Решение от 27 октября 2020 г. по делу № А03-7222/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул

Дело № А03-7222/2020

Резолютивная часть решения оглашена 22 октября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 27 октября 2020 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска», (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Бийск, к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Прометей», (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Бийск, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО КБ «Алтайкапиталбанк», об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 12.11.2020,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 18.08.2020,

от третьего лица – ФИО4, по доверенности от 22.11.2017,

эксперт ФИО5, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное казенное учреждение «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Прометей» (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Бийск, в 25 м восточнее жилого дома по пер. Кожевенный, д. 38, с кадастровым номером 22:65:016111:424, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО КБ «АлтайКапиталБанк».

Требования истца мотивированы статьями 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы истечением срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительств объекта недвижимости, в то время как объект строительством не завершен.

Ответчик представил письменный отзыв на иск, в котором заявил возражения требования истца, указывая на то, что ответчик добросовестно предполагал, что договор аренды продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ, о чем ответчику была выдана справка от 11.12.2019 №10278-01, при этом ответчик имеет действующее разрешение на строительство, срок действия которого истекает 17.07.2021, а в настоящее время ответчик надлежащим образом исполняет обязанности, вытекающие из договора аренды.

Третье лицо представило отзыв на иск, в котором заявило возражения против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что возможность завершения строительства объекта не утрачена до момента истечения срока действия разрешения на строительство.

По ходатайству третьего лица по делу назначалось проведение судебной оценочной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы в обоснование заявленных по делу требования и возражений против него.

Представитель третьего лица в судебном заседании на вопрос суда пояснил, что в случае удовлетворения исковых требований готов принять на себя расходы по проведению экспертизы. В случае отказа в удовлетворении требований, просит суд возложить расходы за экспертизу на истца.

Выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

19.12.2016 между истцом, как арендодателем, и обществом с ограниченной ответственностью «Катуньстрой», как арендатором, заключен договор аренды земли № 96ю (далее – договор), по условиям которого (пункты 1.1, 1.2) земельный участок с кадастровым номером 22:65:016111:33, общей площадью 2778 кв.м, расположенный по адресу: г.Бийск, в 25 м восточнее жилого дома по пер. Кожевенный, 38, предоставлен для завершения строительства незавершенного строительством объекта (нежилое здание). Вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, сроком на три года.

Договор аренды земельного участка в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.12.2016 (ЕГРП).

Согласно пункту 1.4 договора он имеет силу акта приема-передачи, земельный участок считается переданным арендатору с даты, указанной пункте 2.1 договора.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендные платежи исчисляются с 03 ноября 2016 года.

На земельном участке, расположенном по адресу: г.Бийск, в 25 м восточнее жилого дома по пер. Кожевенный, 38, площадью 2 778 кв.м., кадастровый номер 22:65:016111:33, расположен объект незавершенного строительства. Данный объект незавершенного строительства принадлежал ООО «Элит-Дом» на праве собственности, что следует из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 19.08.2019 №99/2019/278971318).

15.04.2015 зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом участке, от ООО «Элит- Дом» к ООО «Катуньстрой».

03.11.2016 зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом участке, от ООО «Катуньстрой» к ООО Коммерческий банк «Алтайкапиталбанк».

12.08.2019 зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства расположенный на арендуемом участке от ООО Коммерческий банк «Алтайкапиталбанк» к ООО «Строительная компания «Прометей».

Спорный объект незавершенного строительства является предметом залога (ипотеки) в пользу ООО КБ «Алтайкапиталбанк» в обеспечение действующих обязательств по кредитным договорам, что подтверждается договором о залоге недвижимости (ипотека) №Б17/220420-03 от 22.04.2020.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ при отчуждении объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, производится принудительное изъятие имущества у собственника (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктами 1, 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 33 ст. 34 вышеуказанного закона №171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона №171-ФЗ от 23.06.2014 данный Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Таким образом, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой 5.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Указанными положениями Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 22:65:016111:33 в рассматриваемом случае возникли на основании договора аренды земельного участка от 19.12.2016, который устанавливает цель использования участка - для завершения строительства незавершенного строительством объекта (нежилое здание).

Срок действия договора согласован в пункте 1.1 и установлен до 19.12.2019.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

*
Ш

Поскольку на момент заключения договора аренды №96ю от 19.12.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, и земельный участок предоставлен без проведения торгов, то единственным основанием для такого предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании статьи 39.6 ЗК РФ.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 19.12.2016 отношения регулируются новым договором, на эти отношения распространяет свое действие и подлежит применению введенная с 01.03.2015 статья 239.1 ГК РФ.

Ответчиком, как арендатором, реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства.

Строительство объекта недвижимости не завершено, в то время как срок действия договора аренды истек 19.12.2019.

Истец обратился с настоящим требованием в суд 03.06.2020, то есть в пределах установленного законодателем шестимесячного срока после истечения срока аренды.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о завершении строительства спорного объекта.

В ходе рассмотрения дела сторонами произведен совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером 22:65:016111:33, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:65:016111:424, что подтверждается представленным в материалы дела актом осмотра земельного участка №329 от 11.08.2020, из содержания которого следует, что на земельном участке ведутся строительные работы, которые фактически не завершены.

Ответчик не оспаривает тот факт, что строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке не завершено.

Наличие у ответчика действующего разрешения на строительство не свидетельствует о наличии права пользования земельным участком ответчиком, которые не завершил строительство в период действия договора.

Из положений части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что документом, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Соответствующий документ у ответчика отсутствует, его получение до истечения срока договора аренды ответчиком не обеспечено.

Факт направления ответчику ошибочного информационного сообщения о продлении срока действия в порядке статьи 621 ГК РФ правового значения для настоящего дела не имеет, как противоречащий закону.

Доводов и доказательств, свидетельствующих о том, что завершение строительства в период действия договора аренды оказалось невозможным вследствие вины истца, либо действий (бездействия) иных государственных органов и должностных лиц, лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ) ответчиком не представлено.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3.12.2014 №1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. При этом извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299.

На основании пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Определением от 27.08.2020 суд назначил проведение по делу судебной оценочной экспертизы, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Алтай-Оценка» ФИО5.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта №69/09.20 от 17.09.2020 рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства определена округленно в сумме 31 165 000 руб. (с четом НДС).

Достоверность заключения эксперта сторонами при рассмотрении дела под сомнение не поставлена и способами, установленными законом, не опровергнута.

Таким образом, оценив совокупность установленных по делу обстоятельств и подтверждающих эти обстоятельства доказательств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленное истцом по делу требование подлежит удовлетворению в полном объеме.

Исходя из заключения эксперта, суд определят начальную продажную стоимость подлежащего изъятию объекта в сумме 31 165 000 руб. (с четом НДС).

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

С учетом пояснений, данных представителем третьего лица, расходы по проведению экспертизы с учетом результатов рассмотрения дела суд относит на третье лицо.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Прометей» объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Бийск, в 25 м восточнее жилого дома по пер. Кожевенный, д. 38, с кадастровым номером 22:65:016111:424, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость объекта в сумме 31 165 000 руб. (с учетом НДС).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Прометей» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Гуляев