Постановление от 15 февраля 2023 г. по делу № А40-258520/2021

ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Москва

15.02.2023 Дело № А40-258520/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08.02.2023

Полный текст постановления изготовлен 15.02.2023


Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Ярцева Д.Г.,

судей Колмаковой Н.Н., Кобылянского В.В.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью «Вишняковский пассаж» - ФИО1, по доверенности от 07.02.2023, ФИО2, директор, приказ № 65-К от 11.11.2020;

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Рестопро» - ФИО3, генеральный директор, приказ № 1 от 09.06.2017;

от третьего лица: Управления Росреестра по Москве - без участия (извещено);

рассмотрев 08.02.2023 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вишняковский пассаж»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022 по делу № А40-258520/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Вишняковский пассаж»

к обществу с ограниченной ответственностью «Рестопро»

о расторжении договора

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Вишняковский пассаж» (далее - истец, ООО «Вишняковский пассаж») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рестопро» (далее - ответчик, ООО «Рестопро») о расторжении договора долгосрочной аренды нежилого помещения № 19/2017Д от 03.11.2017.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - третье лицо, Управление Росреестра по Москве).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022, в удовлетворении заявленных истцом требований было отказано.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется по кассационной жалобе ООО «Вишняковский пассаж», которое полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение либо принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

ООО «Рестопро» представило письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором возражало против удовлетворения кассационной жалобы, считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенных соответственно в кассационной жалобе и письменном отзыве на нее.

Представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третье лицо считается извещенными о времени и месте проведения судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 03.10.2017 между ООО «Вишняковский пассаж» (арендодатель) и ООО «Рестопро» (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения № 19/2017 Д, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное на 3-ем этаже здания по адресу: <...>, общей площадью 300,9 кв.м, находящееся в помещении № XIII, комнаты № 4, 5, 7, 11, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, указанные на поэтажном плане, являющемся Приложением № 1 к договору.

Арендованное помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 03.10.2017.

В пункте 5.1.3 договора предусмотрено, что арендатор обязан бережно относиться к находящимся в арендуемом помещении инженерным системам, пожарной сигнализации и другому оборудованию, принадлежащему арендодателю, не производить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и другие ремонтные работы без письменного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.1.9 договора № 19/2017 Д от 03.10.2017 арендатор обязан за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения.

Пунктами 5.2.8 и 5.2.9 договора предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору возможность подключения к существующей системе приточной вентиляции и кондиционирования, содержать систему пожарной сигнализации здания в исправном состоянии.

В пункте 5.2.4 договора № 19/2017 Д от 03.10.2017 также закреплена обязанность арендодателя в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет принимать все необходимые меры по устранению последствий этих событий. Если чрезвычайные события произошли по вине арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий и возмещению ущерба лежит на арендаторе.

В соответствии с техническим отчетом о проведении эксплуатационных испытаний и измерений электроустановки № 74-10/18, 2018г. работы по монтажу электрооборудования помещений заказчика (ООО «Рестопро») по адресу: <...>, ТЦ «Вешняковский Пассаж» выполнены в соответствии с требованиями нормативной документации, сопротивление изоляции соответствует требованиям ПУЭ и ПТЭЭП, параметры цепи согласуются с характеристиками аппаратов защиты согласно ПУЭ и ПТЭЭП.

В ходе проведения мероприятий по контролю ГУ МЧС России по г. Москве составлена справка № 772004333619 от 06.03.2020 в соответствии с которой нарушений выявлено не было.

В соответствии с актом осмотра электрооборудования и электророзеток в помещении ресторана площадью 300 кв. м, арендуемого в соответствии с долгосрочным договором аренды № 19/2017 Д от 03.10.2017, расположенном по адресу: <...>, от 21.06.2021, составленного сотрудниками ответчика с приглашенным специалистом - электриком ФИО4, все осмотренное оборудование и электророзетки обесточены, обращения к администрации ТЦ в устной и электронной форме по факту обесточенности помещения не привели к результату.

Согласно акту осмотра системы кондиционирования воздуха в помещении ресторана площадью 300 кв. м, арендуемого в соответствии с долгосрочным договором аренды № 19/2017 Д от 03.10.2017, расположенном по адресу: <...>, от 24.06.2021, составленного ответчиком, по состоянию на 24.06.2021 оба кондиционера не включаются, выдавая на пультах одинаковую ошибку о недостаточном давлении в системе, по состоянию на 23.06.2021 оба кондиционера были исправны.

Письмом № 05 от 30.06.2021 ответчик обратился к истцу с требованием о восстановлении инженерно-технического обеспечения и снабжении арендуемого помещения необходимыми ресурсами.

Постановлением от 12.07.2021 ООО «Рестопро» признано потерпевшим по уголовному делу № 12101450040001124. В данном постановлении указано, что в период времени с 20.07.2021 по 03.08.2021, находясь по адресу: <...> (ресторан 10/6), неустановленное лицо, имея на то преступный умысел, путем замены замка входной двери центрального входа, незаконно проникло в помещение ресторана и тайно похитило принадлежащее ООО «Рестопро» денежные средства на точно неустановленную сумму, но не более 250 000 руб., после чего с похищенным имуществом с места совершения преступления скрылось, причинив ООО «Рестопро» значительный материальный ущерб.

В соответствии с актом осмотра водоснабжения в помещении ресторана площадью 300 кв.м, арендуемого в соответствии с долгосрочным договором аренды № 19/2017 Д от 03.10.2017, расположенном по адресу: <...>, от 30.07.2021, все санузлы и краны находятся без подачи воды.

Так же, ответчик направил в адрес ГУ МЧС России по г. Москве сообщение о прекращении работы системы пожарной сигнализации № 08 от 23.08.2021, в котором было указано, что 26.07.2021 арендодатель полностью прекратил электрообеспечение помещения по адресу: <...>, в связи с чем ООО «Рестопро» вынуждено приостановить работу ресторана, прекратила работать автоматическая система пожарной сигнализации и пожаротушения, и просил принять меры воздействия на истца для восстановления работы автоматической системы сигнализации и пожаротушения в арендуемом помещении.

Письмом № ИВ-108-9004 от 24.09.2021 ГУ МЧС России по г. Москве уведомило ООО «Рестопро» о том, что сведения, указанные в обращении, подтвердились, работоспособность систем противопожарной защиты в ходе проверки восстановлена, ООО «Вишняковский Пассаж» проинформировано о необходимости соблюдений требований пожарной безопасности.

Возражая против доводов ответчика истец указал, что соответствии с актом проверки работоспособности (проведения работ по техническому обслуживанию) средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений от 08.09.2021, ООО «Пожтехнадзор» была проведена проверка работоспособности (выполнены работы по техническому обслуживанию) системы автоматической охранно-пожарной сигнализации, системы речевого оповещения на объекте ООО «Вишняковский Пассаж», расположенном по адресу: <...>, 08.09.2021 в результате которой было установлено, что в помещении № XIII, расположенном на 3 этаже здания торгового центра «Вишняковский Пассаж», комнаты № 4, 5, 7, 11, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 - арендуемые рестораном ООО «Рестопро», арендатором демонтирована пожарная сигнализация, и в замен установлена собственная пожарная сигнализация, которая к общей системе пожарной сигнализации Торгового центра не подключена, Торговый центр не может осуществить мониторинг, управление системой пожарной сигнализации в арендуемых комнатах 3 этажа рестораном ООО «Рестопро», система, собранная арендатором, не соответствует НПБ, находится в выключенном состоянии и не имеет проектной документации, необходимо привести систему пожарной сигнализации 3 этажа, в арендуемых комнатах ресторана ООО «Рестопро», в соответствие с НПБ и подключить ее к общей системе пожарной сигнализации Торгового центра, и произвести полное восстановление самовольно демонтированной системы пожарной сигнализации в арендуемых комнатах.

12.10.2021 между ООО «Пожтехнадзор» (подрядчик) и ООО «Вишняковский Пассаж» (заказчик) был заключен договор № 90/С, в соответствии с которым заказчик поручил, а подрядчик принял на себя обязательство по выполнению работ по восстановлению и наладке системы пожарной сигнализации на объекте, расположенном по адресу: <...>.

Согласно акту осмотра и обследования от 15.10.2021, составленного представителями ООО «Вишняковский Пассаж», ООО «Рестопро», охранного предприятия ООО ЧОП «Стандарт-Секьюрети» и специалиста ГБУ МосгорБТИ, по результатам визуального осмотра помещения и инженерных коммуникаций выявлено наличие установленных арендатором розеток (54 шт.), светильников (98 шт.), электрических плит (2 шт.), бойлеров (2 шт.), духовых шкафов (2 шт.), СВЧ (2 шт.), холодильников (5 шт.), на все установленное электрооборудование в помещении отсутствует проектная и исполнительная документация, что делает невозможным предоставление постоянного электроподключения, а существующая временная схема электроподключения на время проведения строительных работ не предназначена для такой эксплуатации, поскольку может привести к пожару, выявлено самовольное подключение арендатора к существующей системе приточно-вытяжной вентиляции торгового комплекса, которое произведено без проектной документации и без согласования с арендодателем, нет возможности оценить необходимый объем обмена воздуха и, как следствие, допустимо ли это подключение, исходя из мощности имеющегося в наличии оборудования, что влечет за собой нарушение обмена воздуха во всем здании, установленные арендатором в ресторане мойки не имеют жироуловителей, в двери, ведущей на балкон, не являющемся предметом договора аренды, арендатором без согласования с арендодателем установлен замок, подтвердились ранее установленные факты, зафиксированные в акте проверки работоспособности средств обеспечения пожарной безопасности от 08.09.2021, работы по оформлению помещения выполнены без согласования с арендодателем, в акте имеется отметка об отказе ответчика от подписания акта.

В соответствии с актом осмотра помещения площадью 300 кв.м, арендуемого в соответствии с долгосрочным договором аренды от 18.10.2021, в результате проведенного осмотра выявлена подача электроснабжения, холодного водоснабжения, канализации, вытяжной вентиляции, подача которых ранее была прекращена по решению арендодателя, что привело к вынужденной приостановке работы ресторана, акт подписан со стороны истца с замечаниями относительно того, что ранее подача коммунальных ресурсов по решению арендодателя не прекращалась, осуществлялась в штатном режиме круглосуточно.

В соответствии с экспликацией к поэтажному плану помещения по состоянию на 22.11.2017 помещение XIII по адресу: <...>, состояло из следующих комнат: № 4 - подсобное помещение площадью 21,2 кв.м, № 5 - кухня площадью 21,8 кв.м, № 7 - подсобное помещение площадью 9,5 кв.м, № 11 - цех площадью 16,9 кв.м, № 15 - уборная площадью 1 кв.м, № 16 - подсобное помещение площадью 4,4 кв.м, № 17 - подсобное помещение площадью 3,1 кв.м, № 18 - подсобное помещение площадью 6,4 кв.м, № 19 - уборная площадью 2,8 кв.м, № 20 - уборная площадью 2,8 кв.м, № 21 - зал обеденный площадью 211 кв.м.

Согласно экспликации к поэтажному плану помещения по состоянию 09.11.2021 помещение XIII по адресу: <...>, состоит из следующих комнат: № 4 - подсобное помещение площадью 21,2 кв.м, № 5 - кухня площадью 21,8 кв.м, № 7 - подсобное помещение площадью 9,5 кв.м, № 11 - цех площадью 16,9 кв.м, № 15 - уборная площадью 1 кв.м, № 16 - подсобное помещение площадью 4,4 кв.м, № 17 - подсобное помещение площадью 3,1 кв.м, № 18 - подсобное помещение площадью 6,4 кв.м, № 19 - уборная площадью 2,8 кв.м, № 20 - уборная площадью 2,8 кв.м, № 21 - зал обеденный площадью 211 кв.м.

В экспликации к поэтажному плату и поэтажном плане помещения XIII по адресу: <...>, по состоянию на 09.11.2021 имеются отметки о том, что сведениями о соблюдении пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ ГБУ МосгорБТИ не располагает (ком. 4, 5, 7, 11, 15-17, 21).

Письмом № ИС-А-5697/21 от 10.11.2021 ГБУ МосгорБТИ уведомило истца о выявленной перепланировке по результатам проведенного 15.10.2021 обследования ком. 4, 5, 7, 11, 15-20 пом. XIII, расположенных на 3 этаже здания по адресу: <...>, указав, что сведениями о соблюдении пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ГБУ МосгорБТИ не располагает.

Истец направил в адрес ответчика предупреждения о необходимости надлежащего исполнения в разумный срок обязательств по договору № 61/10 от 27.10.2021 и № 69/11 от 12.11.2021 с требованиями незамедлительно восстановить работоспособность средств обеспечения пожарной безопасности в помещении ресторана в соответствии с проектной документацией здания, в срок до 22.11.2021 предоставить согласованную в установленном порядке проектную, разрешительную и исполнительную документацию на работы, при отсутствии таковых - за свой счет произвести помещение и инженерные системы в первоначальное состояние, оборудовать в указанный срок мойки жироуловителями, что подтверждается описями вложения с отметками АО «Почта России» и почтовыми квитанциями.

Пунктом 9.1 договора аренды № 19/2017 Д от 03.10.2017 предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, в случае одностороннего отказа одной из сторон от договора в случаях, если возможность такого отказа предусмотрена законом или договором.

Истец направил в адрес ответчика претензию № 43/07 от 13.08.2021 с предложением расторгнуть договор с 01.09.2021 с приложением соглашения о расторжении договора, что подтверждается описью вложения с отметкой АО «Почта России» и почтовой квитанцией. Ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что истец не представил доказательств того, что ответчик пользуется помещением и/или имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения помещения и/или имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает помещения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами были установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, не опровергают выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о расторжения спорного договора аренды, а сводятся к переоценке доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Иное толкование заявителем действующего законодательства Российской Федерации и иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Судом кассационной инстанции не установлены существенные нарушения судом норм материального и (или) процессуального права, которые бы повлияли на исход дела, в том числе являющиеся безусловными основаниями для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022 по делу № А40-258520/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.



Председательствующий-судья Д.Г. Ярцев


Судьи: Н.Н. Колмакова


В.В. Кобылянский