Решение от 19 мая 2022 г. по делу № А51-20847/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20847/2021
г. Владивосток
19 мая 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 19 мая 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Шкотовского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Владморпорт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды и его расторжении,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 18.10.2021, удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании.

у с т а н о в и л:

Администрация Шкотовского муниципального района Приморского края (далее истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Владморпорт» (далее ответчик, ООО «Владморпорт») о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 1397-2015-ДАЗ-ШМР от 25.02.2015 аренды земельного участка в размере 4 106 381 рубля 37 копеек, пени в размере 138 149 рублей 91 копейки, а также о расторжении указанного договора аренды.

С учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ 12.04.2022, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 4 106 381 рубль 37 копеек, а также неустойку в размере 138 060 рублей 15 копеек.

В судебное разбирательство, назначенное на 12.05.2022, представитель ответчика не явился, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, что в силу статьи 156 АПК РФ, не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования, с учетом ранее принятых судом уточнений, в полном объеме, ответил на вопросы суда, пояснил, что ответчиком принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка в части порядка внесения арендной платы не исполнялись надлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность, которая до настоящего времени не погашена.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы истца, суд установил следующее.

На основании постановления администрации Шкотовского муниципального района Приморского края от 24.02.2015 № 454 «О предоставлении земельного участка в аренду сроком на 49 лет ООО «Владморпорт» для сельскохозяйственного использования в границах Новонежинского сельского поселения между администрацией Шкотовкого муниципального района Приморского края (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Владморпорт» (Арендатор) заключен договор от 25.02.2015 № 1397-2015-ДАЗ-ШМР аренды земельного участка площадью 2880000 кв.м., относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 25:24:000000:2602, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 700 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, <...> жилой дом № 1-в, с видом разрешенного использования: сельскохозяйственные предприятия, цель использования: для сельскохозяйственного использования.

Указанный договор заключен сроком на 49 лет с 25.02.2015 по 24.02.2064 г.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, размер арендной платы за участок составляет 6 678 рублей.

Стороны договорились, что арендная плата по договору вносится Арендатором ежемесячно до 1-го числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.2. договора).

Согласно пункту 3.3. договора, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование участка устанавливается нормативными актами Администрации Приморского края и нормативными актами Шкотовского муниципального района.

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору, что подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 25.02.2015, подписанного ответчиком.

Как следует из материалов дела, 17.07.2019 г. отделом муниципального земельного управления имущественных и земельных отношений администрации Шкотовского муниципального района Приморского края проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 25:24:000000:2602, являющегося предметом вышеуказанного договора аренды, заключенного с ООО «Владморпорт». Осмотром установлено, что земельный участок представляет собой земельный массив (поле), покрытый сорной растительностью, следов обработки почвы не имеется. Работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы арендатором не проводятся, что является признаком не использования земельного участка при ведении сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369. По интенсивности зарастания земельного участка сорной растительностью видно, что обязательные агротехнические и фитосанитарные мероприятия, установленные требованиями п.п. 3 и п. 1 ст. 13 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), согласно которому собственники земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, не проводятся. По своему назначению участок не используется.

На основании проведенного осмотра составлен соответствующий акт № 30 от 17.07.2019.

В связи с выявленными нарушениями условий заключенного договора аренды, Администрацией в адрес Арендатора направлено предостережение № 1 от 08.08.2019, которым Арендодатель предостерег Арендатора о недопустимости указанных нарушений закона.

Претензией от 08.08.2019 № 8/1263 администрация повторно указала Арендатору на недопустимость нарушения условий действующего законодательства, а также условий договора аренды, выраженных в не использовании арендованного земельного участка по назначению, а также указала на наличие задолженности по арендной плате, которую потребовала погасить в установленный срок. Указанной претензией истец также предложил обществу расторгнуть договор аренды.

Данная претензия получена Арендатором, что подтверждается имеющемся в материалах дела почтовому уведомлению. Вместе с тем, требование Арендодателя об оплате задолженности, ответчиком исполнены не были, ответ на предложение о расторжении договора аренды, арендатором направлен также не был.

При последующих осмотрах земельного участка органом муниципального земельного контроля установлено, что мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями, кустарниками, сорными растениями арендатором земельного участка не выполняются, работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы арендатором земельного участка ООО «Владморпорт» не проводятся, что следует из представленных в материалы дела актов осмотра земельного участка № 60 от 13.09.2019 г., № 17 от 21.09.2020 г., № 23 от 30.10.2020 г., № 28 от 09.09.2021 г.

Из материалов дела также следует, что обязательство по внесению арендной платы ответчиком также не исполнялось надлежащим образом.

В связи с изложенным, администрация обратилась к ответчику с претензионным письмом от 10.09.2021 № 6/4085, которой истец потребовал погасить возникшую задолженность по арендной плате и представить подписанное соглашение о расторжении договора аренды.

Оставление ответчиком указанных требований послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Суд, исследовав и оценив материалы дела и представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Оценив условия договора № 1397-2015-ДАЗ-ШМР от 25.02.2015, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде недвижимого имущества: земельный участок площадью 2880000 кв.м., относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 25:24:000000:2602, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 700 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, <...> жилой дом № 1-в, которые подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), общими нормами об обязательствах и договорах ГК РФ, а также нормами земельного законодательства.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2.1. спорного договора аренды, сторонами согласован размер арендной платы за Участок в сумме 6 678 рублей в месяц, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

Согласно пункту 3.3. договора, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование участка устанавливается нормативными актами Администрации Приморского края и нормативными актами Шкотовского муниципального района.

Судом установлено, что расчет арендной платы произведен истцом за период с 25.02.2015 по 31.12.2016 на основании:

- решения Думы Шкотовского муниципального района от 27.01.2015 № 421 «О принятии муниципального правого акта Шкотовского муниципального района «Об установлении ставок арендной платы, о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Шкотовского муниципального района» (далее - МПА № 421),

- постановления министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 03.02.2020 года № 5-п «О внесении изменений в постановление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 21 октября 2019 года № 6-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) и земельных участков в составе земель лесного фонда, расположенных на территории Приморского края».

При этом, кадастровая стоимость земельного участка, согласно выписки из ЕГРН, в период с 25.02.2015 по 31.12.2016 составляла 3 024 000 рублей.

Расчет задолженности ООО «Владморпорт» по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.12.2020 произведен на основании:

- муниципального правового акта от 21.06.2017 №11-МПА « О порядке определения размера арендной платы, ставок арендной платы, о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Шкотовского муниципального района и предоставленных без проведения торгов», принятого Думой Шкотовского муниципального района 20 июня 2017 года (далее -№ 11-МПА).

Расчет арендной платы ООО «Владморпорт» за период с 01.01.2021 по 28.02.2021 произведен на основании:

- муниципального правового акта от 21.06.2017 №11-МПА «О порядке определения размера арендной платы, ставок арендной платы, о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Шкотовского муниципального района и предоставленных без проведения торгов»,

- постановления Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п « Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края».

В связи с проведением в 2020 году государственной кадастровой оценки земель категории «земли населенных пунктов» на территории Приморского края на основании постановления Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 №87-п, с 01.01.2021 установлена новая кадастровая стоимость земельных участков.

Так, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:24:000000:2602, стала составлять 195 045 462 рублей.

Расчет арендной платы ООО «Владморпорт» с 01.03.2021 по 01.09.2021 произведен на основании:

- муниципального правового акта от 21.06.2017 №11-МПА « О порядке определения размера арендной платы, ставок арендной платы, о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Шкотовского муниципального района и предоставленных без проведения торгов»,

- постановления Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п « Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края»,

- муниципальный правовой акт Шкотовского муниципального района "О внесении изменений в муниципальный правовой акт от 16.02.2021 года №03-МПА "О внесении изменений в муниципальный правовой акт Шкотовского муниципального района от 21 июня 2017 г. № 11 - МПА «О Порядке определения размера арендной платы, ставок арендной платы, о порядке, условии и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Шкотовского муниципального района и предоставленных в аренду без проведения торгов».

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Ответчиком указанные истцом обстоятельства не оспорены, обоснованных возражений по предъявленным требованиям не заявлено.

В соответствии с пунктом 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Вместе с тем, доказательств оплаты ежемесячных платежей за пользование земельным участком по спорному договору в спорный период в материалы дела также не представлено.

Расчет суммы основного долга судом проверен и признан арифметически верным, соответствующим требованиям действующего законодательства и условиям договора аренды, в связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика суммы основного долга по арендной плате в размере 4 106 381 рубль 37 копеек подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 138 060 рублей 15 копеек за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст. 330 ГК РФ).

Пунктом 5.2. спорного договора аренды установлено, что в случае несвоевременной уплаты арендной платы, в установленные договором сроки, Арендатору начисляется пеня за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день погашения задолженности.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по оплате судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами достигнуто, то к арендатору подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Расчет неустойки судом проверен и признан арифметически верным в связи с чем, суд находит исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательств, подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 ГК РФ.

Пунктом 7.3. договора аренды № 1397-2015-ДАЗ-ШМР от 25.02.2015 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также в случае неоплаты задолженности выразил намерение расторгнуть договор.

Таким образом, суд считает, что заявленные требования о расторжении договора аренды № 1397-2015-ДАЗ-ШМР от 25.02.2015, заключенного между истцом и ответчиком, подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Владморпорт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации Шкотовского муниципального района (ИНН <***> , ОГРН <***>) сумму основного долга в размере 4 106 381 (четыре миллиона сто шесть тысяч триста восемьдесят один) рубль 37 копеек, пени в размере 138 060 (сто тридцать восемь тысяч шестьдесят) рублей 15 копеек.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:24:000000:2602 № 1397-2015-ДАЗ ШМР от 25.02.2015, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Владморпорт» и Администрацией Шкотовского муниципального района.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Владморпорт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 50 222 (пятьдесят тысяч двести двадцать два) рубля.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья Кобко Е.В.