Решение от 26 апреля 2023 г. по делу № А05-1268/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-1268/2023
г. Архангельск
26 апреля 2023 года



Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2023 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317290100034800; ИНН <***>)

к акционерному обществу "Научно-Производственное Объединение "Новатор" (ОГРН <***>; ИНН <***>, адрес: Россия 164170, г.Мирный, Архангельская область, ул.Неделина, д.35)

о расторжении договора аренды и о взыскании 1 628 400 руб. в возмещение убытков,

при участии в судебном заседании истца ФИО2 лично и представителя от ответчика ФИО3 по доверенности от 09.01.2023,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Научно-Производственное Объединение "Новатор" (далее – ответчик) с требованиями:

- о расторжении договора от 05.03.2020 № 05-03/2020 аренды нежилых помещений;

- о взыскании 1 628 400 руб. в возмещении убытков, возникших за период с 29.11.2022 по 03.04.2023 в связи с невозможностью использовать помещения.

Ответчик в отзыв е на иск с заявленными требованиями в части требованиями о взыскании убытков не согласился, указал на готовность подписать соглашение о расторжении договора аренды.

В судебном заседании предприниматель на исковых требованиях настаивал, просил расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в связи с существенным нарушением условий договора арендодателем и невозможностью использовать помещения по назначению.

Представитель ответчика поддержала возражения против исковых требований, приведённые в отзыве.

Заслушав объяснения истца и представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Архангельской области от 20.10.2022 по делу № А05-5898/2022 и от 21.11.2022 по делу № А05-4423/2022 разрешены споры между предпринимателем и Обществом.

Указанными решениями установлено, что Обществу на праве собственности принадлежит здание производственного корпуса №1 с исключенными помещениями: 1 этажа №1; 2 этажа №7, 48, 51. 52, 3 этажа, 4 этажа, назначение: нежилое, 4-этажный, общей площадью 3279,3 кв.м, адрес объекта: <...> кадастровый (или условный) номер: 29-29-12/004/2009-089, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2010 серии 29-АК №484726

Общество (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений от 05.03.2020 № 05-03/2020, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в возмездное временное владение и пользование без права выкупа в собственность нежилые помещения № 41, 46, 47/2, 48, 49, 50 общей площадью 507,56 кв. м, расположенные на первом этаже в здании производственного корпуса № 1 по адресу: <...>.

Арендуемые помещения предоставляются арендатору для организации и осуществления деятельности спортивного клуба «ФФК Космос» (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора срок действия договора составляет 11 календарных месяцев – с 05.03.2020 по 04.02.2021 включительно. В случае если ни одна из сторон до истечения срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть, то договор пролонгируется каждые 11 месяцев на тех же условиях.

Означенные помещения переданы арендодателем арендатору по акту приёма-передачи от 05.03.2020.

В этом акте стороны зафиксировали, что помещения, передаваемые в аренду, находятся в неудовлетворительном состоянии, не пригодном для эксплуатации в соответствии с договором, требуют косметический ремонт.

Как указано в этом же акте, арендатор и арендодатель приняли совместное решение, согласно которому арендатор согласен провести косметический ремонт принятых в аренду помещений за свой счёт. Наименование, объёмы и стоимость работ определены сторонами в локальном сметном расчёте, утверждённом сторонами, который является неотъемлемой частью этого акта. В случае необходимости изменения наименования, объёма и стоимости работ указанные изменения согласовываются сторонами в новом локальном сметном расчёте. Несогласованные арендатором с арендодателем изменения возмещению в порядке пункта 5.1 договора не полежат.

В названном акте арендатор обязался провести косметический ремонт в течение трёх календарных месяцев с даты подписания этого акта, при этом стороны установили, что арендная плата, предусмотренная разделом 4 договора аренды нежилых помещений, на период проведения ремонтных работ арендодателем не начисляется и арендатором не уплачивается. Результат выполненных ремонтных работ подтверждается актом приёмки выполненных работ, подписанным сторонами.

Согласно приложенному к акту от 05.03.2020 локальному сметному расчёту, согласованному Обществом, стоимость ремонтных работ должна была составить 939 854 руб.

Между тем как видно из материалов дела и установлено судебными актами по делам № А05-5898/2022 и А05-4423/2022, вместо согласованных в названном локальном сметном расчёте видов ремонтных работ по косметическому ремонту на сумму 939 854 руб. предприниматель выполнил ремонтные работы, стоимость которых составила 2 745 839 руб.

В целях урегулирования спора относительно суммы стоимости ремонтных работ, подлежащей зачету к арендным платежам, после обмена в период с апреля по ноябрь 2021 года соответствующими письмами по спорному вопросу стороны заключили соглашение от 03.12.2021 № 1 к договору аренды, в соответствии с которым Общество приняло выполненные ремонтные работы на сумму 598 816 руб., а именно: ремонт системы электрического отопления, ремонт электрооборудования, обшивку стен и окон. По этому же соглашению произведён зачёт стоимости этих работ на сумму 598 816 руб. в счёт погашения задолженности арендатора по постоянной части арендной платы.

Судом также установлено, что уведомлениями и претензиями от 30.12.2021, от 01.02.2022, от 23.05.2022, от 08.09.2022 предприниматель указывал арендодателю о низких температурах в арендуемых помещениях в зимний период (не выше 10-12 градусов С), в связи с чем просил о снижении арендной платы по договору аренды в связи с невозможностью использования помещений по назначению аренды, а также просил обеспечить подачу сезонного отопления в объеме, позволяющем обеспечивать надлежащий температурный режим для спортивных залов.

Письмом от 15.09.2022 Общество указало об оставлении претензий предпринимателя без удовлетворения в связи с чем, что система электроотопления монтирована арендатором самостоятельно и без согласования с арендодателем, ответственность за поддержание надлежащего температурного режима помещений после такого монтажа системы электроотопления несет арендодатель.

Как следует из пояснений истца в период с 24.11.2022 по 28.11.2022 он отсутствовал в г.Мирный и не посещал арендуемые помещения. 29.11.2022 по возврату в населенный пункт и приходу в помещения им было обнаружено, что в помещениях произошло замораживание системы отопления, в батареях и трубах теплоснабжения образовались трещины, теплоноситель (вода) в трубах замерз, на полу также наблюдаются следы замерзшей воды, которая вытекла из лопнувших труб и батарей.

В связи с обнаружением указанного обстоятельства предприниматель заявлением от 29.11.2022 просил Общество явиться в помещения для их осмотра и фиксации факта замораживания системы отопления и размера ущерба.

При совместном осмотре арендуемых предпринимателем помещений выявлено, что на полу под всеми радиаторами имеются небольшие замерзшие лужи, в секциях радиаторов имеются трещины, в трубе, непосредственно подводящей к котлу, также имеется трещина, виден лед, отопление в помещениях отсутствует. На момент осмотра работоспособность котла отопления и циркуляционных насосов не проверялась.

Указанное отражено в акте от 29.11.2022 осмотра арендованных помещений, составленном представителями Общества.

В акте также отражен вывод относительно причин аварии системы отопления: арендатор без согласия арендодателя в нарушение условий договора норм гражданского законодательства демонтировал систему централизованного отопления и произвел монтаж и подключение системы электрического отопления. Монтаж и подключение котла произведены физическими лицами, не являющимися работниками организаций, имеющих право на производство данного вида работ.

Предприниматель акт не подписал, указал на акте о несогласии с изложенной в нем информации, претензией от 05.12.2022 просил Общество внести исправления в акт осмотра в части выводов о демонтаже арендатором системы отопления.

Претензией от 12.01.2023 предприниматель потребовал от Общества возместить убытки в сумме 473 600 руб. в связи с невозможностью использовать помещения по назначению в период с 29.11.20222 по 31.12.2022.

Кроме того, письмом от 12.01.2023 предприниматель просил Общество расторгнуть договор аренды с 20.01.2023, а также принять помещения из аренды в срок до 18.01.2023. Указанным письмом истец также направил Обществу соглашение о досрочном расторжении договора аренды.

Поскольку соглашение о расторжении договора в предложенной истцом редакции Общество не подписало, убытки, заявленные к возмещению, не компенсировало, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Оценив обстоятельства дела и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из условий пункта 3.1. договора аренды от 05.03.2020 следует, что срок действия договора установлен на 11 календарных месяцев – с 05.03.2020 по 04.02.2021 включительно, договор пролонгируется каждые 11 месяцев на тех же условиях при отсутствии соответствующих возражений сторон договора.

Следовательно, поскольку доказательств возражения какой либо из сторон относительно продления срока действия договора не имеется, то договор аренды от 05.03.2020, заключенный на срок до 04.02.2021, последовательно продлевался на 11 месяцев: до 04.01.2022, до 04.12.2022, до 04.12.2022, до 04.11.2023.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При расторжении договора обязательства сторон, по общему правилу, прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Статьей 620 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Пунктом 1 статьи 393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В обоснование требований о расторжении договора аренды и о возмещении убытков предприниматель ссылается на указанные выше положения статей 15 и 620 ГК РФ, а также на то обстоятельство, что Общество в нарушение условий договора аренды от 05.03.2020 не осуществляло капитальный ремонт переданных в аренду помещений; работы, выполненные арендатором в отношении арендуемых помещений, по существу являются работами по капитальному ремонту, обязанность по осуществления которого лежит на Обществе; часть работ на сумму 598 816 руб. в том числе работы по замене системы центрального отопления на отопление посредством электрической системы приняты Обществом по соглашению № 1 к договору аренды. Каких-либо мер по устранению недостатков переданных в аренду помещений, в том числе по устранению неисправности электрической системы отопления Обществом не предпринято, использование помещений по назначению аренды (для деятельности спортзала) невозможно, что, по мнению предпринимателя, является основанием для расторжения договора аренды и возложения на Общества обязанности по возмещению убытков в размере сумм, недополученных предпринимателем в связи с невозможностью проводить в арендованных помещениях спортивные занятия и получать за плату за эти занятия.

Суд не находит оснований согласиться с доводами истца в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В данном случае из акта от 05.03.2020, составленном сторонами при передаче помещений в аренду, зафиксировано, что помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, не пригодном для эксплуатации в соответствии с договором, требуют косметический ремонт.

Перечень и стоимость согласованных Обществом ремонтных работ отражена в приложенном к акту от 05.03.2020 локальном сметном расчёте на сумму 939 854 руб.

Материалами дела также подтверждается, что предпринимателем осуществлены ремонтные работы в объеме и на сумму, превышающих объемы работ и их стоимость согласованные при передаче помещений в аренду.

В состав этих работ также вошли работы по монтажу электрической системы отопления в помещениях, что подтверждается составленными подрядчиками предпринимателя (ФИО4 и ФИО5) актами от 26.04.2021 выполненных работ по установке и монтажу электроотопительной системы и выполненных работ по монтажу электрооборудования.

В акте от 26.04.2021 ФИО4 указано, что при выполнении работ по установке и монтажу электроотопительной системы выполнены работы по демонтажу деформированной системы отопления, отключенной от центральной системы отопления.

При этом истец указывает, что помещения на дату передачи в аренду были отключены от централизованной системы теплоснабжения, какие-либо инженерные коммуникации в помещениях, в том числе (теплоснабжение, энергоснабжение) в помещениях отсутствовали.

Общество, не соглашаясь с утверждением истца, указывает, что предпринимателем самостоятельно и без согласования с арендодателем произведен демонтаж системы отопления помещений посредством централизованного отопления и осуществлен монтаж электроотопления (от электрического котла).

При оценке доводов сторон, суд исходит из того, что какой-либо переписки по поводу согласования перевода помещений на электроотопление не имеется. Также в дело не представлены доказательства того, что предприниматель после принятия помещений в аренду обращался к арендодателю с заявлениями по поводу недостатков существующей системы теплоснабжения и о ее замене на электроотопление.

Вместе с тем тот факт, что помещения на дату принятия в аренду не подключены к централизованной системе отопления мог быть обнаружен истцом при осмотре помещений при их принятии в аренду. Обнаружив факт отсутствия в помещениях отопления, арендатор о выявленных недостатках арендодателю не заявил, правами, предусмотренными статьей 612 ГК РФ не воспользовался.

При этом предпринимателем без согласования с арендодателем самостоятельно осуществлено подключение помещений к электроотопительной системе.

С учетом изложенного, оснований для вывода о том, что арендодатель отвечает за недостатки электроотопительной системы, монтированной арендатором без согласования, не имеется.

При этом то обстоятельство, что в соглашении № 1 к договору аренды арендодатель принял работы по монтажу системы отопление посредством электрического котла, не свидетельствует о том, что ответственность за качество этих работ и за надлежащее функционирование системы отопления легла на арендодателя.

С учетом изложенных обстоятельств, оснований для расторжения договора аренды по требованию арендатора применительно к случаям, изложенным в статье 620 ГК РФ, не имеется.

Вместе с тем при разрешении требования о расторжении договора аренды суд учитывает, что из переписки сторон и поведения ответчика при рассмотрении дела усматривается согласие Общества на заключение соглашения о расторжении договора аренды.

Такое соглашение не подписано Обществом в редакции, предложенной истцом в процессе досудебного урегулирования спора в связи с включением в проект соглашения условия о возмещении Обществом убытков предпринимателя.

В свою очередь, Общество подготовило соглашение от 31.03.2023 о расторжении договора аренды от 05.03.2020 № 05-03/2020, в котором отсутствует спорное условие.

Предприниматель от подписания предложенного Обществом соглашения отказался, настаивая на требовании о расторжении договора аренды в порядке статьи 620 ГК РФ.

Учитывая согласие Общества с расторжением договора аренды, принимая во внимание необходимость процессуальной экономии и в целях достижения определенности в отношениях сторон в части действия договора аренды, суд находит возможным расторгнуть договор аренды 05.03.2020 № 05-03/2020 применительно к положениям части 1 статьи 450, статьи 446 ГК РФ.

В отношении требования о взыскании убытков суд учитывает следующее.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, если доказаны в совокупности факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

В качестве убытков предпринимателем заявлена сумма стоимости занятий (тренировок), которые, как указывает истец, могли быть проведены в арендованных помещениях в период с 29.11.2022 по 03.04.2023. Общая стоимость занятий определена истцом исходя из стоимости одного часа занятий, количества детей, с родителями которых заключены договоры оказания услуг, общего числа занятий в спорном периоде.

Вместе с тем, поскольку вина ответчика в невозможности использования предпринимателем по назначению аренды помещений в период с 29.11.2022 не подтвержден, то основания для вывода о наличии условий для возмещения убытков (факт причинения убытков действиями (бездействием) ответчика, а также наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) Общества и заявленными ко взысканию в качестве убытков недополученными доходами) отсутствуют.

При таком положении в удовлетворении требования о взыскании убытков суд отказывает.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску остаются на истце в полном объеме, в том числе по требованию о расторжении договора аренды, поскольку по указанному требованию ответчик также не может быть признан проигравшей стороной.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

расторгнуть договор от 05.03.2020 № 05-03/2020 аренды нежилых помещений, заключенный между акционерным обществом "Научно-Производственное Объединение "Новатор" (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>).

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


А.Б. Филипьева