Решение от 11 декабря 2018 г. по делу № А46-16348/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-16348/2018
12 декабря 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЖК «Волна» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, о расторжении договора субаренды земельного участка от 12.01.2011, в части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 21.11.2017;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 10.08.2018;

от третьего лица – ФИО3 по доверенности от 19.09.2018,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Зелёная долина» (далее – истец, ООО «Зелёная долина») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Волна» (далее – ответчик, ООО «ЖК «Волна») о расторжении договора субаренды б/н от 12.01.2011 в части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925, ранее заключённого между сторонами.

Определением суда от 15.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент).

В судебном заседании истец требование поддержал в полном объёме.

Представитель ООО «ЖК «Волна» просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица предоставил в материалы дела акты проверки использования земельного участка.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

07.03.2008 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Сибстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-7103 (далее по тексту - Договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 7 лет находящийся в государственной собственности земельный участок из состава земель населённых пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:000000:0573.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 04.04.2008. Земельный участок передан ООО «Сибстрой» по акту приема-передачи от 07.03.2008.

В соответствии с пунктом 3.1.2 Договора аренды, арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам, передавать участок в субаренду при условии письменного уведомления арендодателя (пункт 3.1.3 Договора аренды).

01.12.2010 к Договору аренды между ООО «Сибстрой» (Сторона 1) и ООО «Зеленая долина» (Сторона 2) подписано соглашение о перенайме, в соответствии с пунктом 1.1 которого Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-7103 от 07.03.2008.

Соглашение от 01.12.2010 к Договору аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 11.01.2011. Земельный участок передан Стороне 2 (заявителю) по акту приема-передачи от 01.12.2010.

Таким образом, с момента подписания указанного соглашения истец являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:573.

Соглашением от 01.11.2013 пункт 1.1 договора аренды был изменен ввиду выделения из земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:573 12 земельных участков, в связи с чем предмет договора с указанной даты стал включать в себя 13 земельных участков с кадастровыми номерами: 55:36:000000:573, 55:36:110201:3921, 55:36:110201:3922, 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3924, 55:36:110201:3925, 55:36:110201:3926, 55:36:110201:3927, 55:36:110201:3928, 55:36:110223:2274, 55:36:110223:2275, 55:36:110223:2276, 55:36:0000000:151295.

Дополнительным соглашением от 08.04.2014 (зарегистрировано 21.04.2014), заключенным между арендодателем и арендатором, срок действия договора продлён на срок до 04.04.2020.

12.01.2011 между ООО «Зеленая долина» (Субарендодатель) и ФИО4 (Субарендатор) был заключён договор субаренды земельного участка (далее по тексту - Договор субаренды), в соответствии с которым Субарендодатель передаёт за плату, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:0573, площадью - 302 629,00 кв.м., сроком действия до 30.03.2015.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.09.2011 в Договор субаренды внесены изменения.

28.03.2012 ИП ФИО4 на основании соглашения о перенайме по Договору субаренды передал свои права и обязанности по Договору субаренды новому субарендатору - ООО «МанросИнвест».

Дополнительными соглашениями: б/н от 10.10.2012 и б/н от 06.11.2013 в Договор субаренды внесены изменения.

28.11.2013 ООО «МанросИнвест» передало свои права и обязанности по Договору субаренды новому субарендатору - ООО «Маркус Райзен».

15.01.2014 ООО «Маркус Райзен» передало свои права и обязанности по Договору субаренды новому субарендатору ИП ФИО5 в части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923,55:36:110201:3925,55:36:110201:3928.

ИП ФИО5 на основании соглашения о перенайме от 11.02.2014 по Договору субаренды передала свои права и обязанности субарендатора, в части земельных участков: с кадастровым номером 55:36:110201:3923, площадью 8080 кв.м., с кадастровым номером 55:36:110201:3925, площадью 14 717 кв.м., новому субарендатору - ООО «Жилищный комплекс «Волна».

28.05.2014 между ООО «ЖК «Волна» и ООО «Зеленая долина» заключено дополнительные соглашение к договору субаренды земельного участка б/н от 12.01.2011 о продлении срока аренды до 04.04.2020.

Дополнительным соглашением от 29.05.2014, заключенным между субарендатором и субарендодателем, в Договор субаренды внесены изменения.

Из содержания п. 1.3. договора субаренды (в действующей редакции) следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925 предоставлены во временное владение и пользование субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов.

В пунктах 3.2.1. и 3.2.1.1 договора (в действующей редакции) сторонами определено, что помимо арендной платы субарендодатель передаёт субарендатору право получить в собственность долю от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданных в субаренду земельных участках.

Согласно п. 3.2.1.3.1. Договора субаренды в течение 14 дней со дня получения субарендатором разрешения на строительство очередного объекта недвижимости на земельном участке субарендатор обязуется направить в адрес субарендодателя копию такого разрешения, выкопировку проектной документации, а также письменный расчёт площади доли объекта недвижимости (жилых и/или нежилых помещений), подлежащей передаче субарендодателю в рамках настоящего договора

Поскольку вышеуказанные документы в адрес ООО «Зеленая долина» от ООО «ЖК «Волна» не поступали, 08.08.2018 ООО «Зеленая долина» направило в адрес ООО «ЖК «Волна» по его юридическому адресу письменную претензию, содержащую предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору субаренды б/н от 12.01.2011, касающихся целевого использования земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925 с соблюдением срока окончания строительства не позднее окончания срока действия договора субаренды.

Кроме того, претензия содержала:

1. Предложение ООО «ЖК «Волна» в срок до 20 августа 2018 года предоставить копии разрешений на строительство на арендуемых земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925 объектов недвижимого имущества, с учётом разрешённого целевого использования земельных участков, выкопировку проектной документации на строительство указанных объектов, а также иные документы, подтверждающие обеспечение окончания строительства, не позднее срока окончания действия Договора субаренды, а также обязательств по оплате арендной платы.

2. Предложение в случае неисполнения вышеуказанного требования расторгнуть Договор субаренды земельного участка от 12.01.2011 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925 по истечении 30-дневного срока со дня направления настоящей претензии.

До настоящего времени претензия истца была оставлена без ответа, что послужило причиной обращения в суд с настоящим требованием.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2.3.3 договора субаренды субарендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендную плату за пользование земельным участком.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может быть установлена, в том числе, в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

На основании пункта 3.2.1 договора субаренды субарендатор помимо арендной платы, в виде ежемесячных денежных платежей, передает субарендодателю право получить в собственность 4 процента от полезной площади возводимых объектов недвижимости на земельном участке.

Стороны договора субаренды в пунктов 3.2.1.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2014) пришли к соглашению о том, что обязанность субарендатора передать субарендодателю долю от площади объектов недвижимости, создаваемых на арендуемом земельном участке, квалифицируется сторонами договора как арендный платеж по смыслу пункту 2 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, условиями договора установлено, что арендная плата по договору субаренды формируется из двух составляющих:

1) В виде ежемесячного денежного платежа (пункт 3.1.-3.2 договора субаренды). При этом размер арендной платы, уплачиваемой субарендатором в адрес субарендодателя (в указанной части) эквивалентен размеру арендной платы, уплачиваемой ООО «Зеленая долина» в адрес арендодателя - Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска по договору аренды № Д-Кр-31-7103.

2) В виде доли от площади объектов недвижимости, создаваемых субарендатором на арендуемом земельном участке (пунктом 3.2.1.2. договора субаренды).

Договором субаренды определён механизм исполнения обязанности арендатором по оплате части арендной платы, выраженной в доле от возведённых объектов.

Пунктом 3.2.1.3.1 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2014) определено, что в течение 30 дней со дня получения Субарендатором разрешения на строительство очередного объекта недвижимости субарендатор обязуется направить в адрес субарендодателя копию такого разрешения, выкопировку проектной документации, а также письменный расчёт площади доли объекта недвижимости (жилых и/или нежилых помещений), подлежащей передаче субарендодателю в рамках договора субаренды.

В соответствии с пунктом 3.2.1.3.2, исходя из площади, определённой сторонами согласно пункту 3.2.1.3.1. договора, стороны в течение 15 календарных дней со дня получения субарендодателем письменного расчёта, в дополнительном соглашении согласовывают индивидуально-определённые помещения, подлежащие передаче (т.е. конкретные объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство) субарендатором субарендодателю по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 3.2.1.3.3. договора субаренды по результатам согласования индивидуально-определённых помещений стороны не позднее 14 календарных дней со дня подписания дополнительного соглашения, предусмотренного пунктом 3.2.1.3.2. договора субаренды, заключают соответствующие договоры участия в долевом строительстве.

С учётом анализа приведённых положений договора, а также принимая во внимание факты отсутствия проектной документации, разрешения на строительство, не осуществления деятельности по строительству, истец, по мнению суда, лишается того, на что рассчитывал при заключении договора субаренды.

Расторжение же договора предоставит ООО «Зелёная долина» возможность передать земельный участок в субаренду иному лицу для его освоения.

При этом ООО «ЖК «Волна»» в силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишено права после прекращения договора требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

При таких обстоятельствах, суд находит требование истца о расторжении договора субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011 в части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925, заключённого между сторонами, подлежащим удовлетворению.

В связи с удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на ответчика.

Обоснованность названной правовой позиции подтверждена в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2018 по делу №А46-1663/2018.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина»» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Расторгнуть договор субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011 в части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» и обществом с ограниченной ответственностью «ЖК «Волна».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЖК «Волна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и в указанный срок может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев