Решение от 13 марта 2020 г. по делу № А51-2333/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2333/2019
г. Владивосток
13 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 13 марта 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (ИНН <***>; ОГРН <***>) об уменьшении размера арендной платы

при участии

от истца – ФИО2, паспорт;

от ответчика – ФИО3, диплом ГОУ ВПО «ВГУЭС» ВСГ 1093490 от 25.12.2006 № 23003, доверенность от 15.01.2020, паспорт;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа с иском об установлении суммы арендной платы по договору аренды, имущественных отношений №491/14 от 12.03.2014 г. в размере 40 руб. за 1 кв. м. в месяц без НДС и коммунальных услуг с 12.03.2014 года.

Определением Арбитражного суда Приморского края удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство истца об уточнении исковых требований со ссылкой на ст. 611, 612, 614 ГК РФ просит установить арендную плату в размере 51 руб. за 1 кв.м. в месяц с 18.03.2014.

От истца 11.03.2020 поступило ходатайство об уточнении исковых требований, ходатайство об отложении судебного заседания для предоставления дополнительных документов.

Истец отказался от ходатайства об уточнении исковых требований, просит учесть только письменные пояснения, содержащиеся в ходатайстве.

Истец относительно пропуска срока исковой давности возражает, считает, что срок исковой давности распространяется на весь период, поскольку отношения являются длящимися, исковые требования поддерживает, пояснил, что ему были переданы помещения не пригодные для использования по назначению «гостиница», самовольная врезка в систему водоснабжения не соответствовала закону и не имела необходимой мощности для обеспечения возможности использовать помещение под гостиницу. При передаче помещения в аренду никакие технические документы на помещение и на коммунальные услуги переданы не были, в то время как согласно аукционной документации помещение было оснащено отоплением, водоснабжением и канализацией. После принятия помещения в аренду были установлены многочисленные недостатки, в связи с чем истец провел экспертизу и установил необходимость проведения капитального ремонта. Решением суда по делу А51-26195/2015 были частично возмещены затраты истца на проведение капитального ремонта в помещении. Однако, возмещенные затраты не покрыли полностью расходы истца на устранение недостатков помещения, которые полностью исключают возможность его использования в дальнейшем, в связи с чем заявлен настоящий иск.

Ответчик исковые требования не признает, пояснил, что истец осматривал помещение и принял его без замечаний, расходы на проведение капитального ремонта взысканы в установленном судом размере, заявил о пропуске срока исковой давности.

Судом с учетом мнения ответчика отклонено заявленное истцом ходатайство об отложении рассмотрения дела для предоставления дополнительных документов, поскольку настоящее дело рассматривается более года и у истца была возможность предоставить все необходимые документы для рассмотрения дела по существу, истец злоупотребляет своими процессуальными правами, заявляя неоднократно ходатайства об отложении дела для предоставления дополнительных документов.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, 12.03.2014 Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) на основании протокола аукциона от 18 февраля 2014 г. № 21 заключен договор на аренду объектов муниципального имущества Уссурийского городского округа №491/14 в отношении нежилого помещения №1 в здании (Лит.А), расположенного по адресу: <...>, площадью 455,6 кв.м, этаж 1,2, для использования под гостиницу сроком с 12.03.2014 по 12.03.2019 (пункты 1.1, 1.2 договора).

По акту приема-приема передачи от 12.03.2014 помещение передано арендатору, в котором отражено техническое состояние помещения, а именно: инженерные сети: система отопления находится в рабочем состоянии; система электроснабжения исправна (щит ВРУ вскрыт, пломба Дальэнергосбыт сорвана); показания счетчика 15070; системы водоснабжения и канализации исправны, сантехническое оборудование имеется; также имеется описание состояния первого этажа, лестничной площадки, второго этажа с указанием на окраску стен, побелку потолков, наличие рам в окнах, состояние полов и дверей в помещениях. Указано также, что в нежилом помещении, переоборудованном под душ установлена система слива, на стенах пластиковые панели, на втором этаже отсутствуют две двери, две разбиты, на шести дверях нет, разбито два окна.

Замечания относительно состояния помещений со стороны Арендатора не заявлены.

В соответствии с условиями договора (п. 2.2.3. договора) Арендатор обязался своевременно, за счет своих средств, производить текущий ремонт арендуемого здания, нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Согласно п. 2.2.4 договора установлено, что арендатор не вправе производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования и других капитальных работ без согласования Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.

П. 2.2.6 договора предусмотрено, что если арендуемый объект в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер приведет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю, в установленном законом порядке.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

В соответствии с техническим паспортом (здание бывшей школы вечерней) указано, что в нежилом помещении присутствуют отопление; водопровод; канализация; электроосвещение.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на акт экспертизы от 18.03.2014г. № 02Э/03/14, в котором указано, что исследуемый объект: часть помещений 1-го этажа, лестница на 2-ой этаж и 2-ой этаж здания гостиницы, расположенного по адресу: <...> не соответствует требованиям нормативных документов и пожарной безопасности по обнаруженным в ходе исследования дефектам и нарушениям. Для привидения здания к нормативному техническому состоянию требуется проведение капитального ремонта.

Согласно акту от 19.03.2014 обследования нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, здание отключено от системы теплоснабжения в результате порыва системы отопления, произошедшего 15.03.2014 в районе перекрытия между вторым этажом и чердачным помещением в помещении № 1, переданным в аренду ИП ФИО2

В период с 2014 по 2016 год стороны договора аренды вели переписку о необходимости проведения капитального ремонта здания, в частности, крыши, систем водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, перекрытий, оконных и дверных блоков, лестничных маршей и пр.

Одновременно истец приступил к выполнению работ по ремонту в помещении, которые фактически были выполнены истцом в 2015 году.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2018 по делу № А51-26195/2015 с Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 взыскано 902 860 рублей 09 копеек в счет возмещения стоимости произведенного капитального ремонта, в том числе стоимость ремонта крыши, включающего в себя ремонт чердачного перекрытия, ремонта чердачной крыши, на сумму 893 183 рубля.

Письмом от 03.12.2018 ИП ФИО2 указала перечень работ по необходимому ремонту и обследованию инженерных сетей помещения, которые были выполнены ею ввиду необходимости приведения помещения к состоянию, пригодному для использования, и потребовала от Управления имущественных отношений соответственного уменьшения арендной платы из расчета как аренда неотапливаемого склада без коммунальных услуг по водоснабжению и водоотведению.

Письмо от 03.12.2018 было получено ответчиком 07.12.2018, однако, вопрос об уменьшении размера арендной платы решен не был, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает заявленные исковые требования необоснованным и не подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды помещения, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пункт 1 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Судом установлено, что истец фактически обратился с иском в суд с требованием о соразмерном уменьшении размера арендной платы в соответствии со ст. 611, 612 ГК РФ, ссылаясь на то, что ответчик не исполнил условия договора аренды №491/14 от 12.03.2014 по передаче помещений пригодным для его использования в соответствии с его функциональным назначением.

Как следует из материалов дела, имущество было получено истцом в аренду и принято по акту приема-передачи от 12.03.2014 без каких-либо претензий и замечаний к техническому состоянию помещения, в акте от 12.03.2014 г. отражено исправное состояние сетей водоснабжения, электроосвещения, канализации и отопления.

При этом истец не указал на отсутствие или не передачу ответчиком технической документации, необходимой для использования спорного помещения по договору аренды.

Материалами дела, а именно актом экспертизы от 18.03.2014г. № 02Э/03/14, актом от 19.03.2014, а также иными актами осмотра переданных ИП ФИО2 в аренду помещений, подтверждается, что впоследствии в помещении были обнаружены дефекты, арендуемый объект требовал проведения капитального ремонта.

После выявления указанных в акте экспертизы от 18.03.2014г. № 02Э/03/14 недостатков истец избрал в качестве способа защиты нарушенного права – проведение капитального ремонта с последующим возмещением расходов на его проведение.

Арбитражный суд Приморского края при рассмотрении дела А51-26195/2015 по иску ИП ФИО2 к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа о взыскании понесенных на капитальный ремонт расходов пришел к выводу о том, что ИП ФИО2 фактически выполнила реконструкцию и связанный с ней капитальный ремонт в нежилом помещении по пр. Блюхера, 50 в г. Уссурийск при отсутствии согласия собственника и разрешительной документации.

Кроме того, судом в рамках рассмотрения дела А51-26195/2015 было установлено, что истец обладал достоверной информацией о состоянии арендуемого имущества (ранее имевшее назначение «школа вечерняя») и должен был учитывать свои предпринимательские риски, связанные с необходимостью проведения ремонтных работ. Также судом установлено, что предприниматель фактически произвел самовольную реконструкцию спорного помещения, что также подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по другим делам № А51-4507/2016, А51-4098/2016.

При рассмотрении дела А51-26195/2015 судом отклонены ссылки истца на то, что помещение передано ему с существенными недостатками и не могло использоваться по своему назначению как гостиница, поскольку данное утверждение прямо противоречит содержанию акта приема-передачи от 12.03.2014, согласно которому помещение принято предпринимателем без замечаний.

Учитывая, что администрацией Уссурийского городского округа как собственником спорного нежилого помещения, арендуемого ИП ФИО2, были согласованы работы по ремонту чердачного перекрытия и устройству канализации, удовлетворил требования в части взыскания 902 860, 09 руб., в остальной части требований было отказано, поскольку стоимость работ по самовольной реконструкции арендуемого помещения не может быть компенсирована истцу за счет ответчика по правилам ст. 616 ГК РФ. Решение суда вступило в законную силу.

Истец, полагая, что избранный способ защиты в виде возмещения расходов на капитальный ремонт не привел к восстановлению нарушенного права истца в связи с неполным возмещением понесенных расходов, обратился в суд с настоящим иском в соответствии со ст. 612 ГК РФ об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование заявленного требования об уменьшении размера арендной платы за помещение истец представил Отчет № 104-о/2019 от 08.05.2019, оформленного ЗАО «Дальком-Аудит», в соответствии с выводами которого рыночно обоснованная величина арендной платы в отношении объекта недвижимости – нежилое помещение № 1 площадью 455,6 кв.м., этаж 1, 2, находящееся в здании (лит. А), назначение: нежилое, этажность: 2, расположенное по адресу: <...>, по состоянию на дату оценки 18.03.2014г., с учетом допущений и ограничительных условий, использованные Оценщиком при проведении оценки, изложенных в Разделе 1, п. 1.4., составляет 51 рубль за 1 кв.м. в месяц, что соответствует 23 236 рублей за все помещение в месяц.

При этом в Отчете № 104-о/2019 от 08.05.2019 указано, что осмотр объекта не производился, так как данная оценка является ретроспективной. Сведения о состоянии объекта оценщик получил из представленных ИП ФИО2 документов, а именно: свидетельство о государственной регистрации права от 18.05.2012 № 25-АБ 763682, технический паспорт от 16.03.1998 года, кадастровый паспорт помещения от 30 сентября 2011 года, договор № 491/14 от 12 марта 2014 года, акт экспертизы № 02Э/03/14 от 18 марта 2014 года.

Истец полагает, что указанный в отчете размер арендной платы, который определен по состоянию на 18.03.2014 должен быть применен на весь период действия договора аренды, поскольку проведенные истцом работы по ремонту помещения не устранили протекания крыши и помещение до настоящего времени использовать по его назначению не представляется возможным.

Из части 1 статьи 65 АПК РФ следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения дела, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статьям 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности составляет три года.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 05.02.2019, что подтверждается оттиском штампа канцелярии Арбитражного суда Приморского края о получении документов, следовательно, трехгодичный срок исковой давности следует исчислять с 05.01.2016.

Учитывая, что ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, в силу ст. 196 ГК РФ требования об уменьшении размера арендной платы с 18.03.2014 по 05.01.2016 заявлены истцом с пропуском срока исковой давности и не подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд считает, что требования об уменьшении размера арендной платы до 51 рубля за 1 кв.м. после проведения в 2015 году капитального ремонта помещения истцом, не могут быть удовлетворены, поскольку размер арендной платы, установленный в Отчете № 104-о/2019 от 08.05.2019 соответствует состоянию помещения на 18.03.2014 и не отражает технических характеристик помещения после проведения в нем ремонтных работ.

При этом суд учитывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу А51-2332/2019 установлено, что договор аренды № 491/14 прекратил свое действие с 13.03.2019, а вступившим в законную силу постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019 по делу А51-2334/2019 отказано в удовлетворении требований ИП ФИО2 о признании незаконным решения Администрации Уссурийского городского округа от 24.01.2019 №11-01/14/0365, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения №1 в здании (лит.А), расположенного по адресу: <...>, площадью 455,6 кв.м.

При этом, суд апелляционной инстанции рассматривая жалобу по делу А51-2334/2019 указал, что принимает во внимание, что ФИО2 обратилась в управление с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения площадью 455,6 кв.м, что соответствует площади, указанной в договоре аренды от 12.03.2014 №491/14 и технических, кадастровых документах на объект недвижимости. При этом в отсутствие разрешения на строительство, предусмотренного положением 51 ГрК РФ, предприниматель в отношении переданного в аренду нежилого помещения произвела его реконструкцию, в результате которой конфигурация и площадь арендованного помещения были изменены. Данное вновь созданное имущество не состоит на кадастровом учете и в реестре муниципальной собственности, что свидетельствует об отсутствии возможности определить спорное помещение как предмет гражданского оборота.

Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А51-4507/2016, А51-4098/2016, А51-26195/2015 было установлено, что истец фактически произвел самовольную реконструкцию спорного помещения без получения надлежащих разрешений и согласований, что исключает право истца требовать уменьшения соразмерного уменьшения размера арендной платы за указанное помещение.

При таких обстоятельствах, учитывая, что оценка размера арендной платы в Отчете № 104-о/2019 от 08.05.2019 производилась в отношении помещения до произведенной в нем реконструкции, указанный Отчет не может быть положен в основу судебного акта об установлении размера арендной платы в помещении с измененной конфигурацией помещения вследствие его реконструкции. Иных доказательств соответствия указанного размера арендной платы истец в порядке ст. 65 АПК РФ не предоставил.

Таким образом, суд установил отсутствие оснований для удовлетворения требований истца, заявленных об установлении размера арендной платы в размере 51 руб. за 1 кв.м. в спорном помещении, в связи с чем в отказывает ИП ФИО2 в удовлетворении требований.

С учетом результатов рассмотрения спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с истца в связи с тем, что при принятии искового заявления к производству истцу была предоставлена отсрочка по ее уплате.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кобко Е.В.