Постановление от 3 сентября 2025 г. по делу № А21-14127/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

04 сентября 2025 года

Дело №

А21-14127/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Салтыковой С.С., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» ФИО1 (доверенность от 20.11.2024),

рассмотрев 01.09.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.03.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2025 по делу № А21-14127/2024,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб», адрес: 236006, Калининград, Малоярославская <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными действий Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области, адрес: 236041, Калининград, Курортная ул., д. 1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росимущества), по расторжению договора аренды от 18.02.2005 № ФС/2005/02-51 (далее - Договор аренды), выражающихся в направлении письма от 27.09.2024 № 39-04/6715.

В свою очередь, Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу о расторжении Договора аренды; делу присвоен номер А21-14436/2024.

Определением суда от 12.12.2024 дела № А21-14436/2024 и А21-14217/2024 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А21-14217/2024.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Банк ДОМ.РФ», адрес: 125009, Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, ОГРН <***>, ИНН <***>, и общество с ограниченной ответственностью «Энергосеть», адрес: 238300, <...>, лит. Б, каб. 5, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Арбитражный суд Калининградской области решением от 19.03.2025 удовлетворил исковые требования Общества, в удовлетворении заявления Управления Росимущества отказал.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 25.06.2025 оставил решение без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росимущества, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 19.03.2025 и постановление от 25.06.2025, удовлетворить требования Управления Росимущества в полном объеме, в удовлетворении заявления Общества отказать.

Податель жалобы полагает, что в течение 19 лет с момента заключения Договора аренды арендатор располагал объективной возможностью начать и завершить строительство объектов недвижимости в соответствии с целями использования арендуемого земельного участка; объективные причины, препятствующие его освоению, отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержала доводы отзыва.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по Договору аренды, заключенному со стороны арендодателя Управлением Росимущества по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, обществу с ограниченной ответственностью «Светлогорскстрой» (далее - Компания) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:0010 сроком до 14.02.2054 из федеральной собственности под проектирование и строительство одноквартирного жилого дома.

На основании распоряжения Управления Росимущества от 06.07.2012 № 315-р, изданного по результатам обращения Компании, путем объединения земельных участков федеральной собственности с кадастровыми номерами 39:17:010050:15, 39:17:000000:24, 39:17:000000:21, 39:17:000000:19, 39:17:000000:26, 39:17:010050:10 образован земельный участок общей площадью 6753 кв. м с кадастровым номером 39:17:000000:165 из категории земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенным использованием – под размещение многоквартирных жилых домов (далее - Участок).

Соглашением от 10.08.2012 стороны внесли изменения в предмет Договора аренды в части характеристики земельного участка, указав, что предметом аренды является Участок.

На основании договора уступки прав и обязанностей от 26.03.2018 Компания передала Обществу права и обязанности арендатора по Договору аренды.

Управление Росимущества направило в адрес Общества письмо от 27.09.2024 № 39-04/6715 о расторжении Договора аренды, ссылаясь на длительное неиспользование Участка по назначению.

Полагая, что указанные действия Управления Росимущества являются неправомерными, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В свою очередь, Управление Росимущества заявило требования о расторжении Договора аренды по указанным в уведомлении основаниям.

Суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованными требования Общества, в удовлетворении заявления Управления Росимущества отказали.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как определено статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 1.3 Договора аренды в редакции соглашения о внесении изменений от 10.08.2012 разрешенное использование Участка – для размещения многоквартирных жилых домов.

В соответствии с пунктом 3.1.1 Договора аренды арендатор обязуется использовать Участок исключительно для целей, обозначенных в пункте 1.3 Договора аренды.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В силу абзаца шестого подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право аренды земельного участка прекращается принудительно в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Понятие «освоение земельного участка» законодательно не предусмотрено. Применительно к судебной практике освоением земельного участка является осуществление подготовительных мероприятий, необходимых для целевого использования земельного участка. К указанным мероприятиям, в частности, можно отнести: получение технических условий на присоединение к объектам инженерной инфраструктуры; осуществление работ по выполнению технических условий; проектирование; получение разрешения на строительство; проведение работ подготовительного периода строительства и т.д.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 27.01.2022 № 90-О, неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с арендатором.

В рассматриваемом случае судами установлено, что между сторонами одновременно заключены сроком до 2054 года ряд договоров аренды смежных земельных участков, Обществом проведено большое число работ по комплексной застройке квартала, в том числе ряд домов сданы в эксплуатацию, выполнен целый комплекс технических и санитарных мероприятий, направленных на восстановление земель, созданы условия и инфраструктура для строительства, подведены инженерные сети, осуществляется строительство подъездных и пешеходных путей, а также осуществлена полная подготовка к получению разрешения на строительство на спорном Участке: проведены все предварительные работы, инженерно-геологические изыскания, разработана проектная документация, получены технические условия, положительное заключение негосударственной экспертизы, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Стройтехнология».

Данные выводы судов, вопреки доводам подателя жалобы, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам.

При вынесении судебных актов суды также приняли во внимание, что в настоящее время Общество принимает активные меры к получению разрешения на строительство на Участке; полученный им отказ в выдаче разрешения на строительство от 26.07.2024 обусловлен несоответствием установленного вида разрешенного использования градостроительному регламенту. С целью получения разрешения на строительство арендатор обратился в Управление Росимущества с заявлениями о принятии решения об установлении соответствия между существующим разрешенным использованием Участка и видом разрешенного использования, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (в редакции от 23.06.2022): среднеэтажная жилая застройка (2.5). Письмом от 24.09.2024 Управление Росимущества отказало Обществу в удовлетворении заявления. Решением Арбитражного суда Калининградской области от 22.01.2025 по делу № А21-13483/2024 указанные действия Управления Росимущества признаны незаконными.

Данное решение суда вступило в законную силу 09.06.2025, в настоящее время обжалуется Управлением Росимущества в суде кассационной инстанции.

По совокупной оценке представленных в дело доказательств суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения Договора аренды.

Приводимые Управлением Росимущества в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на их обоснованность и законность либо опровергали выводы судов.

Учитывая, что дело рассмотрено судебными инстанциями полно и всесторонне при правильном применении норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.03.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2025 по делу № А21-14127/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области – без удовлетворения.

Председательствующий

С.С. Салтыкова

Судьи

М.В. Захарова

Т.И. Сапоткина