Постановление от 12 октября 2023 г. по делу № А72-17294/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-8564/2023

Дело № А72-17294/2022
г. Казань
12 октября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Галиуллина Э.Р., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

истца (индивидуальный предприниматель ФИО1) – ФИО2 (доверенность от 22.08.2023),

истца (общество с ограниченной ответственностью «Спецпродукт») – ФИО2 (доверенность от 22.08.2023), ФИО3 (доверенность от 22.08.2023),

ответчика (общество с ограниченной ответственностью «Табыш») – ФИО4 (доверенность от 28.12.2022, ордер № 0187), ФИО5 (доверенность от 28.12.2022, ордер № 0186),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Табыш»

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05.05.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023

по делу № А72-17294/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Спецпродукт» к обществу с ограниченной ответственностью «Табыш» о расторжении договора аренды нежилых помещений от 28.02.2022 № А-259/22, взыскании 2 153 677 руб. 66 коп.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), общество с ограниченной ответственностью «Спецпродукт» (далее – ООО «Спецпродукт») обратились в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Табыш» (далее – ООО «Табыш»), в котором просили:

- расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 28.02.2022 № А-259/22, заключенный ИП ФИО1, ООО «Спецпродукт» и ООО «Табыш»;

- взыскать с ООО «Табыш» в пользу ИП ФИО1 770 072 руб. 66 коп, в том числе: 709 688 руб. 00 коп. – убытки, 60 384 руб. 66 коп. – пени за период с 21.05.2022 по 22.11.2022;

- взыскать с ООО «Табыш» в пользу ООО «Спецпродукт» 1 383 605 руб., в том числе: 1 275 110 руб. 66 коп. – убытки, 108 494 руб. 34 коп. – пени за период с 21.05.2022 по 22.11.2022.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.05.2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05.05.2023 изменено, резолютивная часть изложена в следующей редакции:

«Исковые требования удовлетворить частично. Расторгнуть договор № А-259/22 аренды нежилого помещения от 28.02.2022, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1, обществом с ограниченной ответственностью «Спецпродукт» и обществом с ограниченной ответственностью «Табыш».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Табыш» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 308732811600051, ИНН <***>) 709 688 руб. убытки, а также расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 17 083 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Табыш» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спецпродукт» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 1 275 110 руб. 66 коп. убытки, а также расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 30 608 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать».

В кассационной жалобе ООО «Табыш» просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы указывается, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в решении и постановлении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам.

Вывод судов о том, что арендатор якобы уклонился от приемки помещения, является необоснованным.

Доказательств отправки 02.09.2022 в адрес ответчика проекта акта приема-передачи помещения, о чем указывают суды в своих актах, в материалы дела не представлено.

Арендодатели своим бездействием, выраженным в не приведении помещения в состояние, отвечающее требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации (СНиП, СанПиН, ГОСТ, требования муниципальных и городских образований, правила благоустройства и пр.), фактически уклонились от исполнения обязанности по передаче помещения.

В этой связи выводы судов о том, что ответчик не был лишен возможности пользоваться помещением по не зависящим от него обстоятельствам, носит формальный характер и не обоснован.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Кроме того, заявленный истцами размер убытка не соответствует той денежной сумме, в получении которой имелась реальная возможность в силу особо оговоренного сторонами в договоре условия.

При рассмотрении настоящего дела судом кассационной инстанции в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв в судебном заседании до 13 часов 50 минут 05.10.2023. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, ИП ФИО1, ООО «Спецпродукт» и ООО «Табыш» (арендатор) 28.02.2022 заключен договор аренды нежилого помещения № А-259/22, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое здание, кадастровый номер 73:24:020304-1552, 73:24:020304:1551, расположенное по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора арендатор обязуется использовать помещение в целях организации торговли – магазина торговли продовольственными и непродовольственными товарами, для обслуживания которого арендатор имеет право разместить в помещении торговые, административные и складские помещения.

Согласно пункту 1.4 договора передача помещения в аренду оформляется двусторонним актом приема-передачи (приложение № 1). Возврат помещения оформляется двусторонним актом сдачи-приема. Акты составляются в 4-х экземплярах, подписываются уполномоченными лицами арендодателя и арендатора и свидетельствуют о передаче (возврате) помещения.

В силу пункта 3.4.1 договора арендодатель обязан передать арендатору помещение и его инженерные сети в состоянии отвечающим требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации (СНиП, СанПиН, ГОСТ, требованиям муниципальных и городских образований, правилам благоустройства и пр.), позволяющим его использовать по назначению согласно пункту 1.3 настоящего договора, и в порядке, предусмотренном настоящим договором по акту приема-передачи, в котором описывается состояние передаваемого помещения. Обеспечить в помещении наличие системы пожарной сигнализации.

В соответствии с пунктом 3.4.4 договора (с учетом протокола согласования разногласий от 28.02.2022) арендодатель обязан обеспечить помещение коммунальными услугами в объектах:

- максимальной электрической мощности 75 кВт;

- водоснабжение 0,8 м?/сут.;

- канализация хозбытовая 0,8 м?/сут.;

- тепловой нагрузки в отопительный период не ниже +18 градусов Цельсия.

Согласно пункту 3.5.1 договора арендатор обязан исполнять условия настоящего договора в полном объеме.

В соответствии с пунктом 3.5.2 договора арендатор обязан принять помещение по акту приема-передачи.

Согласно пункту 3.5.3 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование помещением.

В соответствии с пунктом 6.1 договора срок аренды 10 лет. Начало срока (дата) аренды определяется датой предоставления помещения арендатору в освобожденном от третьих лиц состоянии, что оформляется актом приемки-передачи.

Настоящий договор считается заключенным с момента государственной регистрации настоящего договора в органе, осуществляющим государственную регистрацию нрав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 6.2 договора).

В соответствии с пунктом 6.3 договора стороны договорились распространить действие настоящего договора на отношения сторон, возникшие с момента подписания настоящего договора.

Договор аренды нежилых помещений от 28.02.2022 № А-259/22 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 19.07.2022.

Обосновывая заявленные требования, истцы указали, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, выразившиеся в невыполнении обязательств по принятию объекта аренды по акту приема-передачи (пункт 3.5.2 договора) и невнесение арендной платы за пользование помещением (пункт 3.5.3 договора).

Истцами в адрес ответчика была направлена претензия от 02.09.2022 № 1 с требованием направить в адрес арендодателей согласованный, оформленный подписью и печатью акт приема-передачи помещения, а также с требованием о взыскании убытков. В противном случае истцы предложили расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 28.02.2022 № А-259/22. Данная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Возражая против исковых требований, ответчик указывал, что истцами не доказан факт нарушения ответчиком обязанности по приему помещения, поскольку пункт 3.5.2 договора аренды не содержит конкретный срок, в течение которого арендатор обязан принять помещение по акту приема-передачи. Кроме того, истцы не представили доказательства направления арендатору извещения (уведомления) о необходимости приемки помещения и подписания акта приема-передачи, а арендатор уклонялся от приемки помещения.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции руководствовался положениями статей 328, 606, 611, 614, 650, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установив, что в адрес ответчика истцами был направлен проект акта приема-передачи помещения, однако помещение арендатором не принято, акт приема-передачи не подписан, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено в материалы дела доказательств того, что передаваемое помещение не соответствует условиям договора аренды и не может быть использовано в целях организации торговли, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом суда первой инстанции согласился.

Для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (статья 328 ГК РФ).

Договор аренды носит взаимный характер, в связи с чем невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Суды установили, что истцами 02.09.2022 в адрес ответчика направлен проект акта приема-передачи помещения, вместе с тем помещение арендатором не принято, акт приема-передачи не подписан. В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил в материалы дела доказательств того, что передаваемое помещение не соответствует условиям договора аренды и не может быть использовано в целях организации торговли (пункт 1.3 договора от 28.02.2022 № А-259/22).

Ссылка ответчика на письмо от 22.08.2022 о возможности подписания акта приема-передачи помещения только после согласования проекта на реконструкцию судами признана несостоятельной, поскольку указанный факт не доказывает, что арендатор был лишен возможности пользоваться помещением по не зависящим от него обстоятельствам.

Довод заявителя жалобы о том, что истцами не были исполнены обязательства, изложенные в пункте 3.4.1 договора аренды, судами проверен и признан необоснованным.

В обоснование данных утверждений ответчик указывал на то, что на этапе подписания договора аренды в ходе осмотра арендуемого помещения на предмет его пригодности для использования в деятельности ответчика была установлена необходимость провести перепланировку и переустройство нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома.

Между тем договор не содержит положения об обязанности истцов произвести перепланировку и переустройство нежилого помещения.

Пункт 3.3.3 договора предусматривает право ответчика на перепланировку и переоборудование помещения при соблюдении всех правил безопасности с согласия истцов.

Согласно пункту 1.3 договора арендатор обязуется использовать помещение в целях организации торговли магазина торговли продовольственными и непродовольственными товарами, для обслуживания которого арендатор имеет право разместить в помещении торговые, административные и складские помещения.

Доказательства, что передаваемое помещение не соответствует условиям договора аренды и не может быть использовано в целях организации торговли (пункт 1.3 договора от 28.02.2022 № А-259/22) в материалы дела не представлено. В материалах дела отсутствуют доказательства уведомления ответчиком истцов о наличии недостатков, препятствующих использования спорного помещения по назначению.

При этом согласно пункту 3.5.2 договора аренды арендатор обязан принять помещение по акту приема-передачи.

Форма акта приема-передачи помещения установлена приложением № 1 к указанному договору (в т.ч. пунктом 3 формы акта предусмотрена возможность указания сторонами технического состояния помещения на момент приема-передачи).

Согласно пункту 3 приложения № 3 к договору аренды («Порядок расчетов по арендной плате») сторонами было установлено, что арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы 30 календарных дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. В данный период арендная плата арендодателем не начисляется, арендатором не уплачивается, за исключением оплаты коммунальных платежей.

То есть на ответчике лежала обязанность в силу условий договора принять помещение по акту приема-передачи, при этом в случае, если при принятии помещения по акту приема-передачи были бы выявлены какие-либо недостатки, то ответчик (как арендатор) имел возможность об этом указать в самом акте.

При этом указанный период арендных каникул как раз и был предусмотрен в целях предоставления арендатору (ответчику) времени для производства всех необходимых мероприятий по принятию мер по организации торговли в арендуемом помещении.

В пункте 3.1 указанного договора сторонами было установлено, что стороны обязуются своими силами и за счет собственных средств выполнить работы, указанные в приложении № 4.

В приложении № 4 к договору все работы отнесены на арендатора (ответчика).

Судами также учтено, что в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления ответчиком истцов о наличии недостатков, препятствующих использования спорного помещения по назначению.

Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу, что арендатор необоснованно уклонился от приемки спорных помещений.

Истцами заявлено требование о расторжении договора аренды от 28.02.2022 № А-259/22.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судами установлено соблюдение истцами требований указанных норм.

Истцами в адрес ответчика направлена претензия от 02.09.2022 № 1 с требованием направить в адрес арендодателей согласованный, оформленный подписью и печатью акт приема-передачи помещения, а также с требованием о взыскании убытков. В противном случае истцы предложили расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 28.02.2022 № А-259/22.

Установив факт нарушения условий договора со стороны ответчика, выраженное в невыполнении своих обязательств по принятию объектов аренды по акту приема-передачи, что является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора, суды признали обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 28.02.2022 № А-259/22.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указано в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7), согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками (пункт 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Согласно представленному расчету убытки ИП ФИО1 за период с 28.02.2022 по 22.11.2022 составили 709 688 руб., ООО «Спецпродукт» – 1 275 110 руб. 66 коп.

Размер убытков определен истцами исходя из размера арендной платы, которую истцы могли бы получить от ответчика по договору аренды нежилого помещения от 28.02.2022 № А-259/22 за период с 28.02.2022 по 22.11.2022. При расчете размера убытков учитывалось согласованное сторонами в договоре условие о предоставлении арендатору арендных каникул продолжительностью 30 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи, в течение которых арендная плата не начисляется, при этом днем подписания акта приема-передачи в соответствии с обычаями делового оборота при расчете убытков считался день заключения договора аренды недвижимого имущества.

Установив указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу, что истцами подтвержден факт нарушения арендатором условий договора, повлекший возникновение убытков, размер убытков доказан.

Судом апелляционной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции изменено в части требования о взыскании с ответчика пени за период с 02.10.2022 по 22.11.2022 в пользу ИП ФИО1 в размере 27 072 руб. 15 коп., в пользу ООО «Спецпродукт» – 48 641 руб. 07 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой, законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

По настоящему делу истцом начислены пени за несвоевременную оплату арендной платы. Однако, поскольку ответчик фактически уклонился от принятия помещения в аренду по акту приема-передачи, то истцом было заявлено требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, рассчитанной исходя из размера арендной платы, которую истцы могли бы получить от ответчика по договору аренды.

В рассматриваемом случае начисление истцом неустойки фактически на сумму убытков противоречит статье 394 ГК РФ. Договором не предусмотрены условия, предусматривающие привлечение ответчика к ответственности в виде неустойки, начисленной сверх причиненных убытков, а также сроки оплаты убытков.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции признал, что требование о взыскании с ответчика пени, начисленных на сумму убытков, удовлетворению не подлежит.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 по делу № А72-17294/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин


Судьи Э.Р. Галиуллин


Р.А. Нафикова