Решение от 30 января 2023 г. по делу № А83-12626/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А83-12626/2022
30 января 2023 года
г. Симферополь




Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 30 января 2023 года


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МЦ Малахит-Гаспра» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Гринлэнд» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора - ФИО2, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

о регистрации перехода прав на объекты недвижимости,

при участии:

от истца –ФИО3, по доверенности №82АА2638338 от 24.01.2022, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «МЦ Малахит-Гаспра» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гринлэнд» с требованиями (с учетом уточнений от 04.10.2022, принятых судом 04.10.2022) о регистрации перехода права собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Республика Крым г. Феодосия, пгт. Щебетовка, ул. Македонского, д. 20:

- нежилое здание площадью 488,9 кв.м;

- нежилое здание площадью 220,8 кв.м;

- нежилое здание площадью 89,2 кв.м;

- нежилое здание площадью 73,7 кв.м;

- нежилое здание площадью 72,7 кв.м;

- нежилое здание площадью 37,7 кв.м;

- нежилое здание котельная) площадью 26,3 кв.м;

- нежилое здание котельная) площадью 23,6 кв.м;

- иное сооружение (погреб) площадью 13,5 кв.м.

Определением от 28.06.2022 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А83-12626/2022, назначено предварительное судебное заседание.

Протокольным определением от 29.08.2022, руководствуясь положениями статьи 137 АПК РФ, суд окончил стадию досудебной подготовки и перешел к судебному разбирательству.

Определением от 29.08.2022 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО2.

Исковые требования основываются на положениях 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованы тем, что между истцом и ответчиком 13.12.2021 заключен договор купли-продажи нежилых зданий № 1/13.12-2021, во исполнение которого истец частично оплатил ответчику стоимость приобретенных по договору объектов. Объекты переданы истцу по акту приема-передачи. Однако в государственной регистрации перехода права собственности истцу отказано в связи с тем, что ответчик отозвал свое заявление из органов регистрации прав и направил истцу уведомление о расторжении договора купли-продажи. В связи с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на нежилые здания, являющиеся предметом указанного договора, истцом заявлено требование регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

Ответчик исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве, в частности указывая на то, что ответчиком были выполнены все условия договора купли-продажи, однако истцом существенные условия договора не были исполнены. Так, в соответствии с пунктом 1.3. договора ответчик направил истцу проект договора по переуступке права аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, который не был подписан истцом, при этом ответчик подписал договор и акт приема-передачи, а также передал документы необходимые для государственной регистрации перехода права собственности 21.12.2021 в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Истец же со своей стороны не выполнил существенных условий договора в части порядка оплаты, предусмотренного договором, в связи с чем ответчик направил в адрес истца уведомление об отказе от исполнения договора, а также отозвал свое заявление о государственной регистрации перехода права собственности. Ввиду того, что договор купли-продажи расторгнут ответчиком ввиду неисполнения Покупателем существенных условий договора, ответчик считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судебное разбирательство откладывалось.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

13.12.2021 между обществом с ограниченной ответственностью «Гринлэнд» (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «МЦ Малахит-Гаспра» (Покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых зданий № 1/13.12-2021, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять т оплатить Имущество, состоящее из следующих объектов, расположенных по адресу: Республика Крым г. Феодосия, пгт. Щебетовка, ул. Македонского, д. 20: нежилое здание площадью 488,9 кв.м; нежилое здание площадью 220,8 кв.м; нежилое здание площадью 89,2 кв.м; нежилое здание площадью 73,7 кв.м; нежилое здание площадью 72,7 кв.м; нежилое здание площадью 37,7 кв.м; нежилое здание котельная) площадью 26,3 кв.м; нежилое здание котельная) площадью 23,6 кв.м; иное сооружение (погреб) площадью 13,5 кв.м.

Согласно пункту 1.3. имущество, указанное в настоящем договоре, расположено на земельном участке площадью 12802 кв.м с кадастровым номером 90:24:050101:309 по адресу: 298187, Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Щебетовка, ул. Македонского, 20, предоставленном Продавцу по договору аренды № 1208 от 25.02.2019. Срок действия настоящего договора до 28.03.2066. Цель предоставления земельного участка: для обслуживания комплекса нежилых строений и сооружений указанных в п. 1.1. настоящего договора, в соответствии с с видом разрешенного использования – отдых (рекреация), что указано в п. 1.1. Договора № 1208. Продавец и Покупатель в течение 60 дней после подписания настоящего договора оформляют договор «Замены стороны в Договоре аренды земельного участка», данное – является существенным условием настоящего договора.

Согласно пункту 2.1. общая стоимость всех вышеперечисленных в пункте договора 1.1. нежилых зданий и сооружения является договорной и составляет 28 500 792 руб., НДС не облагается в связи с применением Продавцом упрощенной системы налогообложения. Сумма договора является существенным условием договора.

В пункте 2.1 стороны согласовали, что имущество продается на условиях рассрочки платежа в безналичной форме. Указанная в п. 2.1. денежная сумма выплачивается Покупателем следующим образом:

2.1.1. Первый платеж в размере 10 000 000 выплачивается путем перечисления после подписания настоящего договора.

2.1.2 На оставшуюся сумму в размере 18 500 792 руб. Продавец предоставляет рассрочку Покупателю сроком на семь месяцев. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму равными частями в размере 2 642 970,29 руб. в срок до 30 числа каждого месяца начиная с января 2022 года по июль 2022 года включительно. Условия рассрочки является существенным условие договора.

Согласно пункту 2.1.3. проданное в соответствии с настоящим договором недвижимое имущество признается находящимся в залоге у Продавца до момента его полной оплаты Покупателем (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3.2.3. обязательство Продавца передать недвижимость Покупателю считается исполненным после передачи имущества Покупателю, подписания сторонами акта приема-передачи, подписания и государственной регистрации «Договора замены стороны в договоре аренды земельного участка».

Недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 13.12.2021 № 1/13.12-2021 передано Продавцом Покупателю по акту приема-передачи от 13.12.2021.

Во исполнение условий договора в части оплаты Покупатель перечислил Продавцу денежные средства в общем размере 12 642 970 руб. 29 коп. по платежным поручениям № 2 от 17.12.2021 на сумму 1495000 руб., № 1 от 17.12.2021 на сумму 2500000 руб., № 14 от 23.12.2021 на сумму 500000 руб., № 17 от 20.01.2022 на сумму 790000 руб., № 16 от 20.01.2022 на сумму 2500000 руб., № 15 от 20.01.2022 на сумму 505000 руб., № 19 от 01.02.2022 на сумму 710000 руб., № 18 от 01.02.2022 на сумму 2642970,29 руб.

1000000 руб. был оплачен 10.11.2021 по предварительному договору № 1 купли-продажи нежилых помещений.

В Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии было подано заявление о государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи от 13.12.2021 № 1/13.12-2021.

25.12.2021 ООО «Гринлэнд» направил в адрес ООО «МЦ Малахит-Гаспра» претензию о нарушении Покупателем порядка оплаты, установленного договором купли-продажи, наличии задолженности и с требованием произвести оплату.

В уведомлении от 10.01.2022 № КУВД-001/2021-54760115/3 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии истцу сообщено о приостановлении государственной регистрации прав в связи с заявлением ООО «Гринлэнд» о приостановлении.

31.01.2022 ответчик повторно обратился к истцу с претензией о погашении задолженности по оплате.

В уведомлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.02.2022 № КУВД-001/2021-547601111/8 истцу сообщено о приостановлении до 23.05.2022 государственной регистрации прав в связи с тем, что согласно информации, размещенной на сайте Арбитражного суда Республики Крым, рассматривается дело о взыскании с ООО «Гринлэнд» неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 01.01.2015 за 2015, 2016, 2017, 2018 годы и 3 месяца 2019 года в сумме 1 064 274,96 руб., что препятствует проведению государственной регистрации перехода права собственности.

02.03.2022 и 05.04.2022 ООО «МЦ Малахит-Гаспра» обратилось к ООО «Гринлэнд» с претензиями об осуществлении действий по завершению процедуры государственной регистрации прав по договору, а также сообщило о приостановлении оплат по договору до завершения государственной регистрации перехода права собственности.

В претензиях от 05.03.2022 и от 24.03.2022 ответчик повторно уведомил истца о необходимости произвести оплату задолженности по договору.

Ссылаясь на нарушение Покупателем порядка оплат по договору купли-продажи от 13.12.2021 № 1/13.12-2021, а также неисполнением претензий по оплате, ООО «Гринлэнд» направило ООО «МЦ Малахит-Гаспра» претензию, содержащую предложение о расторжении договора купли-продажи от 13.12.2021 № 1/13.12-2021 и возвратить полученные объекты недвижимости.

Поскольку указанная претензия оставлена ООО «МЦ Малахит-Гаспра» без ответа ответчик направил истцу уведомление об отказе от исполнения договора со ссылкой на неисполнение Покупателем порядка оплаты и статьи 489, 450.1, 453 ГК РФ. В данном уведомлении указано на необходимость возврата Продавцу объектов недвижимости и готовность ООО «Гринлэнд» возвратить уплаченные ООО «МЦ Малахит-Гаспра» денежные средства.

В уведомлении от 25.05.2022 № КУВД-001/2021-54760115/16 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщила истцу о прекращении осуществления государственной регистрации прав на основании соответствующего заявления ответчика.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «МЦ Малахит-Гаспра» в суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 ГК РФ).

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 25.05.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). В таких случаях силу части 7 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ данный переход регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По смыслу вышеназванных положений, требование о государственной регистрации сделки подлежит удовлетворению судом в том случае, когда истец докажет, что ответчик уклоняется от регистрации сделки и данное обстоятельство является единственным препятствием к проведению ее государственной регистрации, то есть иных оснований для отказа истцу в проведении государственной регистрации не имеется.

Согласно абз. 4 п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Из материалов дела следует, что Имущество было передано Покупателю по акту приема-передачи от 13.12.2021, однако договор купли-продажи нежилых зданий № 1/13.12-2021 от 12.12.2021 расторгнут Продавцом в связи с неисполнением Покупателем существенных условий договора в части соблюдения порядка оплаты, предусмотренного пунктами 2.1. и 2.1.2.

Материалами дела подтверждается и не отрицается истцом, что оплата по договору полностью не произведена.

Односторонний отказ ООО «Гринлэнд» от исполнения договора купли-продажи нежилых зданий № 1/13.12-2021 от 12.12.2021, выраженный в уведомлении от 11.05.2022 в установленном законом порядке недействительным не признан, доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, определив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, принимая во внимание установленные факты и требования вышеуказанных правовых норм, а также учитывая, что договор купли-продажи нежилых зданий № 1/13.12-2021 от 13.12.2021 расторгнут, при этом оплата по договору Покупателем произведена не в полном объеме, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

При этом довод истца о том, что уклонение ответчика от уплаты арендной платы за землю с момента заключения договора аренды земли и сокрытие от истца информации о наличии спора о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, на котором расположено Имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, является существенным нарушением договора не принимается судом, поскольку правоотношения ООО «Гринлэнд» с третьими лицами не относятся к предмету спора и в рассматриваемом случае не имеют правового значения.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований судом отказано, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).



Судья И.В. Плотников