Решение от 29 октября 2024 г. по делу № А40-105374/2024

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-105374/24-180-810
29 октября 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 29 октября 2024 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Рощин А.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БОТАНИЧЕСКИЙ САД" (119435, Г.МОСКВА, УЛ. МАЛАЯ ПИРОГОВСКАЯ, Д. 3, ЭТ/ПОМ/КОМ 3/I/5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.02.2015, ИНН: <***>)

О взыскании 71 410 971 руб. 56 коп. задолженности по договору аренды №И-02-001645 от 07.08.2018, из них: 67 302 813 руб. 19 коп. – долг за период с 01.10.2021 по 29.06.2022, 4 108 158 руб. 37 коп. – пени за период с 06.10.2021 по 29.06.2022.

В судебное заседание явились:

От истца –ФИО1, дов. №ДГИ-Д-1844/23 от 22.12.2023г.

От ответчика – ФИО2, дов. от 21.04.2024г.



УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании 71 410 971 руб. 56 коп. задолженности по договору аренды №И-02-001645 от 07.08.2018, из них: 67 302 813 руб. 19 коп. – долг за период с 01.10.2021 по 29.06.2022, 4 108 158 руб. 37 коп. – пени за период с 06.10.2021 по 29.06.2022.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск, представил контррасчет.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Между Арендодателем - Департамент городского имущества города Москвы и Арендатором - ООО «БОТАНИЧЕСКИЙ САД» (ИНН: <***>) был заключен договор от 07.08.2018 № И-02-001645 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, муниципальный округ Ростокино, 18 (Российская Федерация, Город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Ростокино, ул Леонова 1-я, з/у 18), площадью 18860 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства объектов ТПУ. Договор заключен сроком на 6 лет.

В ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Истец ссылается на то, что в нарушение принятых по договору обязательств ответчиком не оплачена арендная плата в размере 67 302 813,19 руб. за период с 01.10.2021 по 29.06.2022.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

Размер пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06.10.2021 по 29.06.2022, согласно расчета истца, составляет 4 108 158,37 руб.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 20.03.2023 № 33-6-302939/23-(0)-1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, однако до настоящего времени образовавшаяся задолженность ответчиком не оплачена, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходит из следующего.

Решением Арбитражного суда Москвы по делу №А40-287370/21, вступившим в законную силу 25.10.2022, рассмотрены исковые требования Департамента по этому же договору за период 2 и 3 кв. 2021 (то есть до 01.10.2021), иск удовлетворен частично, взыскана с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БОТАНИЧЕСКИЙ САД" (119435, МОСКВА ГОРОД, МАЛАЯ ПИРОГОВСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 3, ЭТ/ПОМ/КОМ 3/I/5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.02.2015, ИНН: <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность в размере 4 530 854 руб. 85 коп. согласно контррасчёту ответчика, учитывая передачу помещений в здании собственникам.

Решением установлены факты, являющиеся преюдициальными для данного дела, а именно:

1) Арендная плата в порядке, определенном договором, не начисляется с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 17.03.2021 (п.3.5 Договора).

2) После ввода объекта в эксплуатацию ставка арендной платы должна быть 1,5% (ставка при эксплуатации).

3) Арендная должна начисляться пропорционально площади помещений, находящихся у застройщика.

С даты передачи первого объекта долевого строительства, находящегося в нежилом здании, участнику долевого строительства, договор аренды между Истцом и Ответчиком стал договором со множественностью лиц на стороне арендатора. В связи с чем, каждый из арендаторов обязан оплачивать аренду за землю пропорционально площади принадлежащего ему помещения в здании.

Договор между Истцом и Ответчиком заключался с целью предоставления земельного участка арендатору под строительство ТПУ «Ботанический сад», что отражено в п. 1.4, 4.3, 4.4 Договора.

В пункте 1.4 Договора установлено, что «Участок предоставляется для целей проектирования и строительства объектов ТПУ...». Согласно пункту 4.3 Договора арендатор обязуется осуществить проектирование и строительство в течение 6 лет с даты присвоений учетного номера договору. В пункте 4.4 договора зафиксировано, что «Арендатор обязуется осуществить строительство объекта с параметрами, указанными в п. 1.4 Договора».

Таким образом, из существа Договора следует, что земельный участок предоставляется Ответчику именно на период проектирования и строительства объекта. Окончание строительства свидетельствует о достижении целей Договора.

Согласно ч.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Частью 1 ст. 46 ЗК РФ определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Частью 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны самостоятельно и по своему усмотрению определяют условия договора.

Как установлено ст. 431 ГК РФ толкование договора происходит из его буквального содержания. При наличии неясности условий договора «толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия» (п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"). В данном случае лицом, подготовившим проект договора, является Истец, т.е. даже если у суда будут сомнения при толковании договора, он должен толковаться в пользу Ответчика.

В соответствии с п. 3.5 Договора арендная плата устанавливается на 6 (шесть) лет, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию и не ранее чем до даты окончания срока строительства, предусмотренного проектном организации строительства, утвержденным в составе проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы.

Пунктом 4.3 Договора установлена обязанность арендатора осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта в течение 6 (шести) лет с даты присвоения учетного номера Договору арендодателем.

Проектирование и строительство объекта, в целях которого в соответствии с условиями Договора ООО "БОТАНИЧЕСКИЙ САД" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 77:02:00180 03:1100, завершено, что подтверждается разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 17.03.2021 № 77-184000-009964-2021.

Согласно п.1 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации с момента ввода объекта в эксплуатацию строительство является выполненным в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Москвы по делу А40-287370/21 установлено, что арендная плата за землю должна начисляться ответчику пропорционально помещениям, не переданным собственникам. При передаче помещений арендная плата пропорционально уменьшается.

30.06.2022 Росреестр уведомил ответчика о прекращения обременения в видеаренды.

21.02.2023 Ответчик попросил выполнить перерасчет арендной платы за спорный период;

20.03.2023 Истец заявил претензию по оплате за 4 кв. 2021 и 1-2 кв. 2022гг. (с 01.10.2021 по 29.06.2022).

24.03.2023, 23.05.2023 и 26.07.2023 Ответчик направлял мотивированные ответы на претензии Истца в которых указал на готовность оплатить аренду с учетом ранее установленных судебным решением обстоятельств.

Первый передаточный акт оформлен 12.04.2021, собственность - 06.05.2021. Последний передаточный акт оформлен 14.02.2022.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что арендная плата перестает начисляться в порядке, определенном договором, с даты ввода объекта в эксплуатацию. Исковые требования могут быть удовлетворены только пропорционально помещениям, которые не были переданы от застройщика участникам долевого строительства, за период 01.10.2021 -14.02.2022 по ставке 1,5%.

Возведение здания завершено, что подтверждает разрешение на ввод в эксплуатацию от 17.03.2021 № 77-184000-009964-2021.

В соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В городе Москве размер арендной платы определяется на основании ст.20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве". Согласно ч.1 названной статьи, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

По установленному Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 принципу предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости, а также по принципу запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться, ставка арендной платы за участок, используемый для эксплуатации возведенного объекта, должна определяться по пункту 3.1, 3.2 и 3.2.3 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" в редакции, действующей на момент ввода объекта в эксплуатацию.

Как установлено п. 3.2.3 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП за второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере, предусмотренном приложением 1 к настоящему постановлению.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП спорный договор отнесен к категории, указанной в п.3.1 (договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) без проведения торгов). Согласно пункту 3.2 для участков, указанных в п. 3.1, с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере, предусмотренном приложением 1 к постановлению (п.3.2.3), в данном случае - п.6 Приложения 1, с учетом разрешенного использования участка по договору, т.е. в размере 1,5% кадастровой стоимости.

Возведение здания завершено, что подтверждает разрешение на ввод в эксплуатацию от 17.03.2021 № 77-184000-009964-2021.

Первый передаточный акт между застройщиком и участником долевого строительства был подписан 12.04.2021. Последнее помещение в здании передано (последний передаточный акт) 14.02.2022. Это установлено судом по делу №А40-287370/21 (абз.6 стр.4 судебного акта).

В силу ч.2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ (изъятые из оборота), могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В силу ч. 2 ст. 552 ГК РФ «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования».

Частью 3 указанной статьи установлено, что «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.»

Как указано в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" «Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка».

В силу ст. 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика исполнены, помещение считается с момента подписания передаточного акта с участником долевого строительства (составления одностороннего акта). Таким образом, именно с момента передачи помещения участнику долевого строительства (оформления передаточного акта), участник долевого строительства становится правообладателем объекта недвижимости, а застройщик перестаёт быть правообладателем помещения. Следовательно, участник долевого строительства становится арендатором земельного участка с момента подписания передаточного акта с застройщиком.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

С учетом представленных в материалы дела доказательств, суд признает обоснованным контррасчет арендной платы, представленный ответчиком, по ставке 1,5% пропорционально непереданным участникам долевого строительства помещениям, в связи с чем застройщик должен оплатить аренду за 4 квартал 2021 и 1 квартал 2022 (01.10.2021 -14.02.2022) в размере 1 838 439,00 руб.

Начиная с 14.02.2022 (дата передачи последнего помещения в здании участникам долевого строительства), Ответчик не может являться стороной в договоре аренды, в связи с чем начисления арендной платы после 14.02.2022 не может быть признано правомерным.

Размер неустойки, согласно контррасчету ответчика, за период с 06.10.2021 по 29.06.2022 составляет 186 163,24 руб.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая изложенное, а также представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в размере 2 024 602 руб. 24 коп. задолженности по договору аренды №И-02-001645 от 07.08.2018, из них: 1 838 439 руб. 00 коп. – долг, 186 163 руб. 24 коп. – пени.

В остальной части иска суд отказывает..

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 307-310, 329, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд





РЕШИЛ:

Взыскать ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БОТАНИЧЕСКИЙ САД" (119435, Г.МОСКВА, УЛ. МАЛАЯ ПИРОГОВСКАЯ, Д. 3, ЭТ/ПОМ/КОМ 3/I/5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.02.2015, ИНН: <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) 2 024 602 руб. 24 коп. задолженности по договору аренды №И-02-001645 от 07.08.2018, из них: 1 838 439 руб. 00 коп. – долг, 186 163 руб. 24 коп. – пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БОТАНИЧЕСКИЙ САД" (119435, Г.МОСКВА, УЛ. МАЛАЯ ПИРОГОВСКАЯ, Д. 3, ЭТ/ПОМ/КОМ 3/I/5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.02.2015, ИНН: <***>) в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 5 670 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья: Ламонова Т.А.