Решение от 16 июля 2020 г. по делу № А40-200866/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-200866/19-41-1694

Резолютивная часть решения объявлена 09.07.2020

Решение в полном объеме изготовлено 16.07.2020

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца и 3-го лица Правительства Москвы ФИО2 по доверенностям от 28.11.2019 № 33-Д-1001/19 и от 09.09.2019 № 4-47-2086/9, ответчика ФИО3 по доверенности от 15.05.2020, 3-х лиц ГКУ г. Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» ФИО4 по доверенности от 15.10.2019 № УДМС-31-180/19, ПАО Банк «Югра» в лице ГК «АСВ» ФИО5 по доверенности от 20.11.2019 № 77 АГ 2964371, ФИО6 по доверенности от 11.02.2020 № 77 АГ 3402694, эксперта ФИО7, дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) к ЗАО «Интерпродукт» (ОГРН <***>) об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд г Москвы, 3-и лица – Правительство Москвы, ГКУ г Москвы «Управление дорожно-мостового строительства», ПАО Банк «Югра» в лице ГК «АСВ», установил:

Истец просит суд изъять у ответчика недвижимое имущество – нежилое здание площадью 2 399 кв. м с кадастровым номером 77:04:0001017:1296 по адресу: <...>; установить компенсацию за изымаемое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 27.11.2018 № 18-00-30/112, составленным ООО «Компания «Аудитор столицы», в размере 159 212 458 руб.; определить, что вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для прекращения ограничений (обременений) в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества и для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика на имущество; установить условия возмещения, в том числе условие, согласно которому ответчик обязан освободить здание в течение 30-ти календарных дней после получения денежной компенсации в размере 159 212 458 руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на необходимость изъятия у ответчика указанного нежилого здания для государственных нужд в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ, распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 20.12.2018 № 44395. Размер компенсации за изымаемое здание в соответствии с отчетом об оценке от 27.11.2018 № 18-00-30/112, составленным ООО «Компания «Аудитор столицы», составляет 159 212 458 руб., при этом истец отметил, что в соответствии с ч. 12 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ в случае несогласия ответчика с размером компенсации ответчик оспорить в судебном порядке указанный отчет, чего ответчик не сделал, поскольку отчет им не оспорен.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что размер компенсации, как следует из заключения эксперта по данному делу, составляет 198 051 253 руб., учитывает рыночную стоимость изымаемого здания и убытки, причиненные изъятием здания, а согласно отчету об оценке от 28.02.2019 № 134.00-орс/19, составленному ООО «Фемида аудит ДКС» на основании заключенного с ответчиком договора от 04.02.2019 № 134о02/19 и получившему положительную оценку (рецензию) СРО Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» от 18.03.2019 № 76/03-19, размер компенсации составляет 448 291 701 руб.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами и 3-ми лицами, заслушав объяснения представителей сторон и 3-х лиц, пояснения эксперта, суд установил, что ответчик является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0001017:1296 площадью 2 399 кв. м по адресу: <...>, - о чем в ЕГРН внесена запись от 10.03.2011 № 77-77-04/012/2011-044.

20.12.2018 Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение № 44395 «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества для целей строительства многоуровневых транспортных развязок через Казанское и Горьковское направление (Юго-Восточный административный округ города Москвы)», согласно которому на основании Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 279 и 281 ГК Российской Федерации, Федерального закона от 04.03.2013 № 43-ФЗ, постановления Правительства Москвы от 17.05.2016 № 262-ПП «Об утверждении проекта планировки территории линейного объекта участка улично-дорожной сети – дороги-переезда через железнодорожные пути Малого кольца Московской железной дороги от улицы Пруд Ключики до 1-й Фрунзенской улицы (включая прохождение Юго-Восточной хорды от шоссе Энтузиастов до Рязанского проспекта)» для государственных нужд изымаются объекты недвижимого имущества, указанные в Адресной инвестиционной программе города Москвы на 2018-2021 годы «Строительство многоуровневых транспортных развязок через Казанское и Горьковское направление Московской железной дороги на участке от шоссе Энтузиастов до Рязанского проспекта».

В соответствии с приложением к распоряжению изъятию подлежит нежилое здание ответчика.

Согласно отчету об оценке от 27.11.2018 № 18-00-30/112, составленному ООО «Компания «Аудитор столицы», по состоянию на 16.05.2016 рыночная стоимость нежилого здания ответчика и убытков, связанных с изъятием здания для государственных нужд, составляет 159 212 458 руб.

В адрес ответчика направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы по цене 159 212 458 руб.

Не согласившись с предлагаемой ценой, ответчик обратился в ООО «Фемида аудит ДКС» для определения рыночной стоимости нежилого здания и размера убытков, связанных с изъятием здания, согласно отчету об оценке от 28.02.2019 № 134.00-орс/19 рыночная стоимости нежилого здания и размер убытков, связанных с изъятием здания, составляет 448 291 701 руб. На указанный отчет имеется положительное экспертное заключение от 18.03.2019 № 76/11-19, составленное Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Требования истца, заявленные в рамках данного дела, основаны на ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ), согласно которой изъятие земельных участков и (или) иных объектов недвижимости для размещения на территории субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы и территории Московской области объектов, предусмотренных абзацем пятым (в отношении объектов федерального транспорта и объектов транспорта регионального значения), абзацем десятым пп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации, а также транспортно-пересадочных узлов осуществляются в порядке и на условиях, которые установлены ч. 7 ст. 4 (в отношении объектов регионального значения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы), ст. 6-11, 13 и 14 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Порядок изъятия регламентируется ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ, согласно которой изъятие недвижимого имущества осуществляется путем его выкупа в случае, если изымаемое недвижимое имущество принадлежит правообладателю на праве собственности; собственнику проект соглашения с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) расчетов убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества (соглашение об изъятии недвижимого имущества), направляется заказным письмом с уведомлением о вручении; соглашение об изъятии недвижимого имущества должно содержать условия его изъятия, включающие в себя цену изымаемого недвижимого имущества, порядок и сроки прекращения владения данным имуществом, цену и описание недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества, порядок, сроки передачи данного имущества (в случае его предоставления) и другие значимые обстоятельства; собственник вправе представить в орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, свои предложения к проекту соглашения об изъятии недвижимого имущества, в том числе предложения об изменении рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) размера убытков, причиняемых таким изъятием; к предложениям об увеличении рыночной стоимости недвижимого имущества и (или) размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, должны быть приложены обосновывающие это увеличение документы; в случае признания указанных предложений обоснованными орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, дорабатывает проект соглашения об изъятии недвижимого имущества и направляет этот проект правообладателю изымаемого недвижимого имущества; в случае, если в течение трех месяцев со дня направления проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества указанное соглашение не заключено, орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии такого имущества.

Принудительное прекращение прав на изымаемое недвижимое имущество допускается только на основании решения суда и после возмещения рыночной стоимости изъятого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных его изъятием. Не позднее чем за пять месяцев до предстоящего изъятия недвижимого имущества собственник такого имущества должен быть уведомлен о данном изъятии органом исполнительной власти, принявшим решение об изъятии недвижимого имущества, путем направления копии этого решения. Выкуп земельного участка до истечения пяти месяцев со дня такого направления допускается только с согласия собственника земельного участка. Проект соглашения об изъятии недвижимого имущества может быть направлен правообладателю изымаемого недвижимого имущества не ранее чем через два месяца со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества. Иск об изъятии недвижимого имущества может быть предъявлен в суд в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества. В случае принудительного изъятия недвижимого имущества условия такого изъятия определяются судом. При этом размер возмещения стоимости изымаемого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков определяется на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. В данном отчете должны быть указаны все убытки, причиненные таким изъятием и подлежащие возмещению. На основании судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, обеспечивает перечисление денежных средств в размере, определенном на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных таким изъятием, на расчетный счет, указанный лицом, у которого изымается недвижимое имущество, или в случае, если реквизиты этого расчетного счета не указаны, обеспечивает внесение денежных средств в депозит нотариуса по месту нахождения изымаемого недвижимого имущества при условии, что иное не предусмотрено судебным актом о принудительном изъятии недвижимого имущества.

Ч. 12 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ предусматривает, что в случае несогласия собственника или правообладателя недвижимого имущества с размером возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) причиненных изъятием недвижимого имущества убытков, содержащимся в отчете об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленном оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, собственник или правообладатель недвижимого имущества вправе оспорить в судебном порядке этот отчет.

При этом в ч. 12 ст. 10 специально оговорено, что наличие судебного спора о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества, не является препятствием для принятия судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества, а также для осуществления на основании вступившего в законную силу указанного судебного акта соответствующих выплат или иного возмещения и государственной регистрации перехода, прекращения прав и обременений на изымаемое недвижимое имущество.

П. 4 ст. 281 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения; ч. 5 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ устанавливает, что принудительное прекращение прав на изымаемое недвижимое имущество допускается только на основании решения суда и после возмещения рыночной стоимости изъятого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных его изъятием; п. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации гласит: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.»

Таким образом, из перечисленных актов, во-первых, следует, что принудительному изъятию недвижимого имущества у ответчика предшествует выплата ему компенсации за изымаемое имущество, а потому принятие судом решения об изъятии у ответчика недвижимого имущества возможно только с одновременным принятием решения о выплате ответчику компенсации за изымаемое имущество.

Во-вторых, из перечисленных актов следует, что размер компенсации, решение о выплате которой принимается судом, определяется отчетом об оценке изымаемого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленным оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. При несогласии с размером компенсации ответчик вправе оспорить такой отчет в судебном порядке, однако наличие такого спора не является препятствием для принятия судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества, а также для осуществления на основании вступившего в законную силу указанного судебного акта соответствующих выплат или иного возмещения и государственной регистрации перехода, прекращения прав и обременений на изымаемое недвижимое имущество.

Из определения Верховного суда Российской Федерации от 25.05.2017 № 305-ЭС17-1158 по делу № А40-119069/15 следует, что при несогласии собственника недвижимого имущества с размером компенсации за имущество, изымаемое на основании Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ, с учетом ч. 12 ст. 10 этого Федерального закона для рассмотрения дела об изъятии имущества не требуются ни приостановление производства до рассмотрения дела, в рамках которого оспаривается отчет об оценке рыночной стоимости имущества, ни назначение экспертизы на предмет определения рыночной стоимости имущества (дело № А40-120553/14).

Вместе с тем судом установлено, что отчет, которым определен размер компенсации за изымаемое у ответчика недвижимое имущество, датирован 27.11.2018, в то время как ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Суд принимает во внимание судебные акты по делу № А40-104564/18, в котором судом апелляционной инстанции назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости недвижимого имущества, изымаемого в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ, в связи с тем, что со дня составления отчета об оценке (24.11.2017) до рассмотрения спора судом прошло более 6-ти месяцев, а потому, как указано в постановлении суда кассационной инстанции по названному делу, цена, указанная в отчете от 24.11.2017, не являлась достоверной.

В данном случае отчет датирован 27.11.2018, следовательно, определенная им величина рыночной стоимости недвижимого имущества могла применяться до 27.05.2019, однако ответчику соглашение и отчет об оценке направлены по почте 02.04.2019, в сопроводительном письме установлен срок для подписания соглашения – в течение 3-х месяцев со дня направления, исковое заявление подано в суд 31.07.2019.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 9-П по делу о проверке конституционности ч. 5 ст. 13 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту российской федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобами граждан ФИО8 и ФИО9, судам при определении стоимости изымаемого недвижимого имущества предписано руководствоваться его рыночной стоимостью, определенной по правилам ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ, индексируемой с учетом динамики рыночной стоимости аналогичных объектов на основании заключения эксперта или же данных - при наличии таковых - о показателях рыночной стоимости в соответствующем сегменте рынка недвижимости, которые подготовлены организациями, осуществляющими на профессиональной основе анализ рынка недвижимости, и не вызывают сомнений с точки зрения правомерности и достоверности использованных методик анализа.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, определением от 28.02.2020 суд по ходатайству ответчика назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

Заключением эксперта от 28.05.2020 № 28/05-20 установлено, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0001017:1296 площадью 2 399 кв. м по адресу: <...>, - и размер убытков, связанных с изъятием здания для государственных нужд, по состоянию на 17.03.2020 составляет 198 051 253 руб., в том числе рыночная стоимость нежилого здания – 193 032 410 руб., размер убытков, связанных с изъятием здания для государственных нужд – 5 018 843 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ГК Российской Федерации, Федеральными законами от 25.10.2001 № 137-ФЗ, от 05.04.2013 № 43-ФЗ, ст. 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

изъять у ЗАО «Интерпродукт» для государственных нужд нежилое здание площадью 2 399 кв. м по адресу: <...> (кадастровый номер 77:04:0001017:1296) на следующих условиях:

1) размер компенсации за изымаемое имущество и причиненные изъятием убытки составляет 198 051 253 руб.;

2) ЗАО «Интерпродукт» в срок не позднее 5-ти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу предоставляет ГКУ г Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» банковские реквизиты для выплаты компенсации;

3) выплата компенсации производится ГКУ г Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» за счет средств бюджета города Москвы в срок не позднее 10-ти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу путем перечисления денежных средств в размере 198 051 253 руб. на счет ЗАО «Интерпродукт» по предоставленным им банковским реквизитам;

датой исполнения обязательства по выплате компенсации считается дата списания денежных средств со счета ГКУ г Москвы «Управление дорожно-мостового строительства»;

4) ЗАО «Интерпродукт» обязано освободить нежилое здание от своего имущества и имущества третьих лиц в срок не позднее 30-ти календарных дней со дня зачисления на его расчетный счет денежных средств в размере 198 051 253 руб. и обеспечить допуск ГКУ г Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» и (или) подрядной организации к нежилому зданию для действий, связанных с изъятием здания, в том числе сноса здания. По истечении 30-ти календарных дней ГКУ г Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» и (или) подрядная организация не несет ответственности за оставленное в здании имущество ЗАО «Интерпродукт» или третьих лиц.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения права собственности ЗАО «Интерпродукт» на нежилое здание площадью 2 399 кв. м по адресу: <...> (кадастровый номер 77:04:0001017:1296), - и прекращения ограничений (обременений) в ЕГРН в отношении этого здания.

Взыскать с ЗАО «Интерпродукт» в доход федерального бюджета государственную пошлину 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.




Судья О.А. Березова