля в год, с 01.01.2017 – 443 730 рублей 56 копеек в год.

Согласно пункту 2.4.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 05.12.2014) в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с июля 2015 года по май 2017 года в размере 797 249,70 руб.

 На основании пункта 2.4.3 договора истец начислил ответчику неустойку за период с 03.12.2014 по 05.07.2017 в сумме 133 930,46 руб.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 07.06.2017 № 31/20-3372 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пене не позднее 30 календарных дней со дня направления уведомления.

До настоящего времени требования истца, изложенные в указанном уведомлении, ответчиком не исполнены.

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подпунктом 8 п. 4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за землю.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то, что в настоящее время на предоставленном в аренду земельном участке построен и введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: <...>, с 2013 года собственники помещений данного многоквартирного дома обладают правом общей долевой собственности на земельный участок. Следовательно, по мнению ответчика, с 2013 года в границах указанного в договоре земельного участка и образованных из него земельных участков и частей земельных участков расположен многоквартирный дом, а потому истец не является лицом, в пользу которого подлежит взысканию арендная плата.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:071585:71 предназначен для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <...>, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 14.03.2014 № 54/201/14-74368, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 54303000-356 от 30.12.2013, анкетой многоквартирного дома по адресу <...>. Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Достойный сервис" на основании договора управления занимается содержанием и обслуживанием общего имущества данного многоквартирного дома. Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 02.07.2018 № 01-01-16-5776/18 03.02.2015 была проведена первая государственная регистрация на объект недвижимого имущества – квартира, расположенная по адресу: <...>. При этом справка о полной выплате паевого взноса датирована 16.07.2014.

Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ). Таким образом, в данном случае у первого собственника квартиры в указанном жилом доме наряду с возникновением соответствующего права на квартиру возникло неразрывно с ним связанное право на долю в общем имуществе, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу пунктов 3, 4 статьи 16 данного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент существования спорных правоотношений) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В настоящее время аналогичные положения установлены ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО5 и ФИО6» положения частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации – как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него – признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации.

Таким образом, в силу перечисленных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений с учетом разъяснений высших судебных инстанций земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме.

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Аналогичные разъяснения даны в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Президиум Высшего Арбитражного Суда в Постановлении от 24.01.2012 по делу № 11642/11 указал, что исходя из положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части соответствующих земельных участков прекращается в силу закона – на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку в многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке, за физическими лицами зарегистрированы права собственности на квартиры, что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, следовательно у этих лиц с момента возникновения права собственности на квартиры возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен этот многоквартирный жилой дом.

При таких условиях суд приходит к выводу о том, что в отношении указанного земельного участка мэрия утратила права владения, пользования и распоряжения.

Как указано выше, материалами дела, в том числе кадастровой выпиской о земельном участке от 14.03.2014 № 54/201/14-74368, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 54303000-356 от 30.12.2013, анкетой многоквартирного дома по адресу <...> подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071585:71 площадью 6603 кв.м. расположен  указанный многоквартирный жилой дом. Весь участок входит в состав общего имущества многоквартирного дома и предназначен для использования и эксплуатации данного дома.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Следовательно, истец не вправе распоряжаться спорным земельным участком, поскольку владельцами земельного участка являются собственники помещений в многоквартирном доме, который расположен на указанном земельном участке. При этом уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утратил право на распоряжение земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе путем сдачи его в аренду, и, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком. При заключении дополнительного соглашения № 2 от 05.12.2014 нарушены требования закона о порядке заключения договора аренды, указанное соглашение является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, поскольку в материалы дела не представлено доказательств наличия у истца права на получение арендных платежей за пользование земельным участком, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Выводы суда соответствуют правовой позиции, отраженной в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 по делу № А45-3859/2017 со схожими фактическими обстоятельствами.

Поскольку требование о взыскание задолженности по арендной плате является необоснованным, то производное от него требование о взыскании договорной неустойки также не подлежит удовлетворению.

Так как истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о ее распределении судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.И. Бутенко