Решение от 28 мая 2021 г. по делу № А29-3154/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-3154/2021
28 мая 2021 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2021 года, полный текст решения изготовлен 28 мая 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании договора недействительным в части,

при участии в заседании

от истца: ФИО2 – лично,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 18.03.2019 (до перерыва), ФИО4 – по доверенности от 09.09.2020 (после перерыва),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) абзаца 2 пункта 6.1 договора № 03/20 купли-продажи арендуемого имущества от 03 ноября 2020 года, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – ответчик, Комитет).

Руководствуясь ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд, с согласия представителей сторон, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Ответчик исковые требования отклонил, изложив доводы в отзыве от 07.05.2021.

Изучив материалы дела, заслушав представителей, суд установил следующее.

03.11.2020 между Комитетом (продавец) и Предпринимателем (покупатель) подписан договор № 03/20 купли-продажи арендуемого имущества (л.д. 12-15, далее – Договор), согласно п. 2.1. которого продавец продает, а покупатель приобретает нежилое помещение, этаж 1, номера на поэтажном плане 63, 64, 66, общей площадью 41,7 кв.м., адрес объекта: <...>, пом. Н-2 (кадастровый номер 11:05:0105012:4426) (далее – Объект), являющееся собственностью муниципального образования городского округа «Сыктывкар».

Действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю, продавец обязан осуществить в течение 5 дней с момента оплаты покупателем первого платежа (п. 4.2.1. Договора).

26.11.2020 произведена государственная регистрация права собственности истца на Объект.

В соответствии с абзацем 2 пункта 6.1. Договора арендные отношения прекращаются с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Предприниматель обратился с иском о признании абзаца 2 пункта 6.1. Договора недействительным (ничтожным).

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Правоотношения сторон возникли из договора купли-продажи муниципального имущества, заключенного на основании Закона N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В силу ст. 425 и п. 1 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

В соответствии со ст.ст. 130, 131 и 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Ст.ст. 551 и 556 ГК РФ предусмотрено, что в рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Таким образом, правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Согласно ст. 614 ГК РФ обязанностью арендатора является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление N 73) разъяснено, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Однако, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, следует учитывать, что, по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (абзац 3 пункта 6 Постановления N 73).

К моменту заключения Договора Объект находился во владении истца на основании договора аренды, поэтому признается переданным истцу с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ).

.
Поскольку выкуп арендованного имущества осуществлялся арендатором в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, обязанность Предпринимателя по внесению арендной платы прекратилась с момента заключения Договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что абзац 2 пункта 6.1 Договора противоречит вышеприведенным правовым нормам и в силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).

Аналогичная правовая позиция отражена в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.08.2013 N ВАС-11110/13, от 21.04.2014 N ВАС-4436/14, определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2015 N 310-ЭС15-1987 и постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11.

С учетом вышеизложенного доводы ответчика отклоняются.

При этом признание оспариваемого условия недействительным не освобождает сторон от иных обязанностей, возложенных на них Договором, так как недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей (ст. 180 ГК РФ).

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 180-181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным абзац 2 пункта 6.1 договора № 03/20 купли-продажи арендуемого имущества от 03 ноября 2020 года.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья М.В. Безносикова