Решение от 24 марта 2021 г. по делу № А63-13909/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Ставрополь. Дело № А63-13909/2020

24 марта 2021 года.

Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 24 марта 2021 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

администрации Александровского муниципального района Ставропольского края, с. Александровское, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Саблинское», п. Новокавказский, ОГРН <***>,

о расторжении договора аренды от 30.05.2013 № 65 земельного участка с кадастровым номером 26:18:000000:462,

при участии в судебном заседании представителя администрации Александровского муниципального района Ставропольского края ФИО2 по доверенности от 30.06.2020 № 3, представителя общества с ограниченной ответственностью «Саблинское», ФИО3 по доверенности от 25.05.2020,

УСТАНОВИЛ:

администрация Александровского муниципального района Ставропольского края (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Саблинское» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:18:000000:462 из земель сельскохозяйственного назначения муниципальной собственности Александровского муниципального района Ставропольского края от 30.05.2013 № 65.

Исковые требования мотивированы нарушением обществом существенных условий договора аренды в части оплаты, договором аренды предусмотрено право администрации на его досрочное расторжение в случае невнесения арендной платы, нарушение обществом сроков оплаты по договору явилось причиной неисполнения бюджета муниципального образования в 2019 году в запланированном объеме и повлекло нарушение публичного интереса, погашение задолженности сохраняет за арендатором права требовать расторжения договора аренды досрочно.

Представитель истца поддерживал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Общество в отзыве на иск и дополнительном отзыве возражало относительно законности оснований для досрочного расторжения договора аренды, указывая на погашение задолженности по аренде, отсутствие на дату обращения в арбитражный суд с исковым заявлением существенных нарушений со стороны истца условий спорного договора, отсутствие нарушенного публичного интереса администрации в связи с уплатой арендных платежей и пени.

Представитель ответчика поддержали ранее изложенные доводы отзыва, дополнения к отзыву, просил суд в иске отказать.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения муниципальной собственности Александровского муниципального района Ставропольского края (протокол от 29.05.2013) 30.05.2013 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 65 земель сельскохозяйственного назначения муниципальной собственности Александровского муниципального района Ставропольского края (далее – договор аренды), согласно которому в аренду передан земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:18:000000:462, площадью 1 309 066 кв.м, местоположение: в плане земель бывшего СПК колхоза имени Кирова, разрешенное использование: сельскохозяйственное производство (далее – земельный участок).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок.

Срок аренды установлен с 30.05.2013 по 29.05.2023 (пункт 2.1 договора).

Как следует из пункта 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально за каждый квартал с оплатой до 20 числа первого месяца квартала путем перечисления по банковским реквизитам получателя.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 4.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы за один квартал и более либо наличие (полной или частичной) задолженности за два квартала, .

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязан, в том числе выполнять в полном объеме все условия договора, пунктом 4.4. - уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Наличие просроченной задолженности по арендной плате за один квартал является основанием для начала процедуры по расторжению договора (п. 6.2 договора).

Как следует из пункта 6.3 договора, при допущении арендатором задолженности по арендной плате за два квартала (полностью или частично) договор аренды расторгается независимо от сроков погашения задолженности по арендной плате.

Договор расторгается по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1 договора (пункт 6.4) договора.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Земельный участок передан администрацией обществу по акту приема-передачи от 30.05.2013, подписанному обеими сторонами договора.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 15.07.2013 (номер регистрации: 26-26-02/003/2013-625), что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды.

Ссылаясь на допущение обществом нарушения сроков внесения арендной платы по договору аренды, в претензии от 20.11.2019 № 01-5214 истец предложил обществу добровольно оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 254 629,50 руб., задолженность по пене в размере 15 379,62 руб. в срок до 01.12.2019.

Названная претензия направлена ответчику за пределами срока ее исполнения 10.12.2019 и получена обществом 19.12.2019, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35630041021144.

В гарантийном письме от 09.01.2020 исх. № 1 общество сообщило о погашении всей задолженности по договору в срок до 20.01.2020, а также о добровольном погашении всей пени и недопущении в будущем просрочки платежей.

Платежным поручением от 15.01.2020 № 15 общество произвело оплату задолженности по договору на сумму 254 629,50 руб., платежным поручением от 20.01.2020 № 32 уплатило пени на сумму 23 935,17 руб.

30 января 2020 года в адрес общества администрацией направлено уведомление № 01-394 о расторжении договора с соглашением о расторжении договора по причине невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Ответ на претензию администрацией не получен.

Полагая, что имеются основания для расторжения договора в связи с существенными нарушениями арендатором его условий, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 329, пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, нарушение договора должно быть не только значительным, но и не устранимым.

Договор, в силу статей 450, 619 ГК РФ может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора служить не может, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.09.2020 по делу № А32 - 18205/2017).

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» сформулирована рекомендация о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу приведенных норм права процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Как установлено материалами дела, истцом ответчику в уведомлении от 30.01.2020 № 01-394 предложено расторгнуть договор (подписать и направить в адрес администрации соглашение о расторжении договора) по причине невнесения арендной платы более двух раз подряд.

При этом судом в данном деле установлено, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация не доказала наличие обстоятельств, являющихся в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ основанием для досрочного расторжения аренды по требованию арендодателя.

Вся задолженность по договору аренды обществом была погашена в первые рабочие дни 2020 года: 15.01.2020 задолженность по договору в сумме 254 629,50 руб., 20.01.2020. Кроме того обществом уплачены арендные платежи по договору: 03.02.2020 в сумме 84 876,50 руб. за 1 квартал 2020 года, 06.04.2020 в сумме 84 876,50 руб. - за 2 квартал 2020 года, 25.06.2020 в сумме 84 876,50 руб. - за 3 квартал 2020 года, 08.10.2020 - в сумме 84 876,50 руб. - за 4 квартал 2020 года.

Отсутствие задолженности по договору аренды истцом не оспаривается.

В данном случае имущественные потери администрации, обусловленные задолженностью по арендной плате, в полном объеме компенсированы неустойкой по договору и истец получил то, на что рассчитывал при заключении договора, а неисполнение бюджета муниципального образования в запланированном объеме напрямую не связано с нарушением сроков внесения арендной платы по договору (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2019 по делу № А32-6125/2019).

Такая мера воздействия на арендатора как расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка к обстоятельствам данного спора является несоразмерной, она не соответствует степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, применимо к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны ((постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2018 по делу № А53-6496/2018), определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2020 № 305-ЭС20-13271, определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2020 № 305-ЭС20-18616).

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что общество погасило задолженность по арендной плате и пене в полном объеме до обращения администрации в суд с данным иском, до принятия судом первой инстанции судебного акта по данному делу. Существенных нарушений условий договора, предусмотренных договором и действующим земельным законодательством, обществом не допущено.

Основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

отказать в удовлетворении исковых требований администрации Александровского муниципального района Ставропольского края, с. Александровское, ОГРН <***>.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Г. Русанова