Решение от 23 ноября 2020 г. по делу № А77-527/2020

Арбитражный суд Чеченской Республики

364024, Чеченская Республика, г.Грозный, ул. Шейха Али Митаева, 22 «Б»

www.chechnya.arbitr.ru

e-mail: info@chechnya.arbitr.ru

тел: (8712) 22-26-32

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А77-527/2020
г.Грозный
23 ноября 2020 года


(Резолютивная часть объявлена 23.11.2020, в полном объеме решение изготовлено 23.11.2020)

Судья Арбитражного суда Чеченской Республики Мишин А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (364020, Россия, г. Грозный, Чеченская Республика, Старопромысловское шоссе, 9 «а», ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Наши горы» (адрес: 366130, ЧР, <...> /ОГРН <***> / ИНН <***>), с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования на предмет спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР (364020, <...>), о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и неустойки,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.06.2020 №27;

от ответчика и третьего лица – не явились, извещены,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Наши горы» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 3370 от 10.03.2017 за период с 01.07.2019 по 30.06.2020 в сумме 442500 рублей, неустойку за несвоевременное внесение арендной платы за период с 15.01.20120 по 27.08.2020 в размере 119475 рублей, а также с требованием о расторжении договора аренды №3370 земельного участка от 10.03.2017, заключенного между истцом и обществом, аннулировать произведенную регистрационную запись договора аренды №3370 от 10.03.2017; обязать возвратить земельный участок, с кадастровым номером 20:02:0000000:1576, площадью 3500га, расположенный по адресу: ЧР, Веденский муниципальный район, с.Макажой, по акту приема передачи.

В судебном заседании представитель истца заявлены требования поддержал в полном объеме.

Представитель третьего лица заявил ходатайство о рассмотрении иска в его отсутствие.

Представитель ответчика и третьего лица не явились, извещены о начавшемся споре надлежащем образом (л.д. 56-60).

В силу п. 6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителя третьего лица, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике, и ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

На основании представленных в дело доказательств судом установлено, что 10.03.2017 между Министерством (истцом) и обществом заключен договор аренды земельного участка № 3370.

В соответствии с условиями договора, арендодатель предоставил в аренду земельный участок из земель категории промышленности и иного специального назначения с кадастровым номером 0000000:1576, площадью 3500га, расположенный по адресу: ЧР, Веденский муниципальный район, с.Макажой, по акту приема передачи, сроком на 49 лет (п.1.1 и 2.1 договора, л.д. 8-14).

Размер арендной платы согласован сторонами в 3 разделе договора и составляет в год 442500 руб. (п.3.1).

Пунктом 3.2. договора арендная плата вносится арендатором по полугодиям не позже 15 числа следующего месяца за полугодием в размере 221 250 руб.

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящим договорам арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,2% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 5.2 договора.

Передача земельного участка арендодателем и принятие его арендатором подтверждается актом приема-передачи.

В нарушение действующего законодательства и условий договора аренды № 3370 обязательства по уплате арендных платежей надлежащим образом арендатором не исполнялись.

Согласно данным представленным истцом, за период с 01.07.2019 по 30.06.2020 арендатором надлежало уплатить арендных платежей в сумме 442500 рублей, которые не оплачены, в связи с чем истец начислил ответчику неустойку за период с 15.01.2020 по 27.08.2020 в размере 119475 рублей (л.д. 16-17).

Истец направил в адрес ответчика претензию от 28.07.2020, в которой указал на наличие задолженности и необходимость ее погашения, а также указал на то, что в том случае если ответчик не оплатит задолженность, то истец оставляет за собой право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды, данная претензия ответчиком получена 07.08.2019 (л.д. 44).

Поскольку в досудебном порядке ответчик образовавшуюся задолженность по основному долгу и неустойки не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом признается договор заключенный и установлен факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору, что подтверждается материалами дела. Как следует из материалов дела, спорный участок передан ответчику по акту.

На дату судебного заседания доказательств оплаты основного долга в материалы дела не представлено, ответчик извещен о начавшемся споре, по ходатайствам представителя истца судебные заседания неоднократно откладывались для урегулирования спора, однако результатов урегулирования стороны не представили, в связи с чем суд признает требование о взыскании основного долга подтвержденным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Принимая во внимание факт нарушения ответчиком установленного договора сроков внесения арендной платы, суд считает обоснованным требование о взыскании начисленной на сумму задолженности неустойки.

Вместе с этим, ответчик не заявил о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, проверив расчет истца, суд считает его арифметически не верным, поскольку истцом начислена неустойка с 15 дня, следующего за месяцем после полугодие, однако начисление неустойки возможно только после истечения последнего дня, предоставленного для оплаты долга, т.е. с 16 числа в рассматриваемом расчете.

Принимая во внимание изложенные нормы и обстоятельства, руководствуясь статьями 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования о взыскании неустойки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в части, согласно следующему расчету.

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

221 250,00

16.01.2020

27.08.2020

225

221 250,00 × 225 × 0.2%

99 562,50 р.

Итого:

99 562,50 руб.

221 250,00

16.07.2020

27.08.2020

43

221 250,00 × 43 × 0.2%

19 027,50 р.

Итого:

19 027,50 руб.

Сумма неустойки: 118 590,00 руб.

Таким образом, размер неустойки, подлежащий удовлетворению, составил 118590 рублей за период с 16.01.2020 по 27.08.2020, в удовлетворении остальной части заявленных требований суд отказывает.

Также истцом заявлено требование о расторжении спорного договора аренды земельного участка № 3370 от 10.03.2017, об аннулировании записи о регистрации договора и обязании ответчика возвратить спорный участок по договору №3370 от 10.03.2017.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом, в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Более того, право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. В этой связи требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению в суд по истечении срока на добровольное устранение обстоятельств, влекущих расторжение договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец представил материалы дела претензию, направленную ответчику и полученную последним.

Однако, данная претензия не содержит предложения расторгнуть спорный договор аренды земельного участка. В данном документе изложено только требование о необходимости полного погашения обществом задолженности по спорному договору, а также указание лишь на то, что в том случае если ответчик не оплатит сумму задолженности, то истец оставляет за собой право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды.

Между тем, положениями пункта 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, то есть законодателем установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, связанных с расторжением договоров.

Доказательство того, что истец направлял в адрес ответчика иные претензии, с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор аренды, а также письменное предупреждение о необходимости исполнения ответчиком обязательства в разумный срок в суд не представлено.

Таким образом, доказательства соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в отношении требования о расторжении спорного договора в материалах дела отсутствуют.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит в том числе, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Учитывая изложенное, исковое заявление МИЗО ЧР в части требования о расторжении договора № 3370 от 10.03.2017, следует оставить без рассмотрения.

Судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов закреплена статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

По смыслу статьей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствии соответствующего правонарушения (постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 N 15148/08).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления).

Такой способ защиты нарушенного права как аннулирование (погашение) регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды законом не предусмотрен, в связи с чем, в удовлетворении заявленного требования суд отказывает истцу.

Поскольку договор аренды является действующим, постольку в удовлетворении требования о возврате земельного участка суд отказывает за необоснованностью.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ч.3 ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст. 333.21 НК РФ размер государственной пошлины при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска в 561975 рублей составляет 14240 рублей (100%), в связи с удовлетворением иска в части 561 090 рублей, то с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 14 217 рублей 57 копеек (99,84% от подлежащей оплате пошлины.).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 102, 110, 148, 167-171, 173, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Наши горы» (адрес: 366130, ЧР, <...>, ОГРН <***> / ИНН <***>) в доход бюджета Чеченской Республики задолженность по договору аренды №3347 от 10.03.2017 за период с 01.07.2019 по 30.06.2020 в размере 442 500 рублей, неустойку в сумме 118590 рублей за период с 16.01.2020 по 27.08.2020.

Требование о расторжении договора аренды от 10.03.2017 №3347 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Наши горы» (адрес: 366130, ЧР, <...> /ОГРН <***> ИНН <***>) в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 14 217 рублей 57 копеек.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его изготовления в полном объеме, в течение 5 дней будет направлено сторонам по почте.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу, если решение суда являлось предметом апелляционного обжалования, либо в удовлетворении ходатайства о восстановлении процессуального срока на обжалование было отказано.

СудьяМишин А.А.