Решение от 1 августа 2018 г. по делу № А04-3869/2018

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-3869/2018
г. Благовещенск
01 августа 2018 года
25 июля 2018 года

Дата оглашения резолютивной части решения

01 августа 2018 года

Дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Ховалыг Айланой ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316280100075389, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Урожай» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды

В судебном заседании 18.07.2018 был объявлен перерыв до 25.07.2018 до 09 час. 40 мин.

при участии в заседании: от заявителя до перерыва: ИП ФИО2 паспорт; после перерыва: ИП ФИО2 паспорт, ФИО3 по доверенности от 28.04.2018, паспорт.

от ответчика до и после перерыва: ФИО4 по доверенности №28АА 0818289 от 10.01.2017, паспорт.

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Урожай» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения № 1 от 20 февраля 2015 года, заключенного между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Урожай» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В обосновании требований истец указал, что в нарушение договора аренды СХПК «Урожай» (ООО «Урожай»), начиная с момента заключения договора, систематически нарушало сроки внесения годовой арендной платы. Истцом были предприняты все меры досудебного претензионного урегулирования настоящего спора, однако внесения арендных платежей в установленные договором сроки не последовало.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился, указав, что, предъявляя по настоящему делу иск в части исковых требований о расторжении договора №1 от 20.02.2015г., истец должен подтвердить, что он до обращения с иском по настоящему делу в части указанных исковых требований направлял ответчику письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательства по договору и предложение о расторжении договора №1 от 20.02.2015г.

ИП ФИО2 не представил доказательства надлежащего направления истцом ответчику предложения о расторжении договора №1 от 20.02.2015г. по соглашению сторон. Имеющееся в материалах дела требование (претензия) от 11.04.2018 года содержит уведомление ответчика о необходимости исполнения обязательства по оплате арендной платы в срок до 18.04.2018г. Предложение расторгнуть договор аренды №1 от 20.02.2015г. данные требования не содержат.

Во исполнение пункта 4.1.1 договора истец направил в адрес ответчика письма от 11.04.2018г. Предложение расторгнуть договор аренды в адрес ответчика не поступало. Таким образом, данное требование (претензия) не может рассматриваться как доказательство соблюдения досудебного порядка в рамках статей 452, 619 ГК РФ, поскольку истец не предлагал расторгнуть договор аренды №1.

В связи с тем, что ООО «Урожай» платёжным поручением № 51 от 20.06.2018г. оплатило годовую арендную плату за 2017 год, требование (претензия), представленные истцом в качестве доказательств соблюдения порядка урегулирования спора от 11.04.2018г., направлены ранее срока внесения годовой арендной платы в полном объёме, установленного пунктом 3.1-3.3 договора, что противоречит условиям договора в части оснований его расторжения на основании пункта 4.1.1.

Таким образом, заявленные требования о намерении расторгнуть договор аренды №1 не соответствуют условиям договора от 20.02.2015г. и действующему законодательству.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

20.02.2015 между ФИО2 (Арендодатель) и Сельскохозяйственным Кредитным Потребительским Кооперативом «Урожай» заключен договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения №1.

Срок договора аренды установлен с 20.02.2015г. по 20.02.2025г.

В соответствии с пунктом 3 договора размер арендной платы в 2015 году составляет 1210 рублей за один гектар сельхозугодий согласно экспликации и составляет 3 176 250 рублей, из которых 50% годовой арендной платы оплачиваются в течение 7 дней после государственной регистрации Договора, а остальная часть до 16 декабря 2015 года. В последующие годы 50% годовой арендной платы вносится до 1 апреля текущего года, остальная часть до 16 декабря текущего года. Размер арендной платы на 2016 год устанавливается в размере 2000 рублей за 1 га и в последующие годы может ежегодно изменяться сторонами в дополнительном соглашении к настоящему Договору с учетом сложившейся ситуации на рынке и инфляции.

В соответствии с п. 4.1.1 договора Арендодатель имеет право требовать расторжения договора в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктами 3.1-3.3 договора.

Согласно акту приема-передачи к договору аренды №1 от 20.02.2015г. земельные участки переданы арендатору.

Требованиями от 25.01.2018г. и от 11.04.2018г. ИП ФИО2 уведомлял ответчика о наличии задолженности и о необходимости исполнения им обязательства, а также указывал о том, что в случае непогашения обществом всей суммы имеющейся задолженности в указанный срок, со стороны предпринимателя последует обращение в суд с требованием взыскания задолженности и досрочного расторжения договора аренды в связи с его неоднократным нарушением.

Требованием от 21.03.2018г. истец также предложил ответчику погасить числящуюся за ним задолженность, а в случае, если в указанный срок вся сумма задолженности не будет погашена, истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды.

Согласно акту сверки задолженности, подписанному сторонам с разногласиями, по состоянию на 17.07.2018г. за ответчиком числится задолженность по договору аренды земельного участка №1 от 20.02.2015г. По данным ИП ФИО2 задолженность общества перед истцом составляет 3 972 525,00 рублей, по данным ООО «Урожай» задолженность общества составляет 2 625 000,00 рублей.

Согласно данному акту сверки, внесение арендных платежей обществом осуществлялось с неоднократным нарушением сроков, определенных сторонами в договоре, в связи с чем обществу была начислена неустойка.

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел, что требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме, в сроки, установленные пунктами 3.1.-3.3. договора (50% годовой арендной платы вносится до 1 апреля текущего года, остальная часть до 16 декабря текущего года).

Согласно пункту 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленными настоящим договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

Место нахождения юридического лица согласно статье 54 Гражданского кодекса РФ является одним из идентифицирующих признаков юридического лица.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

В соответствии со статьёй 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ, общество с ограниченной ответственностью «Урожай», являющееся правопреемником сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива «Урожай», расположено по адресу: <...>.

В связи с тем, что у ответчика перед истцом имелась задолженность по спорному договору аренды, в целях соблюдения предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, ИП ФИО2 в адрес ответчика, указанный в выписке из ЕГРЮЛ, были направлены требования (претензии) от 25.01.2018г., от 21.03.2018г. и от 11.04.2018г., которыми ИП ФИО2 уведомлял общество о наличии у него задолженности по спорному договору аренды и о необходимости исполнения принятого обязательства.

Кроме того, в претензии от 21.03.2018г. ИП ФИО2, в случае непогашения ответчиком задолженности, предложил последнему расторгнуть договор аренды земельных участков №1 от 20.02.2015г.

Поскольку ответчик за получением корреспонденции в отделение почтовой связи не явился, требование от 25.01.2018г. было возвращено истцу в связи с истечением срока хранения. Требование от 21.03.2018г., направленное адресату курьерской почтой, доставлено не было в связи с отсутствием получателя по указанному адресу, что подтверждается квитанцией D 764550, а также письмом ИП Парада Д.В.. Требование от 11.04.2018г. получено 12.04.2018г. директором общества ФИО5, о чем свидетельствует подпись получившего лица.

Таким образом, истец предпринял все меры для уведомления ответчика о наличии у него задолженности по спорному договору аренды, о необходимости ее погашения, а также предлагал расторгнуть спорный договор в случае непогашения задолженности в указанный в требованиях срок. Следовательно, обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком истец исполнил. Общество несет риск не получения почтовой корреспонденции по юридическому адресу, в связи с чем доводы общества о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора и не указания в требованиях предложения расторгнуть договор аренды, судом отклоняются как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.

Ссылка ответчика на преждевременность претензии от 11.04.2018г. в связи с тем, что ответчик сумму долга за 2017 год оплатил по платежному поручению от 20.06.2018г., судом признана необоснованной, поскольку претензия содержала требование об уплате арендных платежей со сроком их уплаты до 16.12.2017г., которые на 11.04.2018г. уплачены не были, а также указано на неуплату арендных платежей, срок уплаты которых – 01.04.2018г. Платежным поручением от 20.06.2018г. ответчик оплатил сумму задолженности за 2017 год. Таким образом, данная претензия направлена на удовлетворение требований, возникших до момента ее составления, и является правомерной и обоснованной.

Довод ответчика о том, что претензия должна содержать такое основание для расторжения договора аренды как систематическое нарушение ответчиком условий договора в части несовременного внесения годовой арендной платы, не соответствует требованиям действующего законодательства и отклоняется судом. Законодательством не установлены конкретные требования к содержанию претензии, в связи с чем отражение в претензии предложения арендатору расторгнуть договор в случае неисполнения обязанности по оплате задолженности, является достаточным для принятия данной претензии в качестве доказательства соблюдения истцом обязательного (досудебного) порядка урегулирования спора для расторжения договора аренды.

Из представленных истцом документов следует, что ответчик с момента заключения спорного договора аренды неоднократно нарушал срок внесения арендной платы, установленный договором. Невнесение арендных платежей более двух раз подтверждено материалами дела и не оспорено ответчиком.

В соответствии с разделом 3 договора размер арендной платы в 2015 году составляет 1210 рублей за один гектар сельхозугодий согласно экспликации и составляет 3 176 250 рублей, из которых 50% годовой арендной платы оплачиваются в течение 7 дней после государственной регистрации Договора, а остальная часть до 16 декабря 2015 года. В последующие годы 50% годовой арендной платы вносится до 1 апреля текущего года, остальная часть до 16 декабря текущего года. Размер арендной платы на 2016 год устанавливается в размере 2 000 рублей за 1 га и в последующие годы может ежегодно изменяться сторонами в дополнительном соглашении к настоящему Договору с учетом сложившейся ситуации на рынке и инфляции.

Так, согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, справке о периодах просрочки арендной платы, составленной ИП, ФИО2 и подписанному сторонами акту сверки взаимных расчетов за период с 20.02.2015г. по 17.07.2018г., общество осуществляло расчеты с истцом по спорному договору аренды, в следующие даты:

- по платежным поручениям №79 от 31.03.2015г. в сумме 300 000 руб. и №99 от 15.04.2015г. в сумме 700 000 руб., 29.04.2015г. поступил платеж на сумму 588 125 руб. (при сроке оплаты по договору до 18.03.2015г. в размере 1 588 125);

- по платежному поручению №57 от 02.03.2016г. в сумме 1 588 125,00 руб. (при сроке оплаты по договору до 16.12.2015г. в сумме 1 588 125,00 руб.);

- по платежным поручениям №235 от 02.11.2016г. в сумме 2 400 000 руб., №238 от 07.11.2016г. в сумме 225 000 руб. (при сроке оплаты по договору 01.04.2016г. в сумме 2 625 000,00 руб.);

- по платежному поручению №32 от 15.12.2016 в сумме 2 625 000,00 руб. (при сроке оплаты по договору до 16.12.2016 в сумме 2 625 000,00 руб.);

- по платежному поручению №250 от 02.06.2017г. в сумме 2 625 000 руб. (при сроке оплаты по договору до 01.04.2017г. в сумме 2 625 000 руб.);

- по платежному поручению №51 от 20.06.2018 в сумме 2 625 000 руб. (при сроке оплаты по договору до 16.12.2017г. в сумме 2 625 000 руб.).

В указанной выше справке и акте сверке отражено, что за просрочку внесения арендных платежей решениями Благовещенского городского суда по делам №2-2901/2016 и №2-7266/2016 с ООО «Урожай» была взыскана сумма пени. Данные обстоятельства также подтверждают нарушение ответчиком принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендных платежей.

Учитывая нарушение ответчиком как условия договора о сроке внесения арендной платы, так и наличие оснований, предусмотренных подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ для расторжения договора, суд считает требования истца о расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению.

То обстоятельство, что ответчик погасил задолженность по спорному договору аренды в ходе судебного разбирательства, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, поскольку, как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Истцом при обращении с исковым заявлением в суд по платежному поручению №10 от 28.04.2018 уплачена госпошлина в сумме 6 000 рублей. В связи с удовлетворением исковых требований, сумма уплаченной госпошлины в силу статьи 110 АПК РФ, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

Расторгнуть договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения № 1 от 20 февраля 2015 года, заключенного между ФИО2 и ООО «Урожай».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Урожай» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316280100075389, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский