Решение от 3 августа 2025 г. по делу № А39-4997/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-4997/2024

город Саранск04 августа 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 04 августа 2025 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Саушевой С.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Академия Стоматологии» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Академия Стоматологии» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) о сохранении нежилого помещения в первоначальном  состоянии, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЖилКомфорт», Администрации Октябрьского района городского округа Саранск, ФИО1, ФИО2, ФИО3,  ФИО4, ФИО5, председателя совета МКД ФИО6, ООО УК «Домсервис», Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия, Прокуратуры Октябрьского района города Саранска,

при участии:

по истца: ФИО7, представителя по доверенности,

от ответчика: ФИО8, представителя по доверенности,

от третьего лица ООО УК «Домсервис»: ФИО9, представителя по доверенности,

иные третьи лица не явились в судебное заседание,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа Саранск обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Академия Стоматологии» о приведении нежилого помещения с кадастровым номером 13:23:1109211:2174, площадью 148,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, помещ.3 в первоначальное состояние, а именно:

в помещении площадью 27,7 кв.м демонтировать перегородку, разделяющая помещение на два площадью 16,9 кв.м и 10,8 кв.м,

в помещении площадью 42,5 кв.м демонтировать перегородки, разделяющие данное помещение на комнаты площадью 14,2 кв.м, площадью 10,4 кв.м, площадью 7,89 кв.м, санузел площадью 3,5 кв.м,

помещение площадью 58,6 кв.м восстановить в прежнем объеме: демонтировать перегородки, выделяющие из указанного помещения комнату площадью 8,08 кв.м, комнату площадью 14,6 кв.м и кладовую площадью 2,7 кв.м.

Администрация городского округа Саранск заявила также требования о взыскании с ответчика судебной неустойки в размере 1000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

Определением суда от 23 июля 2024 г. принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Академия Стоматологии» о сохранении нежилого помещения с кадастровым номером 13:23:1109211:2174, площадью 146 кв.м, расположенное по адресу: <...>, помещ.3 в перепланированном состоянии.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЖилКомфорт», Администрация Октябрьского района городского округа Саранск, ФИО1, ФИО2, ФИО3,  ФИО4, ФИО5, председатель совета МКД ФИО6, ООО УК «Домсервис», Министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия, Прокуратура Октябрьского района города Саранска.

Представитель Администрации просил первоначальный иск удовлетворить, отказать в удовлетворении встречного иска.

Представитель ООО «Академия Стоматологии» просил отказать в удовлетворении иска Администрации, удовлетворив встречный иск.

Представитель ООО УК «Домсервис» просил суд разрешить спор на свое усмотрение.

Исходя из материалов дела усматривается следующее.

На основании разрешения 13-ru 13301000-56-2017 Администрация городского округа Саранск 30 июня 2017 г. введен в эксплуатацию многоквартирный дом по адресу: Российская Федерация, Республика Мордовия, городской округ Саранск, <...> (сейчас проспект Российской Армии), д.6.

Обществу «Академия Стоматологии» принадлежит на праве собственности с 14.08.2023 нежилое помещение с кадастровым номером 13:23:1109211:2174, площадью 148,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, помещ.3

Ответчик направил в адрес Администрации заявление от 20.11.2023 о разрешении произвести перепланировку нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Саранск, пр.Российской Армии, д.6, помещение №3 в соответствии с прилагаемым проектом.

В свою очередь Администрация городского округа Саранск, указав на то, что работы по перепланировке нежилого помещения уже проводятся, что работы необходимо проводить при наличии согласия собственников помещений многоквартирного дома, поскольку предусматривается пробивка в несущей стене дома, отказала в выдаче разрешения на перепланировку нежилого помещения (сообщение от 26.12.2023 №551-УЮ).

Актом осмотра нежилого помещения №3, расположенного по адресу: <...>, составленного работниками Администрации городского округа Саранск от 15 мая 2024 г., установлено, что собственником помещения произведены работы по его перепланировке:

помещение площадью 27,7 кв.м – установлена перегородка, разделяющая помещение на два площадью 16,9 кв.м и 10,8 кв.м – для размещения зуботехнической лаборатории;

помещение площадью 42,5 кв.м – разделено на четыре помещения: площадью 14,2 кв.м (операционная), площадью 10,4 кв.м (помещение персонала), площадью 7,89 кв.м (предоперационная), санузел площадью 3,5 кв.м,

помещение площадью 58,6 кв.м разделено на четыре помещения: площадью 19,6 кв.м (холл), площадью 14,6 кв.м (кабинет ортопедии), площадью 7,8 кв.м, (стерилизационная) площадью 2,6 кв.м. – санузел, коридор.

Также при осмотре обнаружено, что перед входом в нежилое помещение установлен стеклянный витраж, образуя тамбур площадью 4,33 кв.м.

При этом как следует из представленной проектной документации, пояснений участвующих в деле лиц, между комнатами нежилого помещения в несущей стене был сделан проем, который впоследствии в ходе производства ремонтных работ заделан.

Невыполнение предписания Администрации Октябрьского района городского округа Саранск о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние послужило истцу (Администрации городского округа Саранск) основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, принятое органом, осуществляющим согласование, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (статья 26 ЖК РФ).

Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 №170, переоборудование (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Из обстоятельств дела следует, что работы по перепланировке произведены Обществом «Академия Стоматологии» в отсутствие разрешительной документации, то есть самовольно.

В силу части 3 статьи 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью (абзац первый пункта 16 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023).

Положения пункта 4 статьи 29 ЖК РФ допускают обращение с иском о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если судом установлено, что таким сохранением не нарушаются права граждан, не создается угроза их жизни или здоровью.

Как следует из Постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2006, утвердившего Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года, вопрос о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование (при наличии заявления о сохранении помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 12 ноября 2024 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, поставлены перед экспертом вопросы:

соответствует ли нежилое помещение №3, расположенное по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, пр-кт Российской Армии, д.6, помещение №3, после выполнения работ (демонтаж и возведение перегородок, демонтаж, в том числе частичный, возведение (восстановление) стен, в том числе несущих) по перепланировке (переустройству), требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил;

создает ли угрозу обрушения многоквартирного дома (<...>), создает ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение нежилого помещения №3 (Республика Мордовия, г.Саранск, пр-кт Российской Армии, д.6, помещение №3) после проведенных работ (демонтаж и возведение перегородок, демонтаж, в том числе частичный, возведение (восстановление) стен, в том числе несущих)?

В материалы дела представлено заключение №6334/03-3-24 от 15.05.2025, выводы эксперта сводятся к следующему.

Исследуемое помещение после перепланировки, в объеме конструкций, представленных на момент проведения экспертного осмотра, находится в «работоспособном» техническом состоянии, отсутствует недопустимый физический износ, прогибы и деформации недопустимой величины, отклонения от вертикали либо иные дефекты конструктивных элементов.

Исследуемое помещение после перепланировки не соответствует требованиям п. 7.6.9.2 СП 158.13330.2014 ввиду отсутствия установок оповещения о пожаре, кнопки сигнала о пожаре, частичного отсутствия устройства обнаружения пожара. Не соответствует требованиям п.4.2.3 СП 2.1.3678-20, по причине недостаточности площади операционной (менее 20 м2 - по натурным замерам 14,4м2). При этом, при уменьшении норматива для суммы операционной и предоперационной (на 15 % в соответствии с СП), по натурным замерам, норма выполняется.

Помещение не соответствует ст.8 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ по причине нарушения требований «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности» № 123-ФЗ. Помещение не соответствует п.1 ст.54, п.2 ст.84 - отсутствует планы эвакуации людей при пожаре, установки оповещения о пожаре, не во всех помещениях имеется оборудование пожарной сигнализации.

Устройство проема в несущей стене может оказывать влияние на несущую способность. Кроме того, нагрузка, воспринимаемая каждой из стен, напрямую зависит от этажа расположения помещения и этажности самого здания. На нижних этажах расчетная величина веса, удерживаемого несущими конструкциями, может оказаться чрезмерной для стены с проемом, даже с учетом монтажа усиления.

Запрошенная ходатайством эксперта исполнительная документация, в том числе акты о приемке выполненных работ, акты скрытых работ, журналы производства работ, до настоящего момента не представлены, проем на момент осмотра заделан. Таким образом, проверить, были ли выполнены работы по устройству проема в соответствии с проектом, экспертным путем не представляется возможным.

Спорное помещение №3, расположенное по адресу: <...>, в существующих условиях на дату проведения экспертного осмотра, в границах площади исследуемого помещения, с технической точки зрения, не создаёт угрозу жизни и здоровья граждан-пользователям помещения. Однако, необходимо оборудовать данное помещение планами эвакуации людей при пожаре, установки оповещения о пожаре, пожарной сигнализацией.

Проведенная перепланировка в части сноса и возведения перегородок, обустройства тамбура, не создает угрозу обрушения многоквартирного дома и угрозу жизни и здоровью граждан, ввиду отсутствия влияния данных работ на несущую способность конструкций здания.

Обустройство проема в несущей стене вероятно могло повлиять на несущую способность здания даже после его заделки. Однако, категорично определить, создают ли угрозу обрушения многоквартирного дома и угрозу жизни и здоровью граждан-жителей дома данные работы, экспертным путем не представляется возможным ввиду непредставления исполнительной документации, технической документации на жилой дом после проведенной перепланировки.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Стороны, не оспаривая выводы экспертного заключения, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы по делу в судебном заседании 22 июля 2025 г. не заявили.

Судом не установлено оснований для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Имеющееся в деле экспертное заключение исследовано наряду с иными документами по делу и его выводы соотносятся с другими доказательствами по делу.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

Одним из способов всесторонней объективной проверки доказательств является сопоставление доказательств друг с другом и доказывание достоверности одних доказательств через их одновременное сопоставление с иными доказательствами. Проверяемое доказательство должно быть сопоставлено со всеми иными доказательствами по делу и обстоятельствами дела, и если в результате такого сопоставления, сведения о фактах, содержащиеся в проверяемом доказательстве, не были опровергнуты иными доказательствами, такое доказательство следует признать достоверным.

В заключении эксперта, как впрочем и в иных материалах дела не содержится сведений о том, что проведенные ответчиком работы по перепланировке нежилого помещения, отмеченные в Акте осмотра нежилого помещения №3, Администрации городского округа Саранск от 15 мая 2024 г., привели к нарушению прав и законных интересов на благоприятные и безопасные условия деятельности и проживания. Эксперт указал на работоспособный характер нежилого помещения, на отсутствие недопустимого физического износа, прогибов и деформаций недопустимой величины, отклонений от вертикали либо иных дефектов конструктивных элементов.

Данный вывод эксперта Администрацией не оспорен, доказательств, опровергающих такое обстоятельство, не представлено. Изложенное свидетельствует о необоснованности первоначально заявленных требований и суд принимает решение об отказе в удовлетворении исковых требований первоначального истца в предложенной им редакции.

При рассмотрении встречного искового заявления суд приходит к следующим выводам.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (статьи 246, 247 ГК РФ).

Как следует из статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ установлено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой).

Решение по указанному вопросу принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (статья 46 ЖК РФ).

В случае, если реконструкция влечет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме такое решение принимается с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Аналогичное разъяснение дано в пункте 11 Обзора от 13.12.2023.

Исходя из буквального толкования приведенных положений, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

В силу части 2 статьи 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Между тем, в ходе судебного разбирательства обществом «Академия Стоматологии» не представлено доказательств наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение работ, связанных с устройством (закладкой) проема в несущей стене многоквартирного дома, поскольку такие виды работ, будучи несогласованными, влияют на безопасность жителей многоквартирного дома, поскольку работами затронуты критически важные элементы дома, а именно - несущие стены.

Кроме того, в своем заключении от 15.05.2025 №6334/03-3-24 эксперт указывает на несоответствие исследуемого помещения после проведенной перепланировки требованиям норм о пожарной безопасности, требования строительных норм в части функционального размещения и использования отдельных его частей.

Таким образом, отсутствие доказательств о полном соответствии с точки зрения соблюдения строительных, противопожарных норм и требований, отсутствие доказательств согласования проведения работ в отношении общего имущества многоквартирного дома, не позволяет суд сделать вывод об обоснованности заявленного встречного иска и суд принимает решение об отказе в его удовлетворении.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск Администрации городского округа Саранск оставить без удовлетворения.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Академия Стоматологии» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяР.К. Юськаев