Решение от 28 ноября 2017 г. по делу № А40-229863/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-229863/16

64-1442

28 ноября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Чекмаревой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Спрут-97» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Спрут-97» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи нежилого помещения общей площадью 132,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:08:0002008:5866 (этаж 1, пом. XVII, комн. 1-12).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 18.05.2016г. обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендованного помещения общей площадью 132,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:08:0002008:5866 (этаж 1, пом. XVII, комн. 1-12).

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 132,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:08:0002008:5866 (этаж 1, пом. XVII, комн. 1-12) по цене 15 789 000 руб. 00 коп.

Вместе с тем, согласно проведенной ООО «Ай-Эс-Консалтинг» по заказу истца оценке, стоимость выкупаемого имущества с учетом стоимости произведенных неотделимых улучшений составляет 9 970 000 руб. 00 коп.

Как указывает истец, он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Однако ответчик на вышеуказанное письмо не ответил, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, с учетом уточнения, ссылаясь на доказательства по делу и результаты судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь, в том числе, на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом показаний эксперта, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 27.09.1998г. между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель), ДЕЗ М.О. «Митино» и Обществом с ограниченной ответственностью «Сптур-97» (Арендатор) заключен договор № 9-221/98 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (с приложениями к нему и Дополнительными соглашениями), в соответствии с п.п. 1 на основании распоряжения МКИ от 04.12.1997г. № 3229-р, свидетельства Управления недвижимости № 256638 от 27.04.1998г. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 131,6 м., расположенное по адресу: <...> под магазин сроком действия с 04.12.1997г. по 04.12.2002г.

05.08.2003г. Департаментом имущества г. Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель), ГУД ДЕЗ МО «Митино» и Обществом с ограниченной ответственностью «Сптур-97» (Арендатор) заключен договор № 9-421/03 аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (с приложениями к нему и Дополнительными соглашениями), в соответствии с п.п. 1 на основании договора аренды № 9-221/98 от 27.04.98г. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 131,6 м., расположенное по адресу: <...> под магазин сроком действия с 05.12.2002г. по 05.12.2007г.

Дополнительным соглашением от 01.12.2004г. наименование арендатора заменено на ООО «Стпрут-97».

Дополнительным соглашением от 06.12.2007г. срок действия договора продлен до 05.12.2012г.

Дополнительным соглашением от 08.10.2012г. срок действии договора продлен 30.06.2015г.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 18.05.2016г. обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендованного помещения, общей площадью 131,6 м., расположенное по адресу: <...>.

Письмом от 08.08.2016г. № 33-5-73951/16-(2)-0 ответчиком в адрес истца было направлено письмо с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 131,6 м., расположенное по адресу: <...> по цене 15 789 000 руб. 00 коп.

Вместе с тем, согласно проведенной ООО «Ай-Эс-Консалтинг» по заказу истца оценке, стоимость выкупаемого имущества составляет 9 970 000 руб. 00 коп. ( с учетом стоимости произведенных неотделимых улучшений).

Как указывает истец, он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Однако ответчик по истечение 30 дней ответ не направил, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Стоимость спорного имущества согласно отчету от 01.07.2016г. № 76-16Б/71, подготовленного ООО «АБН-Консалт» составила 15 789 000 руб. 00 коп.

Определением суда от 03.04.2017г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ», эксперту ФИО2 с постановкой перед экспертом следующего вопроса: определить рыночную стоимость недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...> площадью 132,1 кв.м., по состоянию на 18.05.2016г.?

Согласно экспертному заключению ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ» стоимость спорного имущества, по состоянию на 18.05.2016г. составила 16 392 0000 руб., без учета НДС, стоимость произведенных неотделимых улучшений с четом их фактического состояния, износа, степени повреждения, составляет 526 000 руб. 00 коп.

Определением суда для дачи пояснений по экспертному заключению вызван эксперт ФИО3

В судебном заседании эксперт дал пояснения по экспертному заключению.

После допроса эксперта истцом было заявлено ходатайство о производстве повторной судебной экспертизы в связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Протокольным определением от 16.10.2017г. заявленное ходатайство оставлено без удовлетворения, поскольку суд не усмотрел предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для проведения повторной экспертизы, считая, что заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Формальные опечатки в тексте экспертного заключения не могут повлиять на обоснованность экспертного заключения. Каких-либо сомнений в обоснованности выводов эксперта у суда не возникло.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611). Также, с учетом допроса эксперта суд признал выводы, изложенные в заключении полностью основанными на совокупности фактических обстоятельств, установленных при производстве судебной экспертизы.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 16 392 0000 руб., без учета НДС, стоимость произведенных неотделимых улучшений с четом их фактического состояния, износа, степени повреждения, составляет 526 000 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат частичному удовлетворению.

Требования об принятии п. 2.1.2 в редакции истца не подлежит удовлетворению, поскольку порядок регистрации прав установлен Федеральным законом № 122-ФЗ.

Пункт 3.3. в редакции ответчика соответствует п. 4 ст. 488 ГК РФ.

Суд не находит оснований для изложения п.3.6., договора в редакции истца принимая во внимание, что законодательством не предусмотрена обязанность ответчика заключать дополнительное соглашение в связи с изменением реквизитов.

Кроме того, суд принимает во внимание, что ответчик является государственным органом и истец имеет возможность ознакомления с реквизитами ответчика перед перечислением денежных средств на официальном Интернет-сайте Департамента городского имущества города Москвы.

Также истец просит изложить абз.5 п.3.6 договора в следующей редакции: "Факт оплаты объекта подтверждается выпиской с расчетного счета покупателя о перечислении средств, в размере и сроки, указанные в договоре.

Вместе с тем, в соответствии с абзацем 5 статьи 316 Гражданского кодекса Ф если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено по денежному обязательству - в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения в момент возникновения обязательства.

По смыслу данной правовой нормы, применительно к денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных платежей, местом исполнения обязательства является место нахождения обслуживающего кредитора банка.

В то же время в силу пункта 1 статьи 863 ГК РФ при расчетах платежными поручениями местом исполнения денежного обязательства следует считать банк, открывший кредитору расчетный счет. Поэтому моментом исполнения такого обязательства является момент поступления средств на счет кредитора.

Следовательно. обязательство считается исполненным надлежащим образом в момент поступления средств на счет кредитора.

Учитывая изложенное, данный абзац указанного пункта подлежит изложению в редакции продавца.

Пункт 5.4. договора подлежит включению в договор в редакции ответчика, поскольку, учитывая нормы закона, регулирующие расторжение договора.

Оснований для исключения п. 5.1, 5.2,5.3 договора суд не усматривает.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы и госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ООО «Спрут-97» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли- продажи нежилого помещения общей площадью 132,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:08:0002008:5866 (этаж 1, пом. XVII, комн. 1-12).

изложив п. 2.1.2 договора в редакции ответчика.

изложив п.2.1.3 договора в редакции ответчика.

изложив п. 3.1 договора в редакции: Цена объекта составляет 16 392 000 руб. в соответствии с судебной экспертизой по делу А40-229863/16-64-1442 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»; В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере в соответствии с судебной экспертизой. С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 526 000 руб. без НДС, с учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 15 866 000 руб. без НДС.

Изложив п. 3.3 договора в редакции ответчика.

Изложив п. 3.4 договора в редакции оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 264 433 руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

П. 3.6 , 5.1,5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1 в. редакции и ответчика.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО «Сптур-97» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. и расходы по экспертизе в размере 45 000 (сорок пять тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Н.А. Чекмарева