Постановление от 14 марта 2023 г. по делу № А53-8878/2022

677/2023-12783(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-8878/2022
г. Краснодар
14 марта 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2023 года Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2023 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании, проводимого с использованием систем веб-конференции от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Ремспецстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (директор), в отсутствие истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 310618836300035), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ридокс Дон» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью «Инвесткомстрой», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2022 по делу № А53-8878/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Специализированный застройщик "Ремспецстрой" (далее – общество) и ООО «Ридокс Дон» (далее – компания) со следующими требованиями:

– признать за предпринимателем право собственности на квартиру № 244, находящуюся на 22, 23 этажах (двухуровневый пентхаус), количество комнат – 4,


площадью 219,71 кв. м, расположенную по адресу: <...> (далее – квартира);

– обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление) зарегистрировать право собственности на спорную квартиру за предпринимателем.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление и ООО «Инвесткомстрой».

Решением от 12.09.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.11.2022, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление, по делу – принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя, действия ответчиков по расторжению договора участия в долевом строительстве от 14.08.2019 № 0121 (далее – договор) и заключению договора купли-продажи имеют признаки злоупотребления правом в целях погасить задолженность по мировому соглашению от 23.11.2020. Суды не дали надлежащей оценки тому, что предприниматель оплатил 5 535 000 рублей путем зачета по мировому соглашению от 23.11.2020 и зачисления оставшейся суммы в размере 1 238 300 рублей на депозитный счет нотариуса, поскольку ответчик не представил реквизиты для уплаты оставшейся суммы. Таким образом, обязательства по договору уступки прав требований исполнены в полном объеме. Однако, общество, злоупотребляя правами, инициировало расторжение договора уступки прав от 25.11.2021 № 25/11-01 по договору (далее – договор уступки прав). Суды не учли, что ответчик нарушил порядок расторжения договора, предусмотренный законом, поскольку требование о пагашении и уведомление о расторжении договора направлены в один день. Заявитель полагает, что отсутствие оплаты по договору в рассматриваемом случае не является существенным нарушением договора.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.


Из материалов дела видно, что 14.08.2019 ООО «Инвесткомстрой» (участник долевого строительства) и общество (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве, предметом которого является объект недвижимости – квартира.

25 ноября 2020 года предприниматель и ООО «Инвесткомстрой» заключили договор уступки прав, в соответствии с которым предприниматель принял права и обязанности ООО «Инвесткомстрой» как участнику долевого строительства в отношении объекта – квартиры по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированного в управлении 11.11.2019 (запись о регистрации № 61:44:0082017:36-61/001/2019-138).

Согласно пункту 2.4 договора общая сумма прав составляет 6 591 300 рублей. Предприниматель обязан оплатить застройщику сумму в размере 5 353 тыс. рублей до 31.12.2020, оставшуюся часть суммы 1 238 300 рублей – в течение 60 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 5.1 договора уступки прав на момент заключения данного договора обязанность ООО «Инвесткомстрой» по уплате суммы, указанной в договоре, не исполнена.

30 сентября 2021 года жилой комплекс, расположенный по адресу г. Ростов-на- Дону, ул. Стадионная, 38, введен в эксплуатацию.

25 января 2022 года предприниматель направил обществу письмо о необходимости предоставить банковские реквизиты для оплаты части стоимости объекта в размере 1 238 300 рублей. Истец указал, что ответчик не ответил на запросы и не представил реквизиты для оплаты. Предприниматель направил в адрес общества претензию от 14.03.2022 с требованием передать объект долевого строительства в соответствии с договором уступки прав. Предприниматель указал, что от управления получено уведомление о том, что общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о расторжении договора в одностороннем порядке. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из следующего.

Договоры долевого участия в строительстве регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий


объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, плата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона (часть 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с Законом № 214-ФЗ общество разместило информацию для свободного доступа на сайте Министерства строительства Российской Федерации по адресу: наш.дом.рф. На указанном сайте, при открытии специализированного расчетного счета застройщика, общество опубликовало реквизиты для свободного доступа граждан, участников долевого строительства и потенциальных участников в долевом строительстве. В проектной декларации, которая размещена на названном сайте (наш.дом.рф), раскрыта вся информация, предусмотренная статьей 3.1 Закона № 214-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ. По правилам части 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

Суды установили, что связи с неисполнением участником долевого строительства обязанности по оплате объекта долевого участия в установленные договором уступки


права сроки, 29.12.2021 общество направило в адрес предпринимателя уведомление от 19.11.2021 № РпД/19/11/-244-02 об одностороннем отказе от исполнения договора уступки права по договору участия в долевом строительстве. Во исполнение требований Закона № 214-ФЗ, общество 02.03.2022 направило в управление заявление о расторжении договора уступки права по истечении тридцатидневного срока после направления истцу уведомления о расторжении договора (28.01.2022).

Суды, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя, исходили из того, что материалами дела подтвержден факт неисполнения предпринимателем обязательств по оплате объекта долевого участия в установленные сроки и в пределах действия договора, в связи с чем общество обоснованно отказалось от договора участия в долевом строительстве согласно договору уступки права. Суды критически оценили доводы предпринимателя о необходимости проведения зачета суммы 5 353 тыс. рублей. Суды, проанализировав договор уступки прав, отметили, что из условий названного договора не следует, что обязательство предпринимателя по оплате объекта долевого строительства в сумме 5 353 тыс. рублей погашается зачетом встречных требований. Напротив, пунктом 1.5 договора предусмотрено, что сумма уплачивается истцом в срок до 31.12.2020, а оставшаяся сумма 1 238 300 рублей погашается в течение 60 календарных дней с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления (пункт 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).

Исходя из смысла статьи 410 Гражданского кодекса для того, чтобы обязательство считалось прекращенным, необходимо уведомить другую сторону о зачете, и с этого момента обязательства считаются прекращенными.

Для зачета достаточно заявления одной стороны, которое должно быть получено соответствующей стороной (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

Суды отметили, что предпринимателю было известно о том, что дом введен в эксплуатацию и о его обязанности вносить платежи в сроки, определенные договором. Предприниматель не представил надлежащих доказательств внесения денежных средств


по договору уступки прав (зачет на сумму 5 353 тыс. рублей не произведен), денежные средства в сумме 1 238 300 рублей поступили на депозит нотариуса только 11.03.2022, по истечении установленного законом и уведомлением срока, который истек 28.01.2022. До прекращения обществом договора в одностороннем порядке, предприниматель не уведомлял его о зачете требований по оплате спорного договора в счет оплаты обязательств общества по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2020 по делу № А53-33554/2020.

Довод заявителя жалобы о злоупотреблении правом с целью уклонения от оплаты несостоятелен. В силу частей 1, 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, соглашение об уступке прав требования свидетельствует лишь о переходе прав требования возникших на основании договора участия в долевом строительстве, к новому лицу, не являясь самостоятельным основанием возникновения прав и обязанностей. В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Обстоятельства, свидетельствующие об очевидном отклонении поведения ответчиков как участников гражданского оборота от стандартов разумного и добросовестного осуществления гражданских прав, то есть фактически о злоупотреблении данными лицами своими правами исключительно во вред предпринимателю, материалами дела не подтверждены. Предприниматель, ссылаясь на ничтожность сделки по продаже обществом квартиры компании, не представил доказательств, что названный договор оспорен в судебном порядке и признан недействительным.

Довод заявителя жалобы о нарушении порядка расторжения договора, выразившегося в несоблюдении обществом тридцатидневного срока, предусмотренного Законом № 214-ФЗ, несостоятелен. Односторонний отказ застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов в силу положений частей 4 и 5 статьи 5 и в порядке части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ возможен только по основаниям неисполнения или ненадлежащего исполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора долевого участия по истечении 30


дневного срока после направления предупреждения о необходимости погашения задолженности и о последствиях о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Законодатель установил четкий порядок направления застройщиком уведомлений о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования и об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомления в обязательном порядке должны направляться по почте заказным письмом с описью вложения. В материалы дела представлено требование об оплате задолженности от 19.10.2021 № РнД/19/10-244 (т. 1, л. д. 45). В доказательство направления названного требования представлены опись и кассовый чек (т. 1, л. <...>). Последние с учетом отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 34409229066809 констатируют факт отправления данного требования 29.12.2021. Суды установили, что 29.12.2021 истцу направлено уведомление о необходимости явиться и оплатить имеющуюся задолженность, 28.01.2022 истек тридцатидневный срок, предусмотренный законом, по истечении которого общество вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в связи с неисполнением договорных обязательств участником долевого строительства. Суды констатировали факт поступления денежных средств в сумме 1 238 300 рублей на депозит нотариуса только 11.03.2022 по истечении 30 дневного срока после направления предупреждения о необходимости погашения задолженности и о последствиях о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Общество 02.03.2022 направило в управление заявление о расторжении договора уступки права по истечении тридцатидневного срока после направления истцу уведомления о расторжении договора (28.01.2022).

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку в оспариваемых судебных актах, в связи с чем подлежат отклонению, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса, не содержат фактов, которые повлияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 указанного Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2022 по делу № А53-8878/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий О.Л. Рассказов

Судьи В.В. Аваряскин

А.В. Садовников